Amilcar [46] : étude de cas immobilier (immoblier locatif à la campagne)

Bonjour à tous,

Je viens solliciter votre avis pour un investissement locatif. Après une présentation que vous trouverez (ici et une longue période d’observation des différents cas d’étude et de tout ce que j’ai pu trouver sur le net et dans quelques ouvrages conseillés ici, je pense avoir défini les contours d’un projet. Hésitez pas à être tranchant !

VOTRE PROFIL

J’ai 33 ans, ma compagne 30, nous sommes en CDI tous les deux, cadres dans l’industrie. Plutôt assuré de pouvoir y rester tant que l’on veut.
Deux informations importantes :
- Je pourrais financer l’achat cash du bien à louer (à ne surtout pas faire évidemment)
- Je fais des travaux d’envergure (presque une construction complète) de notre maison principale qui nous oblige à habiter ailleurs (en l’occurrence dans cette maison) pendant au moins 12 mois.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Des aïeux dans le métier (tjrs en activité, hein! pas l’arrière grand-père)
- Fiscales : Idem (le même)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Ce n’est pas mon métier mais j’ai quelques compétences, et un bon réseau d’artisans/copains de rugby
- Temps disponible : Assez peu, mais étant à la campagne et tout étant à 5 minutes (mon boulot, mon habitation principale et ce projet) je peux m’y coller tous les jours.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

C’est une petite maison de bourg non mitoyenne de 58m² carrez sur une parcelle de 350m². Il s’agit d’une maison en pierre de 1946 restaurée à la fin des années 90. La pierre n’est plus apparente puisque recouverte à l’extérieur (sauf les pierres d’angle) d’un crépis en très bon état et à l’intérieur isolée puis recouverte de placo.

Elle est d’environ 30m² au sol et 18m² à l’étage mansardé. Cette maison est aujourd’hui occupée toute l’année par une dame qui souhaite se rapprocher de ses enfants. (70 ans environ).

Volet sont en PVC manuel ce qui ne pose pas de problème. La cuisine n’est pas terrible (cuisinière plaque et four gaz, pas vraiment de plan de travail. Bref, je compte refaire moi-même la cuisine avec de l’ikéa, seulement trois gaz, un petit lave-vaisselle 12 couverts, un petit four encastré, etc..

La maison est pas mal isolé, mais le chauffage est électrique et des vrais grille-pain des années 90 ce qui porte le budget électricité à 1000€ par an (il faudra faire quelque chose sur ce poste).
Il y a un peu de peinture pour rendre blanc tout l’ensemble et un changement de lino à l’étage. Deux salles de bain (une à l’étage et une au RDC), celle du bas est entièrement neuve, l’autre à 20 ans, mais je peux y faire quelque chose homemade.

LOCALISATION DU BIEN

- 46, à 1km d’une petite ville où se situe tous les commerces nécessaires et un bassin d’emploi industriel non pourvu important. Tout est concentré sur ce type d’industrie, mais elle est en croissance importante et vu les investissements en cours (dont je supervise une petite partie), il y en a pour 40 ans ou alors quelqu’un perdra gros !

Je sais que votre premier conseil est de ne pas parier sur l’avenir du devenir d’une entreprise, mais sauf catastrophe économique national, c’est même politique. C’est comme dire que l’on délocaliserait Turbomeca de Tanos ou Nutella de Rouen. Les régions et l’Etat ont trop investi pour laisser partir ces entreprises sans sanctions et résistances pendant 30 ans. Cela ne pourrait se faire que si l’entreprise perd de l’argent, mais si l’on peut imaginer Nutella perdre des parts de marché, ils ne peuvent pas ne plus rien vendre. Vous avez été certainement, comme moi, élevé au Nutella. (Tout ceci est discutable)

Bref, je parie un bassin d’emploi pérenne sans pour autant espérer une plus-value à la revente de mon bien autre que l’inflation.

RENTABILITÉ DU BIEN

Prix du bien : 90 000€
Frais de notaire : 7 700 €
Travaux envisagé : 6 000€
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Coût total engagé : 103 700€

Loyer envisagé : 550€ par mois soit 6 600€ annuel
Taux de vacance envisagé : 4%
Pas de frais de gestion locative puisque j’habite tout proche.

