Investissement locatif à Roubaix

que proposez vous dans ce cas pour avoir des rendements locatifs de l’ordre de 7/8% par an au minimum?

Désolé de faire remonter ce sujet.
Mais en cherchant un peu, c’est à Roubaix que j’ai trouvé les meilleurs rendement.

Des annonces comme celle-ci à 17% brute (avec quelques travaux) :

Roubaix prox centre immeuble de rapport Ventes immobilières Nord - leboncoin.fr

Ca ne peut pas valoir le coup de faire des travaux, refaire une déco moderne , et louer un peu au dessus du marché pour viser des locataires un peu plus haut de gamme ?

La rentabilité se calcule en incluant les travaux et les frais de notaire, et non sur le prix d’achat brut.

500€ paraît réaliste pour 50 m2 au centre de Roubaix dans un excellent état.

Attendez quand même de voir ce qu’un agent immobilier appelle "proche du centre". Ils ont parfois une approche déontologique qui peut surprendre. Cet immeuble ne ressemble pas à un immeuble de centre-ville.

Bonjour,

tres difficile de juger sur une simple annonce  mais comme mes prédécesseurs je mettrais des freins (pour ma part je ne suis pas contre l’idée d’investir à roubaix, j’y songe )

- premier investissement vous rentrez directement sur un bien a risque … c’est un choix personnel mais on parle souvent ici de plus petit et plus sur pour se faire la main.

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Ca ne peut pas valoir le coup de faire des travaux, refaire une déco moderne , et louer un peu au dessus du marché pour viser des locataires un peu plus haut de gamme ?

ce qui fonctionne a lille peut etre différent de roubaix. le haut de gamme serait plutot dans les biens particuliers ( neuf / maison de maitre) et surtout l’emplacement.
a voir l’immeuble j’oublierai tout ca et j’etudierai le mecanisme de la CAF. on a l’air d’etre isolé , coince entre 2 anciennes usines ou entrepots …

- j’enfonce une porte ouverte , il vaut mieux investir la où on connait .. mais c’est encore plus vrai pour roubaix tant cela change d’une rue a l’autre.

bonne recherche ( je n’ai pas vu d’etude de cas ou autre sur le forum concernant votre futur investissement)

timinel

Bernard2K a écrit :

Bref, à approfondir…

Oui, je rajouterais qu’à chaque investissement immo, il faut y être plusieurs fois, le matin, le midi ou le soir pour se rendre compte de la luminosité des appartements, orientation, atmosphère du quartier en fonction de l’heure dans la journée, comment il vit etc…

Je ne connais pas Roubaix, mais une chose est sûr, maintenant je fais très attention à l’emplacement. Je veux pouvoir loué (à des locataires solvables) et revendre facilement mon bien immobilier même si pour cela je dois perdre de la rentabilité.

De toute façon souvent la rentabilité perdue à la location et compensée par la plus value à la revente.

Oui c’est toujours pareil c’est un principe de base de la finance on remunère le risque (plus ou moins bien )

dans l’absolu, vous ne faites que deplacer geographiquement les remarques que vous avez eu sur Roubaix un peu plus sur le Front sud du departement.

si on regarde les marchés de roubaix et de henin beaumont de maniere generale et que le rdt a HB est superieur c’est certainement que le risque l’est aussi.

mais a partir de la vous commencez a travailler.  ( ie est ce bien vrai .. en regardant le profil des villes  et surtout sur les micro marches; les biens qui vous interessent )
c’est tout le principe de l’immo trouver un rapport risque / rdt parce qu’on a une information vision plus initiee  ( sur un bien en particulier)

je ne connais pas HB en dehors des info TV et pour la traversee occasionnelle du bassin je ne peux pas juger.

