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#601 08/10/2017 13h37
- cricri77700
- Membre (2014)
- Réputation : 738
“ENTJ”
Vous serez forcément au bic.
Il existe le micro bic et le bic au réel.
Dans votre cas avec les travaux+ frais de notaire ect le réel semble mieux adapté.
Pour l’impôt , je vous laisse chercher sur le forum : deduction d’un amortissement , de charge et comment sont imposable les bénéfices.
Il y a un seuil à ne pas dépasser sinon une grande réflexion s’impose : 23000 euros
Les propriétaires qui louent pour de courtes durées un appartement meublé, sont désormais tenus de s’affilier au Régime social des indépendants dès que les revenus tirés de cette activité dépassent 23 000 euros par an. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 leur permet parfois de déroger à cette nouvelle obligation en optant pour une affiliation au régime général.( plus complexe avec des abbatements ect… )
Le RSI est de plus amèné à disparaître.
Pour la tva :
Les locations meublées saisonnières sont exonérées de TVA.
Néanmoins, il existe une exception si l’activité est considérée comme para-hôtelière, c’est-à-dire si les conditions ci-dessous sont respectées :
–Fourniture d’un petit-déjeuner
–Fourniture d’un service de nettoyage des locaux (un nettoyage en début et en fin de séjour ne constitue pas un service de nettoyage)
–Fourniture de linge de maison
–Fourniture d’un service de réception (même non personnalisé et/ou électronique)
Il peut être intéressant d’appliquer la TVA en fonction de vos coûts, elle est de 5,5% pour la prestation logement.
Les info sont disponible sur les site des impots.
Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!
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#602 08/10/2017 13h46
- DDtee
- Membre (2013)
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Zaraki a écrit :
-Y a-t-il des charges dut a la location saisonnière que j’aurais oublié?
- Taxe de séjour (que vous pouvez refacturer ou non aux visiteurs)
- CFE
- Comptable
- Conciergerie ou vous frais de déplacement
- Blanchisserie, cadeaux de bienvenue, consommables d’entretient etc
Crcri77000 a écrit :
Le RSI est de plus amèné à disparaître.
L’organisme RSI mais pas les charges effectivement si CA>23000
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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#603 08/10/2017 15h33
- Zaraki
- Membre (2017)
- Réputation : 0
Merci pour vos réponses.
Il faut que je me trouve un comptable dans ce cas là. Je pense à me mettre au bic au réel mais il faut que je fais tout cela plus précisément.
Mes revenus locatifs seront inférieur à 10 000 €. Je paierai donc entre 100 et 500 € de CFE
- la taxe de séjour sera inclus dans le prix de location
-le petit déjeuner étant pas inclus dans la prestation je ne paierai pas de TVA. Y a-t-il un intérêt à payer la TVA
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#604 08/10/2017 16h59
- Zaraki
- Membre (2017)
- Réputation : 0
Pouvez vous me dire si les calculs sont bons.
-micro bic : (12775-4200)= 8575*50% =4287.5*30%=1286,2
-micro bic logement de tourisme.
(12775-4200)= 8575*30% =2572,5*30%=771,7
Maintenant je vais faire la même chose au réel grâce aux infos trouvées sur le site
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#605 08/10/2017 23h45
- GoodbyLenine
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Zaraki a écrit :
-Y a-t-il des charges dut a la location saisonnière que j’aurais oublié?
Oui, ne serait-ce que la commission de la plate-forme qui vous trouvera des clients (qui n’est pas d’un montant "négligeable"), et l’usure du mobilier (voire d’autres choses car le bien devra conserver des peintures/sol/sanitaire/etc. nickel) …
Sinon, revenez poster sur le forum après 1 an d’exploitation pour nous indiquer si vous avez effectivement loué 365 nuits à 35€ chacune.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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#606 09/10/2017 00h04
- Zaraki
- Membre (2017)
- Réputation : 0
Merci pour votre réponse. Je ne cesse de consulter le forum qui est une mine d’information.
