Portefeuille de SCPI de Malolechat

Bonjour,

@chtirentier : pouvez vous m’envoyer un courriel svp

@GBL : je vous envois un courriel. Au fait ils font des crédits pour des parts de SCPI en US, vous n’aviez pas dit que ca pouvait vous intéresser et serait l’occaz de revoir brest-même ?

@Surin : j’ai contacté un CGP externe sur les conseils donnés par cette file pour déléguer a un pro ce que je n’arrivais pas a faire et pour trouver un autre financement et mettre en concurrence ma banque.
Je lui ai premaché le travail avec l’intégralité du projet par mail.
Le jour de l’entretien, il m’a d’emblée dit qu’il avait mieux a me proposer et a vanté tous les avantages de son produit comparé au mien. Ce fut très déroutant, d’ou mes questions sur le lmp censi-bouvard que je ne connaissais pas.
Je ne cherche pas a m’eparpiller, je me concentre seulement sur cet unique projet et le temps passé n’est pas perdu.
Je ne suis pas parti trop haut, c’est le cmb (taux bas) et des forumeurs (nantissement 1 part sur 4) qui m’ont fait voir grand.
A l’époque je ne savais pas que c’était roudoudou qui avait raison et pas les 10 autres sons de cloches.
Je prends mon temps, recueille les infos, les recoupe, et le projet avance.
J’ai mis un an pour me former avant d’investir mes 20 1ers kilo en bourse alors un projet a 600k (ou moins) a credit prendra le temps qu’il faudra.
Néanmoins je vois bien que ma lenteur de compréhension, ma prudence, mon appréhension, et mes questions agacent…tant pis, je ne force personne a me lire ni a m’aider. Par contre je remercie ceux qui le font et je sais que votre message va dans ce sens.

@cat : je trouve également que l’offre est satisfaisante et je m’en contenterai probablement a certaines conditions.
J’aurais du mal a nantir une AV, même externe. La caution solidaire pourrait être une solution?
J’aurais du mal a accepter 100% de scpi partenaire.
Je vais donc essayer de négocier ces points la. Je garde la carte ouverture de compte pro pour ma femme et moi, peut etre que domicilier nos revenus pourraient aider ? Mais ai je le droit venant de faire un prêt pour ma RP au CA et m’étant engagé a domicilier epargne bancaire et revenus ? Oralement car je n’ai pas retrouvé de trace écrite…

@roudoudou : il est accepté 600k a moins de 2% sur 25 ans. Par contre ils bloquent sur le choix des scpi et les garanties.

@skarklash : je suis au CA de brest  suivi par l’agence patrimoniale, et ai été mis en contact avec la banque privee. Oralement c’etait 200k sur 20 ans a 1,5% et 3 SCPI maisons (RAP, edissimo et genepierre de tête) a hauteur de 50% min, mais quelles garanties ? Le CMB me semble plus intéressant.

J’ai rencontré un expert comptable hier.
Mes apprehensions l’ont fait rire.
Evidemment pour elle, le projet est basique.
Elle a confirmé que les CGP étaient avant tout des commerciaux (sauf crown, confrère breton, et les autres CGP du forum évidemment) qui comme les banques vendaient des produits. Qu’ils apportaient peu de plus value aux gens qui se donnent les moyen de faire par eux même.
Elle m’a expliqué ce qu’etait un EC et ses missions, de la création de la SCI, de sa gestion comptable, fiscale, administrative (PV) et de son conseil du début a la fin du projet. Ce qui vous l’imaginez m’a rassuré.
Elle ne voit pas l’intérêt que je délègue la création de la sci et me recommande de le faire moi même (Ce que m’avait également recommandée une patiente avocate fiscaliste).
Elle trouve dommage que la banque ne soit pas mise en concurrence et ne laisse pas plus de liberté dans le choix des scpi et des garanties. Trouve le taux haut vu le contexte.
Cout de creation de sci 1500€ HT
Gestion annuelle 1200€ HT
-> next (fiducial proposait 1360 /720 TTC)

Question :
- est ce qu’un courtier en prêt ne serait pas une solution pour mettre le cmb en concurrence ?
Sinon il ne me restera plus qu’a négocier au mieux avec le cmb taux, garanties et allocation du pf de scpi.

En attendant le retour de vacance de la CGP du CMB, je vais essayer de rencontrer l’ EC de Fiducial.

Le cmb m’a bien confirmé a 2 reprises qu’ils acceptaient de preter pour de l’US !

Malolechat a écrit :

Le cmb m’a bien confirmé a 2 reprises qu’ils acceptaient de preter pour de l’US !

