Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Bonsoir,

cedREIM a écrit :

Comme souligné par Cat, l’article ne mentionne pas l’existence du compte courant d’associé. Or dans le cas d’un investissement financé à 100% celui-ci se créer mécaniquement du fait de l’effort d’épargne. Par conséquent, si liquidation de la SCPI il y a quand même pas mal a récupérer sans aucune fiscalité (voir post initial de Stéphane) et la flat tax ne s’applique donc pas sur la totalité. Dans leur exemple ils majorent de fait considérablement l’impôt à régler à la flat tax lors de la liquidation.

Vous avez bien sûr raison, le CCA sera remboursé sans imposition. D’un coté ils exagèrent l’impôt mais d’un côté ils négligent la constitution du CCA qui représente un coût indirect pour les investisseurs.

cedREIM a écrit :

De plus lorsqu’ils parlent de transmission des parts aux enfants, je suis ok pour dire que l’on peut utiliser les abattements pour donation, donc en effet pas de fiscalité au niveau des parts de la SCI, mais il reste l’impôt latent à l’intérieur de la SCI, non ?

Dans leur exemple il n’y a pas de PV mais la SCI IS a sa propre fiscalité, donc effectivement la transmission des parts de SCI aurait une incidence si les enfants vendaient cette dernière (cela n’arrivera pas) mais pas s’ils vendent eux même les SCPI au sein de la SCI. La plus value latente sur les SCPI resterait.
L’intérêt sous entendu dans l’article est que la SCI peut servir de support à une donation et qu’il est, selon les situations, parfois préférable de transmettre les parts de SCI qui permettront aux enfants de réinvestir plutôt que de sortir l’argent par les parents (flat tax) puis de donner aux enfants le reliquat.

cedREIM a écrit :

Je suis toujours sceptique lorsque l’on me dit que l’impôt "s’efface", c’est par le genre du fisc d’effacer les impôts .

On dit souvent que la donation purge l’impôt de plus value mais souvent il s’agit d’un choix (encadré pour éviter l’abus de droit) entre une imposition de donation plutôt que de PV (dans le cas de l’article la donation "purgerait" la PV de cession des parts de la SCI mais pas celle relative aux SCPI).
Le cas le plus classique c’était la donation de parts de l’entreprise que l’on avait créé (donc avec grosse PV) le lundi matin à ses enfants, et vente à un tiers, de l’ensemble l’après midi.
Le matin : droits sur la donation avec abattements.
L’après midi : cession sans PV puisque la cession se fait sur les même bases que la donation.

Crown

PS : CAT plus rapide que moi

Bonjour,

Si on veut un peu vulgariser la compréhension d’une SCI IS (donc non transparente fiscalement), c’est un jeu à sommes nulles (modulo les rémunérations de CC) sur la "partie exonérée d’imposition".

- Vous apportez 1 euro courant à la SCI en CC vous pouvez sortir 1 euro courant de la SCI à T+x années sans impôt (c’est logique en soi)

- Vous générez 1 euro de capital en revenu au sein de la SCI, il est taxé ou non à l’IS (avec diverses méthodes pour l’effacer) et pour le sortir il subira le PFU (30%) ou votre TMI au moment de la sortie + PS

- Vous générez 1 euro de capital en plus-value au sein de la SCI, il est taxé au régime des plus values pro (IS en fait) et pour le sortir il subira le PFU (30%) ou votre TMI au moment de la sortie + PS

2 remarques :

Cas particuliers des biens détenus à l’étranger, le plus souvent : pas d’IS et pas d’impôt sur les plus values.

Pour les SCPI vu qu’elles ne sont pas amorties la plus value sera Prix de cession - Prix d’achat (qui inclut les frais)

Il y a des cas particuliers à ce que j’ai écrit au dessus, des choses probablement pas tout le temps exactes mais je pense qu’en terme de vulgarisation cela permet de comprendre ce dans quoi on met les pieds

et je complèterai :

- se salarier auprès de la structure IS sur la base d’un salaire minimal afin d’avoir une couverture sociale et acquérir des trimestres de retraite (quitte à passer d’une société civile à une sarl ou SAS suivant le régime sociale du dirigeant que l’on veut adopter)
- faire des donations de nue-propriété à ses enfants tous les 15 ans pour utiliser au mieux la franchise d’impôt sur les donations jusqu’à 100 K€ tout en conservant la maitrise des investissements grâce à l’usufruit et effacer une partie les plus-values latentes de la struture IS.

Pourquoi ne pas démembrer la structure dés le début au plus fort de l’endettement ? On ne parle même plus de donation !

Chtirentier

Chtirentier a écrit :

Pourquoi ne pas démembrer la structure dés le début au plus fort de l’endettement ? On ne parle même plus de donation !