[Sinon, revenez poster sur le forum après 1 an d’exploitation pour nous indiquer si vous avez effectivement loué 365 nuits à 35€ chacune.]
Je n’ai pas la prétention en débutant louer les 365 jours. J’aurais dut détailler mon calcul.
Prix de la nuit:35€
Nombre de jour de location:365j
Taux d’inoccupation:33% soit 120 jours.
Loyer annuel= (35*365)-(35*120)
= (12775)-(4200)
= 8775
-micro bic : (12775-4200)= 8575*50% =4287.5*30%=1286,2
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#607 09/10/2017 10h43
- DDtee
- Membre (2013)
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Vous ne précisez pas où vous êtes dans le val de Loire ? mais je ne pense pas que la saison touristique y soit de 245 jours/an.
AMHA soit vous aurez plus de vacance, soit vous vous adresserez à un autre public que les touristes…
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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1 1 #608 13/10/2017 09h30
- Bernard2K
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Une question revient très souvent : "comment changer un bail de nu à meublé avec le même locataire ?".
Je n’ai pas trouvé de fil dédié sur le sujet (c’est saupoudré dans 36 fils divers et variés) donc je le poste ici où cela a le plus de chances d’être lu par une personne envisageant la location meublée.
Paul Duvaux, avocat spécialisé sur le sujet, vient de publier un article où il détaille cette possibilité :
Comment transformer une location nue d’un logement à usage de résidence principale en location meublée ?
Par rapport aux questions souvent discutées :
- résilier le bail précédent ? Il n’en parle pas, mais dit seulement "il faut faire un nouveau contrat de bail". Son silence à ce sujet vient sans doute de la phrase "Conclusion : il faut faire appel à un avocat (comme moi) pour opérer la transformation". Il n’a pas envie de donner 100 % des informations, sinon les gens n’auront plus besoin de lui !
Pour ma part, je reste sur l’idée qu’il faut résilier le bail précédent (on ne peut pas laisser traîner deux baux en parallèle ; et un avenant au premier bail me semble exclu car ces baux sont strictement encadrés par la loi de 1989 qui ne prévoit pas une telle possibilité) ; cette résiliation ne peut pas être à l’initiative du bailleur puisque les conditions sont draconiennes ; il faut donc convaincre le locataire de donner congé.
- racheter les meubles : il préconise de faire un contrat de rachat de meubles. Il dit que cela doit être présenté au locataire comme une sorte de "prime au changement de bail" : il y gagne de l’argent.
- meubler/racheter de façon à avoir l’ensemble de la liste des meubles obligatoires. Il faut bien sûr que le bail soit complété par "un inventaire et un état détaillé du mobilier", qui prouvent la présence des meubles de la liste obligatoire.
- par rapport au bail-type de location meublée, il préconise deux évolutions :
1) mettre une durée de 3 ans au lieu de 1 an (l’article 25-7 de la loi de 1989 prévoit une durée de "au moins un an". On peut donc mettre 3 ans pour se rapprocher de la location nue et rassurer ainsi le locataire qu’on ne va pas le virer dans un an).
2) prévoir une clause permettant au locataire de racheter les meubles à sa sortie (nota : il ne précise pas si cette clause doit être dans le bail ou dans un contrat séparé ; à mon sens c’est plus "propre" si c’est dans le bail).
- d’après lui, pas de risque que les Impôts le remettent en cause :
Les services fiscaux peuvent-ils remettre en cause un tel changement en faisant valoir qu’il est artificiel et qu’il est uniquement motivé par des raisons fiscales ?
Non, à condition de respecter les contraintes juridiques de la location meublée et de prévoir un vrai rachat des meubles et une vraie location meublée.
Rien n’interdit à un contribuable de changer de mode de location et il n’y a pas d’abus de droit à choisir un régime fiscal plus avantageux. Ce n’est pas artificiel si c’est réel.
