Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements)

Personnellement, un immeuble de rapport à moins de 10% de rendement; je passe mon tour.
De plus, l’immeuble ne semble pas être dans une grande ville, donc le rendement me semble d’autant plus faible pour une localisation dans une « petite ville ».

Le problème est donc qu’a moins de 10% de rendement en sci IR ou en votre nom, le cashflow est automatiquement negatif, ce que confirme votre simulation sur rendement locatif.
Donc chaque mois pendant 20 ans, vous allez devoir mettre au pot et donc diminuer votre capacité d’endettement.
Le risque étant que vous pourrez acheter cet immeuble, mais le financement d’un 2eme sera plus compliqué (a moins que vous souhaitiez vous arretez là).

Attention à la localisation où vous semblez avoir des attaches, vous trouverez surement bien mieux dans des  « très petites villes » de 5000 habitants , dont vous ne connaissez surement pas l’existence mais qui pourrait se trouver pas si loin de chez vous.

Personnellement quand je cherche un nouvel immeuble, je cherche en me fixant un rayon d’action (en terme de temps de trajet plutot qu’en terme de kilomètres) autour de moi; plutot que de chercher dans une ville précise.

Dernière modification par Licha (14/03/2018 10h31)

Merci pour vos retours.

Je suis conscient que la rentabilité est plutôt faible par rapport à celle de vos acquisitions Licha mais je recherche également un premier investissement dans un immeuble qui me rassure et avec le moins d’imprévues possibles. J’ai eu quelques déboire suite à mon premier achat qui m’a fait un peu perdre d’argent et repousser cette recherche d’immeuble que j’aurai souhaitais faire depuis l’année dernière. Je pense que si tout se déroule bien, je serais plus enclin à relever un nouveau défit en aillant plus d’expérience et en achetant un bien avec des travaux pour chercher une meilleur rentabilité et diminuer mes impôts.

De plus, je ne cherche pas à multiplier les acquisitions trop rapidement et je pense que je pourrais toujours améliorer ma capacité d’emprunt en augmentant la durée de mon crédit ou en dernier recours en effectuant des remboursements anticipés (même si je comprends que ce n’est pas la meilleur solution).

Si j’attends que le locataire parte, que je fasse les travaux sur le grenier puis que je crée un nouveau bail en meublée, les travaux seront-il déductible ou faudrait-il que j’ai avant tout une location en meublée avant d’attaquer ces travaux ?

Ce même locataire dispose de la CAF qui est versé directement au propriétaire actuel. Est-ce complexe de changer le bailleur auprès de la CAF ?

Bonsoir,

J’ai effectué la visite de l’immeuble il y a 2 semaines. Je n’ai pas apprécié l’agencement des appartements, le F3 ainsi que le grenier aurait demandé un gros budget travaux pour être rénové. Le vendeur ayant déjà refusé des offres entre 120k et 150k d’après ces dires, je n’ai pas fait de proposition.

J’ai par contre visité un autre immeuble de 4 appartements (2 F2 de 30m2 et 2 F3 70 et 80m2) pour un total de 210m2 affiché au prix de 189k.

J’hésites a accepter la contre offre du vendeur à 167k (j’avais demandé 155k).
Les loyers sont plus élevés que l’ancien 1510 euros par mois au lieu de 1470.

Ce qui me ferait un rendement de 9,91% brut, 6% net et un cash flow négatif de 185 euros par mois pour un crédit sur 20 ans (sans GLI et en gérant la location en direct).

Je compte demander un remboursement différé partiel la première année et trouver un prêt avec modulation afin d’augmenter la durée de 2 ans lorsque je souhaiterai réinvestir ce qui ferait descendre mon cash flow négatif à 125 euros.

Une fois que je déclarerai mes revenues LMNP au réel je changerai mes locations des 2 T2 en meublé afin de diminuer encore plus le cash flow négatif.

Qu’en pensez-vous ?

Merci pour votre retour Ohe.

Je ne pense pas devoir faire des travaux tout de suite pour cette acquisition, l’immeuble est vraiment propre. Les chaudières ont quelques années, les appartements sont refait à neuve, très jolies et la toiture et le ravalement on était fait il y a 8 ans.

