Jumo38 [38] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

Merci pour vos remarques.
J’ai été un peu trop pressé d’envoyer mon post, il manque quelques informations…

Effectivement je n’ai pas précisé qu’un permis de construire devra être déposé et vu que la surface dépassé 150m2, l’architecte est obligatoire. Son coût est intégré dans le coût global des travaux. Il s’agira d’une prestation réduite d’aide pour la conception des plans et dépôt de permis. Niveau urbanisme, le projet est réalisable. La seule grosse contrainte étant les 2 places de parking par bien.

J’irai voir les opérations de cricri pour me faire une idée !
Mais par rapport au projet que je décris, il s’agit d’une rénovation lourde assimilée à de la construction hors gros oeuvre (tout à faire à l’intérieur). D’après les différentes opérations auxquelles j’ai participé, j’ai pris une moyenne au m2 plutôt haute en terme de coût pour le 2nd oeuvre (moyenne à 800€ / m2 environ). Après tant mieux si le coût global des travaux est inférieur à mes estimations. J’ai préféré être un peu pessimiste plutôt que trop pessimiste…

Je complèterais avec une remarque sur votre paragraphe "ANALYSE DU BIEN", vous estimez une plus value latente de 150 000 € mais :
1) L’estimation au doigt mouillé du prix au m2 moyen sera-t-elle vraiment représentative ?
2) Cela vous importe-t-il vraiment puisque vous souhaitez louer et non vendre? Si vous le faites dans une optique d’achat/revente, avez-vous réfléchi à l’imposition?

J’ai l’impression que vous souhaitez vous rassurez sur la bonne opération avec un critère rapidement évalué et finalement peu pertinent.

Niveau prêt bancaire, est ce que mon dossier passerait ? Mon profil garantirait-il un bon taux ou bien il serait classé dans les dossiers borderline. C’est difficile d’avoir une analyse objective sur sa propre situation…

Un simple rdv dans votre banque pour connaitre votre capacité d’endettement vous donnerait au moins un premier regard objectif.

Ne pas oublier également la durée des travaux : vous rembourserez votre emprunt sans loyer en face ou report de remboursement mais les intérêts courent, cela à un coût.

Je connais bien la région grenobloise et le prix du marché est (était?) assez élevé.
Je reste sceptique sur la PV à moyen terme vu l’érosion de l’attractivité du secteur.
Et surtout, vous partez sur un prêt de 25 ans et il est très difficile de trouver une banque qui vous suivent sur cette durée pour du locatif.

Bonjour.

Autre petite observation, vous dites qu’une fois le projet terminé le bien aura une valeur de 600k euros pour  des loyers de 3k euros… Dans le meilleur des cas…  Soit une rentabilite de 6% brute. Bon courage pour trouver l’investisseur qui vous l’achètera. Ne pas oublier que dans ce genre de placement, normalement, hors cas du pigeon, vous aurez le plus souvent à faire à des personnes un minimum renseignées…  Perso sortir 600k hors frais de notaire pour une rentabilité brut inférieur à 6…. Je rigole vert. ( Et les pigeons prêt a lâcher 600K euros sont un peut comme les poissons volant dans l’océan ! c’est rare

Bon courage

Dernière modification par Macrom49 (19/12/2017 16h45)

Effectivement, si c’est le prix du terrain seul, et si la structure est saine et réutilisable, ça les vaut sans doute.

Dans ce cas, le problème est peut-être que vous avez sous-estimé le rendement locatif. Refaites vos calculs avec un assortiment de meublés, studio à T2 (en espérant qu’il y ait de la demande pour ce type de bien mais le contraire serait étonnant sur un secteur si recherché).

Bonjour,

Pour être factuel au sujet des sols pollués ou pas, soit vous contactez la DREAL locale, soit vous allez sur BASOL : BASOL - Ministère de la Transition écologique et solidaire
Est ce exhaustif ? Pas sur !

Il faut en tant que simple particuliers soit éviter totalement ces endroits (et même en cas de simple suspicion fuir à cause des risques sur la santé et des responsabilités qui vont avec) soit mettre en place un partenariat avec les pouvoirs publics très compliqué pour un simple particuliers, à mon expérience, pour l’avoir fait au boulot avec EPORA qui à dépollué avant l’intervention de l’aménageur).
Le coût au m2 est totalement dingue, il ne se justifie que par la volonté de la collectivité de rendre propre un site dangereux.

jumo38 a écrit :

ohennequin a écrit :

Si vous en avez vraiment pour 200K de travaux, le bien doit faire un grand maxi de 40K a l’achat. Et perso je n’estimerais pas a beaucoup plus un simple hangar, aussi bien situé soit-il.