PS : son affirmation que ce n’est pas attaquable par les Impôts semble assez optimiste : discussion ici : Bail nu …mais meublé
Dernière modification par Bernard2K (13/10/2017 11h24)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#609 17/10/2017 22h19
- geek
- Membre (2015)
- Réputation : 2
Bonjour
J’ai acheté un grand plateau que je vais réaménager pour créer au final 2 logements.
Je pense les louer en meublé et donc avec le statut LMNP
D’important travaux sont a réaliser pour une durée d’environ 6 a 8 mois
Faut il déclarer le statut LMNP au greffe maintenant ou une fois les logements finalisés ?
Au niveau amortissement, j’ai entendu parlé de 2 solutions :
- amortissement de l’achat du bien puis du montant des travaux par composant (durée de 10 a 25 ans selon la nature)
- amortissement du bien revalorisé après travaux en demandant a une agence immobilière d’estimer les 2 logements finalisés pour ensuite les amortir sur 30 ans.
Pour information, le montant des travaux est le double du prix d’achat et on peut estimer une valeur immobilière une fois fini de 20 a 30% de plus que l’ensemble achat+travaux
Est ce que la deuxième solution est correcte ? Pourriez vous m’indiquer un texte de référence ?
Merci pour votre aide
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1 #610 17/10/2017 22h47
- Bernard2K
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Discuté de nombreuses fois et notamment :
(24/25) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs
et ici : Mikil : étude de cas immobilier (LMNP à Paris)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#611 17/10/2017 23h20
- geek
- Membre (2015)
- Réputation : 2
oui j’ai lu les différents cas mais cela diffère de ce que je fais car le bien n’est pas loué avant travaux et il s’agit d’une acquisition récente avec une mise en location l’année prochaine.
Est ce que je peux utiliser la valeur vénale apres travaux pour les amortissements ? (il faut dans ce cas être sur 2 exercices différents entre l’achat et la mise en location) ?
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#612 06/11/2017 11h29
- Nikko
- Membre (2017)
- Réputation : 2
Bonjour à tous !
En tant que novice dans l’investissement immobilier, j’ai encore quelques lacunes malgré le fait que je pioche un maximum d’infos ici et là..
Mes questions sont donc les suivantes :
Je signe le 18 Décembre 2017 chez le notaire l’acte de propriété d’un appartement
Je compte mettre ce dernier en location 1 à 2 mois après, le temps de faire quelques travaux soit disons Février 2018.
-Quand déclarer mon début d’activité en LMNP, juste après l’achat ou bien alors à l’entrée du premier locataire ?
-J’ai lu que les frais de notaire passaient en charge si le bien avait été acheté dans l’année à déclarer
Extrait du site ===> Jedéclaremonmeublé
"Si vous avez acheté le bien dans l’année à déclarer, vous pourrez déduire les frais de notaire liés à l’acquisition du bien. Pour cela, il vous suffira d’inscrire la date d’acquisition en tant que date de début d’activité lorsque vous enregistrez votre activité (formulaire cerfa P0 i)"
Si je comprends bien, il vaudrait mieux attendre tout début 2018 pour signer l’acte chez le notaire ?
En signant fin 2017, je risque de perdre la faculté de déduire cette charge ?
Merci d’avance pour vos éclaircissements sur ce point car j’avoue être un peu perdu…
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#613 17/12/2017 08h40
- Eldoradoimmo
- Membre (2015)
- Réputation : 36
Bonjour,
Tout d’abord, félicitations pour votre projet, il en appellera probablement bien d’autres !
Ta déclaration, il y a le formulaire POi doit se faire dans un délai de 15 jours après l’entrée du locataire de votre appartement
Les frais de notaire, les frais d’agence que vous ayez paye pour l’acquisition de votre appart, sont bien déductible et pris en compte dans le calcul de l’amortissement .
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#614 10/01/2018 10h03
- Simon37
- Membre (2018)
- Réputation : 0
Zaraki a écrit :
Bonjour à tous,
Je viens de réaliser mon premier investissement immobilier dans une ville moyenne de province à fort potentiel touristique car nous sommes dans la vallée de la Loire.
