Portefeuille de SCPI de Malolechat

Malolechat · #351

3/ pourquoi ? Cto 30% vs sci is 15+30%…je dois (encore) me tromper qqes part ?

Je ne suis decidemment pas non plus au point sur les foncières cotées, mais chaque chose en son temps.

cat · #352

Les 30% en plus n’existent que si la société distribue annuellement tous ses bénéfices.

Vous pouvez :
* rester longtemps sans distribuer,
* distribuer uniquement partiellement les bénéfices,
* reconvertir plus-values et dividendes en produits plus adéquats pour la distribution au moment voulue (usufruit?)….
Bref les solutions sont multiples.

Malolechat · #353

Parce que le cto prélève 30% annuellement ?

Je pensais que c’était seulement sur les plus values a la sortie…

cat · #354

Sur les plus-values réalisées et les dividendes.
Bien entendu pas d’impôt sur les plus-values latentes…

Malolechat · #355

Donc pour un etf capitalisant il est plus intéressant d’être dans un cto plutot qu’une sci is, mais pas pour un distribuant, c’est ca ?

cat · #356

Si vous n’arbitrez jamais vers un autre support dans le cto et que les règles fiscales ne changent pas en cours de route, l’etf capitalisant sera plus pertinent en cto hors de la sci is.

Néanmoins, dès qu’il y a des dividendes et/ou que vous arbitrez régulièrement, placer le cto dans la sci is peut avoir du sens.

GoodbyLenine · #357

1/ et 2/ right …. mais ça ne signifie toujours pas que vous trouverez de l’US NovapierreAllemagne à acheter.

cat · #358

Neanmoins Malo peut déjà en acheter en pleine propriété (enfin une fois que le crédit sera validé…)

Malolechat · #359

Oui GBL, je ne cherche pas d’autres US que Corum, car je ne sais pas chercher les scpi qui offrent les meilleurs rendements et n’arrive pas a calculer les meilleures cles, malgre votre aide, alors je vais confiance au tableau de roudoudou.

Je voulais juste savoir si novapierre allemagne avait sa place dans le haut du classement en terme de dvm net et cat y a répondu.

Encore merci a vous tous de m’aider.

On avance doucement.

J’ai rencontré ce jour en mode cousinade des membres de ma famille qui sont dans l’immobilier parisien, la belle soeur est l’agent immo indépendante du père qui est promoteur, marchand de biens, projet de 5M€ en cours, bref je leur ai parlé de mon petit projet et notamment de la recherche d’un financement, de celui du cmb et peut être de la bpe rennaise qui semble se réveiller mais aussi parisienne et ils m’ont répondu qu’ils accepteraient de jeter un coup d’oeil et que justement ils connaissaient bien un certains jean marc ribes de la bpe, mon frère par alliance (cameraman) aurait participé a la réalisation d’un film pour une de ses assos…et le beau père promoteur travaille egalement avec la bpe, bref ça fait très parisien tout ca et j’y crois moyen mais ca coute rien de leur envoyer un mail détaillé pour essayer de mettre le cmb en concurrence…mais de base ils semblaient confirmer que l’offre du cmb était intéressante.

Malolechat · #360

J’ai fait un point sur le pf envisagé de scpi équipondéré en pp (+us) :
Epargne pierre
Interpierre
Cristal rente
Effimo 1
Immorente
Novapierre allemagne
Primovie
(Corum)

En équivalent fiscal fr avant IS je trouve un dvm de 5,2% (5,25%).

Allocation avec corum :

Bureau 40%
Commerces 40%
Autres 20%

Ile de france 35%
Province 35%
Etranger 30%

Avec l’offre du cmb en pp (sans us) ca donne ca :

http://www.noelshack.com/2018-16-3-1524 … 8-2018.jpg

Soit un effort mensuel de 300€ et un tri de 12%.

Pour un DVM de 4,5% ca donne :

http://www.noelshack.com/2018-16-3-1524 … 8-2018.jpg

Soit un effort mensuel de 600€ et un tri de 8%.

Avant de présenter le projet final au cmb j’aimerais pouvoir leur montrer que le projet s’autofinance, avec de l’usufruit a credit même a 4% de DVM.

