Pour le fait de faire de la location nue en revenus fonciers pour créer du déficit foncier, attention au fait que tous les travaux ne sont pas déductibles.
Non déductible :
- tout ce qui est agrandissement de surface habitable (transformer en habitation ce qui était auparavant un garage, un local commercial ou des combles).
- tout ce qui touche au gros oeuvre (déplacement de porte d’entrée, agrandissement de fenêtre, création d’un escalier, etc).
Du second oeuvre dans les parties habitables, même avec déplacement de cloisons et modification de la conformation des logements, est éligible, pourvu qu’il n’y ait pas de gain de surface habitable ni de modification du gros oeuvre.
Attention au fait que des travaux non éligibles peuvent contaminer le reste de l’opération et la rendre non éligible (notion de "travaux indissociables").
- vous ne pourrez pas faire passer tous les locataires en meublé d’un coup, donc entre le moment où vous aurez passé un premier locataire en meublé et celui où vous passerez le dernier locataire en meublé, ça fera des calculs d’apothicaires pour déterminer ce qui relève des reveuns fonciers et ce qui relève du BIC (avec des pro-ratas pour les charges communes). Il sera sans doute pertinent que ça soit votre comptable qui vous prépare vos déclarations de revenus aussi bien LMNP que revenus fonciers, ça évitera de faire des erreurs ou de déduire des choses deux fois.
- Si SCI, le mécanisme des revenus fonciers avec déficit foncier est compatible avec SCI IR seulement.
Si SCI IS, le calcul du bénéfice imposable est similaire à du LMNP, même en location nue. C’est une compta d’entreprise, donc si vous voulez toujours faire une SCI IS, vous pouvez oublier totalement les régles spécifiques aux revenus fonciers et au déficit foncier (ces règles ne s’appliquent qu’à l’IR du particulier en direct ou au travers d’une SCI IR).
- sur le montant des amortissements à prendre en compte dans le LMNP, lorsqu’il y aura passage en meublé : la règle semble être : si mise en location sur le même exercice que l’achat : on amortit l’achat d’une part, et les travaux d’autre part (avec une durée qui dépend de leur nature et de leur montant), et on peut déduire aussi les frais liés à l’achat.
Si la mise en location intervient sur un exercice ultérieur par rapport à l’achat, on amortit le bien évalué à sa valeur de marché ("valeur vénale"). Je l’avais détaillé ici : (24/25) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs
Comme je l’écrivais :
Il semblerait donc que dès lors que la mise en location n’est pas intervenue dans le même exercice que l’acquisition, on ne pourra inscrire le bien en amortissement, à sa valeur vénale, que sur l’exercice où il sera effectivement loué.
- c’est un avantage si la valeur vénale est supérieure à l’ensemble du coût d’acquisition + travaux éventuels,
- c’est un inconvénient parce qu’on ne pourra pas inscrire dans la comptabilité les divers frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier de l’emprunt, et travaux avant la mise en service).
Vu qu’il y aura probablement mise en meublé séparée par appartement, ça se fera appartement par appartement. On amortira d’abord l’appartement n°1 évalué à 65000 € au moment de son passage en meublé, etc. Il n’y a aura pas de mise en amortissement de tout l’immeuble pour une valeur globale de 450 ou 500 k€.
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