Bonjour,
Si vous démembrez dès le début, l’effort d’épargne est bien plus conséquent (les loyers ne couvrant plus une partie du crédit).

Voici le tableur en l’état : projet_scpi_sci_is.xls

Encore pas mal de travail pour couvrir plus de possibilités

@ Tibo
J’ai ouvert votre fichier. En passant, dans la phase distribution vous n’avez pas retranché les frais d’expert-comptable de l’assiette IS.

Bonjour,
Je suis en plein dans la réflexion de créer ou pas une SCI (IS à priori) pour acheter des SCPI. Le but étant de me dégager un revenu et de pouvoir arrêter de travailler un peu avant la retraite. Je suis en haut de la tranche à 14% de TMI, je crains donc de changer de tranche si je dois déclarer du foncier en plus.
Un conseiller Linxea m’a fourni cet article qui résume bien le cas d’une SCI à l’IS.

SCPI et SCI à l’IS

Bonne lecture

Vous pouvez au bout de quelques années racheter en nom propre la nue propriété de tout ou partie de vos parts de SCPI et laisser un usufruit temporaire à votre SCI. Si la durée de l’usufruit est longue, le prix sera intéressant. Celà vous permet de récupérer la pleine propriété pour votre cessation d’activité par exemple et de commencer à faire courir vos abattements pour durée de détention.

Vu votre age, la SCI peut aussi servir à vous verser un salaire pour vos dernières années d’activité professionnelle (avec droit à retraite + sécu) et éponger ainsi les bénéfices réalisés.

Dans votre cas, vous pouvez aussi suivre l’idée intéressante de GBL ou acquérir la pleine propriété de SCPI investies hors de France et donc peu fiscalisées pour ne pas alourdir votre charge d’impôt.

@ Oxyseb
On avait déjà donné la référence à l’article quelques messages auparavant (message #90) et discuté de celui-ci.

Que veut-dire s’arrêter un peu avant la retraite (qui pour vous doit être dans 25 ans avec les règles actuelles)?
Ne prévoyez-vous pas d’avoir des augmentations de revenus d’ici là qui vous amènerait de toute façon à un TMI de 30%?
En outre, quand les enfants seront indépendants, pas sûr que votre TMI reste à 14%.

@ cedREIM
Que l’on soit au milieu, au début ou à la fin de la tranche à 30%, je ne vois pas bien ce que cela change : tout euro supplémentaire de revenus fonciers sera taxés de la même manière. Je ne comprends pas pourquoi il faut avoir une tranche à 30% bien entamée.

Bonjour Fructif,

j’ai lu uniquement le livre de C. Micheaud :
Créez et gérez votre SCI
mais il ne répondra à mon avis pas franchement à votre demande.
L’avantage principal : il était vite lu pour avoir une information d’ensemble sur les SCI. Néanmoins, il était centré uniquement sur l’immobilier et ne contenait probablement pas tous les détails que l’on peut trouver ailleurs.

Bien à vous,
cat

Bonjour à tous,

Rappel de ma présentation : Marié, 2 enfants (11 et 15ans), TMI 41%, endettement 8%, capacité d’épargne 6200€/mois.
Info - Forums des investisseurs heureux

Les intervenants sur mon post de présentation m’ont largement éclairé et m’ont permis de me réorienter vers le montage d’une SCI à l’IS pour l’acquisition de SCPI.
(la partie Société est également en cours d’analyse pour une optimisation de notre fiscalité privée/pro)

Donc, je reviens sur ce sujet après rencontre de mon interlocuteur à la BNP banque privée qui me propose les éléments suivants :
- Prêt pour l’achat de SCPI (PP) au taux de 1.65% hors assurance
- Financement à hauteur de 500k€
- Durée 20 ans
- Choix libre des SCPI

Ces conditions m’encouragent à me lancer dans ce qui deviendra à l’issue des 20 ans une rente pour notre retraite (j’ai actuellement 42 ans)

De manière simplifiée, j’ai calculé le montage suivant :

Création de la SCI : 2000€
Frais de comptabilité : 1000€/annuel
Echéance crédit : 2447.38€/mensuel (taux 1.65%)
Assurance crédit : 73.33€/mensuel (taux 0.176%)
Cashflow mensuel : env 1000€ avec hypothèse pessimiste de rendement (4.63% moy des SCPI) et 0% de revalorisation
Effort d’épargne 20 ans : 250881€
TRI 20 ans : 5%

(Voir tableur joint dont je remercie le créateur au passage)
14746_projet_scpi_sci_is-500k.xls

Depuis plusieurs mois, je me renseigne sur les différentes SCPI au travers des analyses de ce forum, ainsi que dans la presse généraliste.
J’ai notamment lu avec grand intérêt ce sujet : SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI
Le moins que l’on puisse dire, c’est que les avis sont extrêmement variables, notamment en ce qui concerne les critères d’analyse.
Si l’on prend en compte la durée d’investissement (20 ans) de nombreuses inconnues apparaissent et rendent très difficile l’analyse.

