Portefeuille de SCPI de Malolechat

Malolechat · #101

Bonjour cat,

a/ elle m’a bien proposé le credit logement. Comment aurait elle pu proposer quelquechose qu’elle n’a pas ? A vérifier.
b/ oui pour le nantissement des parts, barème montré sur grille tarifaire. Je ne suis pas fan du nantissement de toute facon.
c/ ok c’est noté.
d/ il semblerait que detenir les parts au sein d’un CTO vs SDG est négociable.

N’avez vous pas souhaité choisir vos propres SCPI et les loger directement au sein des SDG?

1/2/3/4/5 ok.

Merci cat.

cat · #102

a/ Pour la cautionnement le CMB travaille (travaillait?) avec Garantie Habitat (en tout cas c’est la caution que j’ai pour le prêt sur ma résidence principale). Peut-être que c’est particulier pour les SCPI.
b/ Noté. Le nantissement peut présenter parfois certains avantages néanmoins.
d/ De mon côté je n’ai pas eu vraiment le choix : la conseillère m’a expliqué que c’était une forme de garantie (?) pour le CMB quand je lui ai posé la question de l’utilité du CTO. Après, tant qu’il n’y a pas de frais pour la SCI, c’est relativement égal.

J’ai jugé sur la proposition du CMB que j’avais suffisamment de choix de SCPI pour ne pas exiger autre chose. De toute façon, je n’avais pas (contrairement à vous) l’envie de faire la tournée des banques et donc je n’avais pas de contre-propositions valables. Par ailleurs pour avoir des contre-propositions valables, je manquais d’arguments sérieux.

Dernière modification par cat (06/12/2017 14h30)

rocambole · #103

Malolechat a écrit :
Il me semblait que vous même aviez du 500€ annuel ?

Oui mais j’ai négocié et il y a d’autres forces en jeu (la force…)

Comptez au tarif normal 600 à 700 ttc (ca ne change pas la donne vu les montants)

Vous n’aurez pas à mon avis de contre propal vraiment valable. Et pour être passé à travers, il y a toujours des surprises.

Pour les garanties c’est pas compliqué, conceptuellement il faut un collateral, c’est soit votre RP (la fraction nette) soit les parts soit du cash (en AV ou ailleurs) soit des titres.

Je confirme que Crelog fait de la SCI peu importe l’option ce n’est pas lié. C’est écrit d’ailleurs sur leur site.

Pour les SCPI je réduirais la liste, je serai vous je ferai du Immorente, Effimo1, pierval, novapierre, foncia

Ca suffit largement et vous avez peu de chances de vous tromper à LT.

Si CMB vous le permet c’est top, et le taux est exceptionnel pour de la SCPI sur 25 ans. 1.6% c’est vraiment ultra faible. Vous êtes certain que c’est pas le taux 20 ans ?

En tous cas si ca ne vous dérange pas je veux bien le contact de votre CGP en MP ca m’interesse

Autre point en commission de crédit la durée risque de bloquer (de mon coté les 25 ans ont eu du mal à passer, c’est peu commun pour de la scpi)

Dernière modification par roudoudou (07/12/2017 09h05)

cat · #104

La durée maximale "standard" pour les emprunts SCPI au CMB est de 15 ans (comme dans d’autres réseaux bancaires d’ailleurs). Néanmoins, avec des arguments raisonnables et en piochant dans leur liste, avoir un emprunt sur 20 ans pour acheter des SCPI ne semblait pas poser de problèmes.

Par contre avoir un emprunt sur 25 ans à 1.6% avec des SCPI hors liste, cela semble plus difficile.

Bien à vous
cat

Malolechat · #105

Bonjour,

d/ la cgp préfère les scpi de sa liste au sein d’un cto cmb MAIS a dit qu’il etait négociable d’en acheter d’en acheter hors liste et directement aux SDG. Je lui ai soumis mon top 25, j’attends sa réponse.

Je lui demandé si le projet lui semblait cohérent et réalisable elle m’a dit oui.

Je lui ai demandé si 600k etait possible elle ma dit oui.

