Cricri77700 : étude de cas immobilier

Rastignac a écrit :

Bonjour,
Avez-vous envisagé les Monuments historiques, où le déficit fiscal est très avantageux ? Et tenter d’en faire un sans chercher la rentabilité, juste pour avoir 3 ou 4 ans de tranquille avec les impôts ?
Rastignac

On en a discuté par ailleurs sur le forum ; je trouve aussi l’idée excellente, mais pas si facile à mettre en oeuvre (et je suis assez bien placé pour chercher le bon plan).

Iqce a écrit :

Rastignac a écrit :

Bonjour,
Avez-vous envisagé les Monuments historiques, où le déficit fiscal est très avantageux ? Et tenter d’en faire un sans chercher la rentabilité, juste pour avoir 3 ou 4 ans de tranquille avec les impôts ?
Rastignac

On en a discuté par ailleurs sur le forum ; je trouve aussi l’idée excellente, mais pas si facile à mettre en oeuvre (et je suis assez bien placé pour chercher le bon plan).

Le problème des biens histoirques est que souvent même l’agent immobilier n’est pas au courant de cela et donc cette information n’est pas indiquée dans l’annonce …

Pouvez vous nous partager ou le trouver? Je serais curieux de pouvoir y jeter un œil… !

Impressionnant ! Félicitation !

Avec un tel patrimoine, vous êtes rentier je suppose ?

Dernière modification par Bigem64 (29/08/2017 14h00)

cricri77700 a écrit :

J’ai commencé mes calculs ,
Je pense que je vais louer en nu dans un premier temps : 180000 euros de travaux avec 54000 euros de loyers annuels me fera tenir 3/4 ans sans impot.
Par la suite je passerai en meublé et l’immeuble sera amortis sur une somme plus conséquente.

Est-ce par facilité de gestion, de ne pas avoir à meubler en amont de la première location ?

Car le fait de ne pas démarrer immédiatement en meublé fait que vos frais d’acquisition initiaux (frais de notaire, d’AI et bancaires) ne pourront plus être déduits. C’est peu par rapport à l’envergure de l’acquisition, mais si vous envisagez à terme de louer meublé, ce serait dommage de passer à côté ?

Cricri77700 a écrit :

Ps: je n’arrive toujours pas à mettre de photo..

Avant tout, votre photo doit être sur votre ordinateur.

Lorsque vous ecrivez un message vous cliquez sur "envoyer une image".



Ensuite un nouvel onglet s’ouvre, vous cliquez sur "parcourir".



Une fenêtre s’ouvre et vous sélectionnez le répetoire puis le fichier et vous validez. La fenêtre se ferme et vous vous retrouvez sur l’onglet à nouveau. Le nom du fichier apparait et vous cliquez sur "envoyer".



L’onglet est mis à jour, votre image apparait en prévisualisation et en dessous il y a un champ "code :". Vous sélectionnez et copiez ce code(CTRL+C sous Windows).



Vous fermez l’onglet de votre navigateur et vous retourner sur votre message et vous collez le code.



Voilà c’est fait. Pour plusieurs images, ne fermez pas l’onglet. Si cela ne marche pas, je ferai une vidéo.

PS : j’espère que la santé se porte mieux et durablement

Tssm a écrit :

cricri77700 a écrit :

Je pense que je vais louer en nu dans un premier temps : 180000 euros de travaux avec 54000 euros de loyers annuels me fera tenir 3/4 ans sans impot.
.

Je n’ai pas le détail mais Vous ne pourrez passer qu’une partie de cette somme en charge deductible des revenus fonciers

A moins de travailler les libelles des factures avec vos artisans …

Dans ce cas mon conseil est quand même de limiter le détail sur un forum

Perescator: Le passage en meuble dans un second temps lui permettra d’immobiliser l’immeuble dans son bilan sur une valeur de marché, soit 500K et de pratiquer des amortissements sur cette base réévaluée

En fait , cela va dépendre du détail sur le compromis , d’après la configuration de l’immeuble , il y a 9 logements ( chaque pallier à 3 portes d’entrées.
Il y a 7 compteurs Edf.
Pour l’eau , il y a des évacuations en attente mais pas de salle de bain ou de cuisine par moment.

Je verrai avec ma notaire pour savoir combien il y a concrètement de logement et combien du coup je vais en créer.
Je pense qu’il y en a 9 et créations de 2 logements.

Je suis quelqu’un de très honnête et j’ai rien à cacher, je ne souhaite pas jouer avec les impôts..

