Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ?

BorderLine a écrit :

Trés bon conseils Philippe, bien que complexe comme vous dites. Je viens d’ailleurs de voir ces montages dans le cours d’immobilier d’entreprise que je suis à l’ICH. Comme quoi…

J’ai toujours dans l’idée de m’inscrire à l’ICH mais il faut que je finalise mes projets actuels pour me dégager du temps afin de suivre ces cours à Montpellier.

La lecture et la recherche d’information m’a permis de me constituer une culture immobilière et fiscale correcte pour envisager des investissements sous différents formes faits sur des périodes longues de 15 ans à 20 ans.

Il faut mieux savoir où l’on va sinon le risque fiscal peux rendre l’opération onéreuse , toute solution légale permettant d’optimiser son fiscalité et son patrimoine doit être appréhendé mais certains montages comme celui évoqué doivent être bien cadré afin de ne pas risqué de redressement.

Pour aller plus loin pour ceux qui serait intéressé , le calcul de l’usufruit se fait de manière fixe par le biais de l’article 669 du code générale des impôts stipulant que l’usufruit est évalué à 23% de la valeur du bien par tranche de 10 ans de cession temporaire.
15 ans est égal à 46 % par exemple.

Il s’agit de cession temporaire d’usufruit car lors d’un démembrement pour donation il existe une règle de valeur de l’usufruit qui est fonction de l’age du donateur. 

Philippe

saintout a écrit :

Question pour Philippe30:
Dans le montage expliqué ci-dessus (démembrement nue propriété, et usufruit dans une SCI IS)
les intérêts versés par la SCI sont fiscalisés, donc quelle est la différence avec des loyers perçus ?

Est ce que l’on pourrait avoir un exemple chiffré, car le gain doit se trouver ailleurs ?

Les intérêts versés par la SCI à l’apporteur de fonds sont taxés au titre des revenus personnels.
vous êtes votre propre banquier pour la SCI.

La différence avec des loyers perçus dans une SCI à l’IS concerne le fait que ces loyers sont assujetis à l’impôt sur les sociétés ( en fonction du résultat fiscal ).

Les intérêts d’emprunts versés par la SCI  sont payables à partir des loyers perçus.

Exemple chiffré simplifié :
Apport de 100.000 dans une SCI pour achat usufruit temporaire
Taux interet 3 %
Revenu locatif 30.000 par an
Charges diverses 5.000
Amortissement à 4% de la valeur du bien ( 200.000 ) soit à 4 % un montant de 8.000 par an

Résultat fiscal
30.000 - 5.000 - 3.000 ( intérêt d’emprunt du compte courant associé ) -  8.000  = 14.000

Sur le résultat fiscal la SCI paye un impôt de 15 % jusqu’à 38.120 €
Soit un montant de 2.100 €

Trésorerie en fin d’année 14.000 - 2.100 = 11900 €

En tant qu’apporteur de fond vous touchez les intérêts d’un montant de 3.000 imposable dans votre IRPP

Soit 11900 - 3000 = 8.900  disponible

La SCI décide de vous rembourser 5.000 de l’apport fait.

Vous touchez 5.000 non imposable puisqu’il s’agit de votre apport

L’année suivante la SCI doit encore remboursé 95.000 et le montant des intérêts à vous versé sera calculé sur ce nouveau montant

Je rappelle que je prend l’exemple d’une SCI à l’IS payant son propre impôt sur les sociétés.

Autre montage possible sur le principe du démembrement temporaire
Une SCI fait un emprunt et vous achète un usufruit temporaire d’un de vos biens propres ce qui vous permet de baisser votre fiscalité IR et de récupérer un cash directement.

Attention :
Tous ces montages doivent être validés par un comptable , un expert fiscal car la note peux être très salé en cas de redressement.

