Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Je viens de lire le projet de loi ELAN.
Sur l’article 44 de la loi ELAN il semble que dans certains cas spécifiques (colocation?) il y ait une dérogation à l’article L.111-6-1 (celui qui impose les 14m2 de surface privative en cas de bail individuel) qui puisse modifier le calcul de la surface et le volume habitable :

1° le premier alinéa est complété par les phrases ainsi rédigées : « Par dérogation à l’article L.111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent respectivement être au moinségal à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Les caractéristiques de décence du local privatif louésont appréciées en prenant en compte l’ensemble des éléments et pièces du logement. » ; 2° le dernier alinéa est supprimé.

L’article 44 parle de cas "tres spécifiques" mais certains y voient le cas de la colocation à baux multiples.

Qu’en pensez-vous?

Je l’ai vu sur ce texte qui date du 18 décembre.

http://webcache.googleusercontent.com/s … &gl=fr

En tout cas ça semble concorder avec ton lien dans les 2 cas ça semble aller dans le bon sens non? De notre point de vue en tous cas…

Le sujet m’intéresse car j’ai déja 2 colocs en baux individuels (j’ignorais que les 14m2 ne prenaient pas en compte les pièces communes). Et je m’apprête à mettre un 3e appart en location. Pour ce dernier, du coup, j’hésite à faire un bail commun pour être en règle. Pour les autres je vais attendre d’en savoir plus.

oui moi je n’ai que 4 locataires, mais j’ai connu ça à Londres à l’époque ou j’étais moi même locataire avec 4 autres personnes, ça prenait un temps fous d’obtenir toutes les signatures. Le bailleur nous laissait le bail sur la table du salon et repassait au bout de 3/4 semaines… En général peu après un des colocataires partait… et ainsi de suite.

Ok pour le vouvoiement désolé.
Je signe un état des lieux séparément pour chaque locataire. Pour les meubles des chambres pas de problème. C’est pour les parties communes que le problème peut se poser si personne ne reconnait avoir abimé un meuble. J’ai eu le cas pour une applique cassée dans la salle de bain. Je n’ai pas cherché à savoir qui l’avait cassée et je l’ai remplacée à mes frais (5€ chez Leroy Merlin) le jour ou ce sera plus grave je ne sais pas trop comment faire. Peut-être dire à chacun que les frais seront partagés entre eux 4?

Bonsoir,

Le bail mobilité semble très restrictif dans le cas d’une colocation. Notamment :
- durée de 1 à 10 mois non renouvelable
- justifier d’être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage ou en mission professionnelle temporaire
- à l’expiration de la durée du bail, un nouveau bail mobilité ne peut plus être conclu entre les mêmes parties.

DDtee a écrit :

Pruls a écrit :

Bonjour,

quand j’investi, j’aime bien regarder les feins à l’entrée.

Chez moi, je ne veux pas faire de coloc’ en appartement, considérant qu’installer des coloc en maison est assez facile.

Chez vous, est il compliqué de proposer un appartement de meilleure qualité qui pourrait donc disqualifier le votre? Sachant qu’une part des acteurs acceptera un rendement plus faible que vous?

Cordialement.

Bonjour,

Si l’on considère qu’un nouveau bailleur sur le marché acceptera généralement une rentabilité inférieure pour le conquérir. Il me semble que c’est une donnée fixe sur tous les marchés. 
Que reste t-il de cette notion de frein à l’entrée ?
Que pouvez vous savoir faire que les autres ne sauraient ?

Je considère que les utilisateurs du forum vise l’auto-financement. Les autres investisseurs pourront viser moins de rentabilité, mais pas jusqu’à perdre de l’argent.

+ Considérer que c’est hors budget
=> nous sommes ici mieux renseignés que la masse des investisseurs.

+ Considérer que c’est trop compliqué, qu’il y a plus simple à faire
=> cela dépend des compétences de chacun, mais surtout, de la motivation à trouver le produit adapté à la cible locative

Il n’y a rien à faire de particulier pour la reconduction du bail, par contre pour l’extinction de l’usufruit il faut au moins avertir le locataire par LRAR, ne serait-ce que pour le paiement du loyer et qu’il soit en possession des coordonnées du bailleur.

willy a écrit :

Perso j’ai un bail commun modifié, si je n’ai pas le choix je resterai dessus. mais c’est une galère à gérer puisque chaque état des lieux et chaque entrée et sortie et à faire signer par les 7 colocs. oui je pense que ça va vraiment dans le bon sens.

Bonjour,

Je suis sur l’achat d’une grosse maison en région parisienne et je m’arrache les cheveux sur cette question du bail unique VS bail individuel tout en respectant la lois alur.

Etant donné que vous avez l’expérience  sur une grosse coloc (ce qui est mon projet également), est ce que vous pensez que cela vaut le coût d’avoir des lourdeurs administratives pour gagner un peu plus en rentabilité ? 