J’ai donc réalisé un premier choix de SCPI qui privilégie la diversification (par le nombre de SCPI, par le secteur d’activité, par la diversité des sociétés de gestion, par le positionnement géographique des biens… etc.).

Pour 500k€ d’investissement dont 10% de frais de souscription, voici mon premier choix (désolé, je n’arrive pas à remettre sous forme de tableau cette liste) :

Zone Euro / Allemagne :   

    Paref Gestion -- Nova Pierre Allemagne -- 10% / 45000€ -- Commerces Bureaux Allemagne        
    Corum AM -- Corum XL -- 5%  / 22500€ -- Diversifié Euro + International    
    Corum AM -- Corum Conviction -- 10% / 45000€ -- Tertiaire - Zone Euro à 80%       
    SCPI Euryale -- Pierval Santé -- 5%  / 22500€ -- Santé 40% Allemagne           
                   
Commerces :   

    Primonial Reim -- Patrimmo Commerce -- 10% / 45000€ -- Commerces France           
    Ciloger -- Actipierre 1 -- 10% / 45000€ -- Commerces 71 Paris/ 29 RP       
                   
France diversifié :   
   
    Amundi -- Génépierre -- 10% / 45000€ -- Tertiaire/Commerce/Logistique France   
    Voisin -- Epargne Pierre -- 10% / 45000€ -- Diversifié France Grand Ouest       
                       
Bureaux :   

    BNP Paribas -- BNP Accès Valeur Pierre -- 10% / 45000€ -- Tertiaire Paris               
    Primonial Reim -- Primo Pierre -- 10% / 45000€ -- Tertiaire  France           
    La Française AM -- Multimmobilier 2 -- 10% / 45000€ -- Tertiaire 75% Paris/RP + Euros       
   

Alternative Commerces :    Sofidy -- Immorente -- Commerces France           
Alternative France diversifié : Sofidy -- Efimmo 1 -- Diversifiée tertiaire/commerce       
Alternative Bureaux : La Française AM -- Epargne foncière -- Tertiaire Paris/RP           

Que pensez vous de ce choix sachant que je possède déjà 20k€ de NP de Corum Conviction, 20k€ de NP de Epargne Pierre, et 20k€ de Primovie ?
Est suffisamment ou trop diversifié ?
Y a-t-il des SCPI déconseillées dans cette liste ?
Les alternatives proposées sont-elles meilleures que mon premier choix ?

Par ailleurs, je rebondis sur cette citation de @Cat :

cat a écrit :

@ Isakamays
Si vous avez de la trésorerie à placer, il est tout à fait pertinent d’acheter avec de l’usufruit de parts de SCPI à travers la SCI : avec l’IS réduit et l’amortissement

comptable, vous trouverez difficilement mieux pour valoriser cette trésorerie.

Cet achat d’usufruit fournira également un cashflow plus important pour faire face à l’emprunt pour l’achat des parts en pleine propriété par la SCI (et vous permettra

éventuellement d’envisager un montant d’emprunt plus élevé).

Il me semble avoir lu une étude de cas proposée par @Stéphane a ce sujet mais je ne la retrouve plus sur le forum.
Est-il conseillé d’acheter de l’usufruit de SCPI dans un montage SCI IS ?
Si oui, je n’arrive pas à comprendre la finalité ? Est ce l’amortissement de l’usufruit qui est avantageux dans et qui viendrait réduire le résultat de la SCI ?
Si c’est le cas, savez vous si une banque peut financer l’achat d’usufruit de SCPI ?

Merci d’avance pour vos conseils

CapitaineFlam a écrit :

Il me semble avoir lu une étude de cas proposée par @Stéphane a ce sujet mais je ne la retrouve plus sur le forum.

Peut-être parlez-vous de ce sujet, épinglé:
Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

Même avis que cat : je remplacerais par les 2 SCPI Sofidy la première SCPI que vous envisagez dans "commerces" et "diversifiée".

Pour votre 3ème alternative, je ne suis pas impartial (et connais mal votre 1er choix). Mais si acquérir vers 45k€ de PP Epargne Foncière en gré à gré (donc un peu moins cher qu’en passant par la société de gestion) vous intéresse, faites moi un MP (j’en suis vendeur).

Vous aurez beaucoup de mal (si jamais vous y arrivez) à obtenir un emprunt pour acquérir de l’US, encore moins long (+de 10 ou 15 ans) et il faudra une garantie sur d’autres actifs que vous possédez déjà.