Lien vers la revue fiduciaire
http://www.grouperevuefiduciaire.com/es … janv09.pdf
Passage pointus sur les amortissements

Dans cette approche, on imaginerait que l’administration
conteste le cumul d’amortissement, entre celui pratique par la
SCI sur la structure immobilière et celui comptabilisé par la
société bénéficiaire du résultat de la SCI au titre de l’usufruit des
parts. Autrement dit, la société amortirait un droit qui lui permet
de recevoir un résultat lui-même diminué de l’amortissement de
la structure immobilière
Néanmoins, outre le fait que, comme on va le voir, l’argument
ne tient pas, fonder un schéma et donc un produit sur la volonté d’éviter un pseudo double amortissement paraît bien illusoire Cela peut se terminer par l’histoire de l’arroseur arrosé si l’acquéreur du produit apprend, à quelque occasion, qu’il a subi un
manque à gagner certain au travers de l’application d’un régime
fiscal largement moins favorable.
On ne peut certes contester que l’application de l’article 238 bis
K du CCI soit fiscalement avantageuse au plan de /’amortissement de l’immeuble lui-même. La dotation aux comptes d’amortissement dans la SCI va nécessairement influencer directement
le résultat taxable entre les mains de la société usufruitière des
parts. Pourtant, deux arguments doivent permettre de contredire la prétention de l’administration.
En premier lieu, on peut faire valoir que la SCI est fiscalement
dons l’obligation d’amortir l’immeuble pour satisfaire aux dispositions de l’article 39 B du CCI relatives à l’amortissement minimum. Si l’on doit en effet déterminer le résultat de cette socié-
té selon les règles prévues en matière d’impôt sur les sociétés,
on doit appliquer les règles posées par l’article 209-1 du CCI
selon lesquelles
« les bénéfices passibles de l’impôt sur les sociétés sont détermines
selon les règles fixées par les articles 34 à 45 … du CCI. »
Par conséquent, si l’administration contestait cet amortissement, cela signifierait qu’elle conseille de ne pas respecter les
dispositions du code général des impôts. On n’a pas l’impression
que ce soit là sa fonction première. Mieux, elle conseillerait
d’ignorer les termes mêmes de sa propre doctrine Tant qu’à lire
la doctrine administrative, autant la lire jusqu’au bout. Et voici
précisément ce qui est écrit
(14)
.
« Amortissements
Les amortissements des immobilisations faisant partie de l’actif
immobilisé de la société ou du groupement ayant pour membre
une société possible de l’IS ou une entreprise industrielle, commerciale ou agricole, doivent être pratiques sur la base et dans la limite du prix de revient de ces immobilisations et calculés d apres les
taux conformes aux usages, en fonction de leur durée normale
d utilisation

Livre passionnant sur l’immobilier et les montages complexes d’optimisations
http://www.grouperf.com/catalogue/produit/00016.html

Philippe

personnellement, j’attends de voir car:

1/ La loi n’est pas passée, et on ne sait pas encore ce qu’il y a dedans (on va bloquer, mais finalement on gela pas tout de suite, puis il faut d’abord qu’on en parle, etc…). Dans quelles villes? selon quels criteres? A l’arrache facon critere Scellier?

2/ Si il gele dans un premier temps les loyers entre deux locataires, on est au moins sur d’avoir le meme rendement qu’aujourd’hui…

3/ Perso, je n’applique que tres rarement l’ajustement de l’IRL sur mes loyers (je suis plutot a etre sous le prix moyen que l’inverse et essaie d’etre un bailleur "sympa" qui comprend les difficultés que tout le monde connait actuellement). Mais si on commence a jouer comme ca Me Cecile, ca pourrait changer…

4/ Pour les travaux, je serais le gouvernement, je ferais attention, car cela risque d’engendrer moins de travaux (le batiment et les PME apprecieront). Et puis, cela va inciter j’en suis sur les sales riches proprietaires exploitant a faire des efforts en matieres d’eco-energie, hein madame future ex-ecolo ELVV!

c’est vraiment a vous degouter de la politique…

jeamb a écrit :

1/ La loi n’est pas passée, et on ne sait pas encore ce qu’il y a dedans (on va bloquer, mais finalement on gela pas tout de suite, puis il faut d’abord qu’on en parle, etc…). Dans quelles villes? selon quels criteres? A l’arrache facon critere Scellier?

Oui une stratégie immobilière ne se change pas en permanence

jeamb a écrit :

2/ Si il gele dans un premier temps les loyers entre deux locataires, on est au moins sur d’avoir le meme rendement qu’aujourd’hui…

Oui c’est une évidence

jeamb a écrit :

3/ Perso, je n’applique que tres rarement l’ajustement de l’IRL sur mes loyers (je suis plutot a etre sous le prix moyen que l’inverse et essaie d’etre un bailleur "sympa" qui comprend les difficultés que tout le monde connait actuellement). Mais si on commence a jouer comme ca Me Cecile, ca pourrait changer…

