Quelles SCPI avec le contrat d'assurance-vie Linxea Spirit ?

dfranck · #1

Bonjour,

Pour ceux qui ont la volonté d’investir dans les SCPI au comptant, l’assurance-vie est (pour le moment) le véhicule idéal.

Linxea Spirit propose plusieurs avantages:
- reversement de 100% des loyers
- Frais de gestion assez faible (0,50% de FdG annuels, plus bas frais du marché)

Voici donc un panel des SCPI dispo dans cette AV, aves leurs caractéristiques principales :

Source des données: https://www.meilleurescpi.com/

Je viens de faire un ballon d’essai avec 2.500€ sur ces titres:

a écrit :
Patrimmo Commerce Investir 10 %
Actipierre Europe Investir 10 %
Epargne Foncière Investir 30 %
Ficommerce Investir 10 %
PFO2 Investir 10 %
Primopierre Investir 10 %
Primovie Investir 10 %
Amundi ETF FTSE EPRA Europe Real Estate Ucits ETF Investir 10 % (car j’aime les foncières cotées aussi )

Pour info, j’en ai eu pour 130€ de frais de souscription.
Je tiendrais à jour le tableau du DVM, du TOF & de la capitalisation de chacune d’entre elles, et j’ajouterai les éventuelles nouvelles SCPI proposées par ce contrat.

Dernière modification par dfranck (18/09/2017 10h57)

Mots-clés : assurance-vie, linxea, scpi (société civile de placement immobilier)

MyDividendGrowth · #2

Je suis novice en matière de SCPI et ma question n’est peut être pas pertinente.

Vous en avez eu pour 130€ de frais de souscription pour 2500 € investis, soit plus de 5% de frais. Qu’est ce qui justifie un tel montant ?

dfranck · #3

Les SCPI sont très chargées en frais (entre 5 & 10% à la souscription).
En direct, elles souffrent aussi d’un délai de jouissance assez long (entre 4 & 6 mois). C’est à dire que vous ne percevez des loyers qu’à partir du moment où votre délai de jouissance est passé.

En revanche, les SCPI sont assez dé-corrélées du marché action. Historiquement, c’est resté assez stable quand le marché a tremblé.

En somme, c’est un outil de diversification sur le très long terme.

Pour info la moyenne du DVM (taux de distribution sur valeur de marché) est de 4,63% en 2016, contre 4,85% en 2015.

niceday · #4

C’est moins de frais en passant pas l’AV qu’en direct. C’est surprenant.

Bike69 · #5

Avec la flat tax et suivant le texte définitif il sera peut être plus intéressant de les acheter en direct pour les TMI de 14% et avec encours de 150k€ en assurance vie compte tenu des frais de gestion de 0,5% prélevé chaque année en part de SCPi.
Car la fiscalité sera presque la même au final. 30% PFU contre 14% +17,2 - csg déductible à l’Impôt sur le revenu.
Reste l’abattement aprés 8 ans à exploiter pour optimiser les revenus scpi .

Surin · #6

"peut-être"… restons factuel donc.

niceday a écrit :
C’est moins de frais en passant pas l’AV qu’en direct. C’est surprenant.

Dommage d’être si affirmatif et sans préciser quels frais.
Si l’on en reste aux frais de souscription, oui, à court terme. Si 100% des dividendes sont distribuée ok mais c’est loin d’être toujours le cas.
Quoiqu’il en soit les frais sur UC annuels de 0,5% à 0,8% de l’encours tendent à démontrer sur le long terme que votre affirmation est fausse. Après 10 ou 15 ans ça pèse sur la performance face à la détention en direct.

niceday · #7

En effet Surin, c’était une interrogation et une surprise (et non une affirmation). Peut être que MyDividendGrowth peut nous en dire plus.
Si c’est le cas, quel est le breakeven en durée de détention avec 100% de distributions et 0.5% de frais UC sur encours.

dfranck · #8

@Surin: sauf erreur de ma part, 100% des dividendes sont redistribués sur les scpi linxea spirit.