Par contre sur ce point je ne comprends pas… Du coup dites moi si mon raisonnement est inccorect, après tout je suis venu pour apprendre…
Les terrains nus non viabilisés à proximité immédiate (c’est à dire dans un rayon d’1km) d’une superficie équivalente de 500m2 (200m2 d’emprise au sol du bâtiment existant + 300m2 libre d’occupation) se vendent entre 230 000€ et 250 000€. Oui c’est cher et pourtant la demande est forte…
Là ce n’est pas juste un terrain nu, mais il y a un bâtiment en dur avec des fondations et une structure porteuse solide (dixit le maçon avec qui je travaille). Ce n’est pas un hangar en terre battue avec des murs et un toit en tôles. Tout le gros oeuvre est sain et dans un bon état. L’idée est de ne conserver que la dalle et la structure porteuse et de remplacer les murs périphériques de remplissage par une ossature bois isolée.
J’imagine sans problèmes pouvoir trouver des biens de ce type bien moins cher à 30-40 km de Grenoble mais mon objectif pour mon 1er investissement est de choisir une ville que je connais très bien et dont je connais le marché immobilier/économique donc celle où je vis depuis 10 ans.

Merci à tous pour vos remarques qui poussent à se poser les bonnes questions !

Dans ce cas c’est votre loyer prévisionnel qui est trop faible.

La surface du bien permet en connaissant les prix du m2 de la région de connaitre le prix global de l’immeuble après travaux.
Il permet aussi de connaitre les loyers après redécoupage en sous lots (les appartements).

Soit les 450.000€ d’achat + travaux sont largement au dessus du marché et vous ne faites pas une bonne affaire, soit vous êtes dans les prix.
Dans ce cas, il faut optimiser les surfaces pour avoir le plus de loyers possible, et le prix de location au m2 permet une estimation plus précise.

Si après cela vous arrivez a une rentabilité faible, c’est que l’opération n’en vaut pas le coup (cout).

Faire de plus petit appartements permet de louer plus cher au m2, après des surfaces trop petites emmènent en général plus de turnover.

A+

Ohe

Iqce a écrit :

Pour être factuel au sujet des sols pollués ou pas, soit vous contactez la DREAL locale, soit vous allez sur BASOL : BASOL - Ministère de la Transition écologique et solidaire
Est ce exhaustif ? Pas sur !

Merci pour l’information, c’est très instructif !
Le bien n’est dans aucunes des zones identifiées sur la commune. Mais ce n’est pas forcément exhaustif…
Ce qui est sûr c’est que le hangar se trouve dans une zone résidentielle (pas du tout un zone industrielle) et fait même un peu tâche au milieu de toutes ces maisons ^^

Range19 a écrit :

Bonjour,
Je crois pour ma part très pertinent de se poser la question d’une plus value potentielle.
Je me répète sur ce forum, mais j’ai une certaine satisfaction à savoir que mes lots sont d’une qualité telle qu’ils sont porteurs de valeur à long terme voire de plus values.
L’éventuelle (certaine) plus value a par ailleurs l’avantage de ne pas impacter ma fiscalité immédiate.

Sur le papier, une de mes dernières acquisitions générait un rendement pas top d’un peu plus de 7% avec avantage fiscal (sur la base du prix de revient).
Si j’intègre la plus value (basée sur expertise mais que j’ai diminuée, c’est plus sûr) et qui sera réalisée suite à la revente dans deux ou trois ans (selon départ des locataires en place), on serait à plus de 10,  pas si mal finalement.

Cela étant dit Jumo38, je persiste à penser qu’un endettement sur 25 ans dans un environnement (juridique, fiscal, social, économique etc.) aussi incertain est très risqué qui plus est pour un cash flow positif aussi faible. Je reste accroc -comme je l’ai toujours été- a des horizons visibles, 12 ans maxi.

Effectivement, c’est une satisfaction personnelle d’apporter de la valeur à un bien sous-exploité et de générer une plus value potentielle. Je comprends aussi que comme c’est juste potentiel et soumis aux aléas du temps, c’est pas forcement le critère principal…

Je vais essayer de faire des simulations avec un prêt sur 20 ans en modifiant quelques critères fiscaux. Après je peux faire baisser les mensualités en mettant une part d’apport personnel non négligeable mais de tout ce que j’ai pû lire jusqu’à présent, les conseils étaient plutôt d’emprunter le maximum possible sur la plus grande durée.

Bernard2K a écrit :

Dans ce cas, le problème est peut-être que vous avez sous-estimé le rendement locatif. Refaites vos calculs avec un assortiment de meublés, studio à T2 (en espérant qu’il y ait de la demande pour ce type de bien mais le contraire serait étonnant sur un secteur si recherché).

ohennequin a écrit :

Dans ce cas, il faut optimiser les surfaces pour avoir le plus de loyers possible, et le prix de location au m2 permet une estimation plus précise.

