Tracker REIT monde : iShares Global REIT ?

MyDividendGrowth · #1

A des fins de diversification, je souhaiterais inclure une proportion d’immobilier dans mon patrimoine (env. 10%). Pour se faire, ma préférence irait plutôt vers un ou des ETFs de foncières cotées car l’immobilier en direct ne colle pas avec mon approche lazy.

Le tracker iShares Global REIT (REET, www.etf.com/REET) me semble intéressant car il suit le secteur mondial des REITs (282 compagnies large, mid et small cap), il est émis en USD, il verse 5,1% de dividendes, ses frais sont bas (0,14%) et son encours correct (400+ M$).

Il est néanmoins assez récent (2014) et présente un tilt sur les US (65% d’US quand le benchmark est à 44%).

J’utiliserais mon CTO et mon compte-devises de chez Binck comme supports respectifs de placement et de réception des dividendes car ma TMI est assez faible et devrait le rester.

Vos avis m’intéressent : je suis preneur de toute suggestion et critique !

Mots-clés : etf (exchange traded funds), ishares, reet, reit

ArnvaldIngofson · #2

Vous pouvez compléter avec un ETF sur l’Europe (EPRE par exemple) pour remonter le % européen.

Dooffy · #3

Bonjour, le sujet m’intéresse également mais plutôt sur des ETF capitalisants (impôts oblige) à réplication physique.
J’ai tout de même le sentiment que c’est assez peu exploré sinon notre hôte aurait sans doute panaché ETF REIT est REIT en direct; me trompe-je ?
Bien à vous,

sissi · #4

Bonjour

I y a un CEF qui respecte le 44% de benchmark et distribue 5 cents mensuellement :AWP (j’en ai)
Encours de 638 millions USD
Le rendement sur le prix actuel est de 9.12% - Faut enlever la retenue de 15%
AWP Alpine Global Premier Property, closed-end fund summary - CEF Connect - Brought to you by Nuveen Closed-End Funds
Portefeuille détaille sur le site du gérant:
" + siteTitle + "

Mais votre etf REET m’intéresse aussi. M.erci!
Etant liste aux USA il doit y avoir 15% de retenue aussi ?

Cas typique du débat : investissement passif (etf) versus actif (cef) avec des frais bien supérieurs dans le cef mais une utilisation de 4% de levier qui compense.. mais le double de rendement…

MyDividendGrowth · #5

ArnvaldIngofson a écrit :
Vous pouvez compléter avec un ETF sur l’Europe (EPRE par exemple) pour remonter le % européen.

En regardant de plus près le tilt US, il ne s’agit pas d’une sous-représentation de la région Europe, mais de la région Asie Pacifique. Votre idée de contrebalancer d’éventuels déséquilibres avec un second ETF est très intéressante, merci !

D’ailleurs cela m’a donné une idée : pourquoi ne pas combiner un Global REIT ex-US (VNQI par exemple) et un REIT US (VNQ par exemple) de manière à coller au benchmark (Thomson Reuters Global Real Estate) ?

M07 · #6

@Sissi,
Si la retenue à la source sur les ETF est perdue, est-ce qu’il n’y a pas, pour les CEF et les résidents français, un crédit d’impôt permettant de récupérer cet impôt à la source (ce qui est le cas pour les dividendes) ?

sissi · #7

Oui probablement que les Francais peuvent "récupérer" la retenue comme ce sont des dividendes
Desolee mais je ne suis pas sure du fonctionnement vu que j’ai jamais été résidente en France fiscalement…
A choisir pour mon portefeuille je prefere les etfs irlandais sans retenue . Simple. Comme les divis UK.

Les experts du forum pourraient confirmer la fiscalité ?

niceday · #8

À mon avis, les CEFs échangés principalement au NYSE ont la retenue des 15% USA. Étant donné qu’il s’agit de distributions de valeurs mobilières ne venant pas d’une enveloppe REIT/SIIC, il me semble qu’on ait droit au crédit d’impôt. (Je ne suis pas expert fiscaliste et je n’ai pas d’expérience fiscale en CEF: juste un avis).
De plus, une partie du dividende est composée de remboursement de capital (ROC), qui n’est pas imposé comme un dividende mais sur la plus value en abaissant votre PRU: avantage fiscal mais pas forcément un avantage pour la perf.

Dernière modification par niceday (03/09/2017 21h37)

M07 · #9

@Niceday,

[pour les résidents français]
Il me semble que le statut REIT/SIIC ne concerne pas le crédit d’impôt sur impôts étrangers, mais plutôt l’abattement (de 40 %) sur dividende.
Et aussi le Remboursement de Capital, qui n’a pas cet abattement, ne serait un avantage fiscal QUE si l’on conserve les titres longtemps (>2 ans) ; sinon c’est plutôt désavantageux relativement aux dividendes.