Après effectivement soit je devrais revendre l’immeuble à la baisse, soit je devrais trouver un autre moyen de financer les futurs travaux si je garde le bien assez longtemps.

Je n’aurai pas de problème à assumer le cash flow négatif mais je n’ai effectivement pas suffisamment de liquidité à mon goût (d’où l’envie de demander un remboursement différé partiel la première année).

Je préférerais commencer par un immeuble sans travaux  afin de prendre la confiance et retenter l’expérience dans un second temps en ajoutant le paramètre travaux et trouver un bien beaucoup plus rentable.

Si cela vous intéresse j’ai mis à jour ma présentation en détaillant ma situation.

J’imagine bien qu’il y a de meilleurs solutions mais j’essaye de faire au mieux compte tenu de ma personnalité et de mes connaissances ^^. De votre point de vue, cette acquisition est mauvaise ou reste acceptable ?

Dernière modification par blacked (04/04/2018 11h04)

J’ai déjà un appartement locatif en LMNP mais en micro-bic, je ne peux donc acheter un autre appartement que je passerais au réel. L’appartement locatif en micro-bic et également ma résidence principale, la location est en fait de la chambre meublée chez l’habitant. Cela sort un peu de l’ordinaire et j’aurai préféré attendre de quitter le logement pour passer ma déclaration au réel. Si quelqu’un connait un expert comptable en région parisien pour m’aider sur ce sujet je suis preneur.

En dehors de cette problématique, j’ai également eu à faire des travaux dans cette appartement que j’avais totalement sous-estimé. Je comptais y mettre 3/4k pour le rafraîchir au final j’ai utilisé 15k pour le refaire entièrement (chose que je ne regrette pas mais que j’ai mal géré et qui m’a empêcher de louer mes chambres la première année).

Je pense donc être au point pour la gestion de la location et je me suis suffisamment renseigné (à mon goût) sur tout les critères à regarder pour l’achat d’un immeuble, mais pas pour la gestion de travaux. Ne me voyant pas encore faire de gros déficit foncier sur immeuble, je me suis également dit qu’une recherche de bien avec de petit travaux n’était pas idéale à cause de l’année blanche.

J’aurai donc préféré mettre ce défi dans un second temps.

Peut être que par la suite effectivement je repartirai sur un appartement avec travaux mais je me vois le faire après l’année blanche et je ne pourrais plus profiter de vivre dans un appartement qui est autofinancé par mes locataires parce que j’en serais certainement partie.

lemouz a écrit :

Plus sérieusement, pour etre précis, il faudrait que vous remettiez le cash flow négatif dans le calcul de l’investissement initial (vous apportez de l’argent frais) pour que le calcul de rentabilité soit bon.

Je m’excuse je ne suis pas certain d’avoir compris. Il faudrait que je fasse : loyer CC / capital emprunter + cashflow négatif sur durée du prêt ?

Cela ferait (1510*12) + (60*12) /  182 454 + (185 * 12 * 20) = 18 840 / 226 854 = 8,3 % brut

lemouz a écrit :

et enfin, la calcul de rentabilité que vous faites (cf 1er post) considère le loyer hors charge en Recettes mais inclut les charges dans les Dépenses. Ne serait-il pas cohérent de comptabiliser le loyer CC pour avoir la vraie rentabilité brute de chez brute ?
Car en général on considère ensuite la rentabilité nette (de charges) puis la nette nette (d’impots)

Pour le 2ème immeuble j’ai pris directement les calculs fait par rendementlocatifs.com et je vois qu’il ne prend ni le loyer CC ni le cash flow négatif pour la rentabilité brut. Est-ce une erreur de leur part ?

La logique qui consiste à vouloir faire un « mauvais » investissement avec un CF négatif pour se « rassurer » car sans travaux est difficilement compréhensible. Un petit bien meublé sans travaux au CF positif n’est pas rassurant ? Et dans un immeuble il y a toujours des travaux. Si ce n’est pas aujourd’hui c’est dans 3 ans, 5ans, et les années passent vite et je vous prédis que vous ressortirez une nouvelle fois déçu de l’immobilier car le bien peu rentable sans travaux ce sera transformé en bien encore moins rentable avec des frais non prévus. C’est l’avantage d’acheter avec beaucoup de travaux quand on sait un peu ce qu’on fait (mais tout s’apprend quand on a la volonté): vous retapez l’immeuble et vous repoussez réellement les futurs frais puisque vous partez sur des bases solides.

