Portefeuille de SCPI de Malolechat

Je m’interroge sur les montants des frais annexes ? Sur la longueur, ils peuvent avoir leur importance.

Je pense notamment aux frais de tenus de comptes ou ceux pour la détentions de SCPI "étrangères".

@ Malo
J’ai bien pris note pour le restaurant et le chocolat.

Comment acheter en nom propre la nu-propriété et que la SC rembourse l’intégralité du crédit (si c’est vous qui remboursez une partie vous ne pourrez déduire les intérêts)?

@ GBL
A mon avis, vous trouverez des bureaux à Rennes. Ce sera sûrement plus proche de chez vous.

@ rocc
Frais de tenue de compte : 0 comme indiqué précédemment (sauf si accès web 4.02 euros par mois d’utilisation).

@Alexandre92 : vous avez une source concernant la déductibilité des frais d’acquisition en compta par engagement car il me semble que ce n’est pas possible (SCPI évaluées à leur valeur de reconstitution) ?

GoodbyLenine a écrit :

Malolechat a écrit :

Proposition d’acheter en nom propre la NP et faire de la SCI IS l’usufruitière temporairement. Qu’en pensez vous ?

Le problème de l’emprunt sur 25 ans par la SCI est que le CCA récupérable sans impot est proportionnellement faible : 120k (/600k) et la plus value par contre extrêmement forte le capital social étant proche de zéro.

Ceci signifie-t-il que le CMB est disposé à vous prêter 600k en tout, à 25ans, à 1.75%+ass, une partie étant prêtée à la SCI IS pour acquérir de l’usufruit, ele reste étant prêté à vous en nom propre pour acquérir de la nu-propriété (tout ceci en apportant en garanti le nantissement de parts de SCPI "partenaire" valant au moins 150k€) ?

Si oui, c’est un très bon deal, et il faut foncer. Et si le CMB cherche d’autres clients pour monter un deal similaire (sachant que j’ai déjà une SCI IS, qui possède de l’usufruit de SCPI, etc.), je suis intéressé (et même disposé à me déplacer à Brest, où j’ai étudié il y a pas mal d’années).

Idem fortement intéressé par ce genre de deal, cela me semble le top de l’optimisation fiscale.
Pour ma part j’ai déjà acheté en nom propre en NP et usufruit dans ma société à l’IS mais sans utiliser l’effet de levier.
Si cela est possible, de nombreux avantages déjà en nom propre:
-Utiliser l’effet de levier (taux bas)
-Utiliser l’emprunt de la Nue propriété "déductibilité des intérêts sur les revenus fonciers" pour baisser mes revenus fonciers existants sans créer de revenus fonciers en plus. Double avantage.

Pour la société:
-fiscalité avantageuse pour l’usufruit scpi ( amortissement + fiscalité à l’IS)
-Pour le crédit je sais pas trop comment cela se passe. Mais sinon je n’emprunte pas pour la société que en nom propre.

pas de déduction des frais d’acquisition pour une personne physique pour de l’immobilier (direct/scpi) en France

Bonjour,

Fêtes et très grosse période de travail passées, je peux enfin vous répondre un par un.

Concernant l’effort d’épargne, voici les estimations évidemment approximatives, n’ayant pas encore eu les offres des banques (dieu que c’est long) :
Dvm 5% 400€
Dvm 4% 800€

@gbl :
Ils m’ont dit a l’oral que le meilleur montage selon eux était d’emprunter en nom propre et d’acheter des parts de scpi démembrées ou les associés serait nue propriétaire et la sci usufruitière.
Le problème étant un effort d’épargne important, ne bénéficiant pas des revenus, a montant égal (600k).
A effort d’épargne mensuel égal (400€), sur 15 ans le montant semble tomber bien bas…
Bref je ne sais pas faire ces calculs.
D’ailleurs a effort d’épargne égal il doit bien y avoir moyen de faire un tableau comparatif de toutes les façons d’investir en scpi pour trouver la plus rentable en fonction de son profil non ?