Jai demandé la délégation d’assurance, les exos d’ira et le différé total de 7 mois et elle m’a dit que cetait possible.

Par contre la clause de transfert (du taux du pret) n’est pas possible.

Concernant le taux, elle m’a dit que sur 25 ans c’etait du 1,85 mais qu’elle pouvait avoir du 1,65. J’ai extrapolé en me disant que si elle peut avoir du 1,65 elle pourra avoir du 1,6.

Elle m’a dit qu’habituellement c’était du 20 ans max mais qu’elle n’aurait pas de mal a avoir du 25 ans.

Voila tout ca c’est de l’oral et très vendeur et il est possible que je tombe de haut en cas de refus ce qui est bien possible car toutes les autres banques me proposent plutot pour le moment du 200k sur 20 ans a 1,6…

Pour les experts comptable j’ai demandé 3 devis en ligne…si je trouve rien je me permettrai de vous demander votre aide roudoudou, si ca ne vous derange pas. En attendant je fais mes simul avec 900, offre réelle de fiducial.

Pour la création de la sci, fiducial m’en propose 1600. J’ai un ami banquier qui me dit qu’après avoir fait le tour des notaires sur brest il en a eu pour 1000€ pour sa propre sci. J’attends la réponse du mien.

Pour le contact je vous réponds en mp roudoudou.

Je vous rejoins sur le fait qu’avoir une longue durée, a taux faibles, plus les extras, plus les scpi externes, pas sur que tout passe.

L’avantage c’est que ca me permet d’avoir une pseudo offre de référence ultra compétitive et que je peux mettre la pression sur les autres banques. J’ai bombardé de mail toutes les autres banques en leur disant que j’avais eu cette offre du cmb. La SG et la BPE ne se demontent pas et veulent quand même me rencontrer. J’attends la réponse des autres.

J’ai rendez vous aussi avec mon courtier en pret immo, on va voir ce qu’il en pense.

cat · #106

Bonjour Malo,

pour moi je n’ai aucun doute sur le caractère réalisable (et pertinent) du projet, le fait que vous puissiez emprunter de grosses sommes ou faire une délégation d’assurance ainsi qu’un différé de remboursement du crédit.
Si elle vous dit qu’elle aura 25 ans, je suis persuadé qu’elle aura 25 ans (elle travaille quasiment au siège du groupe, elle doit quand même être bien informée).

Pour ma part, je ne suis venu avec aucune exigence particulière et on m’a proposé 1.82% (1.62% demandés au siège et 1.82% au retour) sur 20 ans. J’ai pris en l’état sans vraiment discuter (le différé n’a posé aucun souci, les IRA ont été majorées mais sans les annuler et pour la délégation d’assurance ils n’ont, me semble-t-il, pas vraiment leur mot à dire).
Je ne doute donc pas que vous puissiez avoir mieux (vous pouvez prendre l’offre que j’ai reçu comme plancher ;-)).

Pour la création de la SCI, le notaire n’est pas franchement indispensable. Si vous voulez être bien conseillé, mieux vaudrait le faire avec un bon cgp (stephane, Crown?) qui a l’habitude de ce type de montage. Ce ne sera pas plus cher et vous serez tout aussi bien (voire mieux) conseillé.
N’oubliez pas le capital social de la SCI dans les apports à la constitution.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (08/12/2017 10h48)

Malolechat · #107

Bonjour,

Je ne savais pas concernant la création de la SCI. Je me permettrais de déranger un CGPI du forum qu’une fois le financement assuré mais effectivement, pas sur que mon notaire soit moins cher et encore moins expert en ce type de montage spécifique.

Depuis votre remarque dans un precedent message j’ajoute aux frais 1000€ d’apport de capital social, je ne sais pas quel est le minimum.

Je vais me replonger dans mon livre sur les SCI.

Encore merci a tous pour votre compagnonnage de qualité, c’est encourageant

cat · #108

Malo, je pense que vous êtes suffisamment avancé dans la recherche des financements. Vous n’aurez de toute façon rien de concret sans avoir créer la société donc, à mon avis, il faut s’occuper de la création maintenant.
En outre si vous contactez un CPGI compétent, il pourra vous donner quelques conseils avisés notamment dans le choix des SCPI.