Bonjour,

Il faudrait voir les conditions de garantie.
Crédit logement ne garantie pas l’usufruit seul :
En cas d’indivision ou de démembrement de propriété, cas notamment de l’usufruit, la caution solidaire des co-indivisaires est requise pour réunir la pleine propriété du bien .

La banque demande alors un nantissement d’AV ou une hypothèque sur un bien immobilier net de dette.

L’un dans l’autre dans le cadre d’une SCI, un crédit conso perso avec apport en CCA me parait plus pertinent, cf ici

Cdt,

Hal2001 a écrit :

La banque demande alors un nantissement d’AV ou une hypothèque sur un bien immobilier net de dette.

L’un dans l’autre dans le cadre d’une SCI, un crédit conso perso avec apport en CCA me parait plus pertinent, cf ici

C’est un avis. Avec un patrimoine bien diversifié par ailleurs, apporter des garanties type nantissement ou hypothèque sur 10 ans me parait peu contraignant.

@Malo
1/ aucune banque ne propose des crédits pour les SCPI au même taux que ceux que pour l’achat d’une RP (sauf "peut-être" pour un "super" client). 2% sur 25 pour des parts de SCPI, c’est (à mon avis) très bon.
2/ vous êtes bien allé voir d’autres banques : vous ont-ils proposés des conditions plus intéressantes? (la concurrence vous voyez donc déjà ce qu’elle peut proposer).

@Lmnp75

Lmnp75 a écrit :

mais malheureusement étant fonctionnaires tous les deux la gérance de toute société nous est interdite. Ce projet ne verra probablement donc jamais le jour (notre notaire nous déconseille fortement de nommer un gérant de paille pour contourner l’interdiction).

Il me semble que vous vous mettez beaucoup de barrières. Je ne vois pas en quoi nommer un gérant bénévole non fonctionnaire vous exposerait particulièrement.

Oui mais en tant que couple de fonctionnaires, on a "sur le papier" pas le choix si on veut avoir une SCI familiale, il faut un gérant extérieur. Prendre un de ses parents retraités fait parfaitement l’affaire : pourquoi le rémunérer et il peut même avoir un peu de temps à consacrer à la société.
(en pratique, je pense qu’un certain nombre de fonctionnaires sont gérants de SCI familiale et je ne vois pas l’Etat se retourner contre chacun d’entre eux).

En outre, si vous associez à la SCI une personne extérieure à la famille (même pour 1% des parts), difficile d’argumenter sereinement que la société a été créée pour gérer uniquement votre patrimoine personnel et familiale.

PS : Malo, désolé pour le hors-sujet par rapport à votre file.

Dernière modification par cat (09/03/2018 14h43)

Dans un premier temps, rembourser le crédit ;-).
Si vous vous retrouvez vraiment à cash-flow positif : acheter de l’usufruit de parts ou des actions de foncières cotées avec vos réserves me semble pertinent.

Pour l’instant nous n’avons rien changé aux statuts.
Suite à notre discussion sur ce forum, j’ai été assez inquiet. J’ai interrogé le notaire avec qui nous avions rédigé les statuts : il n’a pas pris le problème au sérieux et s’est plus ou moins moqué de mes inquiétudes. Pour lui, aucun risque.
Dans mon esprit, il n’y a surtout aucun risque que je fasse de nouveau appel à ses services.

J’ai eu une réunion en rapport avec ces considérations (cumul d’activités, déontologie) au niveau pro et j’ai bien noté à qui je devrais m’adresser pour expliquer et rendre publique la situation.
Néanmoins, suite à discussion avec un autre notaire (plus de confiance que le précédent), celui-ci m’a dissuadé d’aller me manifester spontanément : pas la peine de faire de vague pour un risque qui lui paraissait vraiment trop faible. Le fait est que, concernant la déontologie et le cumul d’activités du fonctionnaire, il y a quand même d’autres situations beaucoup plus problématique que la SCI familiale.
Si jamais j’étais contacté à ce sujet par ma hiérarchie, il me disait que s’arranger pour que l’un de nous deux puisse rester gérant ou que l’un de nos parents soit gérant bénévole (ou au pire leur revendre une petite fraction de la société) lui semblait une issue (facilement) négociable.
Pour l’instant je reste donc sur cette ligne même si je trouve la situation pas totalement confortable.

@Malo.
Promis je m’arrête là pour le hors-sujet.

Malolechat a écrit :

Bonjour,

@cat :
- certes je n’ai pas le profil pour du 1 pour 4 mais le cmb m’avait proposé a la base du 1 pour 2 alors que maintenant c’est du 1/1 + 1 AV dont je ne connais pas le montant.
- je suis d’accord avec tout le reste
- non ca n’est pas une blague, on a parlé des taux qui ont encore baissé en février, de l’escalade des garanties et de l’absence de concurrence.

