Portefeuille de SCPI de Malolechat

Ces demandes étaient parfois un peu compliquées. Une mise au point par téléphone au minimum s’impose pour accorder les violons.

Pour ma part, pour acquérir de l’US, j’ai commencé par demander un emprunt d’un montant relativement modeste (assez pour amortir les coûts fixes, et j’ai amené une partie des fonds en CCA par ailleurs). Ça m’a permis d’apprendre, de prendre des risques progressivement, de crédibiliser le montage vis à vis de la banque, et quelques années plus tard j’ai obtenu des emprunts plus gros (le dossier présenté la première fois était bien plus "léger" que celui présenté ensuite). A présent, mon encours est plus de 5x plus gros que l’emprunt initial (mais la banque demande toujours des garantis qui font qu’elle ne prend en fait aucun risque).

Si vous n’arrivez pas à obtenir vos 600k du premier coup, commencez avec moins, et faites un second tour dans quelques années.

Si elle est concrète, la proposition est très bonne, je vous conseille de lui demander de vous faire une offre de prêt (en lui fournissant la paperasse) sur la base d’un nantissement.

Pour moi c’est votre prochaine étape qui débloquera tout. Une fois que vous avez l’offre vous pourrez avancer.

Avec Crelog vous allez perdre encore beaucoup de temps, subir peut etre encore des augmentations de prix de parts et peut être (ne) gagner (que) 20 à 40bp selon moi payer une caution et pire je pense que cela n’aboutira pas sans nantissement d’AV.

my4cents

@ roudoudou
Pour ma part, j’attendrai que le cautionnement soit validé et clairement défini avant de demander l’offre. Comme cela, il n’y aura qu’une seule offre à demander et beaucoup plus de facilités à négocier les frais de dossier à presque 0.

@ Malo
En pratique, pour faire quelques économies, il est probablement plus intéressant de créer une deuxième SCI (qui augmente probablement quand même les frais fixes et l’embêtement).

Je pense qu’avant de penser à (éventuellement) une deuxième SCI vous pourriez déjà tester si le modèle première SCI est viable. Je sais que vous voulez vous poser la question maintenant mais comme je et GBL vous l’a déjà dit sur plusieurs posts, allez y par étapes. Il n’y a rien de bloquant aujourd’hui, vous verrez bien au moment voulu si il faut creer une 2e structure ou pas, beaucoup de paramètres peuvent changer.

Il en va aussi de votre crédibilité auprès des différents intervenants.

@Cat : les retours Crelog peuvent être lents, et sincèrement dans son cas je me contenterais d’un nantissement des parts et d’un taux de 1,75% sur 25 ans qui est très bon…

@Malo : Vous ne pourrez pas emprunter pour de l’US sans garantie

ok je comprends mais le souci c’est que vous avez du mal à obtenir un seul emprunt pour de la PP je ne vois pas comment vous allez obtenir un emprunt US sans apporter du cash (ou un bien immo net de dettes que vous avez indiqué ne pas avoir) en garantie (que se soit un CTO, un PEA, une AV ou autre).

Mon message pourrait paraitre un peu péremptoire mais :

Crelog comme je vous l’ai dit début de discussion n’interviendra pas pour 1 euro si vous n’avez pas cet euro de marge hypothécaire ou un nantissement. C’est bête et méchant mais cela fonctionne comme ca… Vous devriez vous poser des questions sur les compétences de la CGP qui fait juste passe plat et ne vous fait pas gagner de temps.

bon courage et j’espère que leur proposition va vous satisfaire, si on reste sur ce qui est au dessus je trouve cela très correct.

Bonjour,

Voici le mail du CMB du jour :

Bonjour Monsieur Malolechat,

     Vous trouverez en PJ notre proposition de financement pour l’acquisition de parts de SCPI référencées par AIC.

     Ce prêt de 600KE est consenti sur une durée de 300 mois, avec assurance décès/perte totale et irréversible d’autonomie à 50/50.