Même réflexion sur l’IRL que je n’applique pas et même en cas de changement de locataire je n’augmente pas mes loyers sauf si ceux ci sont en dessous des prix du marché.
Si je les augmente ce n’est pas juste pour des raisons financières mais aussi pour m’assurer un filtre sur le type de locataire pouvant postuler.

jeamb a écrit :

4/ Pour les travaux, je serais le gouvernement, je ferais attention, car cela risque d’engendrer moins de travaux (le batiment et les PME apprecieront). Et puis, cela va inciter j’en suis sur les sales riches proprietaires exploitant a faire des efforts en matieres d’eco-energie, hein madame future ex-ecolo ELVV!

c’est vraiment a vous degouter de la politique…

Pas entendu parler de ce point
Exagération non fondé car on ne peux pas inciter à fournir des logements décents et ne pas permettre la déduction des travaux engagés sinon c’est contre productif pour le bâtiment et l’état du parc locatif à terme.

Philippe

jeamb a écrit :

Je veux bien qu’a Paris certains loyers soient exagerement sur-evalués (merci Cecile de vous rappeler que Paris n’est pas le centre du monde), mais la, j’ai l’impression qu’on fait plus dans le spectacle que d’essayer de faire des reformes intelligentes…

Desolé, cette politique m’enerve…

Le décret prévu n’est pas un blocage des loyers mais un encadrement de l’augmentation en cas de relocation.
Ou est le problème ?
Je loue 450 ( en reprenant votre exemple ) , le locataire part je reloue 450 voir légèrement au dessus  ( il faudra voir les modalités du décret ) en quoi cela change ?

Je n’ai pas entendu parler que si je louais 750 avant , il faudra que je revienne à 450 MAIS encore faut il pouvoir louer à ce prix ( ce sont des exemples ).

Le décret limite l’augmentation.

A défaut d’être pénalisant pour le bailleur c’est bénéfique pour le nouveau locataire , à quoi servent des augmentations permanente de loyer sinon à mettre les locataires en difficulté et augmenter les risques de non paiement autrement plus pénalisant que les 3 ou 4 % que je pourrais gagner en relouant plus cher.

Philippe

Je loue 450 ( en reprenant votre exemple ) , le locataire part je reloue 450 voir légèrement au dessus  ( il faudra voir les modalités du décret ) en quoi cela change ?

justement, cela ne change rien, c’est ce que je dis plus haut… et c’est un peu ce qui me gene, dans le sens ou ils font croire au gens que cela va changer leurs vies, et que ce n’est pas le cas. Pour moi, c’est juste de la demagogie pre-legislative

cela m’inspire (peut etre a tord nous verrons) qu’on va faire beaucoup pour certains et qu’on va taxer d’autres qui essaient de s’en sortir pour se constituer un patrimoine (pour divers raisons genre retraite, enfants, etc…). bref qu’on nivele par le bas et qu’on aide pas ceux qui en France essaie de construire quelque chose… c’est pas bien d’essayer et encore moins de reussir.

j’espere avoir tord.

inepsie a écrit :

Il serait également bien de prévoir une loi en faveur de l accélération des procédures en cas de non paiement du loyer car les locataires son surprotégés et les bailleurs bon qu à casquer .pense t on la haut qu un bailleur est nécessairement fortuné donc capable de supporter d être lésé sur une une longue période ?l investissement immobilier est en phase terminale en ce qui concerne le locatif…

Totalement d’accord avec vous sur ce point
Une procédure moyenne d’expulsion est de 18 à 24 mois.
Pour se couvrir le bailleur est obligé de prendre à son compte une GRL pour limiter les dégâts.

Philippe

Philippe30 a écrit :

inepsie a écrit :

Il serait également bien de prévoir une loi en faveur de l accélération des procédures en cas de non paiement du loyer car les locataires son surprotégés et les bailleurs bon qu à casquer .pense t on la haut qu un bailleur est nécessairement fortuné donc capable de supporter d être lésé sur une une longue période ?l investissement immobilier est en phase terminale en ce qui concerne le locatif…

Totalement d’accord avec vous sur ce point
Une procédure moyenne d’expulsion est de 18 à 24 mois.
Pour se couvrir le bailleur est obligé de prendre à son compte une GRL pour limiter les dégâts.

Philippe

À titre d exemple aux états unis c est deux mois pour l expulsion et les mauvais payeurs blacklistés.A quand une initiative de même nature en France ?

