1 #1 24/08/2017 16h12
- cricri77700
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“ENTJ”
Bonjour.
Après mon échec sur le dernier projet ( au moment de signer le compromis , une personne de la succession à voulu créer des problèmes avec sa famille ) je viens d’avoir l’accord pour un autre projet :
Lieux : toujours quelques part en France
Situé à 50m d’un centre ville de 30000 habitant.
Demande locative ++ : jeune travailleur et étudiant.
Histoire : une personne psychotique vivait dans cette immeuble, maintenant décédée , cela fait 6 mois que son notaire a recherché la descendance pour la succession , résultat : 11 personnes qui ne connaissent pas l’existence du défunt et qui habitent loin de l’immeuble.
C’est ma notaire qui a géré cela et a forcément pensé à moi.
Dans un premier temps , nous avons traité avec le mandataire pour la négociation, nous nous sommes mis d’accord sur le montant et nous sommes dans l’attente de la réponse des 11 personnes.
Toujours compliqué mais c’est comme ça qu’on trouve du potentiel et de la rentabilité à l’achat.
Immeuble :
Composé d’un rdc avec un garage et un local ( pour du stockage uniquement )
Une cours extérieur.
3 étages de 130m2 environ (beaucoup de pièces mais on ne sait pas combien de logements il y a exactement) et au dernier étage sous comble il y a 90m2 ( sup à 2.50 hsp).
L’état est très très insalubre, tout à refaire sauf escalier et plancher, toiture semble avoir été refait il y a moins de 10 ans (déjà ça de gagné)
J’ai étudié l’urbanisme + plu : je vais faire 2 T2 et 1 studio par niveaux sauf le dernier sous comble ou il y aura 1 T2 et un studio.
Soit 7T2 et 4 studios.
Quelques chiffres :
Prix négocié : 75000 euros
Travaux 180000 euros :
Enlèvement des détritus/gravats/encombrant ect.., façade extérieur , fenêtres ( une trentaine ) plomberie complètes ( évacuation déjà présenté et bien fait ) , électricité + interphone , ragreâge+pose lino , placo avec isolation côté fenêtre , peinture intégrale.
Il y a 6 compteurs Edf donc besoin de 6 de plus ( donc voir avec enedis pour compteurs supplémentaires)
je fais tout faire cette fois ci , je poserai uniquement les cuisines.
Si je fais moi même la peinture , pose de sol et enlèvement d’encombrement , je ferai une économie de 40000 euros environ je récupère la moitié environ au impôts donc je passe mon tour pour cette fois même si le taux horaire est encore sympa si je fais beaucoup de choses moi même , je suis maintenant plus dans la gestion.
82000 euros avec les frais de notaire + 180000 euros de travaux fait 262000.
J’arrondis à 2650000 euros pour les frais bancaires.
Loyers : 4500 euros mensuel soit 54000 euros HC annuel ÷ 265000 = 20.37 % brut.
J’arrive à ce rendement grâce au prix d’achat et à mon réseau d’artisan qui joue le jeu sur les prix.
A ce jour je repartirai de zéro , les travaux feraient facilement x2 pour le Pékin moyen ..
C’est un immeuble qui a été squatté par la suite, ça pue , bref tout ce que j’aime qui fait fuir les futurs acquéreurs.. ( ma notaire m’en a parlé avant de le mettre en vente donc je me retrouve seul pour le moment c’est une bonne chose également , merci les contacts.)
Fiscalité :
Cela me demande beaucoup de calculs. Si je fais du LMNP , je paierai des impôts … la première année … 54000 euros annuel à passer en amortissement/charge c’est impossible .. même avec 180000 euros de travaux , 7000 euros de frais de notaire en charge , l’immeuble lui , ne représente que 75000 euros ( même sur 20 ans en retirant 10% pour le terrain c’est peu ) bref…
Ma TMI va exploser à 41%.
Autre "problème": 11 locataires de plus à gérer.
je rappelle mon parc immobilier actuel avec 16 locataires + 2 ( box et stockage ) à gérer.
Solution/calcul.
SCI à l’IS : je capitalise , dans 15 ans je vend tout mon parc immobilier acquis en nom propre , ma TMI redescendra à 0 et je me verse des dividendes et maîtrise mon imposition.
D’ici là , j’aurai 2 PEA ET 2 PEA PME pleins pour une rente supplémentaire exonérée d’impôt sur le revenu.
L’argent supplémentaire de la vente de mon parc immobilier ira dans des investissements passifs (d’ici là on verra)
Vente d’un immeuble : cela me fera rentrer des liquidités , je fais actuellement et facilement 100% de bénéfices (impôts sur plus-value payée ) sur les bien que je mettrai en vente.
Faut que je jauge pour ne pas être requalifié en tant que marchand de bien.
La vente de l’immeuble remplira mon PEA et mon PEA PME pour une rente supplémentaire dans 5 ans défiscalisée puis nouvel immeuble en LMNP et une petite augmentation de locataires à gérer (environs 5 pour arriver à 20).
Ma TMI dépassera légèrement 30% d’après mes calculs donc 90% sera entre 0 et 14%..
Vente d’un immeuble et sci à l’is en plus et je maîtrise ma fiscalité en fonction de la TMI de l’année et je gère mon portefeuille boursier en parallèle pour préparer une rente supplémentaire défiscalisée par la suite.
Et peu être une vente de ma RP : pour éviter d’être trop concentré en immobilier. ( à voir )
Un investissement immobilier doit nous faire poser toute ses questions sur l’avenir sinon on peut regretter un investissement et beaucoup font des erreurs sur ce type d’investissement à cause de cette nonchalance administrative.
J’ai beaucoup de photos mais je n’arrive pas à les poster sur le site (pourtant j’ai mis les photos au format demandé).
Donc voilà , attente des 11 réponses , je met une condition suspensive " DP avec acceptation de création de 11 logement " + prêt et diagnostique et c’est partie….
Je devrai emprunté sur 20 ans à 1.60 environ ( à 0.1 prêt )
Mots-clés : cash flow, immobilier, rendement
Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!
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