Si après cela vous arrivez a une rentabilité faible, c’est que l’opération n’en vaut pas le coup (cout).

Faire de plus petit appartements permet de louer plus cher au m2, après des surfaces trop petites emmènent en général plus de turnover.

JR a écrit :

Pourquoi vouloir faire un T4?

A votre place je ferais 8x T2 au total.
Ca augmentra votre rentabilité. Et vous liserez les risques d’impayés sur plusieurs appartements
A 500€/ mois ca fait deja 4000€
Si vous arrivez a maintenir les couts de travaux a 1000€/m carré ce que je doute pas ça vous fera une rentabilité plus correct.

Alpins a écrit :

Les écoles d’ingénieurs, Minatec sont effectivement un gros réservoir de potentiels locataires qui ont (ou leurs parents) de l’argent, mais qui veulent rester sur Grenoble (par ex. vous louez plus facilement sur Europole-Berriat que sur Fontaine). Bref, vérifiez la demande locative!
Quant aux promesses sur les extensions de lignes de tram, elles n’engagent que ceux qui y croient!

Je vais réfléchir à optimiser le rendement locatif en divisant autrement suivant tous vos conseils…

Mais faire juste des studios / T2 est je pense pas adapté au public ciblé.
Effectivement les étudiants resteront de préférence dans Grenoble même.
Je vise plutôt de jeunes couples sans ou avec 1/2 enfants qui travaillent sur le polygone scientifique et veulent un logement à l’écart du centre (maison, bout de jardin, …) sans devoir passer 45 minutes dans les bouchons pour se rendre sur leur lieux de travail. Eventuellement également des cadres en déplacement de plusieurs mois. Cela explique la présence du T3 et du T4 dans le découpage. La demande est réellement forte pour cette clientèle csp+ (retours d’expérience d’amis qui loue des logements à cette clientèle).

En plus la nature du bien permettra de faire des appartements plutôt haut de gamme (grandes hauteurs, mezzanine, grandes baies vitrées, …) Mais le prix max au m2 trouvé sur les différentes annonces de location est de 15€/m2 pour des biens certes plus standards… Je peux toujours tenté de viser plus mais ça me semble un peu hasardeux…

Dernière modification par jumo38 (20/12/2017 16h24)

Bernard2K a écrit :

Et ça justifie de perdre 100 k€ d’avantage fiscal ?

Si vous louez nu, vos travaux sont inéligibles en déduction de charges, donc vous perdez le montant des travaux multiplié par votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux, ce qui devrait faire de l’ordre de 100 k€.

C’est bien pour cela que je ne veux absolument pas louer nu, du moins en nom propre.
La nature des travaux ne permettra pas d’imputer sur le deficit foncier (cf changement de destination)…
Ce serait suicidaire niveau fiscalité…

Bernard2K a écrit :

C’est bien de faire de beaux logements pour une clientèle aisée, mais si c’est pour être matraqué par la fiscalité, vous feriez mieux d’arrêter tout de suite ! L’intérêt de l’investissement locatif, c’est le rendement "net net", en tenant compte de la fiscalité ! On ne fait pas ça juste pour louer des beaux logements à des belles personnes !

Les seules solutions pour bénéficier d’un avantage fiscal dans votre cas sont :
- meublé, en LMNP au réel. Donc étudiez très sérieusement la possibilité de louer meublé. Il n’y a pas besoin d’une demande énorme sur le meublé, il suffit juste d’en avoir suffisamment pour remplir. Dans les grandes agglomérations, il y a généralement suffisamment de demande, et un logement refait à neuf et meublé avec goût se loue bien (et, si les meublés concurrents, défraîchis et meublés avec les meubles de la grande-tante, restent vides, tant pis pour leurs propriétaires, l’essentiel c’est que votre offre se démarque suffisamment pour remplir !).
- nu, en Pinel (mais contraignant sur la nature des travaux, le délai de réalisation, etc.)

La question du rendement "net net" est clairement ma priorité. Je ne serai pas sur ce forum si l’optimisation de celui-ci ne m’intéresserait pas ^^

Les 2 solutions que j’ai envisagé depuis le début par rapport à la fiscalité c’est :

_ LMNP au réel pour l’ensemble des lots. Niveau coût il n’y a effectivement pas une différence énorme, dans les 2 cas, il y aurait une cuisine équipée, des placards équipés, des occultants sur les fenêtres… Le surplus de meubles pour louer en meublé serait faible (lit, table, chaise, accessoire de cuisines)
Je ne me fais pas de soucis pour la location d’un T2 meublé mais je me pose des questions pour les 2 autres appartements en meublé. La demande existe pour des couples fraichement mutés mais est elle suffisante… Mais comme vous dites, les biens actuellement en location en meublé sont plutôt anciens et plutôt moche, je n’aurai aucune difficultés à sortir du lot. A étudier… Mais tout baser sur du studio/T2 c’est à mon avis vraiment ne se limiter qu’à une même cible et s’exposer à plus de risques (que se passe t’il si une énorme résidence étudiante se construit dans les année à venir juste à coté des écoles) ainsi que se fermer à toute une cible potentielle. Diversification versus optimisation…