Me trompe-je ? (*)

(*) à prononcer à haute voix 5 fois le matin au réveil ;o)

niceday · #10

Oui exact, j’ai mixé :
Le dividendes CEF bénéficie du credit d’impôt du prélèvement à la source US, de l’abattement de 40% et également des abattements pour durée de détention.
Pour ce qui est des CEF à majorité REITS, ç est à voir…. mais à mon avis les 40% d’abattement serait conservé.

M07 · #11

@Niceday,

J’avais lu (mais où ?) que l’abattement de 40 % sur les dividendes ne s’appliquait que pour les entreprises soumises à l’impôt. Les SIIC/REIT n’étant pas soumises se voyaient, par conséquence, exclues du dispositif.
Il faudrait donc savoir si les FCP à capital clos (CEF), ou leur portefeuille, paient ou non l’impôt…

niceday · #12

Les CEFs ne paient pas d’impôts contrairement aux mutual funds.
Les CEFs ont l’obligation de distribuer minimum 90% de leurs cash flow récurents (dividendes, coupons,..) et 98% des plus values.
C’est vrai que cette obligation de distribution ressemble aux REITs.

Celles qui sont investis sur de l’immobilier côté (pas en Direct), je ne suis pas sûr pour l’abattement.

Pour celles à 0 ou non majoritairement pas investis sur des sous-jacents immobilier, je pense que l’abattement est autorisé.

Michel · #13

MDG a écrit :
Le tracker iShares Global REIT (REET, www.etf.com/REET) me semble intéressant car il suit le secteur mondial des REITs (282 compagnies large, mid et small cap), il est émis en USD, il verse 5,1% de dividendes, ses frais sont bas (0,14%) et son encours correct (400+ M$)

Avez-vous pris en compte l’écart entre le dividende détaché et celui encaissé ?

MyDividendGrowth · #14

Merci pour votre remarque.

J’ai effectivement pris en considération cette différence. Pour info / mémoire, voici les résultats des calculs qu’IH avait fait il y a quelques temps :

(Source : Détail de la fiscalité d’un dividende étranger - Newsletter de l’investisseur heureux)

Ayant une TMI faible, cette différence sera en fin de compte équivalente au prélèvement à la source US.

MyDividendGrowth · #15

Ci-après un article de Seeking Alpha sur les trackers REET et VNQ :

3 Reasons This Is The World’s Best REIT ETF

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

neymar · #16

Bonjour,

Je poste ici quelques informations concernant le CEF AWP:

Ancienne appellation: ALPINE GLOBAL PREMIER PPTYS FD ALPINE :

Nouvelle appellation: ABERDN GLBL PRM-SBI USD D. ABERDN GLBL PRM-SB

Voici le rapport trimestriel avec l’inventaire global des sociétés:
http://www.aberdeen-asset.co/static_fil … -final.pdf

On trouve page 6 les sociétés françaises (des grands classiques bien connu du forum)

France-7.2%
Nombre Société Valeur
210,222 Accor SA 11,882,138
81,045 Carmila SA 2,456,535
30,993 Kaufman & Broad SA 1,632,770
219,474 Klepierre SA 8,982,800
48,000 Nexity SA (a) 3,001,450
65,000 Unibail-Rodamco SE 15,604,537
43,560,230

Sur mon PEA, j’avais Kaufman et Nexity bien avant de connaitre AWP.
Récemment j’ai initialisé Carmila et Klepierre sur le CTO de mon épouse.

Je suis conforté a l’idée d’avoir des action choisies aussi par ce CEF US.

Malgré la flat-taxe et le cours du Dollar il reste un dividende mensuel sympathique pour un retraité rentier comme moi, et j’ai l’objectif d’augmenter considérablement ma ligne.

La question, le dividende est il soutenable à long terme ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

M07 · #17

Bonsoir !

Sur Google-finance, c’est toujours "Alpine Global Premier Properties Fund" (NYSE: AWP).

Mais, m-rci d’avoir attiré mon attention sur ce titre, qui peut être une alternative à REM (que j’ai en portefeuille, mais n’est plus accessible à cause de MIFID-2).