Prix d’achat FAI: 51000€
Frais de notaire :4450
Travaux : 18000
Mensualité:382€/mois sur 20 ans
CP: 380€
Taxe foncière :520€
Assurance PNO: 132€
Taxe d’habitation :520€
Vacances locative (120 jours) 4200€
Prix de la nuit: 35€
Loyer annuel:12775€
Rentabilité brut: (12775/75120)*100= 17,01%
J’ai plusieurs questions :
-Dois-je être BIC ou au réel étant donné le montant de mes travaux?
-comment calculer précisément le montant de l’impôt du au revenu locatif?
- pouvez-vous m’expliquer comment déduire les intérêts d’emprunt les travaux, l’achat de mobilier ainsi que les immobilisations?
-Y a-t-il des charges dut a la location saisonnière que j’aurais oublié?
Merci pour vos réponses
Petite question : vous êtes vous renseigné si la copro autorise la loc courte durée ?
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#615 30/01/2018 18h27
- perecastor
- Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif - Réputation : 243
Le 25 janvier 2018, le CPO (Conseil des Prélèvements Obligatoires) de la Cour des Comptes a livré ses recommandations concernant la fiscalité française dans la globalité.
Les spécificités de l’activité de loueur en meublé sont manifestement dans son viseur, si on en croit ces quelques extraits :
CPO a écrit :
La différence de traitement fiscal entre la location nue (imposée comme des revenus fonciers) et la location meublée non professionnelle (imposée en bénéfices industriels et commerciaux) est une originalité française qui crée une distorsion : la possibilité d’amortir le bien fiscalement augmente la rentabilité d’un investissement locatif meublé, pour une rentabilité moyenne de l’ordre de 4 %, contre 2 % dans la location nue.
CPO a écrit :
Bien qu’un nombre croissant de contribuables optent pour le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), plus de 90 % des foyers fiscaux déclarant des revenus immobiliers le font dans le cadre du régime foncier (3 856 366 déclarants au régime foncier en 2013).Le traitement fiscal des revenus immobiliers pourrait être unifié, que le logement soit loué meublé ou nu, autour du régime foncier.
Ainsi :
- les charges exposées au titre de l’ameublement pourraient être déduites des loyers imposables, au
réel ou par abattement forfaitaire en cas d’option pour le micro-foncier ;
- les déficits constatés (notamment à la suite de travaux) pourraient être imputés sur l’ensemble des revenus du contribuable (et non plus sur les seuls revenus de location), dans la limite du plafond
actuellement prévu par le régime foncier ;
- la cotisation foncière des entreprises sur la location meublée serait supprimée
CPO a écrit :
La fiscalité française des revenus locatifs présente deux particularités en Europe. Elle est la seule à distinguer location nue et location meublée et la seule, avec le Luxembourg, à permettre, dans le régime de location meublée, l’imposition de la plus-value sans réintégration des amortissements pratiqués en cours de détention
Source : CPO
Pensez-vous que cela sera suivi d’actions concrètes ?
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#617 30/01/2018 19h15
- perecastor
- Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif - Réputation : 243
Attention BIgem, comme dit l’adage, dans chaque niche (fiscale) se trouve un chien prêt à mordre
En poursuivant la lecture du rapport complet, outre une simulation très réaliste comparant un même investissement loué nu ou meublé (TRI après fiscalité de -0,4% dans un cas contre +2,0% dans l’autre), on trouve une dernière recommandation pour faire passer un peu la pilule :
CPO a écrit :
Afin d’offrir aux contribuables la possibilité de s’adapter à cette évolution, la réforme pourrait ne s’appliquer aux biens mis en location antérieurement à la réforme qu’à l’occasion par exemple d’un changement de bail, voire seulement aux mises en location postérieures à la réforme.
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#618 30/01/2018 19h50
- lachignolecorse
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Bigem64 a écrit :
Pas forcément une mauvaise nouvelle je trouve
Vous voulez vraiment investir dans l’immobilier ?