Sinon oui c’est exact pour passer en meublé par la suite , je préfère amortir 450000 euros et de perdre quelques milliers d’euros de frais de notaire.

Et non je ne suis pas rentier mais indépendant financièrement plutôt.

Rocc, ok je comprend je suis sur mon Smartphone à chaque fois ( je convertis pourtant les fichiers mais bon.. ) quand j’ai mon pc , je mettrai quelques photos

Pour le fait de faire de la location nue en revenus fonciers pour créer du déficit foncier, attention au fait que tous les travaux ne sont pas déductibles.
Non déductible :
    - tout ce qui est agrandissement de surface habitable (transformer en habitation ce qui était auparavant un garage, un local commercial ou des combles).
    - tout ce qui touche au gros oeuvre (déplacement de porte d’entrée, agrandissement de fenêtre, création d’un escalier, etc).

Du second oeuvre dans les parties habitables, même avec déplacement de cloisons et modification de la conformation des logements, est éligible, pourvu qu’il n’y ait pas de gain de surface habitable ni de modification du gros oeuvre.

Attention au fait que des travaux non éligibles peuvent contaminer le reste de l’opération et la rendre non éligible (notion de "travaux indissociables").

- vous ne pourrez pas faire passer tous les locataires en meublé d’un coup, donc entre le moment où  vous aurez passé un premier locataire en meublé et celui où vous passerez le dernier locataire en meublé, ça fera des calculs d’apothicaires pour déterminer ce qui relève des reveuns fonciers et ce qui relève du BIC (avec des pro-ratas pour les charges communes). Il sera sans doute pertinent que ça soit votre comptable qui vous prépare vos déclarations de revenus aussi bien LMNP que revenus fonciers, ça évitera de faire des erreurs ou de déduire des choses deux fois.

- Si SCI, le mécanisme des revenus fonciers avec déficit foncier est compatible avec SCI IR seulement.

Si SCI IS, le calcul du bénéfice imposable est similaire à du LMNP, même en location nue. C’est une compta d’entreprise, donc si vous voulez toujours faire une SCI IS, vous pouvez oublier totalement les régles spécifiques aux revenus fonciers et au déficit foncier (ces règles ne s’appliquent qu’à l’IR du particulier en direct ou au travers d’une SCI IR).

- sur le montant des amortissements à prendre en compte dans le LMNP, lorsqu’il y aura passage en meublé : la règle semble être : si mise en location sur le même exercice que l’achat : on amortit l’achat d’une part, et les travaux d’autre part (avec une durée qui dépend de leur nature et de leur montant), et on peut déduire aussi les frais liés à l’achat.
Si la mise en location intervient sur un exercice ultérieur par rapport à l’achat, on amortit le bien évalué à sa valeur de marché ("valeur vénale"). Je l’avais détaillé ici : (24/25) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs
Comme je l’écrivais :

Il semblerait donc que dès lors que la mise en location n’est pas intervenue dans le même exercice que l’acquisition, on ne pourra inscrire le bien en amortissement, à sa valeur vénale, que sur l’exercice où il sera effectivement loué.
- c’est un avantage si la valeur vénale est supérieure à l’ensemble du coût d’acquisition + travaux éventuels,
- c’est un inconvénient parce qu’on ne pourra pas inscrire dans la comptabilité les divers frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier de l’emprunt, et travaux avant la mise en service).

Vu qu’il y aura probablement mise en meublé séparée par appartement, ça se fera appartement par appartement. On amortira d’abord l’appartement n°1 évalué à 65000 € au moment de son passage en meublé, etc. Il n’y a aura pas de mise en amortissement de tout l’immeuble pour une valeur globale de 450 ou 500 k€.

ohennequin a écrit :

En ce qui concerne EdF, une des astuces pour ne pas avoir de colonnes électrique montantes (qui sont en général facturée hors de prix par EdF), c’est d’installer les compteurs en bas, au plus près de l’arrivée électrique.

On voit beaucoup d’immeubles de rapport aménagés de la sorte, mais est-ce encore possible à la création de nouveaux compteurs avec les normes actuelles ? Mon immeuble a un diagnostic électrique vierge (électricité refaite à neuf vers 2008) à l’exception d’une remarque sur les compteurs qui se trouvent en PC et devraient, selon le diagnostiqueur, se trouver en parties privatives…

ohennequin a écrit :

Sinon, j’ai vu il y a peu un expert comptable qui m’a assuré que la durée d’amortissement était de 25 a 30 ans, pas plus…

Éternel débat sur la valorisation comptable d’un immeuble et des amortissements associés, mais les experts-comptables spécialisés en LMNP choisissent presque tous de ventiler en plusieurs postes (bâti, toiture, aménagements intérieurs etc.) et avec amortissement du bâti sur 50 ans.

