Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?

Link182 · #176

Bonjour,

J’avais installé un boitier à clé sur la facade l’immeuble, sans prevenir le syndic (syndic privé).
Celui-ci me demande de le retirer si je n’ai pas l’approbation des copropriétaires.

Je vais donc l’enlever le et le poser dans ma boite au lettre.

La copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ? Sachant que je suis dans une ville de - de 50.000 habitants, et le l’immeuble n’est pas du tout bourgeois… ? (au contraire)

ProprietaireLibre · #177

Bonjour,

Votre syndic ne peut pas interdire la location saisonnière seul sans repasser par un vote des copropriétaires.

D’ici là, votre Règlement de copropriété fait foi.

Si rien n’est indiqué contre la location meublée de courte durée, et sous réserve d’une délibération contraire de votre commune, c’est que le feu est vert.

Pour la gestion de vos clés, avez-vous envisagé à la solution serrure connectée? (mais c’est une dépense supplémentaire donc pas l’idéal dans toutes les situations).

Kabal · #178

Je ne serais pas aussi catégorique que PropriétaireLibre sur le boitier. Le syndic peut vous demander de le retirer vu que vous avez "collé" un élément privé sur une partie commune sans l’accord de la copropriété.

Donc après, à vous de voir avec les copropriétaires et la nature de la "dégradation" que vous avez fait subir au mur. Si c’est discret, il est probable que la copro accepte.

Après pour la location saisonnière, rien ne vous empêche de le faire.

Este59014 · #179

D’expérience, j’ai caché une seule fois les clés afin de laisser rentrer le locataire : résultat, appartement saccagé. (sur à l’heure d’aujourd’hui 150 locations)

Il s’agissait d’un jeune Marseillais qui m’a loué mon appartement pour réaliser une fête avec consommation de drogue (cannabis) et destruction d’un canapé à l’époque neuf.

Je vous passe les 3 heures de ménage pour seulement 30m2 !

J’ai remonté le litige à Airbnb et j’ai été indemnisé à hauteur de 90% du prix du canapé.

C’est la raison pour laquelle désormais je mets un point d’honneur à voir chaque locataire et à donner mes instructions.

AMF : location saisonnière dans 2 appartements à Marseille à un taux d’occupation de plus de 80%

ProprietaireLibre · #180

Kabal, je voulais dire que la copropriété ne peut pas interdire… la location saisonnière (j’ai rectifié a posteriori) sans passer par un vote des copropriétaires.

D’accord avec vous pour le conseil à Link182; il peut aussi proposer de reboucher le trou (si trou il y a), et la copro n’ira sans doute pas chercher plus loin.

Link182 · #181

La serrure connectée
ne réglera pas le problème de la porte d’entrèe.

Je vais retirer le boîtier qui n’a fait aucun dégât sur la façade donc ça ira.

Donc si interdiction il y a, il faut forcément qu’il y ait une assemblée générale pour que cela soit voté ?

Eldoradoimmo · #182

La France est un poil plus hypocrite en n’interdisant pas mais en mettant des barrières énormes pour aider le lobby des hôteliers…

C’est la vie

Par contre, ce qui est positif c’est que cela va réguler le nombre d’annonces et dissuader les personnes sans scrupules qui ne déclarent pas leurs locations et pratiquent du dumping !

jeromem · #183

Bonjour à tous,

Je profite de ce post pour partager avec vous mon expérience de quelques mois en location saisonnière et pour pouvoir échanger avec d’autres personnes qui pratiquent ce genre de location.

J’ai acheté un T1bis de 30m² à Nantes en début d’année que j’ai ensuite rénové et meublé. J’ai commencé à louer mon appartement fin avril en passant par les plateformes suivantes : Booking, Airbnb, Abritel, MorningCroissant, TripAdvisor. Toutefois, il n’y a vraiment que Booking, Airbnb et un peu Abritel qui me permettent de louer. Mais je ne suis pas vraiment satisfait de Airbnb qui est je trouve beaucoup moins rentable, étant donné le nombre de personnes qui loue leur résidence principale et pratique des tarifs très concurrentiels. Peut-être avez vous aussi remarqué cela ?

Pour le moment, j’arrive tout de même à remplir 20-25 nuits par mois en prenant principalement des réservations qui se font à la "dernière minute". J’ai très peu de réservations 1 à 2 mois à l’avance, que se soit des vacanciers ou des professionnels en déplacement. Je trouve ça plutôt pas mal pour un début.
Mais, comme l’ont fait remarquer beaucoup de gens, c’est quand même pas mal de boulot : Travailler ses photos, son annonce, sa description pour ne pas apparaître en fin de liste, appliquer une stratégie tarifaire, etc.
Et selon moi, ce n’est pas fini. La concurrence est vraiment importante sur ce marché et je pense qu’il va falloir que j’apporte divers petits services en plus pour me démarquer davantage.