@lmnp75:
- merci pour votre retour d’experience et votre encouragement.

Il faut être pragramtique. La banque (et toutes fonctionnent comme cela) on comme systeme de garantie :

- Soit Crelog
- Soit un autre organisme
-Et/ou un nantissement des parts combiné ou non à un nantissement de PEA, hypothèque bien immo ou AV

Il faut pas réver on va pas vous préter 600K avec un nantissement de 1/4 des parts et ce sans autre garantie.

Si c’est 1/4 de nanti on va vous demander 75% ou un peu moins en AV fonds euro.

Dans le meilleur des cas il vous faudra nantir 100% des parts de SCPI + une fraction  en AV permettant de faire coussin amortisseur en cas de baisse de valeur des parts.

Dernière modification par roudoudou (09/03/2018 19h10)

Bonjour Malolechat

Que souhaitez vous savoir ?

Chtirentier

Malolechat,

J’applique la devise "vivons caché vivons heureux" et je ne suis pas très à l’aise pour " lever le voile".
Je n’ai pas reçu vos mails et je ne sais pas pourquoi.

Mais si vous avez des questions, n’hésitez pas, je répondrais avec plaisir.

Chtirentier

@chtirentier : je comprends, pas de soucis, c’était une question concernant la création de vos sci et achat de scpi, je trouverais la réponse dans la file dédiée vous concernant.

Enfin voici la réponse de la bpe :

nous  vous confirmons e que nous ne pouvons répondre à ce jour favorablement
a votre demande initiale d’achat de 600ke de SCPI avec un financement de 100%
compte tenu des éléments en notre possession .

afin d’aller plus en avant dans notre étude, vous trouverez ci joint une document
a compléter ( par emprunteur ou par chaque   futur associe de la société ) et à nous retourner
Cela nous permettra d’analyser  votre dossier et de répondre a votre question concernant
la faisabilité  (quel  montant envisageable,  quelle  durée et avec quelle garantie ),
sachant que cela ne peut être fait sans une analyse patrimoniale au préalable.

Plus qu’a remplir le dossier et attendre peut être un concurrent au CMB.

Bonsoir Malolechat,

Malolechat a écrit :

Elle ne voit pas l’intérêt que je délègue la création de la sci et me recommande de le faire moi même (Ce que m’avait également recommandée une patiente avocate fiscaliste).
Elle trouve dommage que la banque ne soit pas mise en concurrence et ne laisse pas plus de liberté dans le choix des scpi et des garanties. Trouve le taux haut vu le contexte.
Cout de creation de sci 1500€ HT

Je ne comprend pas trop l’adéquation entre le fait de faire vous même la sci et en parallèle le fait que sa création a un coût de 1500 € HT ?

Par rapport à cette notion de coût qui est quelque chose qu’il faut bien sûr surveiller car la cohérence des frais, notamment récurrents, est essentielle, je me permettrais juste un commentaire :

Votre projet actuel est ambitieux, vous êtes jeune, vos revenus sont/devraient être assez conséquents. Je ne sais pas comment vous voyez votre futur en terme d’investissement mais si vous vous voyez assez actif il vous sera utile au delà du DoItYourself de créer des liens avec un expert comptable et un avocat fiscaliste (ce qui vous coutera) mais qui dans le temps se révèlera utile et sécurisant.

Une équipe vous + EC + avocat vous aidera pour la rédaction de certains documents mais également à murir dans le temps vos projets par des discussions. J’ai personnellement actuellement des investissements meublés en projet dans lequel j’intègre des réflexions relatives à mes enfants, l’IFI, l’instabilité fiscale potentielle, l’optimisation potentielle dans la rédaction de certains statuts mais qui nécessitent de faire des choix, etc.. Je pense avoir une certaine maitrise de ces aspects, mais je ne me prive pas de solliciter (et de payer) mon expert comptable et mon avocat. Le diable est dans le détail et je m’estime clairement plus intelligent à plusieurs entre personne de confiance.

Vous allez mettre prochainement une stratégie patrimoniale en place, la fiscalité changera, vous allez vieillir, la question des enfants et de l’intégration dans votre stratégie pourra se poser, le fisc regardera peut être un jour ce que vous avez fait, etc… Les relations humaines de confiance au delà des informations recueillies sur un forum comme celui ci, ont également je le crois de l’importance.

En tout cas c’est mon sentiment (sincère ).

Crown