Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Bonjour,
J’en profite également pour savoir si par rapport à vos derniers financements, un taux de 1.67% en crédit conso sur 9 ans est un bon taux pour le financement SCPI ?
Je pouvais avoir moins il y a quelques semaines mais les taux ont évolué à la hausse. Merci

Jeff33 a écrit :

Bonsoir.

Les 1% de commission ce ne serait pas les frais de dossier ? ( même si cela me paraît cher quand même).
Ou alors, c’est les bons de cadeau qu’il vous remet comme pour Cubee.

En revanche, le courtier, il ne touche rien sur l’achat des SCPI. C’est le CGPI qui se rémunère là-dessus.

C’est marqué "1% de commission sur le montant emprunté".
J’aurai à payer au courtier 2000 euros,celà change quelque chose si ces frais s’appellent commission ou frais de dossier?

Bonjour,

La réponse dépend de nombreux paramètres dont les conditions d’obtention du prêt (taux et assurance) mais aussi le taux prévisionnel de rémunération (distribution et valorisation des parts) ou encore votre TMI.

Faites des simulations, je vous propose un outil ici : https://www.investisseurs-heureux.fr/p210409#p210409.
Conseil : faites tout vos calculs en €.

Merci Surin,

c’est embêtant cette réponse car gbl me proposait sur une autre file (scpi achat a credit), si j’ai bien compris, de plutot emprunter le max maintenant le plus longtemps possible.
Cette reponse est adapté a l’objectif annoncé qui etait d’avoir un CF proche de zero.
Si j’avais posé ma question autrement par exemple : sur quelle duree emprunter pour que l’investissement soit plus rentable quitte a avoir un effort d’investissement mensuel moins proche de zéro, sans doute aurait il repondu comme vous et Stephane.

Je crois que je suis le seul a avoir la reponse en fonction des mensualités que je suis pret a payer, il faut donc que je fasse des simus sur 15, 20 et 25 ans. 20 ans me semblant etre un bon compromis.

La question aurait pu etre posee de la sorte : l’emprunt permet un effet de levier mais a partir de quelle durée cet effet de levier d’emprunt devient moins rentable ?

La question est aussi : est ce que je veux des revenus tot pour ma retraite et cotiser pour en diminuant mes revenus actuels ? Et me liberer d’un endettement plus tot pour en faire de plus rentables dans l’immo physique?

Ou ne pas diminuer mes revenus, ne pas avoir de complement de retraite tot mais avoir un plus gros patrimoine car plus j’emprunte longtemps, plus le cf est neutre, plus je peux emprunter et profiter des taux historiquement bas actuels, mais etre bloqué longtemps par l’endettement?

La raison et la sagesse me font penser qu’un entre 2 est le plus souhaitable.

On oubliera pas qu’un autofinancement a CF+ a un rendement infini et permet de continuer a investir par l’emprunt et creer un cercle vertueux a condition que les banques calcule le taux d’endettement avec des revenus de scpi a 100%. Ce qui n’est pas le cas je crois.

Donc investir en scpi diminuera toujours la capacité d’endettement comme la demontré mainte fois gbl.

Bref merci pour cette reflexion, ca me permet d’avancer

bonjour rondoudou et merci, encore .

Evidemment l’ideal serait de se rapprocher d’un cf qui tend vers 0 avec un endettement le moins long possible et pour ca le seul moyen est l’optimisation du montage :
- credit in fine ou amortissable ?
- sci a l’is ?
- av ?
- nue propriete (+/- avec mon père usufruitier)
- pas hyper fan du nantissement…

Je suis bien bloqué a ce niveau car je suis incapable de faire les calculs et n’ai pas d’outils pour les faire, encore faut il que ces outils soient fiables. J’aime a l’idee que stephane pourrait eventuellement pallier a ca.

Et il faut aussi trouver une banque avec un taeg qui tend lui aussi vers 0.

J’ai commencé ma tournee des banques et questionné mon courtier immo.

1ere reponse la CE a beaucoup vendu de scpi cette annee et ne propose plus que novapierre 1, pret sur 10 ans habituellement…Mon pote directeur d’agence m’a dit qu’en janvier il y aurait de nouvelles offres avec de nouveaux objectifs a atteindre.

Enfin l’investissement locatif en immeuble de rapport avec travaux cf+ est mon rêve mais je ne suis pas encore pret bien que j’avale livre formation seminaire et forum depuis 2014 et m’entoure d’un reseau adapté petit a petit. Bourse + rp + scpi et un jour peut etre un immeuble de rapport .

Je m’etale sur 2 files entre 2 patients, mais demain j’aurais plus de temps pour repondre plus precisement a gbl et cat sur l’autre file (scpi a credit).

Encore merci pour votre.

Malo

Dernière modification par Malolechat (15/11/2017 12h43)

Bonjour Stephane,

Pour ne pas encombrer les files dédiées aux réflexions générales et non au cas personnels je propose de répondre sur la file de ma présentation.

Malo

Entièrement en phase..Le principe est le même pour tout type d’emprunt, pour un particulier, pour une boite..Si le cout du capital est supérieur durablement au retour sur capital investi c’est destructeur de valeur..

Je me fais souvent rabrouer par des amis qui investissent dans l’immobilier (en direct ou pierre/papier) avec un "effort d’épargne"…
J’ai beau leur apposer cette formule pour leur montrer ce que cet "effort d’épargne" leur aurait rapporté (plus que l’immobilier en CF < 0 même avec un rendement annuel des actions de 4%), rien n’y fait ..Evidemment les objectifs des uns et des autres peuvent être différents et la recherche de rentabilité "pure" secondaire..



Avec
M = capital cumulé
Pi = apport initial
r = rendement mensuel
A = "effort d’épargne mensuel"
N = nombre de mois de placement

Ok pour le faible intérêt d’emprunter à un taux équivalent au rendement de l’actif, car la rendement net sera négatif.

Mais l’effort d’épargne ne veut pas dire rendement négatif, loin de là. L’effort dépend aussi lié à la durée de l’emprunt.

Et du fait de l’effet de levier, une opération à crédit avec un effort d’épargne raisonnable comparé à la capitalisation du crédit sera beaucoup plus rémunératrice que de placer cet effort tous les mois à 4%.