Concernant la stratégie tarifaire, la mienne est plutôt simple. J’ai pratiqué des tarifs assez bas au début pour obtenir quelques réservations et mes premiers commentaires. N’ayant pas commencé à rembourser mon crédit, cela était plus facile et même à des tarifs bas, je reste rentable.
Actuellement, je monte progressivement mes tarifs et je les adapte en fonction du nombre de nuits qu’il me reste à combler. Du coup, je commence à avoir un chiffre d’affaire qui me permettrait d’être rentable même en payant mon prêt.

Pour la gestion, étant donné que je vis en Ile de France, je passe par une conciergerie qui s’occupe de tout : Accueil, ménage, blanchisserie. Elle offre aussi en mon nom, à chaque arrivée, un panier garni qui fait toujours son petit effet. C’est un service qui coûte assez cher, 65€ par séjour, mais c’est un véritable atout, tant en terme de confort que de satisfaction des locataires.
J’ai vu qu’il y avait quelques échanges plus haut sur l’état des lieux. Pour ma part, je n’en fait pas et ne prend pas de caution. C’est certainement risqué mais comme certains le disent, c’est compliqué de voir qu’il y a un problème au moment du départ des locataires. Pour l’instant je n’ai eu aucun soucis, et comme le dit un auteur que j’adore, c’est trop beau pour ne pas durer.

Voilà, au plaisir de vous lire et d’échanger avec vous.

Dernière modification par jeromem (10/08/2017 11h39)

Emalon · #184

Votre retour est intéressant.
Je cherche en ce moment une solution pour déléguer tout l’aspect accueil/sortie/ménage de ma location saisonnière. Si j’ai bien compris vous continuez à gérer les dates et réservations vous même? du coup vous transmettez chaque jour par mail les réservations à la "conciergerie" ou vous vous organisez autrement?

jeromem · #185

Oui, je gère toute la partie réservation. Je n’ai qu’un seul bien donc ce n’est pas très chronophage.
Pour les réservations AIRBNB, la conciergerie est co-hôte. Ils ont aussi accès à toutes les informations des locataires.
Pour le reste, jusqu’à présent, je transmettais les informations par mail. Mais ils viennent de se doter d’un channel manager qui va leur permettre d’accéder aussi aux informations des réservations.

Surin · #186

Quel nombre de nuit minimum demandez-vous par séjour ?

jeromem · #187

Par défaut, je loue minimum 3 nuits sur Airbnb et Abritel et aucun minimum sur Booking.
Après j’adapte pour combler les trous. Pour le mois d’août, j’ai mis par exemple 2 nuits minimum sur Abritel.

Je vais peut-être baisser définitivement à 2 nuits sur Abritel. Cela pourrait me permettre d’obtenir des réservations sur des week-end. Par contre, sur Airbnb, en deçà de 3 nuits, ce n’est pas intéressant.

Surin · #188

Oui je vous conseille 2 nuits minimum, intégrez un prix de 70€ de ménage draps et vous verrez que vous vous y retrouverez, il y a ainsi moins de concurrence. Le week-end vous augmentez le prix à la nuit et vous verrez que ceux qui réservent 2 nuits le week-end sont prêt à payer quasiment autant qu’un tarif 3 nuits normal, à vous de boucher les trous en abaissant ensuite le tarif à la nuit avec des promotions.

20-25 nuits par mois c’est le minimum, attention à ne pas trop monter les tarifs afin de garder un bon remplissage, 25-26 nuits me semble le minimum acceptable au moins pour les mois en haute saison.
Vous devez pouvoir viser 28 nuits.

Eldoradoimmo · #189

Pour la part j’ai deux propositions d’amélioration à tester pour vous :

- choisir un pretataire vous meme pour le ménage plutôt que de passer par une conciergerie qui vous reviens très cher

- essayer Le bon coin tout simplement pour votre annonce. C’est gratuit. Mais il y a une forte concurrence, mais il y a aussi des stratégies pour que votre annonce reste visible (on peut en parler en MP au besoin, ce n’est pas le sujet ici)

Bonne journée

Flicka36 · #190

Bonjour,

Propriétaire d’un bien exploité en location saisonnière (LMNP) par l’intermédiaire d’une société de gestion, je souhaite désormais gérer mon activité en direct tout en confiant les services de conciergerie/nettoyage/blanchisserie à une connaissance.

Pour rémunérer cette personne j’envisage 2 possibilités: utiliser le CESU ou le Co-hosting proposé par Airbnb.

A la lecture de ce fil, je comprends que le CESU n’est pas adapté. Confirmez-vous?
Pourtant nombre de prestataires offrent ce moyen de paiement dans leur annonce commerciale (?)