Bien à vous,
cat

GoodbyLenine · #109

Malolechat a écrit :
Depuis votre remarque dans un precedent message j’ajoute aux frais 1000€ d’apport de capital social, je ne sais pas quel est le minimum.

Il n’y a pas de miminum. Vous pourriez mettre 100€ ou 1€….

Malolechat · #110

Bonsoir,

Un ami ne cesse de me repeter que pour une sci familliale, ca sert a rien de payer pour la creer et qu’il faut le faire soit meme…il se propose de me la faire un soir autour d’un bon whisky…

Je crois que roudoudou et GBL vous l’avez fait vous meme, n’y a t’il aucun risque ? Avez vous des conseils ?

cat · #111

Bonsoir Malo,

vous pouvez tout faire vous-même :
* créer la société,
* faire la comptabilité.
Si vous n’avez pas de compétences dans le domaine, vous allez juste y passer du temps (beaucoup?) et il y a toujours des risques d’erreur (ou de petits éléments auxquels vous n’avez pas fait attention).

A votre place, je me tournerai vers quelqu’un qui a l’habitude de ce montage et qui vous donnera un éclairage complet et soulignera les points importants.
Si c’est le cas de votre ami, parfait. A vous lire, je ne suis pas sûr que ce soit le cas ;-).
Personnellement je suis passé par un notaire mais, avec un peu de recul et pour de multiples raisons, j’aurais plutôt dû m’adresser directement à stephane.

Bien à vous,
cat

rocambole · #112

Malolechat a écrit :
Bonsoir,

Un ami ne cesse de me repeter que pour une sci familliale, ca sert a rien de payer pour la creer et qu’il faut le faire soit meme…il se propose de me la faire un soir autour d’un bon whisky…

Je crois que roudoudou et GBL vous l’avez fait vous meme, n’y a t’il aucun risque ? Avez vous des conseils ?

Je ne sais pas moi un pote expert comptable m’a donné des modèles de statut que j’ai amendé (légèrement) et j’en ai eu pour 200 euros de création (parutions légales et enregistrement au greffe).

J’ai attendu d’avoir l’offre de prêt pour créer la société afin d’être certain. Une dissolution de SCI ca va taper dans les 1000 euros…

cat · #113

Je suis impressionné que vous ayez eu l’offre de prêt sans avoir créé la société. Pour ma part, l’offre n’est arrivée qu’après l’envoi du Kbis (comment faire une offre de prêt à une société qui n’existe pas?).

Dernière modification par cat (09/12/2017 09h20)

rocambole · #114

SCI en constitution, j’ai du bien sur fournir le KBIS ensuite.

Dernière modification par roudoudou (08/12/2017 21h00)

cat · #115

Je ne sais pas si toutes les banques acceptent ce type de fonctionnement.
De ma très (trop?) courte expérience, je n’avais rien de concret de la part de la banque sans le KBis. D’ailleurs une fois l’offre éditée du côté de la banque, l’argent était moins d’une semaine après sur le compte de la société. Je ne sais donc pas comment j’aurais fait pour créer la société et ouvrir le compte société dans les temps.

@ Malo
Bien entendu, inutile même d’avoir un ami qui s’y connaît, vous pouvez récupérer des statuts sur le net ou je peux vous envoyer en MP celui de notre société (si cela vous intéresse).
Néanmoins je voudrais juste souligner que :
1/ vous ne connaissiez rien de tout cela il y a quelques semaines, aurez-vous le recul nécessaire pour voir quelque subtilité?
2/ vous ne vous engagez pas seul dans cette affaire. Votre épouse a-t-elle le même niveau d’informations que vous? Ne souhaite-t-elle pas voir un tiers extérieur compétent lui expliquer tous les éléments?
3/ outre les statuts, vous pourriez récupérer des éléments intéressants sur votre stratégie patrimoniale en échangeant avec un CGPI compétent (et peut-être nouer un contact pour le plus long terme).