Il me faut donc déterminer ce montant, fonction qui manque au tableur que j’utilise, quelqu’un saurait il faire ça ?

cat · #361

Pour l’us, vous prenez le dvm et la clé estime pour savoir quel sera le revenu annuel et vous comptez 0 is (bonne approximation à mon avis).

Pour le prêt vous allez sur n’importe quel simulateur avec les conditions de taux et d’assurance qui vous semblent correctes pour estimer le coût annuel du crédit.

Vous vous arrangez pour que la différence corresponde à votre effort annuel d’epargne estimé.

Je le ferai bien à votre place mais ou je suis l’internet est compliqué.

Bien à vous
Cat

GoodbyLenine · #362

Malolechat a écrit :
Avant de présenter le projet final au cmb j’aimerais pouvoir leur montrer que le projet s’autofinance, avec de l’usufruit a credit même a 4% de DVM.

Je ne pense pas que ça améliorerait votre dossier vis à vis du CMB. Evitez de faire du perfectionnisme…

cat · #363

Il est sûr qu’il faudrait déjà converger sur les garanties pour l’achat en pleine propriété. Les garanties demandées pour l’emprunt pour l’US risquent d’être plus contraignantes encore.

Malolechat · #364

Bonsoir cat,

Je suis navré d’avance et je sais que je vais en exaspérer plus d’un mais malgré tous vos efforts je ne comprends pas comment faire, mon cerveau est resté hermétique aux mathématiques et a tout ce qui s’y approche depuis mon surnom de "monsieur 3 et demi" en cours de mathématiques de terminale S.

Ma seule consolation est de m’être classé 12ème/500 et 3eme garcon du concours de médecine de Brest (avec 15,5 de moyenne et major en biologie mais avec 9,5 en biophysique et 13,5 en biochimie, pourtant niveau collège), ce qui me permet aujourd’hui d’exercer un métier passionnant et d’avoir un train de vie confortable. Mais pour le reste, en plus d’être paralysis analytis ou trop perfectionniste, je sais a peine planter un clou…

Bref si quelqu’un est a l’aise dans ce domaine et sait réaliser un tableur comme celui de cat mais avec de l’achat d’us a credit et non pas comptant, je lui serais infiniment reconnaissant

cat · #365

Je vous le fais rapidement :
* clé à 15 ans corum : 42%, dvm net : 5.4% et on va dire 0 is généré. Pour 100000 euros acquis, cela fait :
100000/0.42×5.4%=12858 euros par an ou 1071 euros par mois.
* Crédit 15 ans, taux :1.45% + assurance : 0.23% donne 638 euros de mensualité (fait sur meilleurtaux).
donc un différentiel positif de 433 euros par mois. Avec un petit produit en croix vous devriez savoir combien vous avez besoin d’emprunter.

PS : j’ai négligé le délai de jouissance (et probablement plein de details) mais c’est pour essayer de vous montrer comment trouver l’ordre de grandeur.

Malolechat · #366

Mer ci cat,

Maintenant que je le vois écris j’y vois plus clair, j’affinerais cet ordre de grandeur avec les montants et taux de prêts et assurance des que j’aurais plus de temps. Puis ferais un produit en croix pour trouver le montant adapté au cash flow qui m’intéresse et en errais le projet complet au cmb en espérant trouver une solution finale.

Malolechat · #367

Simulation autofinancement pp + us, dvm 4%

- Pour 600k€ de pp l’effort mensuel est de 800€

http://www.noelshack.com/2018-16-5-1524 … 0-2018.jpg

- Pour avoir un CF = 800€ d’US a credit sur 15 ans cle 42%, taux 1,25% + 0,1% il faut 450k€

Bref etant donné que ce sont des approximations, pour que ce type de montage s’autofinance, cf=0,il faut 58% pp + 42% us.

(Edit :
- A dvm 4,5% le rapport est 73% pp 27% us
- A dvm 5% 85% pp 15% us)

Cela vous semble t’il cohérent ?

Pour diminuer ce ratio us/pp (ex 1/3, 2/3) il faut optimiser la rentabilité de l’us donc en choisir avec fiscalité étrangère et dvm elevé, par ex corum et novapierre allemagne, qu’en pensez vous ?