Taxe foncière : 500 €
Assurance PNO : 140 €

- Rentabilité brute avec travaux : 6600 / 103700 * 100 = 6.36%
- rentabilité nette avant impôt : 6600-500-14/103700 * 100 = 5.75%
- Rendement opérationnel brut : 6600*0.96-500-140/103700 * 100 = 5,49%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 13700€ (de quoi faire un crédit de 90K€)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.5%
- Durée du crédit : 25 ans

Après simulation, cela donne une mensualité de 391,10€
Taux de couverture : 550/391,10 = 1.41

Je souhaitais le faire en SCI, mais vu les frais et vu mon age (pas de transmission possible pour l’instant), je me demande si je ne vais pas le faire en nom propre.

Pour l’épargne de précaution, je suis à même de payer avec mon salaire les traites si impayés.
Coté fiscalité :
Je compte faire un déficit foncier les trois premières années.

Là est ma première question, où peut-on trouver la liste exaustive de ce que l’on peu imputer au déficit foncier ?
- Travaux (mes 6000€)
- Intérêts d’emprunt
- Assurance PNO
- Taxe foncière (pas certain)
- Frais de gestion de SCI (300€ par an) (je ne crois pas)

Je souhaite exploiter en location nue au foncier réel pendant 3 ans.
Voici mes estimatif, suis-je bon ?
Coût annuel (avec déficit foncier total) : crédit + taxe foncière = 4694.28 + 500 = 5194.28 €
Revenus annuel avec vacances locatives : 6600*0.94=6336 €

Cash flow pendant déficit foncier : 6336 - 5194.28 = 1141,72 €

Coût annuel après trois ans au micro-foncier : crédit + taxe foncière + assurance PNO = 4694.28 + 500 + 140 = 5334.28 €
Revenus annuel avec vacances locatives : 6600*0.94=6336 €
Revenu foncier de référence : 6336-30%= 4435,20€
CSG/CRDS : 4435,20*17,2% = 762.82 €
Impôts fonciers (marge 30%) = 4435,20*30%= 1330.56 €
Coût annuel après trois ans au micro-foncier avec taxes et impôts : 5534.28 + 762.82 + 1330.56 = 7627.66 €

Cash flow en micro-foncier : 6336 - 7627.66 = -1291,66 €

Clairement, je suis donc en négatif à l’année en micro-foncier après 3 ans.
N’ai-je pas fait une erreur de calcul. Est-ce la même base de référence pour calculer la CSG/CRDS et l’impôt foncier ?

Hypothèse de revente et gain de l’opération

Parce qu’il faut bien partir sur des hypothèses, j’ai fait l’hypothèse d’une revente à 96000€ après 5 ans. (soit le coût d’achat + travaux).

Coût total sans frais bancaire après 5 ans : 106 900 €
       Détails :
    - Achat + notaire + travaux : 103 700 €
    - Total taxe foncière : 5 x 500 = 2 500 €
    - Total assurance PNO : 5 x 140 = 700 €

Capital restant à rembourser : 74757,38 € (je vous passe le copier-coller du tableau complet d’amortissement)

Admettons un prix de vente de 96000€ (prix d’achat + travaux)
Reste après opération : 96000 – 74757.38 = 21242,62 €

Bénéfice réel de l’opération : Prix de vente - le capital qu’il reste à rembourser - ce que l’on a mis en plus du prix de vente pendant 5 ans soit  21242.62 – (106900-96000) = 10342.62 €

EDIT : Oups! Pour l’intérêt final du projet, j’ai oublié de compter les années de cash-flow négatif. Mais ce n’est pas simple à calculer sans erreur

Je m’y attaque, mais ce n’est pas facile d’être juste.

Évidemment, je n’ai pas compté les éventuels frais de remboursement anticipé, de solde et fermeture de SCI.

Merci de vos précieux conseils.

Mots-clés : campagne, immobilier, revente