@niceday: C’est en effet un avantage, et il me semble que nous n’avons pas de délai de jouissance non plus. Je pense que c’est l’assureur qui est propriétaire des parts, qui a supporté les frais de gestions initiaux auprès de la maison de gestion, et qu’il nous les refacture à chaque transaction, moins cher.
C’est leur gagne pain quoi, et pour nous c’est plus avantageux.
Ceci est juste une hypothèse.

Surin · #9

Source?
Erreur de votre part mais c’est dommage de ne pas prendre la peine de vérifier et re-vérifier les données des assureurs qui sont très doués pour noyer le poisson et laisser penser de fausses idées sur leurs contrats.
Je ne vais pas rentrer dans le détail mais cela dépend des SCPI choisie.
Attention aux frais, on ne le redit jamais assez, ils sont trompeurs et nombreux.
Si la durée de détention est comprise entre 3 et 10 ans disons avantage à l’AV d’après ce que j’avais pu calculer sur Primovie dans ce message: (3/3) SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ?
Au delà les frais sur UC réduisent chaque année le nombre de parts.
Bien vérifier que la SCPI que vous choisissez a 100% de son dividende distribué, ce n’est pas toujours le cas.

niceday · #10

En l’occurrence ici on parle de scpi linxea spirit, qui distribue bien 100%
"La totalité des revenus distribués par le Support est redistribuée sur le Contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le Fonds Euro Général, à défaut sur une SICAV monétaire."

Surin · #11

En fait c’est très confus.
On parle de "SCPI Linxea Spirit" or le titre de la discussion est "SCPI disponibles à l’achat comptant".
"SCPI Linxea Spirit" c’est dans le cadre de l’assurance-vie donc pas au comptant.
Bref je n’y comprends pas grand chose.
Si je prends la première SCPI de la liste ACCES VALEUR PIERRE en AV:
"- Par dérogation à l’article 11 – Participation aux bénéfices : les revenus distribués par le Support sont redistribués sur le Contrat à hauteur de 85 % minimum. Ces revenus sont réinvestis sur le support Fonds en Euros, à défaut sur une SICAV monétaire."
Donc votre "source" qui n’en est pas une car sans lien sa été piochée sur une SCPI en particulier qui elle distribue la totalité du dividende.
Globalement le langage employé me fait peur car ce n’est pas clair, on parle d’un tableau en dessous pour ce qui semble être les frais de souscription mais en dessous point de tableau.

niceday · #12

Ahah, good catch mais ça a l’air d’être la seule sur les 17-18 SCPI du contrat Spirit.
Je n’ai pas de contrat Linxea Spirit. Il me semble qu’on en discute ailleurs.

rocambole · #13

Bike69 a écrit :
Avec la flat tax et suivant le texte définitif il sera peut être plus intéressant de les acheter en direct pour les TMI de 14% et avec encours de 150k€ en assurance vie compte tenu des frais de gestion de 0,5% prélevé chaque année en part de SCPi.
Car la fiscalité sera presque la même au final. 30% PFU contre 14% +17,2 - csg déductible à l’Impôt sur le revenu.
Reste l’abattement aprés 8 ans à exploiter pour optimiser les revenus scpi .

Bonjour,

Quelqun sait si dans une AV avec fonds euro les prélevements tous les ans sur les interets passent de PS à PFU (dans ce cas de 15.5% (bientot 17) à 30%) ?

Merci

rocambole · #14

Je remonte ce message au cas ou quelqun aurait une idée ?

M07 · #15

Bonsoir !
Normalement, on devrait savoir demain : 27 septembre

colia · #16

Bien sur que non, le prelevement annuel de l’etat est constitué de la CSG uniquement, il passera a 17.2% au 01/01/18.
Il sera d’ailleurs toujours possible d’opter pour la sortie en imposition, et l’abattement de 4600e (9200 pour un couple) est conservé.
C’est au moment du retrait que vous payerez 30% sur les intérets de votre contrat, mais uniquement si vous optez pour le PFL …seul le taux de PFL change en fait (et ne varie plus avec la durée de detention).