Dernière modification par M07 (15/07/2018 11h53)

Mevo · #18

Neymar,

De manière simple, vous pouvez aller sur un site d’information sur les CEF, comme par exemple cefconnect.com et chercher le CEF qui vous intéresse. Pour AWP: AWP Aberdeen Global Premier Proper, closed-end fund summary - CEF Connect - Brought to you by Nuveen Closed-End Funds

Vous verrez dans l’onglet "fund basics" en bas à gauche, les frais qu’il comporte (M07: qui sont en général bien plus important pour un CEF que pour un ETF). Dans l’onglet "distributions", en bas, vous aurez un aperçu rapide de l’historique des distributions, et de combien correspond à du dividende reçu, des gains, ou du retour de capital (ROC = ce que le CEF distribue de PLUS que ce qu’il gagne). Note: C’est déclaré par le CEF en fin d’année, l’année en cours n’affiche donc pas les infos, ça n’est pas qu’ils ont effectivement encaissé un montant de dividendes identique aux dividendes versés (vous pouvez aussi retrouver toutes ces infos dans les rapports du CEF, c’est juste moins pratique. Pour le rapport que vous avez linké, vous remarquerez éventuellement en page 9, la ligne "Distributions in excess of net investment income")

Afficher un gros dividende, et de ce fait distribuer plus que ce qu’ils gagnent réellement est extrêmement répandu chez les CEF US. Ca se ressentira sur le prix du CEF qui aura tendance à baisser d’autant sur la durée.

La "pérennité" du dividende dépend aussi des dividendes versés par les sociétés détenues.
En général, un dividende de CEF est assez stable, parce que c’est ce que fait le management, mais ils coupent d’habitude le dividende quand les "ROC" deviennent vraiment trop importants, pour ne pas trop faire baisser la valeur du CEF.

L’éventuel bon point est que vous pouvez souvent acheter les actifs à une décote sur la NAV (décote qui varie dans le temps). Mais avec le corollaire: Vous aurez très certainement une décote à la revente aussi…

sissi · #19

Une indication importante pour le risque de coupure de la distribution d’un CEF c’est l’UNII qu’on voit sur la page "distribution".
AWP Avg. UNII Per Share: As of 4/30/2018 -$0.2963
Mais le 30 avril c’est loin ! Donc faut verifier sur le site de Aberdeen ce que j’ai fait…et je n’ai pas trouve d’update plus recent mais un filing SEC
AWP Aberdeen Global Premier Proper, closed-end fund summary - CEF Connect - Brought to you by Nuveen Closed-End Funds
Le portefeuille était compose comme suit au 30 avril: 25% Asie, 35% europe et 36% USA. La France c’est dans les 7%
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data … c91288a003

On peut voir les distributions a travers le temps et la portion de ROC chaque mois.
La portion ROC ne subit pas la retenue a la source mais se déduit du prix paye et de ce que je vois ce serait dans les 50% de la distribution / a verifier/ donc sur les 5 cents distribues vous aurez approximativement 7.5% de retenue. Rendement de 9.43 brut moins 7.5% donc 8.72% approx.
Le leverage est indique a 3.4% - ce qui est peu compare aux 20 a 40% moyens.

Effectivement les frais sur un CEF sont bien plus importants que sur certains etfs mais sur ceux que j’ai en portefeuille.. le revenu supplémentaire engrange par le levier dépasse de loin ces frais.

Et chez IB le levier sur ce CEF est bon!

EDIT: j’ai une douzaine de CEFs . J’ai eu AWP, NRO et PGZ revendus avec P-V
Soit on fait du Buy and Hold dessus en fond de portefeuille, soit on les trade entre distributions ce qui est plus evident avec ceux a distribution trimestrielle.

M.erci de m’avoir incite a faire mes devoirs sur les CEFs ce dimanche haha!

Dernière modification par sissi (15/07/2018 10h23)

pitivier · #20

M07 a écrit :
Bonsoir !

Sur Google-finance, c’est toujours "Alpine Global Premier Properties Fund" (NYSE: AWP).

Mais, m-rci d’avoir attiré mon attention sur ce titre, qui peut être une alternative à REM (que j’ai en portefeuille, mais n’est plus accessible à cause de MIDIF-2).

Chez boursorama ce n’est plus accessible non plus, j’ai envoyé une réclamation

Réponse suite modification législation il doive revoir à la baisse leur offre.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

M07 · #21

Re !

Pour ceux intéressés par les CEF, voici un lien explicatif : CEF explications qui complète les propos de Mevo et de Sissi.

[Edit] Pardon : …qui complète les propos de Sissi et de Mevo.
(désolé Mevo, mais les dames d’abord…)

[Edit 2] @Pitivier, heureusement qu’un produit non-conforme n’est accessible chez aucun courtier (ou chez tous). Sinon, le courtier qui ferait exception devrait être considéré comme à risque réglementaire.

Toutefois, j’ai appris que quelques opérateurs en Bourse avait obtenu un délai supplémentaire pour appliquer pleinement MIFID-2… (au passage, IB n’a appliqué les restrictions qu’à partir de mai 2018).

Dernière modification par M07 (15/07/2018 12h29)

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