NB : je m’étais complètement planté dans mes simus précédentes car je considérais l’us en apport et non en emprunt --’, comme quoi je fais bien de continuer a me faire aider

Dernière modification par Malolechat (20/04/2018 13h11)

cat · #368

Je pense ne pas tout comprendre : vous comptez construire une stratégie patrimoniale pour 25 ans sur la base d’un scénario catastrophe?
Le scénario catastrophe, c’est généralement pour voir si l’on aura les reins assez solides si jamais tout tourne mal, pas forcément pour définir la stratégie à adopter.

De manière plus raisonnable, il me semble que 100ke d’US suffiraient pour un cash flow neutre les 15 premières années avec 600ke en PP (et les conditions d’emprunt sur 25 ans que l’on vous propose).

Bien à vous,
cat

Malolechat · #369

Décidemment on se croise, je faisais en parallelle les scenarios pour des dvm a 4,5 et 5%. (Cf edit)

Et pour répondre a votre question, non je suis très optimiste au contraire, tout simplement parce que c’est de l’argent qui ne sert a rien et que j’ai deja tout ce qu’il me faut, je ne peux donc pas être pessimiste. Par contre s’il peut servir a mes enfants ca sera un plus .

Lmnp75 · #370

Bonjour Malolechat et Cat (et les autres).

La discussion est très interessante.J’ai encore appris beaucoup de choses et d’astuces. Le fait de mixer PP et US permet de baisser le niveau de cash flow negatif voire de le rendre positif.
Cependant je me pose une question (peut etre qui peut sembler stupide à certains).
Dans une sci à l’IS, si le montage decrit ci dessus permet d’obtenir un CF positif, il n’y aura pas constitution de CCA durant la periode de rembourement de l’emprunt. Au terme de l’emprunt comment sortir les revenus de la SCI sans subir la double imposition (taxation à l’IS puis ensuite PFU sur les dividendes) ? Dans l’optique de donation telle qu’évoquéee par Malolechat je comprends l’intéret du montage mais pour une personne qui souhaite se dégager des rentes une fois le crédit remboursé la fiscalité sera il me semble assez lourde. A moins que quelque chose m’ait échappé…

J’avoue que cet aspect du montage m’interesse particulierement. Je suis toujours en pleine reflexion pour monter ou non une SCI…

Hors sujet pour Malolechat : votre pseudo amuse et fait rire mon petit garcon qui a 7 ans et demi. Il se demande si Malolechat est un enfant ☺. Il lit son roman à côté de moi mais regarde ce qui apparaît sur ma tablette … nous sommes en vacances en famille mais à cause de la chaleur etouffante sur le bassin d’arcachon nous sommes refugiés dans l’appartement climatisé. En plein soleil il fait trop chaud sur la plage !

cat · #371

Malolechat a écrit :
Cela vous semble t’il cohérent ?

Ce qui n’est pas cohérent, c’est une clé sur 15 ans de 42% pour l’US pour des rendements prévisionnels de 4, 4.5 ou même 5%.
Avec des rendements prévisionnels comme ci-dessus, le coût de l’US va diminuer.

@ Lmnp75
Sans CCA, cela veut quand même dire que la constitution du patrimoine ne vous aura rien coûté ;-), ce qui est quand même plutôt bien.

Pour vous donner quelques éléments de réponse (idées en vrac?) :
1/ avec la fiscalité actuelle et même avec l’IS + PFU, c’est plus avantageux que la taxation des revenus fonciers dès que TMI>= 30%.
2/ pour profiter de l’aspect sociétaire même après crédit, on peut imaginer (mais c’est quand même très théorique et lointain) :
* continuer à capitaliser une partie (pour la génération suivante) et ne distribuer qu’en fonction des besoins.
* revendre la nue-propriété des parts qui sont censés contribuer à la distribution pour ne garder que l’US dans la société.
* éventuellement intégrer la SCI dans une holding familial si cela présente un intérêt (c’est un peu la fuite en avant puisque l’argent est réinjecté dans une autre structure et qu’elle n’est toujours pas dans la poche des associés ;-)).
3/ vous pouvez toujours vous servir de la SCI à l’IS pour valoriser efficacement vos liquidités par l’achat d’US (même hors crédit).
4/ vous pourriez trouver des acheteurs de parts de la SCI (avec une décote adaptée).