Il faudrait peut-être un jour considérer lucidement la situation du point de vue du locataire non ?, (je parle bien sûr du locataire honnête qui paye tranquillement)

Je ne suis pas du tout scandalisé par cette initiative en tant que propriétaire bailleur : il faut savoir raison garder, et cogner sur ceux qui abusent.
Augmenter inconsidérément un loyer d’un locataire à l’autre (s’il n’est pas trop sous-évalué, ok) c’est moralement discutable !

Bon, mais les scandales ne concernent sans doute que Paris, quelques grandes métropoles et lieux de villégiatures à la mode… J’ignore tout de la situation locative dans une petite ville.

Non mais attendez, les bailleurs n’obligent pas les locataires à venir chez eux non plus!

J’ai un exemple très précis!

Mes studios sont situés au centre de Paris. Je les loue donc au prix du marché, et vu qu’ils sont refaits à neuf, ça donne dans les 700€ < 15m² et 900€ pour 20m². C’est cher, j’en conviens. Mais j’ai eu des dossiers déposés par des gens qui travaillent en banlieue! Ils voulaient vivre à Paris, coûte que coûte.

Est-ce que c’est ma faute? Est-ce que c’est moi qui fait monter les loyers ou eux?

S’il n’y avait pas de dossiers déposés, je baisserai mes loyers. Le marché se régule bien tout seul. L’offre et la demande.

Du coup, comme tout le monde, j’ai calculé mes investissements en fonction des rentabilités futures. Et là, le gouvernement veut décider des loyers à ma place? Mais quel gouvernement en pays de libertés peut-il faire ça? Quel pays libre (à part l’Allemagne) fait ça?

On a battu des records récemment (couverture de tintin, ferrari 250 GTO) faut-il aussi plafonner les montants? On est d’accord pour dire qu’une vieille bagnole à 35M€ c’est trop cher (en plus elle pollue et fait du bruit). On fait un décret pour interdire ça?

Job a écrit :

Il faudrait peut-être un jour considérer lucidement la situation du point de vue du locataire non ?, (je parle bien sûr du locataire honnête qui paye tranquillement)

Je ne suis pas du tout scandalisé par cette initiative en tant que propriétaire bailleur : il faut savoir raison garder, et cogner sur ceux qui abusent.
Augmenter inconsidérément un loyer d’un locataire à l’autre (s’il n’est pas trop sous-évalué, ok) c’est moralement discutable !

Bon, mais les scandales ne concernent sans doute que Paris, quelques grandes métropoles et lieux de villégiatures à la mode… J’ignore tout de la situation locative dans une petite ville.

Certains se plaignent d’être "saignés" par l’état sur leur revenu locatifs , sur leur investissement en bourse , valeurs mobilières , SCPI , SICAV etc ….

Mais effectivement comme vous le rappelez job que peuvent penser les locataires ?

Un locataire consacre environ 25 à 30 % de son revenu à son loyer , sachant qu’il dispose souvent d’un revenu peu élevé , il lui reste peu en fin de mois.

Que va pensez le locataire si vous l’augmentez avec l’IRL de 4 à 5 euros ( environ )  de loyer mensuel tout par an ?
=> Le "proprio"  s’en met plein les poches , il ne pense qu’a l’argent etc …

Et puis on impute aux locataires les charges de copropriété ( nettoyage etc …) et aussi la TEOM provenant de la taxe foncière , c’est normal mais du point du vue du locataire cela ne passe pas toujours bien car il se dis qu’il paye une partie de vos charges et de votre foncier alors que lui prend la taxe d’habitation , les abonnements etc …

Pour ceux qui pourraient réagir sur ces propos , je tiens à préciser que certains locataires n’ont pas la culture , ni le niveau d’études permettant une réflexion globale sur certains aspects de gestion donc je répète fréquemment que je paye des impôts sur les revenus , je rembourse la banque , que les banquiers coûtent très cher ( psychologie du métier de bailleur qui permet de faire prendre conscience au locataire
qu’il paye mais moi aussi je ne suis pas celui qui s’en met plein les poches mais c’est la banque et l’état ..ce qui n’est pas totalement faux non plus )

Pour conclure , je dirais que nous n’avons pas à nous plaindre de notre situation notamment ceux qui sont sur ce forum dont le nom est devenir rentier et que ceux qui pratiquent la location directe ont conscience des difficultés d’une grande majorité des Français.

Philippe