Faire et laisser dire
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#619 30/01/2018 20h26
- Bigem64
- Membre (2017)
- Réputation : 4
lachignolecorse a écrit :
Bigem64 a écrit :
Pas forcément une mauvaise nouvelle je trouve
Vous voulez vraiment investir dans l’immobilier ?
Quel rapport ?
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#620 30/01/2018 20h45
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Non ce n’est pas une bonne nouvelle, cela baisse le rendement de l’investissement si le le lmnp est aligné sur la fiscalité du nu.
Faire et laisser dire
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#621 30/01/2018 21h06
- carignan99
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J’ai bien lu ce rapport il y a quelques jours (enfin dans les grandes lignes).
Il y a quelques constats intéressants. Notamment, on y apprend que l’immobilier est plus taxé que les actifs financiers et (pour les deux types d’actifs), il existe une jungle réglementaire incroyable, avec 126 dispositifs différents, dont 25 pour l’IR-revenus fonciers et 26 pour l’IR-revenus de capitaux mobiliers. Ce qui entraine évidemment des distorsions dans l’allocation des actifs. Le rapport note aussi que la France est l’un des rares pays de l’OCDE à mobiliser autant le levier des réglementations fiscales pour orienter le capital des français … avec tout le succès que l’on sait. Enfin, le patrimoine des français passe de 202k€ net par ménage en 2000 à 361k€ en 2013, soit une hausse fulgurante de +78% sur la période. Progression très largement expliquée par la hausse des prix de l’immobilier. Les auteurs du rapport écrivent de façon plus ou moins explicite que le fisc ne taxe pas suffisamment ce gros gâteau bien gras.
Les orientations proposées pour y remédier : tout simplifier, en particulier pour l’immobilier, en alignant la fiscalité par le haut. Pour l’immobilier, la créativité fiscale de nos chers énarques tourne à plein régime ; pour les orientations sur ce secteur, ça donne :
PV immobilières : augmenter la base imposable en supprimant les abattements pour durée de détention. Par contre, on prendrait en compte l’érosion monétaire dans le calcul de la PV. D’après les simulations fournies : pour une PV de 100k€ sur 10 ans, ça conduirait à une PV taxable de 86k€ vs 64k€ dans les conditions actuelles (soit hausse de +34% de l’assiette imposable à l’IR).
Unifier le régime fiscal des locations meublées et celui des locations nues – alignement bien entendu par le haut (régime foncier). Bref, supprimer le régime LMNP.
Réviser les valeurs locatives des locaux d’habitation, donc une hausse de l’assiette et de la taxe. À long terme, étudier le remplacement de la valeur cadastrale par la valeur vénale (glourb).
Pour fluidifier le marché immobilier, alléger les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), … en imaginant par ex. un taux réduit pour l’achat de la RP et/ou droits progressifs et/ou transférer ces droits sur la taxe foncière. La dernière option a l’air réjouissante.
Le ton est donné : investisseurs dans l’immobilier, comptez vos abattis.
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1 #622 30/01/2018 22h00
- Candy
- Membre (2017)
- Réputation : 8
Il semble que le statut LMP ne soit pas concerné.
Avec la QCP, l’obligation d’inscription RCS saute, donc plus de risque de cotisation au RSI.
Le LMP semble bien, enfin pour ceux qui correspondent aux deux autres criteres.
J’avais fait un petit resumer de ce rapport pour ceux que ça intéresse, la partie sur les successions est pas mal…
Dans un rapport du Conseil des Prélèvements Obligatoires:
file:///C:/Users/Utilisateur/Downloads/20180125-rapport-prelevements-obligatoires-capital-des-menages_0.pdf
P108
Orientation n° 2 : Réexaminer le régime des plus-values immobilières en remplaçant l’abattement pour durée de détention par un correctif monétaire.
= Plus d’abattement sur la PV !
