Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ?

LFV a écrit :

Bonjour,
Je suis d’accord sur le fait de ne pas surpayer…encore faut-il connaître objectivement les prix de marché…Surpayez…y-a-t-il des statistiques prouvant cette tendance du neuf ?
Prix de marchés, les bases notaires ou "valeurs vénales" sont plutôt fiables pour moi…le reste ce sont des convictions personnelles. Avez vous d’autres chiffres plus objectifs ?

Beaucoup de schémas immobilier existent
1) rénovation ancien
2) achat terrain + construction neuve BBC
3) achat neuf BBC

Je suis moins affirmatif (vous préconisez point 1) car le foncier est en général plus cher (bonne localisation au centre ville par exemple) et quelle entreprise de rénovation choisir (vous) ?

Il n’y a pas un schéma universelle valable pour tout le monde.

Ce que je dis simplement c’est que le choix 3 peut être pertinent pour des hauts TMI…demandez aux personnes payant plus 10k€ / an…

Bons investissements à toutes et à tous
LFV

Pas besoin de connaitre les prix du marché , il suffit de comparer à surface égale les prix du neuf et de l’ancien avec une simple recherche sur seloger.

Un bien de 40 M2 à 40.000 dans l’ancien soit 1.000 euros le m2 ou la même surface à 90.000 € dans le neuf  , je pense que vous êtes en mesure de faire le calcul et d’en déterminer la différence… soit un prix au m2 de 2250 €uros.
Ces prix correspondent au Gard sur le secteur de Nimes dans des quartiers similaires.
La différence même si elle nécessite des travaux sera déductible des revenus locatifs en tant que travaux dans le cadre d’un régime réel d’imposition.
Tous les régimes de défiscalisations nécessitent de louer sur une période de 9 ans en nu en tant que résidence principale.
Dans le cadre d’un achat dans l’ancien , vous pouvez loué en meublé ou en nue , outre l’avantage de faire des travaux il y a aussi l’avantage d’amortir le bien dans le cadre d’une location meublé ce qui en réduit d’autant le montant imposable.
Cette possibilité n’est pas permise en défiscalisation et elle est même  impossible à l’issue des 9 ans réglementaire de location ce qui induit un bien payé plus cher dont la défiscalisation n’a été que le pendant d’une surcote à l’achat associé avec une impossibilité de louer en meublé pour amortir le bien à l’issue des 9 ans.

Que les hauts revenus se plaisent dans une défiscalisation simple et sans soucis pourquoi pas mais avec les sommes investis dans un 3 pièces à plus de 200.000 € pour "gagner" 25% étalé sur 9 d’une somme de 200.000 € soit 5500 par an d’impôt n’indique pas qu’il est tout compris  bien au contraire.

Je ne m’étendrais pas sur mon cas personnel mais j’ai suffisamment de bien pour savoir où se trouve la rentabilité sans passer par des défiscalisations onéreuses.
Sachez toutefois que je parle en connaissance de cause car je dispose d’un investissement en scellier pris localement mais dont la rentabilité me désespère.

Philippe

Bonsoir,

Si je comprend bien ce dispositif BORLOO permet des déductions sur vos loyers (30%) mais pas une réduction d’IR.

C’est une méthode permettant d’alléger vos revenus fonciers sans réduire vos impôts.

Quand j’écris que la rentabilité me désespère c’est par rapport aux autres rentabilités des biens.

Je tourne entre 6 et 11 % de rentabilité sur mes biens , il n’y a que le scellier qui se traine à 3 %  mais c’est bien sans compter l’avantage fiscal que j’ai intégré dans un report de fiscalité sur 9 ans en l’intégrant dans un crédit sachant que le bien acheté se trouvait au dessus des prix que je pratique habituellement.
Pour ce bien en scellier il m’a couté 50 % de plus qu’un achat dans l’ancien pour une surface équivalente.

Je savais ce que je faisais avec ce scellier mais il n’a jamais été question d’en prendre d’autres car ce sont de faux investissements dont je sais que la sortie lors de la revente sera moins intéressante que sur de l’ancien.

LVF a écrit :

Pour ma part en investissant en SCELLIER sur les zones A/Abis et B1, j’en suis plutôt satisfait (adéquation entre rendement annoncé et réalisé) avec une carotte fiscale en plus.

