LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Vous serez forcément au bic.
Il existe le micro bic et le bic au réel.
Dans votre cas avec les travaux+ frais de notaire ect le réel semble mieux adapté.

Pour l’impôt , je vous laisse chercher sur le forum : deduction d’un amortissement , de charge et comment sont imposable les bénéfices.

Il y a un seuil à ne pas dépasser sinon une grande réflexion s’impose  : 23000 euros

Les propriétaires qui louent pour de courtes durées un appartement meublé, sont désormais tenus de s’affilier au Régime social des indépendants dès que les revenus tirés de cette activité dépassent 23 000 euros par an. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 leur permet parfois de déroger à cette nouvelle obligation en optant pour une affiliation au régime général.( plus complexe avec des abbatements ect… )

Le RSI est de plus amèné à disparaître.

Pour la tva :

Les locations meublées saisonnières sont exonérées de TVA.

Néanmoins, il existe une exception si l’activité est considérée comme para-hôtelière, c’est-à-dire si les conditions ci-dessous sont respectées :

–Fourniture d’un petit-déjeuner

–Fourniture d’un service de nettoyage des locaux (un nettoyage en début et en fin de séjour ne constitue pas un service de nettoyage)

–Fourniture de linge de maison

–Fourniture d’un service de réception (même non personnalisé et/ou électronique)

Il peut être intéressant d’appliquer la TVA en fonction de vos coûts, elle est de 5,5% pour la prestation logement.

Les info sont disponible sur les site des impots.

Merci pour vos réponses.

Il faut que je me trouve un comptable dans ce cas là. Je pense à me mettre au bic au réel mais il faut que je fais tout cela plus précisément.

  Mes revenus locatifs seront inférieur à 10 000 €. Je paierai donc entre 100 et 500 € de CFE

- la taxe de séjour sera inclus dans le prix de location

-le petit déjeuner étant pas inclus dans la prestation je ne paierai pas de TVA. Y a-t-il un intérêt à payer la TVA

Zaraki a écrit :

-Y a-t-il des charges dut a la location saisonnière que j’aurais oublié?

Oui, ne serait-ce que la commission de la plate-forme qui vous trouvera des clients (qui n’est pas d’un montant "négligeable"), et l’usure du mobilier (voire d’autres choses car le bien devra conserver des peintures/sol/sanitaire/etc. nickel)  …

Sinon, revenez poster sur le forum après 1 an d’exploitation pour nous indiquer si vous avez effectivement loué 365 nuits à 35€ chacune.

Vous ne précisez pas où vous êtes dans le val de Loire ? mais je ne pense pas que la saison touristique y soit de 245 jours/an.
AMHA soit vous aurez plus de vacance, soit vous vous adresserez à un autre public que les touristes…

Bonjour

J’ai acheté un grand plateau que je vais réaménager pour créer au final 2 logements.
Je pense les louer en meublé et donc avec le statut LMNP
D’important travaux sont a réaliser pour une durée d’environ 6 a 8 mois

Faut il déclarer le statut LMNP au greffe maintenant ou une fois les logements finalisés ?

Au niveau amortissement, j’ai entendu parlé de 2 solutions :
- amortissement de l’achat du bien puis du montant des travaux par composant (durée de 10 a 25 ans selon la nature)
- amortissement du bien revalorisé après travaux en demandant a une agence immobilière d’estimer les 2 logements finalisés pour ensuite les amortir sur 30 ans.

Pour information, le montant des travaux est le double du prix d’achat et on peut estimer une valeur immobilière une fois fini de 20 a 30% de plus que l’ensemble achat+travaux

Est ce que la deuxième solution est correcte ? Pourriez vous m’indiquer un texte de référence ?

Merci pour votre aide

oui j’ai lu les différents cas mais cela diffère de ce que je fais car le bien n’est pas loué avant travaux et il s’agit d’une acquisition récente avec une mise en location l’année prochaine.

Est ce que je peux utiliser la valeur vénale apres travaux pour les amortissements ? (il faut dans ce cas être sur 2 exercices différents entre l’achat et la mise en location) ?

Bonjour,

Tout d’abord, félicitations pour votre projet, il en appellera probablement bien d’autres !

Ta déclaration, il y a le formulaire POi doit se faire dans un délai de 15 jours après l’entrée du locataire de votre appartement

Les frais de notaire, les frais d’agence que vous ayez paye pour l’acquisition  de votre appart, sont bien déductible et pris en compte dans le calcul de l’amortissement .

Le 25 janvier 2018, le CPO (Conseil des Prélèvements Obligatoires) de la Cour des Comptes a livré ses recommandations concernant la fiscalité française dans la globalité.

Les spécificités de l’activité de loueur en meublé sont manifestement dans son viseur, si on en croit ces quelques extraits :

CPO a écrit :

La différence de traitement fiscal entre la location nue (imposée comme des revenus fonciers) et la location meublée non professionnelle (imposée en bénéfices industriels et commerciaux) est une originalité française qui crée une distorsion : la possibilité d’amortir le bien fiscalement augmente la rentabilité d’un investissement locatif meublé, pour une rentabilité moyenne de l’ordre de 4 %, contre 2 % dans la location nue.

CPO a écrit :

Bien qu’un nombre croissant de contribuables optent pour le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), plus de 90 % des foyers fiscaux déclarant des revenus immobiliers le font dans le cadre du régime foncier (3 856 366 déclarants au régime foncier en 2013).Le traitement fiscal des revenus immobiliers pourrait être unifié, que le logement soit loué meublé ou nu, autour du régime foncier.