_ SCI IS (avec amortissement du bien et des travaux) avec un mix location nue pour le T3 et le T4 et meublé pour le T2 avec tous les avantages fiscaux et les inconvénients notamment sur une potentielle revente dans xx années. A étudier aussi…

Tout va dépendre de la stratégie que je souhaite mettre en place : conserver ce bien et le léguer à mes enfants ou le revendre un jour. Difficile de prendre une descision aujourd’hui pour dans 20 ans…

Bernard2K a écrit :

PS : sur la pollution des sols : de quand date la construction ? Qui était là avant la petite société de transport ? Une entreprise de type garage/transports peut générer des pollutions des sols, principalement hydrocarbures, huile de vidange et amiante des freins (de l’époque où il y avait de l’amiante dans les plaquettes). Après si le jardin est juste décoratif c’est pas trop gênant, mais si c’est pour y faire pousser un potager, ça l’est davantage.

La construction date des années 80.
Le bâtiment a été construit par l’entreprise de transports. Le truc classique de l’époque : partie commerciale en RDC et habitation du gérant au dessus. Je passais tous les jours devant pour aller à l’école quand j’étais petit… Le risque d’une pollution des sols par une entreprise de transports est sans doute moindre qu’un garagiste qui voit passé des dizaines de véhicules par semaine… Une partie actuelle du terrain est utilisé en potager, j’espère qu’ils ne s’empoisonnent pas ^^

Iqce a écrit :

C’est une variante de phytoremediation ; bon pour le sol, moins pour les gens…
Phytoremédiation ? Wikipédia
Bon, je ne pense pas que les sols soient vraiment pollués, il faut en faire pour cela et pendant des années…Plutôt rassurant.

La dépollution des sols pas la pollution des gens ^^
Remarque c’est peut-être pour cela que leurs légumes sont aussi gros !

Rien à voir mais au niveau ma RP, nous avions acheté un bout de parcelle du terrain voisin au notre suite à la vente de cette maison. Sur cette parcelle, il y avait de beaux massif de renouées du japon. Nous l’avons appris ensuite mais la prolifération de cette plante est souvent associée à une pollution des sols en métaux, particulièrement métaux lourds et aluminum. Pourtant c’était une parcelle residentielle mais utilisé en surface agricole il y a une centaine d’année.

Bernard2K a écrit :

On ne fait pas ça juste pour louer des beaux logements à des belles personnes !

Bonjour Bernard,
Il vous trouve incisif. Je vois beaucoup de gens vanter un modèle parfait en LMNP mais quand je vois leur "production" je vois trop souvent du travail de bricolos avec des espaces mal goupillés avec du mobilier de qualité bien piteuse.

Perso, je suis plus pour louer du beau (au sens qualitatif) à tout le monde. Ce à quoi je m’emploie et ce qui me permet d’en vivre correctement. Certes, l’aspect fiscal est de moins en moins reluisant, mais il m’arrive de considérer certainement naïvement que ce qui sort de mon compte d’un côté rentre au moins partiellement d’un autre.

Sur la question de l’idéal fiscal LMNP, considérons que c’est la solution depuis déjà un moment mais que je ne mettrai pas mes deux mains à couper qu’il en sera de même dans 15 ou 20 ans (cf les durées d’emprunt).

On pourrait peut-être aussi imaginer du non meublé avec une rénovation ou assimilation à une construction neuve dans un cadre Pinel ancien ou neuf ? (je ne connais pas les détails de ces dispositifs).

Certes mais il y a moins de vacance locative sur un plus grand logement, moins de coûts de remise en location et de temps de gestion etc, ça peut avoir une contrepartie en terme de rendement à considérer.

Diversifier en terme de type de logement me paraît judicieux.

Cela dit, sur le papier (satané papier…), le plus rentable c’est le plus petit en LMNP  ; à condition d’oublier le monde réel ou les choses les plus simples prennent toujours une tournure compliquée, les caractéristiques et coûts d’une gestion spécifique, les équipements à renouveler, le turn over potentiellement supérieur, le plus ou moins grand attrait pour les travaux et les déménagements, qui, fort étrangement, lassent assez avec le temps. M’enfin, je parle pour moi qui suis toujours plus efficace dans ma tête que dans la pratique… Et oui, satané papier et… satané facteur humain.