Portefeuille de SCPI de Malolechat

Malolechat a écrit :

De toute facon sans offre, je ne peux pour le moment rien faire de plus, j’attends donc patiemment et vous tiendrai au courant le plus tot possible.

Malo, que vous manque-t-il encore concrètement côté CMB?
J’ai l’impression que vous êtes tout proche de conclure mais je ne comprends pas bien ce qui pêche encore.

Malolechat a écrit :

je peux emprunter pour de l’usufruit mais je ne sais pas comment faire, ou acheter, quelle scpi choisir, quelle cle, quelle duree, quel montant, comment faire le calcul dans votre tableur pour obtenir l’autofinancement.

Vous pouvez vous adresser directement à certaines sociétés de gestion qui gèrent elles-même le démembrement avec des clés standardisées.
Vous pouvez vous adresser à certains CGP qui font régulièrement des propositions d’US et qui pourront en outre vous conseiller (ce que j’ai fait). Même les sites spécialisés (primaliance, meilleurescpi, …) ont régulièrement des opportunités.

Par ailleurs, votre projet d’achat d’US ne pourra vraisemblablement pas être sur le même emprunt que l’achat en PP (durée différente).
Je serai vous, je scinderai le problème en 2 pour continuer à avancer :
* en priorité : avoir une offre, acceptable suivant vos critères, pour 1 achat en PP pour un montant entre 400 et 500ke.
* ensuite : un achat de 50 à 150 ke d’US au comptant et/ou par emprunt. Si cela prend un peu plus de temps à finaliser, cela ne me semble pas dramatique. Certes, vous n’aurez pas l’autofinancement mais au moins vous aurez lancé la machine. Vous apprendrez plus de choses avec la société en fonctionnement.

Bien à vous,
cat

Parfait Malo. Vous y êtes presque.

Un petit coup de téléphone aiderait peut-être à accélérer le process? (au moins déjà pour vous assurer que toutes vos questions trouveront bien réponse dans l’offre).

Hehe bien vu, j’y pensais, non, le cmb ne me les a pas demandé.

C’est donc une simulation que j’attends et non pas une édition d’offre de prêt.

Pour une fois que je m’entends bien avec une banquière / CGP, je n’ai pas envie de la brusquer. Elle m’a dit qu’elle m’enverrait cette simulation, je la crois et je patiente. Mais j’avoue qu’habitant a moins de 500m de son bureau, ca me démange parfois de passer la relancer.

Une fois la simulation reçue, après m’être assuré des garanties exactes, je n’omettrais pas de lui demander les documents que je dois joindre pour montrer mon sérieux et obtenir une véritable offre de prêt. J’imagine qu’il faut :
- pièce identité
- justificatif domicile
- justificatif épargne
- feuille d’imposition
- etc…

@Surin :
Merci pour votre guide sur l’achat de scpi sur le marche secondaire :
Choses à savoir avant de passer un ordre sur le marché secondaire d’une SCPI
Je le range la pour ne pas le perdre de vue en espérant avoir la chance de pouvoir m’en servir si le CMB me le permet.

@roudoudou :
Merci également pour votre tableau de critère de sélection d’achat d’usufruit de scpi :
SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Pour parler uniquement de Atlantique Pierre 1, je pense que votre "argument" est un biais dont il faut se défaire. Analysez-là sur les critères que vous prendriez pour n’importe quelle autre SCPI.

Rien ne vous empêchera par la suite d’acquérir les SCPI que vous souhaitez en direct, c’est un des avantages que l’on ne met pas assez en avant et qui permet une pleine liberté afin d’aller chercher le meilleur potentiel après l’analyse que l’on en a fait.

Oui, il est vrai que cette inertie interroge. Une simulation a zéro valeur, il leur faut maintenant passer à l’acte.

Malolechat a écrit :

Voila, que pensez vous de tout ça ?