Azrog a écrit :

La logique qui consiste à vouloir faire un « mauvais » investissement avec un CF négatif pour se « rassurer » car sans travaux est difficilement compréhensible. Un petit bien meublé sans travaux au CF positif n’est pas rassurant ? Et dans un immeuble il y a toujours des travaux. Si ce n’est pas aujourd’hui c’est dans 3 ans, 5ans, et les années passent vite et je vous prédis que vous ressortirez une nouvelle fois déçu de l’immobilier car le bien peu rentable sans travaux ce sera transformé en bien encore moins rentable avec des frais non prévus. C’est l’avantage d’acheter avec beaucoup de travaux quand on sait un peu ce qu’on fait (mais tout s’apprend quand on a la volonté): vous retapez l’immeuble et vous repoussez réellement les futurs frais puisque vous partez sur des bases solides.

Mon rendement net ainsi que mon cash flow négatif comprend 1000 euros par an pour les potentiels travaux que je pense être réaliste par rapport au bien. Le remboursement différé partiel devrait me permettre de gagner à minima 5k et de rembourser ce cash flow négatif les premières années. Admettons que je fasse plus de travaux, d’un côté cela me fera perdre de l’argent mais de l’autre contribuera à diminuer mes impôts ainsi que la baisse du bien que j’envisageais lors de la futur vente.

Je vois l’argent que je mettrais de ma poche comme de l’épargne forcé dont une grande partie du capital sera payé par les locataires et je continue de penser que cette achat est loin d’être parfait mais n’est pas non plus un gouffre financier et reste acceptable.

Si je change de type de recherche pour viser un bien moins chère tel qu’un appartement à travaux avec cash flow positif je devrais multiplier les acquisitions pour arriver à la même hauteur de patrimoine et ce n’est pas ce que je recherche. Je suis conscient que je paye la simplicité mais je pense que ça reste mieux que de faire moins ou ne rien faire.

Le point négatif que je vois est que ce cash flow négatif augmentera un peu le temps pour me construire plus d’épargne mais cela ne m’empêchera tout de même pas d’épargner.

Je me trompe peut être mais les banques ne m’ont pas semblé regarder le cash flow, uniquement l’autofinancement des biens et le reste à vivre. Du coup je pense que dans 1 ou 2 ans je n’aurai moins de problème à acheter un appartement à travaux moins chère que le bien que je vise actuellement si j’aurai fait l’inverse.

sentenza a écrit :

3% de vacances pour des F2 dans une ville de 15000 habitants dans le limousin, je vous trouve très optimiste. Il vaut mieux envisager un scénario moins idéal.

L’immeuble se trouve proche d’une école et les F2 sont loués principalement par des étudiants. Leurs vacances locatives sera effectivement plus importantes que les F3 mais je ne pense pas avoir de mal à les louer et le cursus scolaire dure 2 ans.

Pour information, j’ai refait une proposition à 160k pour l’immeuble mais j’ai de sérieux doute qu’elle passe. Le vendeur m’a déjà indiqué que c’était trop bas pour lui, que l’immeuble lui était revenu bien plus chère mais il attend tout de même de revoir son notaire à la fin du mois pour estimer ce qu’il devra payer au niveau de la plus-value (l’ayant acheté avec plus de 80k de travaux déjà déduits des impôts).

A 160k de mon côté, j’arrivais à plus de 10% brut de rentabilité et mon cash flow m’aurait convenu.

Ce qui me freinaient également pour les travaux en dehors de ce que j’ai déjà dit été que :
- j’habite à 5h de là où je recherche les biens et la gestion des travaux aurait donc été difficile (sachant que je ne me vois pas non plus avoir les compétences actuellement)
- je n’ai trouvé personne pour le moment susceptible de pouvoir les gérer à ma place (je vois ma famille m’aider dans la gestion des locataires mais pas dans les travaux)