Pour ma part quand j’ai proposé à mon épouse de faire les statuts sur internet, elle (point 2/) m’a dit que comme j’étais dans le cas 1/ il fallait que l’on voit un "pro".
On a finalement vu un notaire… Avec le recul et pour de multiples raisons, je pense que le point 3/ était trop absent.

Bien à vous,
cat

rocambole · #116

Moi comme les fonds ont mis plus d’un mois à etre dispo ensuite cela n’a pas vraiment posé de problème, si tout est conforme et les docs sont la on peut creer la SCI en ligne et cela met 4 jours pour l’immatriculation (du moins avec le greffe de Paris)

Pour Malo je suis totalement d’accord, il lui faudrait un "pro" pour 1000/1500 il devrait pouvoir trouver

Malolechat · #117

Hello,

La cgp du cmb m’invite a rencontrer un juriste arkea puis a déjeuner ensemble ce que j’ai accepté.

Mon pote a déjà créé des sci et a également des statuts tout fait et sait visiblement tenir une compta même IS. Ca ne coute rien qu’il m’initie.

Néanmoins, oui, je serais intéressé de pouvoir consulter vos statuts pour recouper les sources.

Concernant mon livre sur les sci j’en suis la :

http://www.noelshack.com/2017-49-6-1512 … 9-2017.jpg

Bref, rien ne presse, je ne ferais rien sans avoir tout bien compris de toute facon.

Je ne me sens pas pret a rencontrer un cgpi, j’aurais peur de ne rien comprendre et de lui faire perdre son temps.

Ma femme est enceinte et plongée dans la couture et la préparation de la chambre du bebe et la deco de noel, bref elle n’a pas envie d’en entendre parler pour le moment. Elle est juste d’accord d’epargner tous les mois une petite somme pour notre retraite et nos enfants. Quand le projet sera bien ficelé on en reparlera. Avec les fetes approchant je crois qu’il va falloir inscrire la conception de ce projet dans le temps.

Crown · #118

Bonjour Malolechat,

Votre SCI ayant possiblement vocation à durer dans le temps et possiblement à évoluer, pensez également à l’aspect transmission, notamment au fait que vous serez possiblement à un moment de la vie de la SCI amener à la démembrer (le prévoir, ne le rend pas obligatoire bien sûr).

Dans vos lectures garder un regard attentif sur ces démembrements. Selon que la SCI a vocation à générer du rendement et/ou de la plus value, la réflexion et certains choix peuvent être différents.

La SCI permet par exemple une certaine souplesse dans la répartition (répartition conventionnelle) des résultats sociaux, ce qui permet en fonction de ses choix, plutôt de "privilégier" la situation de l’usufruitier (généralement les parents), ou celles des enfants (généralement les enfants).

Cet aspect transmission n’est probablement pas un aspect vraiment important pour vous actuellement mais avec un investissement via une SCI et sur des supports type SCPI qui s’inscrive dans le temps, vous verrez les années passent vite, et les questions qu’on se pose et la perception de ses placements changent un peu également.

Bonne continuation à vous

Crown

cat · #119

@ roudoudou
Noté. Dans mon coin on m’avait annoncé 10 jours pour l’immatriculation et cela a pris plus de 3 semaines.

@ Malo.
Sympa votre CGP du cmb. Nous n’avons pas eu le droit à tous ses égards (il faut dire que l’on habite à 700km de l’agence donc cela n’aide pas). Si elle vous invite à déjeuner, faites moi signe, j’irai porté réclamation ;-).
Des conseillers banque/banque privée avec lesquels j’ai eu l’occasion d’échanger, ceux d’arkea (que ce soit en agence ou dans la partie banque privée) sont plutôt les moins mauvais (ou les meilleurs, cela dépend comment on se place).

Pas de soucis pour que vous demandiez des conseils à vos amis, je dis juste qu’il n’est pas sûr qu’il vous apporte tous les éléments par rapport à votre cas précis. Je vais vous envoyer les statuts de notre société en MP.