C’est bien expliqué ici :
Tout savoir sur vos placements

BodyP · #17

Que pensez-vous de ce produit et des différentes SCPI proposés, pour quelqu’un qui souhaite faire fructifier son épargne :
LINXEA RENTIMMO

rocambole · #18

Bonjour,

Que y a du bon et du moins bon, pour moi le haut du panier (sans ordre, et sans donner les détails) de cette selection est :

Foncia Ca Heberg immo
Epargne Pierre
Pierre rendement
Pierval santé
Eventuellement PFo et Pfo2 mais elles sont chères

niceday · #19

Bonjour,
Cette liste est-elle selon vous toujours le top des scpi chez Linxea. Je viens d’ouvrir cette AV.
Je remarque aussi qu’on peut investir sur des foncières Klépiere, Unibail-Rodamco… Y-a-t-il un avantage versus un CTO ?

Bluegrass · #20

niceday a écrit :
Je remarque aussi qu’on peut investir sur des foncières Klépiere, Unibail-Rodamco… Y-a-t-il un avantage versus un CTO ?

A mon avis l’unique avantage de l’AV par rapport au CTO sont les conditions particulières liées à la succession.
Par contre, l’AV Linxea Spirit supporte 0,5% de frais de gestion annuel sur les UC supplémentaires par rapport à un CTO.
D’autre part, les frais de courtage sont plus élevés sur l’AV que sur un CTO détenu chez Bourse Direct ou Binck.

Tibo · #21

Bonsoir,

Il y a aussi la différence de fiscalité finale, notamment sur les dividendes intégrés à l’AV, ça peut être plus intéressant selon le TMI.
A voir selon chaque cas en rajoutant tous les frais listés par Bluegrass.

niceday · #22

Les 0,5% annuel sont bien moindres que les 30% (flat tax) des dividendes des foncières.
Unibail : dividende d’environ 4,5% imputé de 30% = >1,35% de taxe flat versus 0,5% de frais
Klépierre : dividende d’environ 4,85% imputé de 30% = > 1,45% d’imposition versus 0,5% de frais
C’est surement une vision simplifié car les 17,2% inclus dans les 30% seront payés aussi en AV mais différés.
Ce calcul me fait penser qu’il serait intéressant de mettre ces foncières plutôt en AV spirit.
Etes-vous d’accord avec ce raisonnement ?

Surin · #23

Vous mélangez et comparez des choses qui n’ont rien à voir, reprenez les bases de la fiscalité en AV et c’est ensuite à voir en fonction de chaque personne, ses besoins de toucher ou non les dividendes ainsi que son imposition.

niceday · #24

Surin ne soyez pas si catégorique dans vos messages, et vous n’apportez pas de réponses.
Je ne vois pas en quoi vous pouvez déduire si catégoriquement ce que vous écrivez.
En effet, je n’ai pas expliqué toute la fiscalité de l’AV en une phase et dire que les PS sont payés au moment du rachat de ces actions ne permet pas de dire à quelqu’un qu’on ne maitrise pas les bases de la fiscalité de l’AV.

GoodbyLenine · #25

niceday a écrit :
Les 0,5% annuel sont bien moindres que les 30% (flat tax) des dividendes des foncières.
Unibail : dividende d’environ 4,5% imputé de 30% = >1,35% de taxe flat versus 0,5% de frais
Klépierre : dividende d’environ 4,85% imputé de 30% = > 1,45% d’imposition versus 0,5% de frais
C’est surement une vision simplifié car les 17,2% inclus dans les 30% seront payés aussi en AV mais différés.
Ce calcul me fait penser qu’il serait intéressant de mettre ces foncières plutôt en AV spirit.
Etes-vous d’accord avec ce raisonnement ?

Je ne suis pas d’accord : en AV, il faudra AUSSI payer les 30% de flat tax… lors du retrait (sauf cas particuliers).

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