Ou au contraire si j’ai la possibilité de faire des chambres de 14m² ne vaut-il mieux pas que je prennes un peu moins de rendement mais que la location soit plus simple avec des baux individuels de colocation ?

Merci

Bonjour,

Désolée d’avoir mis du temps à vous répondre, j’étais partie en vacances. La clause que j’utilise est celle proposée par l’un des membres et que je reproduis ci-dessous.

willy a écrit :

Bonjour Bruno,

c’est un peu la course entre mon travail et les entrées de locataires.

J’ai rendez vous mercredi avec un avocat spécialisé de ma ville en immobilier, et j’ai pris contact avec l’UNPI, qui moyennant une cotisation ont plus de temps à me consacrer que l’ADIL.

Je pense revenir faire part de mes évolutions une fois que j’aurai vraiment du concret.

Je peux vous envoyer un mail avec mon contrat en pj, si vous me faites passer votre mail en mp.

Je n’arrive pas à mettre des pièces jointes sur le forum.

toujours est il que je pense attendre d’avoir eu mon rendez vous à l’unpi et avec l’avocat avant de faire un condensé.

J’ai effectivement un tableau de répartition quote-part loyer et charges, mais je ne précise pas par écrit qui loue quelle chambre.

Pour ce qui est de la clause de solidarité ( La partie intéressante est à la fin, je compte faire reformuler tout ça par un avocat)

ARTICLE 20 – SOLIDARITE – INDIVISIBILITE

Les Locaux  donnés en location au bénéfice de plusieurs Colocataires demeurent indivisibles à l’égard du Bailleur.

Les Colocataires feront  leur affaire personnelle de la répartition entre eux de ce logement conformément à l’ARTICLE 16 – CONTRIBUTION A LA DETTE ENTRE COLOCATAIRE et des charges
et obligations découlant du Bail et de l’occupation des lieux, sans que cette répartition puisse être opposable au Bailleur, ce qu’ils reconnaissent.

Le Bail se poursuivra au profit du (ou des) Colocataire(s) restant en cas de congé donné par un (ou plusieurs) autre(s) Colocataire(s), comme en cas d’abandon du domicile ou de décès d’un Colocataire. Le (ou les) Colocataire(s) restant devront s’assurer de leur faculté de poursuivre le Bail et d’en remplir toutes les obligations, notamment s’il n’était pas pourvu au remplacement du (ou des) Colocataire(s) sortant, quelque en soit la cause.

En cas de nouveau Colocataire, celui-ci devra être préalablement agréé par le Bailleur et un avenant au Bail sera établi lui conférant les mêmes droits et lui imposant les mêmes obligations sur les Locaux que ceux et celles conférés et imposées aux Colocataires déjà en place. Le remplacement  comme l’entrée d’un nouveau Colocataire n’opéreront pas novation au Bail en cours. Le nouveau Colocataire poursuivra l’exécution du Bail  aux côtés du (ou des) autre(s) Colocataire(s), étant rappelé que le Bail est un contrat unique consenti à plusieurs locataires et que les Locaux demeurent un ensemble indivisible à l’égard du Bailleur. Les Colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du Bailleur à la parfaite exécution du Bail et des obligations liées, au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du Bail. 

Rappel: Il est noté que la clause de solidarité et d’indivisibilité pour l’exécution des obligations contractées par le present bail est signalée dormante, elle n’est applicable qu’à l’unique condition qu’un avenant au contrat de bail soit refusé par les colocataires en cas de remplacement d’un colocataire ou plusieurs colocataires sortant. Empêchant ainsi l’entrée d’un ou de nouveaux colocataires, les locataires restant manifestent alors leur souhait d’assumer le loyer et les charges, induisant un réveil de la clause de solidarité et d’indivisibilité. Il est donc expréssément convenu, qu’en cas d’impayés d’un des colocataires, le bailleur ne pourra se retourner contre les autres locataires à jour de leur quote part de loyer et charges ainsi que d’assurance habitation.Tout locataire se verra libéré de la clause de solidarité et d’indivisibilité, dès son depart effectif en respect de l’article 6 – CONGE

Je libère de la clause de solidarité dès la fin du préavis et je rends la quote part du dépôt de garantie après un état des lieux intermédiaires. donc je ne demande pas aux locataires de s’arranger entre eux.

Je reviendrai vers vous quand j’aurai avancé et disposerai de plus de temps.

Bonjour, ce sujet est assez intéressant, pensez vous que la loi élan va sortir d’ici la fin de l’année où il n’y a pas de dates ?

Bonjour ça devrait arriver dans la semaine si ont en croit cette article.

article

Super nouvelle, qui me fait presqu’apprecier d’être en retard sur les travaux de mon nouveau bien. Maintenant je vais chercher ou consulter la version adoptée. Si quelqu’un a un lien je suis preneur.

il devient possible de faire des baux multiples dans une colocation, dès lors que chaque chambre mesure au moins 9 m² ou 20 m3.

Il me semble que le mot employé dans les textes que vous citez est "et", non pas "ou", ce qui peut changer bien des choses.