Concernant le CGPI, il me semble que vous êtes suffisamment informés pour en consulter un.
Il est aussi clairement là pour expliquer les éléments essentiels à des personnes (votre femme notamment) qui ne se sont pas documentées sur les SCI ou SCPI comme vous et qui ne sont pas quotidiennement sur le site devenir-rentier ;-).
Néanmoins cela peut attendre après les fêtes, sans aucun souci.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (09/12/2017 15h56)

Malolechat · #120

Bonjour,

J’ai fini le livre sur les sci, tres interessant, comment ai je fais pour vivre sans. Cela dit meme si j’ai maintenant une vision globale, de la creation a la dissolution, de l’achat a la vente, je n’ai pas tout compris notamment concernant l’optimisation sci ir? Is? Ir puis is? Credit amortissable ou in fine ? notamment a la sortie avec capital faible lié a l’emprunt entrainant de geosses plus values, dilution du compte courant ? Demembrement ? Attentiin aux abus de droit, etc…

Je recontre la cgp privee de ma banque ce jour, enfin…apres avoir insisté pour avancer le rdv du 21/12.

Demain je rencontre mon courtier en pret. Si je veux monter un dossier avec lui il va falloir que je le renseigne sur pleins de petits details.

J’ai donc fait un resumé du projet que voici :

Bonjour,

en attendant et pour preparer notre RDV, je vous fais part de l’avancement de notre projet.

Avec perrine, mon épouse, nous souhaitons construire un patrimoine et bénéficier de compléments de revenus a la retraite notamment pour financer les revenus des enfants.
Il s’agit donc d’un projet de long terme sur >25 ans voir a vie.

Mariés en séparation de bien le 9/9/2017.
Un 1er enfant attendu courant février 2018.

Nous avons actuellement un prêt de 400k€ pour notre RP sur 20 ans avec un taux de 1,2% et une mensualité de 1900€ débuté le 23/8/17.

Notre épargne est constituée de :
- 70k€ en epargne bancaire
- 70k€ en en PE
- 70k€ en AV
- 70k€ en CTO

Nos revenus étaient de 150k€ annuels en 2016 et 2017.

Perrine termine son contrat de medecin psychiatre salariée a l’hopital en avril 2018 et s’installe en libéral en mai ce qui devrait nous amener des revenus annuels >200k€ et donc un TMI de 41%.

Pour construire notre patrimoine, étant donné que nous avons deja 400k€ de RP et >200k€ d’OPCVM logés dans toutes les enveloppes existantes nous avons pensé a diversifier nos actifs au sein d’une nouvelle enveloppe, la SCI a l’IS.

Elle semble adaptée au projet tant sur l’effet capitalisation de long terme que sur la fiscalité (IS=15% pour revenus <38k€/an) et la transmission.

Concernant les actifs nous avons pensé au locatif professionnel via les SCPI. Pour éviter tout abus de droit nous comptons la créer avec un professionnel, notaire, avocat, cgpi, cout estimé a 1000€ (Bien que réalisable soit même en ligne pour <250€).

La comptabilité annuelle sera tenue par un expert comptable, Fiducial nous propose 900€ annuel, on en trouve en ligne <600€.

Comme il s’agit d’un projet commun, l’effort d’épargne souhaité est de 50/50 indexé sur le revenu actuel de Perrine soit 3600€ net/mois (bien qu’il doublera d’ici <2 ans). J’ai calculé un taux d’endettement maximum de 33% soit 1200€-1000€ de RP = 200€ chacun soit <400€ d’effort d’épargne mensuel.

Avec un DVM et un TAEG constant, pour diminuer l’effort d’epargne, il faut jouer sur la durée du prêt et sur le montant. Nous cherchons donc un financement sur 25 ans.

Plus le montant sera elevé plus les couts de la SCI seront proportionnellement faible et plus le projet sera long plus l’effet capitalisant de l’enveloppe sera important. Ces 2 critères sont indispensables pour obtenir l’investissement le plus rentable avec un objectif de TRI a 25 ans >10%.

Actuellement j’ai soumis mon projet a 10 banques.
La CE a dit non aux 25 ans.
J’attends une date de RDV avec le CIC, LCL, BP.
J’ai un RDV de prevu avec le CA, credit foncier, SG.
J’ai eu un 1er entretien avec BPE et attends un 2eme entretien.
J’attends une offre de BNP privée.

