Typiac [18] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

Il me semble que vous oubliez de comptabiliser les travaux dans votre calcul de rentabilité brute.
On descend du coup sous les 10% , même si la maison n’est pas comptée dans vos calculs (A quel loyer pourriez vous la louer une fois terminée ) ?

C’est votre dernier calcul qui fait foi pour le calcul du rendement brut.
Il faut ensuite calculer votre rentabilité nette de charges, puis votre rentabilité nette d’impots et PS.
Par ailleurs, vous allez mixer plusieurs types de biens : commerces, location nue sous le régime foncier, studio meublé en LMNP.
Tout cela est à calculer.
L’amortissement du LMNP notamment ne pourra pas s’appliquer à tout l’immeuble.

Bernard2K a écrit :

Le projet semble intéressant.

Un point de vigilance : l’immeuble a-t-il suffisamment de compteurs ? Logiquement, il devrait y avoir un compteur d’électricité pour chaque lot + un pour les parties communes. Et un compteur gaz pour chaque lot chauffé au gaz. Avoir un compteur d’eau par lot n’est pas du tout obligatoire en revanche, la répartition selon une clé de répartition (pro-rata des surfaces par exemple) est fréquente et admise.

Alors l’immeuble a effectivement quelques lacunes de ce côté-là.

- Compteur EDF neuf pour chacun des biens, sauf les communs qui sont rattachés et payés par le commerce (indiqué dans le bail commercial, fait par un notaire).
- Chauffage collectif aux gaz de ville pour 2 studios et le local commercial, payé à 50% par le local commercial, et 25 % pour chaque studio. Le studio meublé est à l’électricité. La maison n’est pas encore équipée.

- Eau, chaque bien à son compteur, mais non utilisé par la précédente propriétaire.

Bernard2K a écrit :

Le gros point noir, c’est de ne pas arriver à financer les travaux nécessaires. Il eut été nécessaire d’avoir au moins une banque qui accepte de financer l’achat et les travaux. Maintenant que vous allez être doublement endetté (RP + cet immeuble), les banques accepteront-elles de vous prêter à nouveau ?

Ce qui relativise un peu ce point noir, c’est que c’est déjà loué même sans travaux (sauf la maison). Il est donc envisageable de commencer comme ça puis de faire des travaux au fil du temps et des moyens financiers (par exemple étalé sur 5 à 10 ans). En gros, n’espérez aucun cashflow positif pendant 10 ans, parce que vous allez réinvestir ce cashflow (et même plus) dans les travaux.

L’autre inconvénient d’étaler les travaux, c’est que ça dilue les soucis dans le temps. En faisant tous les travaux d’un coup, vous auriez pu espérer quelques mois intenses en travaux et formalités, puis une gestion relativement simple et sereine. Là, vous en prenez pour 5 à 10 ans à devoir financer les travaux, suivre les travaux, suivre les changements de fiscalité du passage nu à meublé, etc. Avantage : vous gagnerez fortement en expérience au fil du temps, ça sera très formateur ; inconvénient : 5 à 10 ans de souci, paperasses, et une gestion bien moins simple et sereine que si tout avait été fait dès le début.

Effectivement c’est une interrogation pour moi, j’ai également la possibilité de faire 15 000 euros de travaux rapidement. Je réfléchi encore sur ce point quand un logement va se libérer.
J’ai eu à gérer récemment 40 000 euros de travaux sur ma RP, c’est très formateur effectivement !
Je ne m’attend pas à retirer 1 centimes du bien, je veux lui faire prendre de la valeur, pour une meilleur rentabilité futur.

Bernard2K a écrit :

Pour la fiscalité applicable à chaque local, c’est simple, vous considérez ce local isolément. Il a coûté tant, il a tant de recettes et tant de charges… Pour les charges des parties communes, répartition au pro-rata des surfaces (ou, le cas échéant, avec une autre clé de répartition plus pertinente).

C’est le prochain point sur lequel je vais me concentrer, je vous remercie.

Bernard2K a écrit :

Un autre point de vigilance, c’est que vous comptez les loyers charges comprises. Or :
- en location nue, les charges locatives ne font que transiter par vous, elles ne vous rapportent ni ne vous coûtent. De plus, le loyer à déclarer comme revenu foncier est le loyer HC. Vous devriez donc compter les loyers HC et faire vos calculs de rentabilité sur cette base. Le loyer CC n’a aucune pertinence en location nue et vous conduit à surestimer la rentabilité. La rentabilité brute d’un bien loué nu, c’est loyer HC annuel / coût total d’achat.
- en location meublée, fiscalement vous êtes imposé sur les "recettes" = loyer CC. Raisonner sur le loyer CC est donc pertinent dans ce cas ; il n’en reste pas moins que les charges locatives ne font que transiter par vous, elles ne vous rapportent ni ne vous coûtent. Si vous comptez les loyers CC vous devriez évidemment déduire les charges dans votre calcul de rentabilité, sous peine de surestimer la rentabilité. Ce qui revient finalement à compter le loyer HC.

Pour être clair et précis, à mon humble avis, vu que vous ne pouvez pas faire les travaux tout de suite, votre rentabilité brute calculée sur l’ensemble de l’immeuble devrait être :
somme des loyer HC actuels / coût d’achat total.

Enfin, la question du passage en meublé. En LMNP au réel :
- si le local est loué meublé dès le début, vous inscrivez en amortissement son coût réel : achat + frais de notaire etc. + travaux relatifs à ce local. Vu qu’il n’y a qu’un seul studio loué meublé, votre comptable établira donc sa valeur à amortir, en prenant le coût total d’achat de l’immeuble puis en faisant un pro-rata des surfaces. A moins que l’acte authentique de vente ne distingue un coût d’achat pour chaque local, ce qui serait pratique ! Discutez-en avec votre notaire pour savoir si c’est possible.
- pour les autres studios, qui seront probablement passés en meublé sur des exercices comptables différents, la règle est qu’il faut alors les amortir à leur valeur vénale (=valeur de revente net vendeur) au moment du passage en meublé. Vous perdez la possibilité d’inscrire en amortissement les frais liés à l’acquisition (frais de notaire etc.) mais dans votre cas, je suppose que la valeur vénale sera supérieure à la valeur d’achat vu que vous payez l’ensemble vraiment pas cher.
Au total, passer ces studios en meublés seulement au départ des locataires, en faisant travaux et meubles à ce moment-là, me semble plutôt une bonne opération ; ainsi, vous aurez récupéré d’ici-là une petite capacité de financement pour financer travaux et meubles (espérons-le), et vous pourrez amortir la valeur vénale expertisée au moment du passage en meublé, ce qui devrait être plus avantageux que de retenir le prix d’achat.

Du coup, pour le choix du comptable, demandez aux comptables consultés d’établir d’emblée un tarif pour le premier studio + l’augmentation pour chaque studio additionnel. Logiquement, l’ajout de studios supplémentaires devrait être à prix minoré puisque leur compta sera faite "dans la foulée" du premier studio. Ca serait ballot de prendre un comptable à prix intéressant pour le premier studio mais qui se paie ensuite sur les studios suivants, une fois que vous êtes captif chez lui, parce que vous ne lui auriez pas fait établir d’emblée son tarif pour les studios suivants.

J’ai effectivement pas mal à faire coté fiscal, je dois découper mon bien, ce que je n’ai pas encore fait, mais vous m’avez donné plusieurs pistes intéressantes, je vous remercie !