Concernant le nantissement de part ils partaient de 100% mais disaient que c’était négociable, j’ai cru lire sur le forum que du 1 pour 4 était atteignable, c’est donc mon objectif si j’ai pas le credit log.

@ rocc
Frais de cto = 0
Frais de cca = 3€/mois

@skarklash
La fiscalité de 15% est celle des sociétés.
600k*5%=30k/an

Le taux affiché est de 1,85%, négociable a l’oral apparemment a 1,65%.
Si nantissement il faut rajouter 0,2 ou 0,3%.
Pour l’assurance je me suis basé sur mon prêt immo de RP en aout 2017. Je crois que roudoudou a du 0,06.

Concernant les frais d’acquisition, ils m’ont assurés effectivement qu’ils étaient déductibles et de bien voir ça avec mon EC.

@bike69
Reste le problème des mensualités.
Personne ne sait poser les calculs et comparer les rendements a effort d’épargne égale ?

J’attends toujours les 3 offres (cmb etaient en vacs jusqu’au 8/1) :
- Emprunt de la sci en pp sur 20 et 25 ans
- et leur montage en nom propre demembré avec sci usufruitiere.

Pas de news de la bpe.

C’est long

Bonjour Malo,

J’avoue que je ne comprends pas du tout le montage proposé par le CMB : qui emprunte? Vous, la SCI, les deux?
Cela ne me semble intéressant que si vous pouviez acheter la nue-propriété comptant, sinon je ne vois pas comment cela peut fonctionner. En outre si c’est quasiment la seule activité de la société, il me semble que l’on est beaucoup plus proche de l’abus de droit que dans “cas nard”.

On peut faire beaucoup de comparaison avec un tableur mais la première chose est de comprendre ce montage du CMB pour pouvoir le comparer au montage du "cas nard"…

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (11/01/2018 09h14)

Moi je veux bien un financement pour un achat d’US 5 à 15 ans ….!

Bonjour Malo,

je ne voyais effectivement pas comment faire autrement que ce qu’il décrive :
1/ la partie emprunt par la SCI pour l’achat d’usufruit semble bien optimisée.
2/ la partie emprunt par vous pour l’achat de la nue-propriété est très clairement sous-optimale :
* vous êtes contraint à emprunter sur un temps court (15 ans max).
* vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt.
* vous devrez vous verser des dividendes taxés à 30% pour éviter un effort d’épargne trop important (donc vous profitez assez peu de l’enveloppe capitalisante).

Rien que pour le point 2/, le montage est, pour moi, sans intérêt (si vous pouvez 1/ sans 2/, pourquoi pas ;-), vous pourriez même construire un projet à cash flow neutre…).

Si vraiment les conditions de sortie de la SCI vous posent problème, je pense que vous devriez plutôt songer à un mix SCPI de rendement / SCPI de capitalisation (ici le choix est quand même restreint : Pierre 48 ou Patrimmo Croissance) avec un prêt in fine le plus long possible.

Bien à vous,
cat

Bonjour Malo,

pour le calcul du TRI dans la cas de la SCI à IS et de l’achat à crédit en pleine propriété, vous avez déjà la feuille de calculs que j’ai partagée avec vous.

Pour le calcul d’un mix SCI de rendement/SCI de capitalisation, je vous invite à vous re-pencher sur la discussion :
SCPI de capitalisation dans l’achat à crédit de parts de SCPI : des avantages
et notamment à regarder les feuilles de calcul partagées par Nicofil :
Feuilles de calcul prêt amortissable - in fine

Concernant la troisième option, je n’ai pas de feuille de calculs prête sous la main. Si j’ai un peu de temps dans la semaine, j’essaierai de réfléchir à la question (sans garantie).
Néanmoins avec les arguments mentionnés dans mon message #167, il est clair pour moi que le TRI (en phase de capitalisation) sera inférieur à celui obtenu dans le cas où vous auriez acquis directement la pleine propriété.