Une demande de financement du CMB est en cours la voici :
- 600k€
- 25 ans
- Taux 1,65%
- Délégation d’assurance DC PTIA 50/50 (estimé a 0,1%)
- garantie credit logement 6k€ initial, 2,2k€ final
- exonération totale d’IRA
- différé total 7 mois (délai de jouissance)
- architecture ouverte avec liberté du choix des SCPI logé au sein des societés de gestion
- compte courant des associés gratuit
- frais de dossier 300€

J’ai simulé un financement a l’aide d’une feuille de calcul qui montre que pour ces montants il est possible actuellement (DVM = 5%) d’obtenir un effort d’épargne mensuel <400€.

DVM = 5%
http://www.noelshack.com/2017-50-1-1512 … 1-2017.jpg

DVM = 4%
http://www.noelshack.com/2017-50-1-1512 … 1-2017.jpg

DVM = 3%
http://www.noelshack.com/2017-50-1-1512 … 1-2017.jpg

Si le DVM venait a chuter a 4 voir même 3% nous aurions quand meme un TRI a 25 ans meilleur que du fonds euro et un effort d’epargne largement supportable par nos revenus qui vont augmenter.
Au passage, un effort d’epargne plus important est profitable car il entrainerait un compte courant des associés plus important, créance de la SCI envers les associés récupérable sans imposition.

Vous noterez que j’ai choisi le scénario prudent d’une valeur de parts constante.

Le montant de 600k€, même avec un DVM de 6% entraine des loyers <38k€ annuel pour beneficier d’un taux IS de 15% et non de 33%.
Ce montant associé a celui de notre RP fait que nous ne payeront pas l’IFI avant de nombreuses années.

En attendant de trouver un financement, j’ai selectionné les meilleures SCPI selon des critères quantitatif :
- DVM 2016> 5%
- TRI 10 ans >9%
- TOF > 90%
- RAN > 20%
- PGR > 10%
- etc…

Et qualitatif :
- décote, collecte, encours, fixe/ variable, historique, société de gestion, typologie et géographie, etc…

L’allocation cible est la suivante :
- 1/3 europe (fiscalité), 1/3 region parisienne (dont 50% paris), 1/3 province
- 1/3 bureau, 1/3 commerces, 1/3 autres (sante, education, locaux d’activites, entrepots, parking, residence hotelliere…)

Voici le top 25 :

ETRANGER
- corum XL

ETRANGER BUREAU
- Corum conviction
- lf europimmo

ETRANGER COMMERCE
- novapierre allemagne

RESIDENCE ETUDIANTE / HOTELLIERE
- Logipierre 3 fiducial
- cap’hebergimmo foncia

LOCAUX D’ACTIVITÉS IDF
- lf opportunite immo la francaise
- interpierre paref

COMMERCE PROVINCE
- fonciere remusat
- atlantique pierre 1
- fructiregions ciloger
- immorente sofidy

BUREAU PROVINCE
- vendome region
- Epargne pierre voisin
- immo placement voisin
- placement pierre foncia

COMMERCE IDF
- pierre expansion fiducial
- cifocoma paref
- capiforce pierre paref
- actipierre ciloger

BUREAU IDF
- patrimoine foncier foncia
- effimmo1 sofidy
- soprorente bnp
- selectipierre2

SANTE
- pierval euryal
- primovie primonial

AUTRES
- cristal rente

Je travaille actuellement avec des professionnels pour affiner cette sélection et assembler les meilleures SCPI pour obtenir un PF diversifié et performant dans le temps.

Voila, je pense n’avoir rien oublié.

Je reste a votre disposition tous les jours sauf les mercredi et jeudi matin et ne serais pas non plus disponible du 22/12 au 15/1 hormis les jeudi après midi.