Dernière modification par cat (20/04/2018 18h52)

Lmnp75 · #372

Bien entendu Cat, arriver à se constituer un patrimoine avec un CF positif c’est une excellente opération financière. Je pensais à la phase de distribution une fois le crédit remboursé et aux impacts fiscaux.

Je vous remer.cie pour les pistes.

J’en vois une autre : se verser un salaire en tant que gérant (on en profite en plus pour cumuler des trimestres de cotisation à la retraite) . Mais dans ce cas on va cumuler je pense cotisations sociales et impôt sur le revenu sur le salaire versé. J’imagine que dans un tel cas on aurait un taux de prélevement encore supérieur au cumul IS et PFU. Il faudrait que j’étudie cela …

cat · #373

Je pense que la réponse (concernant le salaire) est très dépendante également des autres revenus que vous aurez conservés à côté. En outre, se verser un salaire permettra de diminuer le résultat de la société et donc l’IS.

Malolechat · #374

Bonjour lmnp75,

J’avoue ne pas avoir trop réfléchi a la sortie tant les possibilités sont nombreuses, mais dans l’ordre le projet était d’avoir un patrimoine avec :
- capital immobilier
- complément de revenus / retraite
- transmission enfants

Concernant la question du cca je pense qu’il s’agit d’un choix perso.

Je préfère l’autofinancement et minimiser mon effort mensuel pour pouvoir faire d’autres opérations par ex un 2e montage identique pour un 2eme enfant ou du lmnp, ou autre…

…mais aussi parce que dans 25 ans j’aurais encore plus d’argent que maintenant donc la fiscalité me semblera moins lourde et mon tmi pourra être plus faible en cas de baisse d’activité voir anticipation de retraite.

Pour votre fils, on peut répondre oui et non, les études de médecine étant longues et carabines, on est une population qui reste longtemps enfant.

Mon pseudo vient du lycée, au début d’internet, tout simplement parce que j’adore les chats et voici le mien Gaston :

http://www.noelshack.com/2018-16-5-1524 … 0-2018.jpg

Vous n’allez pas me croire mais moi aussi j’ai du quitter mon jardin a cause de la chaleur et pourtant je suis a brest .

@cat :
J’ai du perdre quelques neurones dans les soirées médecines car encore une fois je ne comprends pas vos propos concernant l’us, les clés et les dvm dans 15 ans…que vouliez vous dire ?

Verser un salaire au gérant fait gagner des trimestres ?
Nouvelle piste de distribution que je n’avais pas envisagé, c’est fou toutes ces possibilités, un vrai casse tete et encore de nombreux calculs que je ne saurais faire, j’espère que mon EC verra ca avec moi annuellement.

Par contre etes vous d’accord qu’a la phase de capitalisation le plus rentable est le montage pp+us cf>0 et réinvestissement du cf en us (ou pp?)

Ca me rappele la question d’un ami qui me demandait s’il était intéressant de racheter jeunes ses trimestres en vue d’anticiper sa retraite ?

cat · #375

Je vais essayer d’être plus clair : pour Corum l’US, est plus cher que pour toutes les autres SCPI car le rendement prévisionnel est plus élevé (il vise 6% min me semble-t-il).
Si votre rendement prévisionnel est moindre, vous devez payer l’US moins cher (la clé de 42% à 15 ans était pour Corum mais pour tout autre SCPI ce serait très probablement < 40%, si vous trouvez de l’US à 15 ans).

Malolechat a écrit :
Verser un salaire au gérant fait gagner des trimestres ?

C’est généralement dans le cas où vous auriez arrêté toute autre activité professionnelle mais vous continueriez de cotiser à la retraite en vous versant un salaire par votre société.

Malolechat a écrit :
Par contre etes vous d’accord qu’a la phase de capitalisation le plus rentable est le montage pp+us cf>0 et réinvestissement du cf en us (ou pp?)

Cette fois, c’est moi qui ne comprends pas ce que vous voulez dire…

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