Concernant le co-hosting proposé par Airbnb, l’hôte et le co-hôte sont-ils dans une relation employeur-employé? Ou bien, chacun étant directement et indépendamment rémunéré par le guest par l’intermédiaire de Airbnb, peut-on considérer qu’ils produisent 2 prestations différentes et indépendantes?

D’autres suggestions?

cdt

Herrecir40 · #191

Je confirme que le CESU n’est pas approprié pour le locatif. La prestation payée par le CESU doit s’effectuer au domicile de l’utilisateur du chèque bénéficiaire de la prestation.
On entend par domicile résidence principale ou secondaire.

Néanmoins comme vous l’avez dit beaucoup le proposent et s’en servent comme moyen de paiement.

Je ne connais pas le co-hosting et ne peut vous renseigner sur ce point néanmoins il existe également le TESE (Titre Emploi Service Entreprise), un peu plus difficile à mettre en place mais pratique.
Il vous permet d’enregistrer votre salarié, vous êtes bien sûr dans l’obligation de lui faire un contrat mais les fiches de paie sont éditées automatiquement et vos cotisations sont débitées automatiquement. Par contre vous le payez vous-même.

Link182 · #192

Google s’attaque à la location saisonnière :
[url= http://www.lechotouristique.com/article … rbnb,91199]Comment Google chasse sur les terres d’Airbnb - L’Echo Touristique[/url]

Je viens de tester et je retrouve bien mes appartements en cherchant sur "hotel + ville", mais je suis obligé de filtrer "location de vacances" pour trouver mes biens (le filtre "Tous" ne semble afficher que les hôtels…)

Il va surement y avoir de l’importance à avoir des commentaires Google…

Eldoradoimmo · #193

Vous devez faire tout ce que Google veut :

- Vous référencer dans google maps
- Creer votre site internet à partir de l’interface
- Associer un site web bien référencé
- Certifier votre compte via la réception d’un courrier, etc
- publier dans google+

Le référencement de votre annonce se fait sur les mêmes bases qu’un site web classique

Bon courage, mais c’est important!

Link182 · #194

Fin 2016, on parlait du RSI pour les loueurs qui faisaient plus de 23K EUR annuel.
Il semblerait que le RSI soit supprimé dès 2018 :

http://www.lefigaro.fr/flash-eco/2017/0 … ?cmtpage=0

Link182 · #195

Bonjour

Via Booking, je propose des prix plein tarif (remboursable) et des prix plus attractif (-10% - mais non remboursable).

Je viens d’avoir (comme cela m’est déjà arrivé dans le passé) des clients qui souhaitent annuler leur réservation qui était non remboursable.
J’ai donc un message de Booking me demandant si je souhaite leur faire un remboursement… ou non.

Au début je remboursais entièrement, mais comme à chaque fois, je n’ai plus rien à y gagner dans l’histoire…

Comment réagissez-vous à ce type de comportement pour ceux qui y sont confronté ?

Merci

Eldoradoimmo · #196

Je ne rembourse que lorsque j’ai une autre réservation sous le coude:)

Cela peut paraître "méchant" à priori mais en fait les gens qui prennent des réservations annulables sans frais ne viennent presque jamais et n’ont en tout cas aucun état d’âme à annuler en derniere minute

Comment faites vous pour proposer deux tarifs différents sur booking?

TyrionLannister · #197

Un contrat est un contrat - pour ma part je ferais un geste commercial dans le cas d’un client recurrent. Celui qui a voulu le meilleur prix non-remboursable doit assumer son choix, on ne peut avoir le beurre et l’argent du beurre.

my 2 cents.

T.

Matinvest · #198

Bonjour

Je viens de voir cela dans un bar à Paris. Quelqu’un a déjà utilisé Keycafe ?

Keycafé : l’échange de clés - Simplifié

Eldoradoimmo · #199

Bonjour,
Oui, il existe pas mal de solutions de ce type.

C’est intéressant pour tout le monde, car d’un côté, le propriétaire laisse les clés dans un endroit sécurisé, et le locataire peut les trouver quand il veut.
Le commerçant, quant à lui, fait quelques ventes auprès des locataires, et cela ne lui prend pas de temps.

Il y a quand même une limite importante, c’est pour les horaires.

Quand le commerce est fermé, vous n’avez plus de solution.
Vos locataires ne peuvent donc pas arriver le dimanche, ou en pleine nuit, par exemple.

Pour contourner le problème, vous pouvez utiliser un boîtier petit, avec un code. C’est moins fun, mais efficace !

julien · #200

Je vois que beaucoup d’adeptes de la location saisonniere vantent les mérites de ces boitiers à code ou autres clés sésames.

Même si je trouve le concept intéressant, je me suis touours posé la question de l’accés aux communs. Comment gérez-vous celà ? L’entrée de vos immeubles sont-elles toutes à code plutôt qu’à clé ou badge magnétique (ces 2 derniers cas me semblant pourtant les plus fréquemment rencontrés) ?

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