Orientation n° 3 : Unifier le régime fiscal des locations meublées et celui des locations nues
La baisse du taux d’abattement de 50 % à 40 % au régime micro et la fin de la possibilité de constater un amortissement au réel pour les contribuables en LMNP pourraient être compensées par la suppression de la contribution foncière des entreprises (CFE) et la fin de la « tunnelisation » des déficits290.
= Plus de LMNP tous au micro avec 40% abattement ou au réel sans déduction d’amortissement!
Orientation n° 6 : Abaisser les plafonds de versement des livrets d’épargne réglementée (LA, LDD, LEP, LJ) en reconsidérant le niveau cumulé de défiscalisation (42 650 € aujourd’hui pour un célibataire).
Orientation n° 8 : Renforcer l’attractivité des donations aux jeunes générations par rapport aux successions
Il semble dès lors souhaitable de renforcer l’attractivité des donations. Deux options principales sont envisageables pour y parvenir :
rehausser l’imposition des successions par rapport aux donations (par exemple en diminuant l’abattement, voire en réservant son application aux donations) ;
à l’inverse, alléger l’imposition des donations par rapport aux successions ; il s’agirait d’une mesure de baisse encadrée et ciblée sur les transmissions aux jeunes générations (par exemple en modifiant le barème d’imposition des donations, les abattements applicables ou le délai de rappel des donations antérieures). Parmi ces options, qui peuvent être complémentaires, la première présente l’intérêt de contribuer également à une atténuation de la concentration des patrimoines en renforçant la taxation des héritages (cf. infra). A l’inverse, la deuxième option présente, outre un effet négatif sur les finances publiques324, le risque de renforcer la concentration patrimoniale en augmentant les montants transmis nets d’impôt.
Micro foncier + LMNP en micro
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#623 31/01/2018 21h28
- Candy
- Membre (2017)
- Réputation : 8
Quelqu’un a t’ il trouver la publication de la réponse à la QCP sur l’obligation d’etre au RCS pour avoir le statut LMP, la decision devait etre rendue le 30 janvier?
Petit calcul / cotisations sociales (pour ceux qui ont pour activité unique la location (ou de tres faible revenus autres) et qui ne sont pas à la retraite) :
- LMNP : Puma 8%+ CSG CRDS 17% = 25% contre acces à la SS,
- LMP : si regime micro social simplifié (CA<70k) = 24% contre acces SS ET retraite
Alors, il vaudrait mieux etre en LMP…
Ais je bien compris?
Micro foncier + LMNP en micro
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#624 22/02/2018 10h01
- jujump
- Membre (2018)
- Réputation : 0
Bonjour à tous,
Je suis propriétaire d’un appartement que j’ai loué quelques nuits avec Airbnb en 2017 et cela m’a rapporté 1500€ que je vais donc déclarer sur ma déclaration 2018.
Cependant, depuis janvier 2018, je loue cet appartement en meublé et souhaite défiscaliser grâce à une location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel (et non microBIC).
Sachant que mes revenus 2017 (Airbnb) vont être déclaré en microBIC (sauf si il est possible de faire autrement?!) car je n’ai pas fait de demande de déclaration P0i l’an dernier, est ce qu’il me sera possible de déclarer mes revenus 2018 au réel ? Car il me semble qu’il faut attendre 2 années pour changer de statut…
Quelles sont les solutions qui pourraient s’offrir à moi pour que je puisse déclarer mes revenus 2018 au réel sachant mon "historique" de location Airbnb ?
Merci pour vos réponses,
Cordialement,
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1 #625 22/02/2018 20h04
- Bernard2K
- Membre (2015)
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L’option au réel vous engage pour 2 ans ; en revanche le micro-BIC ne vous engage à rien du tout. Donc vous pouvez tout à fait faire 1 an en micro-BIC puis passer au réel l’année suivante.
Vous êtes déjà en retard pour 2018 puisque "Cette option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier du régime réel." (Bofip). Mais je crois me rappeler que plusieurs foreumeurs ont exercé l’option plus tardivement dans l’année sans que ça pose de problème : à confirmer.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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