@Bernard , ce qui est bien dans ce projet , c’est que sur les 9 logements je ne change rien sauf quelques cloisons supplémentaires pour les salles de bain mais pas plus.
Je pense donc faire du deficit foncier sur les travaux engendrés sur les 9 logements et exclure le montant des travaux pour les deux autres.

J’attends de voir le compromis et je vais me renseigner sur tout ce qui est cadastre et impôts pour avoir des arguments si contrôle.

Pour la SCI is , je connais bien la fiscalité et lorsque j’ai calculé mon tri avec revente … ouch…
C’est uniquement intéressant pour les tmi à 41% minimum même si à 30% cela peut se défendre.
Quand on peut rester en nom propre, faut pas hésiter.

C’est plus rentable d’avoir un déficit foncier sur 150000 euros ( sur les 180000 ) et passage en meublé et associé à la vente d’un de mes immeuble.
Je ne serai pas qualifié de marchand de bien car c’est de la gestion de patrimoine et je pourrai le prouver ( augmenter mes placements mobilier vs immobilier et c’est mà premières vente sauf RP )

Je sais bien que le changement de bail se fera au compte goutte , à 450 ou 500000 euros c’est pour l’immeuble à ce jour.
En le divisant pour calculer l’amortissement , les estimations seront bien supérieur : 70000 le t2 et 40000 le studio minimum soit 750000 euros.
Mais je préfère calculé sur 450/500000 euros.

J’ai toujours calculé en étant pessimiste ( rendement de 14% qui passe à 18% par exemple ).

Toufou , Bernard vous a bien répondu .

@tous pour la compta , je préfère le faire , je gère la fiscalité et ma femme l’écriture ( elle est comptable )
J’ai vu des experts comptables qui se contredisent sur beaucoup de sujet , cela ne me paraît pas compétent.
je pense également que dans un business, plus il y a des tiers , moins ça marche.

Dans mes calculs , nu puis meublé est plus intéressant que la sci à l’is ( en investissant le cash flow sur de l’usufruit en scpi pour créer un stock d’amortissement supplémentaire ) pour une TMI à 30.

Pour une TMI à 41 , la sci is aurait été plus intéressante.
Après cela dépend de la revente du bien également.

Comme dit plus haut je vais céder un immeuble.
En gros je vais avoir 4500 euros de loyer supplémentaire et de l’autre la vente ma me réduire mes loyers de 2100 euros mensuel.
Je vais donc avoir une augmentation de loyer de 2300 euros / mois et un gros chèque lors de la vente.
je maîtrise ma fiscalité , reste en nom propre , et vais pouvoir remplir mon PEA et PEA PME et CTO capitalisant ( je ne souhaite pas de dividende pour le moment pour limiter l’impôt )

rocc a écrit :

Cricri77700 a écrit :

Ps: je n’arrive toujours pas à mettre de photo..

Avant tout, votre photo doit être sur votre ordinateur.

Lorsque vous ecrivez un message vous cliquez sur "envoyer une image".

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … mage01.png

Ensuite un nouvel onglet s’ouvre, vous cliquez sur "parcourir".

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Une fenêtre s’ouvre et vous sélectionnez le répetoire puis le fichier et vous validez. La fenêtre se ferme et vous vous retrouvez sur l’onglet à nouveau. Le nom du fichier apparait et vous cliquez sur "envoyer".

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … mage03.png

L’onglet est mis à jour, votre image apparait en prévisualisation et en dessous il y a un champ "code :". Vous sélectionnez et copiez ce code(CTRL+C sous Windows).

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … mage04.png

Vous fermez l’onglet de votre navigateur et vous retourner sur votre message et vous collez le code.

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … mage05.png

Voilà c’est fait. Pour plusieurs images, ne fermez pas l’onglet. Si cela ne marche pas, je ferai une vidéo.

PS : j’espère que la santé se porte mieux et durablement

merci, mais ça marche toujours pas, j’ai convertis mes photos ( fait avec mon S6 edge + ) en PNG et ça ne marche pas.
tant pis, je ferai une vidéo plus tard peu être.