     Les caractéristiques de l’ADIT sont également jointes.

     Les frais de dossier sont limités à 1000€. Les garanties ssp sont précisées sur les documents joints. S’agissant du nantissement de placement
     demandé par la DGE, nous pouvons envisager de le limiter dans le temps .

     Un achat d’usufruit de SCPI externe  est bien évidemment envisageable avec un financement sur 15 ans.

     Vous trouverez aussi en PJ les déclarations de santé,  qui sont à compléter lors de la mise en place du prêt.

     Pour information, les SCPI référencées inscrites en compte de titres ordinaire ne supportent pas de frais de ligne annuels.
     
     A votre disposition pour toute précision sur cette offre.

     Bien cdt.

     Mme CMB

Il ne me reste plus qu’a éplucher l’offre.

Edit :

Taux nominal 1,75%
Garanties :
- nantissement de 100% des parts
- nantissement de 100000€ en AV

Cela semble très correct. Le nantissement sur AV est mesuré. Attention au nantissement des SCPI sur 25 ans, y a-t-il une possibilité de sortie au fur et à mesure que le CRD diminue ? Cela peut avoir du sens d’en vendre certaines à partir d’un certain moment, soit parce que la plus-value est belle et/ou si la perspective s’avère être négative, même s’il est souvent difficile d’agir à temps.

J’ai l’impression que 100k€ de parts d’usufruits de corum (sur les 600 du PF) suffirait a l’autofinancement même si le DVM moyen du PF chutait a 4,5%, et 150k€ pour 4%, qu’en pensez vous ?

XXL ou convictions ? Autre scpi ?

Quel ratio us/pp ?

Sur quelle durée ? 5, 10, 15 ans ?

Et ou en trouver ?

Bonsoir Malo,

parfait pour le retour.
1/ nantissement AV impossible : il faut l’appeler pour voir cela avec elle.
2/ pour la délégation cela ne pose aucun souci, vous pouvez même vous en occuper après. De toute façon, le CMB ne propose toujours qu’une seule solution interne.
3/ pour le différé, la feuille de calcul (que je vous ai partagée) calcule exactement les mensualités pour un différé d’amortissement (pas total). Pour le différé d’amortissement vous aurez les 6 mois sans aucun souci (pour le total, je n’ai pas demandé).
4/ frais de dossier : 1000 euros c’est (très) peu à la vue du montant que vous souhaitez emprunter (300 euros, ce serait 0.05% du montant emprunté!). En outre vous n’êtes pas déjà client chez eux donc difficile de s’appuyer sur un historique pour l’annulation totale des frais.
5/ idem que roudoudou : il va falloir une deuxième emprunt spécifiquement pour l’US (pas la même durée, autre garantie).

Bon courage,
cat

Suites des negos :

Bonjour Mr Malolechat,

       Les conditions de financement obtenues pour l’achat de SCPI AIC sont définitives. Elles sont accordées à titre exceptionnel sur 25 ans
       par la Direction Générale des Engagements au Siège.

       Une franchise de remboursement du capital est bien prévue sur une durée de 6 mois.

       Nous acceptons par contre de ramener nos frais de dossier à 500€.

       S’agissant d’un achat d’usufruit, merci de m’indiquer le montant de celui-ci et si vous souhaitez une proposition de prêt sur 15 ans?

       Merci.

       Bien cdt.

       Mme CMB

Commentaires :

1/ je n’ai pas les 100k€ demandés pour nantir une assurance vie. D’ailleurs, est elle interne ou externe ? Que puis je y loger ? Mes 100% fonds actions actuels ? Ou un mauvais fonds euros ? A eclaircir…

2/ sans ces 100k€ j’accepte l’offre de financement.

3/ pour l’usufruit, je vais faire la demande suivante :

- 450k€ pp + 150k€ us

Ou

- 600k€ pp + 200k€ us de corum convictions et/ou corum xxl.

Comme je ne sais pas comment ca marche je vais appeler corum…et on verra bien ce que ca donne.