J’ai cru comprendre que vous aviez plusieurs biens en scellier , tant mieux si cela correspond à vos attentes mais comme je l’ai écris plus haut attendez de terminer votre opération immobilière par une vente afin de calculer au plus juste la rentabilité et le gain de votre opération sachant que les périodes 2009 à 2012 ont vu  l’immobilier a des prix élevés.

Chacun monte sa stratégie d’investissement comme il le souhaite mais baser sa stratégie uniquement sur de la défiscalisation ne peux amener qu’à des déceptions.
Quand je vois un 2 ou 3 pièces vendus en défiscalisation au prix d’un immeuble comprenant 3 à 4 appartements à rafraichir , je peux vous assurer que je sais où se trouve la rentabilité optimum.

Philippe

je m’adresse à ceux qui ont des enfants qui seront étudiants à MT :
n’oubliez pas non plus que l’un des attraits d’investir dans l’immobilier est aussi de pouvoir les loger éventuellement quand ils seront jeunes adultes, à condition bien sûr qu’ils étudient dans la même ville… Nous avons généré comme cela des économies de loyer significatives !

Les normes énergétiques sont bien le cadet de nos soucis. Tant qu’il y a le double vitrage, les locataires sont satisfaits. Qui regarde la fiche énergétique?

ZX-6R a écrit :

Les normes énergétiques sont bien le cadet de nos soucis. Tant qu’il y a le double vitrage, les locataires sont satisfaits. Qui regarde la fiche énergétique?

Personne ne regarde la fiche énergétique
Bien d’accord

Je ne la fournie même pas et aucun locataire ne me l’a réclamé.

Que signifie une fiche énergétique quand vous achetez un logement à rénover ou à rafraichir , il suffit de changer la fenêtre et de remplacer les grilles pain,s faisant office de radiateurs par des radiateurs à convection et la fiche énergétique ne signifie plus rien mais elle reste valable 10 ans.

Je préfère  même ne rien montrer car ensuite il faut se justifier pour des chiffres non cohérents avec la réalité.

Philippe

Philippe30 a écrit :

Quand j’écris que la rentabilité me désespère c’est par rapport aux autres rentabilités des biens.

Je tourne entre 6 et 11 % de rentabilité sur mes biens , il n’y a que le scellier qui se traine à 3 %  mais c’est bien sans compter l’avantage fiscal que j’ai intégré dans un report de fiscalité sur 9 ans en l’intégrant dans un crédit sachant que le bien acheté se trouvait au dessus des prix que je pratique habituellement.
Pour ce bien en scellier il m’a couté 50 % de plus qu’un achat dans l’ancien pour une surface équivalente.

Je savais ce que je faisais avec ce scellier mais il n’a jamais été question d’en prendre d’autres car ce sont de faux investissements dont je sais que la sortie lors de la revente sera moins intéressante que sur de l’ancien.

J’ai cru comprendre que vous aviez plusieurs biens en scellier , tant mieux si cela correspond à vos attentes mais comme je l’ai écris plus haut attendez de terminer votre opération immobilière par une vente afin de calculer au plus juste la rentabilité et le gain de votre opération sachant que les périodes 2009 à 2012 ont vu  l’immobilier a des prix élevés.

Chacun monte sa stratégie d’investissement comme il le souhaite mais baser sa stratégie uniquement sur de la défiscalisation ne peux amener qu’à des déceptions.
Quand je vois un 2 ou 3 pièces vendus en défiscalisation au prix d’un immeuble comprenant 3 à 4 appartements à rafraichir , je peux vous assurer que je sais où se trouve la rentabilité optimum.

Philippe

Il faut savoir que tous les programmes neufs BBC tourne entre 3% (pour le moins bons et les plus récents) à 5% (pour les meilleurs et les plus anciens)…rendement certes plus faibles que dans l’ancien ou même commerces/bureaux mais avec d’autres avantages comme les nouvelles normes de constructions / économies d’énergies…Avec les évolutions futures de mise aux normes de l’ancien on aura l’occasion d’en rediscuter…de l’impact sur les rendements

Je le répète la défiscalisation n’est qu’un paramètre parmi d’autres (financiers/patrimoniaux) mais il y a aussi la récupération du bien à terme (pour les enfants)…

Ente un T2 avec un fort potentiel locatif & valorisation future et un petit immeuble dans une zone sinistrée…Je préfère encore le T2.