Ainsi :
-  les charges exposées au titre de l’ameublement pourraient être déduites des loyers imposables, au
réel ou par abattement forfaitaire en cas d’option pour le micro-foncier ;
- les déficits constatés (notamment à la suite de travaux) pourraient être imputés sur l’ensemble des revenus du contribuable (et non plus sur les seuls revenus de location), dans la limite du plafond
actuellement prévu par le régime foncier ;
-  la cotisation foncière des entreprises sur la location meublée serait supprimée

CPO a écrit :

La fiscalité française des revenus locatifs présente deux particularités en Europe. Elle est la seule à distinguer location nue et location meublée et la seule, avec le Luxembourg, à permettre, dans le régime de location meublée, l’imposition de la plus-value sans réintégration des amortissements pratiqués en cours de détention

Source : CPO

Pensez-vous que cela sera suivi d’actions concrètes ?

Attention BIgem, comme dit l’adage, dans chaque niche (fiscale) se trouve un chien prêt à mordre

En poursuivant la lecture du rapport complet, outre une simulation très réaliste comparant un même investissement loué nu ou meublé (TRI après fiscalité de -0,4% dans un cas contre +2,0% dans l’autre), on trouve une dernière recommandation pour faire passer un peu la pilule :

CPO a écrit :

Afin d’offrir aux contribuables la possibilité de s’adapter à cette évolution, la réforme pourrait ne s’appliquer aux biens mis en location antérieurement à la réforme qu’à l’occasion par exemple d’un changement de bail, voire seulement aux mises en location postérieures à la réforme.

lachignolecorse a écrit :

Bigem64 a écrit :

Pas forcément une mauvaise nouvelle je trouve

Vous voulez vraiment investir dans l’immobilier ?

Quel rapport ?

J’ai bien lu ce rapport il y a quelques jours (enfin dans les grandes lignes).

Il y a quelques constats intéressants. Notamment, on y apprend que l’immobilier est plus taxé que les actifs financiers et (pour les deux types d’actifs), il existe  une jungle réglementaire incroyable, avec 126 dispositifs différents, dont 25 pour l’IR-revenus fonciers et 26 pour l’IR-revenus de capitaux mobiliers. Ce qui entraine évidemment des distorsions dans l’allocation des actifs. Le rapport note aussi que la France est l’un des rares pays de l’OCDE à mobiliser autant le levier des réglementations fiscales pour orienter le capital des français … avec tout le succès que l’on sait. Enfin, le patrimoine des français passe de 202k€ net par ménage en 2000 à 361k€ en 2013, soit une hausse fulgurante de +78% sur la période. Progression très largement expliquée par la hausse des prix de l’immobilier. Les auteurs du rapport écrivent de façon plus ou moins explicite que le fisc ne taxe pas suffisamment ce gros gâteau bien gras.

Les orientations proposées pour y remédier : tout simplifier, en particulier pour l’immobilier, en alignant la fiscalité par le haut. Pour l’immobilier, la créativité fiscale de nos chers énarques tourne à plein régime ; pour les orientations sur ce secteur, ça donne :

PV immobilières : augmenter la base imposable en supprimant les abattements pour durée de détention. Par contre, on prendrait en compte l’érosion monétaire dans le calcul de la PV. D’après les simulations fournies : pour une PV de 100k€ sur 10 ans, ça conduirait à une PV taxable de 86k€ vs 64k€ dans les conditions actuelles (soit hausse de +34% de l’assiette imposable à l’IR).

Unifier le régime fiscal des locations meublées et celui des locations nues – alignement bien entendu par le haut (régime foncier). Bref, supprimer le régime LMNP.

Réviser les valeurs locatives des locaux d’habitation, donc une hausse de l’assiette et de la taxe. À long terme, étudier le remplacement de la valeur cadastrale par la valeur vénale (glourb).

Pour fluidifier le marché immobilier, alléger les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), … en imaginant par ex. un taux réduit pour l’achat de la RP et/ou droits progressifs et/ou transférer ces droits sur la taxe foncière. La dernière option a l’air réjouissante.

Le ton est donné : investisseurs dans l’immobilier, comptez vos abattis.

Quelqu’un a t’ il trouver la publication de la réponse à la QCP sur l’obligation d’etre au RCS pour avoir le statut LMP, la decision devait etre rendue le 30 janvier?

Petit calcul / cotisations sociales (pour ceux qui ont pour activité unique la location (ou de tres faible revenus autres) et qui ne sont pas à la retraite) :
- LMNP : Puma 8%+ CSG CRDS 17% = 25% contre acces à la SS,
- LMP : si regime micro social simplifié (CA<70k) = 24%  contre acces SS ET retraite
Alors, il vaudrait mieux etre en LMP…
Ais je bien compris?

L’option au réel vous engage pour 2 ans ; en revanche le micro-BIC ne vous engage à rien du tout. Donc vous pouvez tout à fait faire 1 an en micro-BIC puis passer au réel l’année suivante.

Vous êtes déjà en retard pour 2018 puisque "Cette option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier du régime réel." (Bofip). Mais je crois me rappeler que plusieurs foreumeurs ont exercé l’option plus tardivement dans l’année sans que ça pose de problème : à confirmer.