Bien cordialement,

Malo SIMON

Y a t’il des choses a rajouter concernant la demande de financement ?
La garantie par nantissement ?
Optimiser par un credit in fine ?
Quelle duree de differe total de pret demander ?
Autres ?

cat · #121

Bonjour Malo,

honnêtement vous déployez tellement d’énergie dans cette affaire que je pense que vous perdez votre temps à aller voir le courtier. Il n’arrivera, à mon avis, jamais à concurrencer les offres que vous allez obtenir en direct.

Bien à vous
cat

Malolechat · #122

Bonjour,

Je n’ai pas l’impression de deployer de l’energie, tout juste envoyer des mails m, rencontrer des banquiers, me former et poser des questions sur le forum quand je ne comprends pas. Je trouve ca intéressant.

C’est (tres) rare mais j’ai confiance en mon courtier (tout comme mon comptable comme quoi), je veux donc savoir ce qu’il pense de tout ca.

Revenons a nos moutons, on arrive a ce que disait roudoudou depuis le debut, les desillusions.

Ma CGP du CA que j’ai contacté le 11/11 en premiere pour ce projet a annulé le rdv du 4/12 et de ce jour le 11/12 (mon anniversaire rohhh) mais on a eu un echange telephonique et voici en quelques lignes ces mots qui m’ont rappelé roudoudou :
- 600k c’est trop pour mon patrimoine, 200k max.
- le credit logement ne suivra pas car jai remboursé zéro des 400k du credit de ma RP
- nantissement d’épargne domicilée au CA (fond euro en AV j’imagine) ou nantissement des parts mais seulement pour les scpi maisons.
- pas de financement au dela de 20 ans
- obligation de prendre >50% de SCPI maisons

Ce qui est coherent globalement avec les réponses des autres banques 200k sur 20 ans a 1,6% et scpi maisons.

Elle rajoute que la sci a is a capital faible lié a l’emprunt va entrainer une enorme plus value imposable en cas de recuperation du capital, ce qui est vrai. J’ai tenté de me defendre qunon pouvait diluer cette plus value avec le compte courant des associes et en demembrant en donnant la NP aux enfant et en gardant l’US…mais elle a raison, une sci a l’is j’ai l’impression que c’est bien que si on donne aux enfants car ca annule la plus value. Javoue qu’idealement j’aimerais avoir le choix de recuperer le capital, me verser une rente, demembrer, ou donner…

Enfin ca me fait douter avec la veracité de l’offre du cmb…

Bref, retour a la realité.

Hate de voir ce que pense mon courtier de tout ca, affaire a suivre .

cat · #123

Bonsoir Malo,

concernant le CMB, vous pouvez leur demander une confirmation sur les montants envisageables et aussi de préciser quels types de garantie sont possibles.
N’écartez pas nécessairement le nantissement : mon épouse a nanti 1.1 pour emprunter 2 mais en négociant un peu vous pouvez probablement avoir un meilleur ratio (Chtirentier explique qu’il a réussi à emprunter avec un ratio de 1 pour 4 ici https://www.investisseurs-heureux.fr/p226787#p226787).

Concernant la société civile à l’IS, il y a aussi effectivement des contraintes sinon ce serait trop simple. Je ne comprends pas votre remarque par contre :

Malo a écrit :
une sci a l’is j’ai l’impression que c’est bien que si on donne aux enfants car ca annule la plus value

car si vous regardez la proposition de Stéphane dans la file dédiée (une parmi d’autres), il n’y a aucune donation et la SCI va jusqu’à l’extinction pour des frais minimes.

Bon courage pour la suite.
cat

Malolechat · #124

Bonjour,

La majorité des banques proposent 200k sur 20 ans avec les 2-3 SCPI maisons : CA, CE, BP, CIC, LCL, CFF, credit maritime,…ce qui rend l’affaire beaucoup moins rentable et je préfère donc ne rien faire qu’une mauvaise affaire.

Seul le CMB semble être intéressé malgré les incohérences : montant, durée, garantie…
J’ai un 2eme rdv le 21/12, notamment avec un juriste…je sais même pas trop pourquoi.

Reste un espoir avec la BPE et peut être SG, BNP.