je vous recommanderai de reviser un peu votre critere d’investissement au lieu de voir la rentabilite a tout prix (evidemment je vous transmets une part de mon aversion au risque en disant cela )
mais pour un premier bien , il y a bien assez a apprendre sur les mecanismes et la paperasse  pour eviter le risque d’impayé pour 18 mois  etc

vous pouvez mettre en route la machine avec un investissement petit et simple .. et ensuite aller voir les zones plus risquees. De mon experience personnelle je ne peux que reiterer ce conseil regulierement donne ( j’ai eu des problemes sur un immeuble alors que les apparts roulaient tout seul .. )
en voyant votre profil vous semblez decide a ne pas arreter avec le premier.

au plaisir de voir si une file apparait sur une autre ville

Ce que je me dit aussi et qui peut paraître paradoxale avec tout ce qu’on vient de dire, c’est que plus la renta est élevé, plus dans une certaines mesure ça diminue le risque sur le long terme.
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Dans le sens où, si on a du 10%, qu’on est en  CF0, juste à l’équilibre, le moindre imprévu (il y en a toujours, par exemple, changement des règle au niveau de l’encadrement des loyers, taxes foncière qui augmente etc …), fait que l’on passera en CF négatif, ce qui augmentera notre endettement, on ne pourra plus investir etc …

Alors qu’avec une renta plus élevé, on a plus de marge.

Bonjour,

Après voir vu quelques immeubles à Roubaix (et Tourcoing et Wasquehal), je suis pressé de prendre mon temps.

Hyper centre de Roubaix => comment dire, impression assez négative, insécurité, mendicité, bref je me vois pas acheter quelque chose dans ce quartier.

Nouveau Roubaix => vu un immeuble avec commerce, mais je ne vais pas donner suite. La dépendance de l’ensemble au commerce est trop élevée (40%) avec une vacance qui sera vraisemblablement longue.

Mercure/Alsace => je démarre les visites avec quelques biens qui ont l’air sympa sur le papier, comme c’est mon premier "immeuble" mes critères sont assez stricts (3 lots max, 100% habitation, bon état) et bien entendu renta 10% (quitte à faire des offres agressives, si refus/pas de négo je passe au bien suivant).

Bonjour à tous,

Votre investissement à Roubaix avance ?

Pour ma part Roubaix semble être une bonne ville pour investir mais encore faut il pas se tromper dans le quartier choisis

Le temps de "digérer" ma dernière acquisition à Tourcoing (3 appartements dans un immeuble de 6 lots), je vais reprendre les recherches à Tourcoing, mais aussi à Roubaix car j’ai vu des appartements assez bien situés (alsace, nouveau roubaix) avec facilement 10% de renta.

Alsace: locaux de Ankama juste à coté, incubateur pleine image, bref quartier "dynamique".
Nouveau Roubaix: première impression on dirait boboland… à Roubaix, supermarché bio, sièges sociaux de Okaidi (bd fourmie) mais un peu loin du tram/métro par contre.

Simplement parfois je n’ai pas eu le "feeling" avec les locataires présents (parfois des membres de la famille du vendeur, parfois des gens impossible à joindre, pas de justif de paiement des derniers loyers etc).

@ Guillaume : J’ai fait le tour des agences immobilières de Tourcoing hier pour relancer ma recherche d’immeuble de rapport, et j’en ai profité pour me renseigner un peu sur Roubaix, que je connais peu mais où il y a pas mal de biens à vendre avec de belles rentabilités.

En termes de localisation, compte tenu de la proximité des transports en commun, des écoles (ESAAT, ENSAIT, Lille 3, IUT, ESMOD…), et des quartiers "chauds" à éviter, on m’a recommandé de cibler uniquement l’hyper-centre. En gros exactement le quartier que vous avez ciblé.

Il m’a indiqué un "croissant", de Epeule jusqu’à 3 Ponts en passant par Fresnoy et Alma à éviter car beaucoup d’insécurité. Quant aux quartiers Barbieux/Potennerie/Nouveau Roubaix, pas de souci d’insécurité, mais loin des transports et des écoles donc plus difficile à louer compte tenu de ma cible.

Au plaisir d’en discuter avec vous à la prochaine rencontre des IH lillois