La diversité des opinions ici favorise les échanges et chacun fera les choix d’investissements qui lui sont propres.

Bons investissements à toutes et à tous
LFV

LVF a écrit :

Il faut savoir que tous les programmes neufs BBC tourne entre 3% (pour le moins bons et les plus récents) à 5% (pour les meilleurs et les plus anciens)…rendement certes plus faibles que dans l’ancien ou même commerces/bureaux mais avec d’autres avantages comme les nouvelles normes de constructions / économies d’énergies…Avec les évolutions futures de mise aux normes de l’ancien on aura l’occasion d’en rediscuter…de l’impact sur les rendements

L’impact sur les rendements des évolutions futures de normes , belles paroles mais pensez vous que les choses vont évoluer si vite qu’il faudra refaire l’ensemble du parc immobilier sur les 20 prochaines années.
Pour moi en 20 ans un bien est payé mais en plus de son auto financement , j’ai pu me constituer une trésorerie.
Un bon investissement est un investissement qui ne coûte pas mais rapporte en plus chaque une fois que votre crédit est payé.
Vous pensez que les nouvelles constructions en BBC avec des cloisons en BA13 construites en moins de 6 mois seront des modèles de solidité dans le temps ……
Pour pratiquer l’achat dans l’ancien avec rénovation et disposer d’un bien en BBC sous la loi scellier , je vois la différence de construction et vos supers rendements avec le BBC seront détruits par le coût d’entretien de l’immeuble sous 10 ans. 

LVF a écrit :

Je le répète la défiscalisation n’est qu’un paramètre parmi d’autres (financiers/patrimoniaux) mais il y a aussi la récupération du bien à terme (pour les enfants)…

Visiblement nous ne sommes pas du tout dans la même approche d’investissement immobilière.
Je n’investis pas pour défiscaliser en surpayant des biens pour transmettre un patrimoine déprécié car constitué d’une copropriété uniquement en défiscalisation qui va se dégrader car constituer majoritairement de locataires. 
Il y a longtemps que je sais que je n’achète pas un bien pour mes enfants , ni pour qu’ils y habitent ni pour leur donner.
J’achète des biens pour me constituer un patrimoine ,  ce patrimoine sera  amené à évoluer par des opérations de revente et de rachats d’autres biens plus importants , c’est uniquement dans cette deuxième phase d’achat que j’intégrerais mes enfants.

LVF a écrit :

Ente un T2 avec un fort potentiel locatif & valorisation future et un petit immeuble dans une zone sinistrée…Je préfère encore le T2.

C’est pour cela que je vous laisse acheter votre T2 sur 20 ans et qui vous coûte tous les mois pendant que j’achète différents biens dont des immeubles qui ne sont pas tous en zones sinistrées comme vous semblez le pensez et qui rapporte.
Allez quelques chiffres pour vous éclairer , un immeuble de 3 lots au prix de votre T2 me rapporte 1.400 € par mois , un autre immeuble de 5 lots pour lequel je poursuis la rénovation sera loué entre 1.800 et 2.000 €.
Il va sans dire que les montants des crédits sont inférieurs aux montants locatifs.

Autre point que vous oubliez dans votre approche défiscalisante est le coût des charges de copropriété , si vous souhaitez vous constituer un patrimoine sans être bloqué rapidement par les banques il faut minimiser les charges de copropriété et maximiser le solde de chaque investissement.

C’est effectivement une autre philosophie que de vouloir enrichir les promoteurs.

Philippe

Merci pour vos réponses qui commencent à éclairer ma lanterne.

L’option d’acheter des queues de chantier avec remise pour bénéficier du neuf ( sans défiscalisation!) -avantage -pas de gros travaux dans les 10 ans
              - dans 20 ans le bien n’aura que 21 ans = plus facile à revendre
inconvénient - reste plus cher que l’ancien

que de l’ancien
-car une grosse réparation comme toiture, chauffage central etc doit manger beaucoup de mois de loyers et qui a la revente vaudra ce qu’il vaudra ( norme et conception ancienne de l’agencement).

est-elle pertinente?

Ou basez-vous vos calculs uniquement sur le rendement sans inclure la revente?