Concernant la SCI, j’ai eu beau lire le livre de denos et les cas de stephane, je m’emmele les pinceaux et j’ai du mal a comprendre ce qui se passera en cas de sortie. Faudrait que je mette tout ca a plat mais je ne suis pas certain d’en etre capable.

En attendant, mon notaire propose un RDV pour faire le point. La création avec lui couterait 1500€.

Mon courtier, directeur de son agence, ancien banquier, assureur, employé des impots, etc…est moins chaud pour ce projet notamment sur la durée, le montant, la bulle, les commerces, et la sci is qui serait a la limite de l’abus de droit.

Depuis j’ai vu mon père, j’ai appris qu’il avait lui même plusieurs SCI IR et IS (reste de baux de locaux commerciaux de son ancienne SARL) et que c’était un pote d’enfance que je connais qui lui gère la compta, je vais donc l’appeler et peut être pourra t’il m’éclairer sur la création de la sci, m’expliquer en détail les différents scénarios de sortie, faire les calculs, me trouver un expert comptable, etc…

C’est terrible mais je n’arrive pas a déléguer car je n’ai confiance en personne, j’en arrive donc a essayer de recouper les différentes infos…je dois etre parano.

Je songe même, une fois que ca sera plus clair pour moi, a soumettre mon projet aux impôts pour obtenir un rescrit fiscal pour être sur du montage et éviter l’abus de droit…

Ca serait tellement plus simple si j’arrivai a déléguer le montage et le PF a un CGPI et le financement a un courtier, mais ca n’est malheureusement pas le cas .

Malgré ca, je reste persuadé qu’il y a une belle opération a faire.

Cette étude prouve qu’il y a un intérêt a diversifier son patrimoine en scpi :

http://www.n3d.eu/_medias/n3d/files/etu … 281%29.pdf

Le credit est un puissant effet de levier.

La sci is une enveloppe fiscale interessante.

Je ne me decourage donc pas .

Jef56 · #125

Merc/i Malolechat pour l’étude et courage pour la suite, vous avez fait le plus dur je pense.

Votre étude est intéressante mais elle est caduque, on ne parle même pas du bitcoin! Non mais, allôooo!

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Portefeuille d'OPCVM de Malolechat [ 1 2 3 4 5 6 7 ]	165	56 138	17/04/2024 18h45 par Malolechat
Portefeuille d’actions et de SCPI de Yvan [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ]	207	87 097	20/04/2024 21h50 par joecsa
Portefeuille d'actions, d'obligations et de SCPI de Super_Pognon [ 1 2 3 4 5 6 7 8 ]	199	113 888	07/05/2024 17h14 par Super_Pognon
Portefeuille d'actions, d'obligations et de SCPI d'Alex470 [ 1 2 ]	33	12 713	07/01/2022 15h54 par alex470
Portefeuille de SCPI de MrDividende [ 1 2 ]	38	12 533	26/12/2021 12h28 par MrDividende
Portefeuille d'ETF, d'actions, de SCPI, etc. de Fructif	14	10 485	26/01/2025 20h06 par Samuel222
Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio [ 1 2 3 4 ]	78	24 945	14/05/2020 23h28 par petitproprio

Portefeuille de SCPI de Malolechat

#101 06/12/2017 13h44

#102 06/12/2017 14h13

#103 07/12/2017 08h18

Malolechat a écrit :

#104 07/12/2017 10h01

1 #105 08/12/2017 08h32

#106 08/12/2017 09h55

#107 08/12/2017 12h24

#108 08/12/2017 12h36

#109 08/12/2017 12h55

Malolechat a écrit :

#110 08/12/2017 19h37

#111 08/12/2017 20h00

#112 08/12/2017 20h07

Malolechat a écrit :

#113 08/12/2017 20h13

1 #114 08/12/2017 20h13

#115 09/12/2017 09h49

#116 09/12/2017 10h29

#117 09/12/2017 12h05

#118 09/12/2017 12h31

#119 09/12/2017 14h07

3 #120 11/12/2017 09h51

#121 11/12/2017 10h26

#122 11/12/2017 15h59

#123 12/12/2017 19h40

Malo a écrit :

3 #124 16/12/2017 17h53

#125 16/12/2017 18h32