Votre sélection parmi les possibilités du CMB me semble tout à fait convenable.
Quelques commentaires rapides :
1/ je ne vois pas l’intérêt de Sofiprime non plus. Cela ressemble plus à une SCPI de capitalisation que de rendement (à acquérir en direct mais pas dans le cadre de la SCI).
2/ Etes-vous sûr que le CMB ne propose plus Cristal Rente? Il le proposait à une époque pourtant.
3/ pour Primovie, je n’apprécie pas (ou ne comprends pas?) complètement la politique de Primonial REIM mais je ne suis pas démesurément inquiet pour l’avenir. En prendre une petite proportion pour la diversification fait sens à mon avis.

Bonjour,

Suite a mon souhait de garanties moins lourdes notamment le nantissement d’un contrat d’assurance vie ET de plus de libertés dans le choix des SCPI, voici la réponse obtenu ce jour par la CGP du CMB :

Je viens d’informer la DGE de vos intentions quant au choix de vos SCPI  de rendement . La Direction des Engagements valide votre dossier de financement
     sur 25 ans pour les SCPI référencées par AIC. S’agissant de SCPI externes, la durée du prêt sera limitée à 15 ans .

     Je vais vous faire parvenir dans l’après midi notre meilleure offre de financement , en y intégrant une assurance décès/invalidité à 50/50 .

     Je vais essayer de joindre une nouvelle fois  Crédit Logement afin de leur demander une position précise sur votre dossier, et surtout l’enveloppe pour laquelle
     il accepterait d’intervenir.

     Je reviens vers vous avant la fin de semaine.

Voila, on en saura plus très prochainement.

Je vous tiendrais au courant de l’offre seulement dimanche car je rentre aujourd’hui dans ma famille pour les obsèques d’un proche.

PS : je lui ai demandé de me lister les documents a fournir pour une edition d’offre de pret mais elle ne l’a pas fait.

PS2 : toujours pas de news de la BPE.

Dernière modification par Malolechat (29/03/2018 18h06)

Une création de SCI c’est 4 jours avec infogreffe si tout est ok
La parole de la CGP ne vaut pas grand chose sans édition d’une offre

Vous avez été bon pour l’emprunt en 3 semaines moi ca a mis 4 puis 6 mois…!

Par contre création de SCI quand c’est vous qui le faites en général le greffe est assez rapide. Si vous le confiez à un notaire il est possible que cela prenne du temps.

Je serai très agréablement surpris que l’emprunt ne prenne que 3 semaines dans le cas du CMB avec Malo, vu la durée, les garanties à mettre en place (rien qu’un nantissement il faut l’A/R avec assureur) etc etc etc

Vous avez été chanceux et avez une banque très efficace car les délais que j’ai pu constater autour de moi ne sont pas ceux la.

Disons que cela fait maintenant presque 6 mois que Malo échange avec la CGP (on ne parle même pas du dossier la) d’ou ma prudence, mais ayant traité vous même avec cette banque vous etes surement dans le vrai.

Dans mon cas c’est Suravenir mais l’assureur était externe à la banque donc forcément plus long.

J’imagine que si en plus leur organisme de cautionnement est un truc "internalisé" ou du groupe les A/R sont très rapides.

Message du CMB recu ce jour :

Nous venons de faire partir une demande de dérogation de taux  pour votre financement sur 300 mois .

      Nous avons limité volontairement cette demande à 400KE , dans l’hypothèque où votre sélection de SCPI
      se porterait pour partie sur des valeurs non référencées par AIC. Nous pouvons bien évidemment augmenter
      cet encours.

      Je vous transmets notre offre mardi 3/04.

Elle commence a me fatiguer cette CGP à ne faire ABSOLUMENT rien de ce qu’elle dit.

Je ne pensais pas que ca avancerait si lentement.
Je suis conscient d’en être en parti responsable par ma prudence et ça  m’arrangeait d’avancer doucement mais surement. Et puis la naissance du petit n’a pas aidé, je l’avoue.
Il n’empêche qu’elle se débrouille pour ne jamais répondre a mes questions ni a mes attentes.
Je pense qu’il est temps de passer la vitesse supérieure et que des rdv en face a face permettrait de mieux définir le projet une bonne fois pour toute et d’accélérer les démarches…

En même temps, nous sommes encore sur les préliminaires et Malo ne profite pas forcément lui-même de cet avantage.