Bien à vous,
cat

Bonjour,

Actuellement j’ai 3 possibilités de montage pour investir mes scpi a credit :

1/ sci is emprunte sur 25 ans pour achat scpi en pleine proprieté

2/ sci is emprunte de 5 a 15 ans pour achat de scpi en usufruit

3/ 2 emprunts, un des associés sur 15 ans pour achat de scpi demembré en nue propriété et un en l’usufruit par la sci is

Question : quel est le montage legal le plus rentable a effort d’epargne mensuel égal pour un tmi de 41% ?

Dernière modification par Malolechat (16/01/2018 16h20)

Je dirais que 2/ est le plus rentable (avec emprunt et usufruits de 15 ans) (et que ça ne nécessiterait AUCUN effort d’épargne si tout se passe bien), ensuite 1/ (avec un effort d’épargne, un apport mensuel en Compte Courant d’Associé à la SCI).

Le plus pertinent est sans doute une combinaison des 2.

Bonjour,

je viens d’avoir la CGP du CMB et ai donc de nouvelles informations.

J’ai fait un edit dans le message precedent car pour le scenario 3/ il faut 2 prets.

Concernant la garantie, refus du credit logement, comme indiquait roudoudou. Le taux sur 25 ans etait de 1,65%. Elle va demander pour quel montant ils accepteraient, 400k ?

L’alternative est le nantissement sur 25 ans de 50% des parts de scpi partenaires logés gratuitement dans un CTO avec un taux de pret majoré de 0,2%, soit 1,85%. j’ai demandé a avoir 25% nantis chez eux et 75% libres. Elle m’a repondu qu’il y avait une marge de negociation sur les 50% et qu’il etait aussi possible de faire une caution personnelle pour une partie des parts non nanties.

Pour le scenario 2, evidemment qu’il semble etre le plus rentable vu qu’il s’autofinance MAIS voila que la CGP me dit qu’elle n’a jamais fait ca et qu’il faut qu’elle demande a madame scpi --’. A noter que 15 ans plus tard on a du cash mais pas d’immobilier.

Le scenario 1 est ce lui fait par roudoudou et cat et donc permet de construire un capital immobilier au sein d’une enveloppe capitalisante avec les avantages et les inconvenients qu’on lui connait.

Le scenario 3 demande a montant equivalent, un effort d’epargne tres important et meme si on recuperait les revenus des scpi de la sci le rendement serait grevé par les 15% de l’IS et les 30% de la flat tax. Les prets se font seulement sur 15 ans. L’avantage est que dans 15 ans on recupere la pleine propriété qu’on a acheté 35% mloins cher et on a du cash qui a capitalisé dans la sci is…
je ne sais pas evaluer le rendement de ce scenario.

Le scenario 2 est evidemment le plus rentable mais il n’apporte que du cash alors que le scenario 1 apporte un patrimoine immobilier qui peut se valoriser avec le temps tant en terme de valeurs de parts que de revenus. Bref je trouve qu’ils se completent bien tous les 2.

Pas étonnant que notre ami roudoudou (scenario 1) ai optimisé par de l’achat de corum en US et souhaite encore plus optimiser par des scpi us par emprunt (scénario 2).

Bref on revient au point de départ.

J’ai demandé une offre pour chaque scénario ECRITE.

Je me demande si un expert comptable peut me faire une simulation des scenario a effort d’apport mensuel equivalent? La CGP du CMB m’a donné un contact d’expert comptable, je vais leur demander et au passage leurs tarifs pour la compta de la sci is, pour battre les 720 euros ttc de fiducial, avec qui j’attends toujours un rdv pour rencontrer un expert comptable.

Je ne sais toujours pas si les frais d’acquisition des scpi du scenario 1 sont deductibles des impots ? Et je ne sais toujours pas non plus s’il existe des abus de droit dans ces 3 scenarios ? Je vais demander a l’avocate fiscaliste censée créer ma sci, si je la rencontre un jour, rdv egalement en attente.

Enfin j’attends toujours des nouvelles de la BPE…

On avance, tout doucement…mais surement comme notre 1er enfant prevu pour le 23/2