Personnellement, je tente toujours d’estimer le coût de la sortie d’un investissement ( immo ou autre) avant de me lancer. J’ai bien fait puisque ma seule tentative d’immobilier locative a été du LMP de vacances avec un opérateur qui a fait faillite…

Philippe30 a écrit :

Dans l’exemple de votre achat en LMNP ( loueur en meublé non professionnel et non pas LMP qui est sujet à des contraintes d’accès et un enregistrement au RCS)  vous avez intégré le prix de vente car cela à du vous être indiqué par le vendeur du programme pour vous montrer combien cette opération était rentable mais en ce qui me concerne je ne tiens pas compte d’un prix de vente car je ne le connais pas à l’horizon de 15 ou 20 ans.

Non c’était bien en LMP, il y a quelques années quand le statut était moins contraignant. La rentabilité était surtout assurée par la défiscalisation sur les autres revenus puis par la non fiscalisation des revenus et la sortie du bien de l’ISF. La modification du statut LMP a bien fait chuter la rentabilité mais pas longtemps vu que la faillite du gestionnaire s’est faite peu de temps après.

Personnellement, j’ai du mal à investir sans me poser le question " Et si je dois sortir de l’investissement très vite?" mais votre approche est très intéressante. 

Pour l’ancien, vous préférez posséder tout l’immeuble pour éviter les problèmes de copropriété ou cela n’a pas d’importance?

Encore merci,

Carpediem

pasdequoi a écrit :

si si, j’ai bien compris votre raisonnement, vous preferez que la somme prévue pour payer l’IR soit plutot utilisé pour rembourser une partie de vos mensualités d’emprunt, c’est bien ça?

Cela me permet de faire payer la plus grosse partie de mon imposition via un emprunt en lissant sur 9 ans malgré le fait que je sais devoir payer plus mais il y a aussi un aspect personnel dans cette démarche , c’est la nécessité de contenir mon imposition sachant que j’ai des enfants sur le départ dans 2 ou 3 ans donc je vais perdre des parts au niveau de mon IRPP.

Même si j’ai profité d’un scellier qui fait directement un -xxxx sur ma somme d’impôt à payer , je ne suis pas trop partisan des principes de défiscalisations par conviction sociale mais sans en abuser j’ai pris un 30 M2 à 76.000 € avec parking ce qui n’est pas trop excessif car le dispositif m’a convenu pour les raisons exposées plus haut.

Philippe

Philippe30 a écrit :

Une bonne rentabilité vous permet de vous constituer un patrimoine sans  débourser et à la revente vous bénéficier d’un bien qui ne vous aura rien coûter alors que je l’achète 100 et que je  le revende 50 m’ennuiera mais partant du principe que je n’ai rien dépenser alors j’accepterais mais je préférerais le revendre 150 bien sûr……

Philippe

Bonjour Philippe, j’ai une petite question à vous poser (de néophyte), si j’ai bien compris votre stratégie, le rendement locatif prime sur le prix d’achat?
-->Si tel est le cas, vous ne vous préoccupez pas d’acheter en dessous du marché?
-->Vous ne misez donc pas sur la deuxième possibilité d’enrichissement c’est à dire la plus-value afin de recapitaliser sur d’autres logements?

Romain

ZX-6R a écrit :

Si le meublé reste à l’ordre du jour, ça ira. Si ce statut tombe, je vends tout, je prends mes PV et vais les faire fructifier ailleurs. L’imposition en nu est déjà trop forte pour que ça fonctionne pour moi.

Il faut savoir ce que l’on recherche mais ce n’est parce qu’une fiscalité favorable sur le meublé pourrais disparaître que cela doit remettre en cause.
Effectivement le passage en nu peux être difficile mais je n’en ai pas entendu parler.
L’immobilier reste le seul secteur d’investissement où il est possible de se constituer un patrimoine en partant de rien.
Quand a savoir où vous pourriez faire fructifier vos plus values ailleurs , bourse ou autre ?
Je ne crois pas à ces investissements qui nécessite une connaissance  pointue du marché , des rumeurs , des entreprises avec des rendements ponctuellement élevé mais qui oblige constamment à acheter et revendre et oblige à disposer des fonds au départ.
La bourse est maintenant taxé dès le premier centime de gain à ma connaissance.

ZX-6R Restez dans ce que vous connaissez et maîtrisez car une dizaine de studios sur Paris c’est un beau patrimoine.

Philippe