Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ?

J’attends avec impatience qu’un gouvernement sabre - en 2/3 ans - les APL et joyeusetés similaires de 50% - et les réduise avec des conditions d’octroi très restrictives.

Economie d’argent public et dégonflage de bulle immobilière - ce serait tout bénéf pour l’économie du pays.

Philippe30 a écrit :

Job a écrit :

Il faudrait peut-être un jour considérer lucidement la situation du point de vue du locataire non ?, (je parle bien sûr du locataire honnête qui paye tranquillement)

Je ne suis pas du tout scandalisé par cette initiative en tant que propriétaire bailleur : il faut savoir raison garder, et cogner sur ceux qui abusent.
Augmenter inconsidérément un loyer d’un locataire à l’autre (s’il n’est pas trop sous-évalué, ok) c’est moralement discutable !

Bon, mais les scandales ne concernent sans doute que Paris, quelques grandes métropoles et lieux de villégiatures à la mode… J’ignore tout de la situation locative dans une petite ville.

Certains se plaignent d’être "saignés" par l’état sur leur revenu locatifs , sur leur investissement en bourse , valeurs mobilières , SCPI , SICAV etc ….

Mais effectivement comme vous le rappelez job que peuvent penser les locataires ?

Un locataire consacre environ 25 à 30 % de son revenu à son loyer , sachant qu’il dispose souvent d’un revenu peu élevé , il lui reste peu en fin de mois.

Que va pensez le locataire si vous l’augmentez avec l’IRL de 4 à 5 euros ( environ )  de loyer mensuel tout par an ?
=> Le "proprio"  s’en met plein les poches , il ne pense qu’a l’argent etc …

Et puis on impute aux locataires les charges de copropriété ( nettoyage etc …) et aussi la TEOM provenant de la taxe foncière , c’est normal mais du point du vue du locataire cela ne passe pas toujours bien car il se dis qu’il paye une partie de vos charges et de votre foncier alors que lui prend la taxe d’habitation , les abonnements etc …

Pour ceux qui pourraient réagir sur ces propos , je tiens à préciser que certains locataires n’ont pas la culture , ni le niveau d’études permettant une réflexion globale sur certains aspects de gestion donc je répète fréquemment que je paye des impôts sur les revenus , je rembourse la banque , que les banquiers coûtent très cher ( psychologie du métier de bailleur qui permet de faire prendre conscience au locataire
qu’il paye mais moi aussi je ne suis pas celui qui s’en met plein les poches mais c’est la banque et l’état ..ce qui n’est pas totalement faux non plus )

Pour conclure , je dirais que nous n’avons pas à nous plaindre de notre situation notamment ceux qui sont sur ce forum dont le nom est devenir rentier et que ceux qui pratiquent la location directe ont conscience des difficultés d’une grande majorité des Français.

Philippe

Je pense que les locataires en règle générale ne sont pas à plaindre que ce soit au niveau de leur protection ou des dispositifs mis en place pour les ’soulager’ d’une partie de leur loyer…les loyers comme le disent certains sont certes chers à certains endroits mais la prise en charge est grande via apl etc… certains locataires ont les 3/4 de leur loyer ainsi pris en charge.Donc on nous martèle qu’ils consacrent une grosse partie de leur budget au logement mais lorsqu’ils ont peu de moyens des dispositifs prennent le relais.Quand ce sont des sommes importantes le dispositif fsl via aide departemental permet de recouvrir la dette.Donc au final il y a toujours une solution face à des personnes de bonne foi…

MichelPlatini a écrit :

J’attends avec impatience qu’un gouvernement sabre - en 2/3 ans - les APL et joyeusetés similaires de 50% - et les réduise avec des conditions d’octroi très restrictives.

Economie d’argent public et dégonflage de bulle immobilière - ce serait tout bénéf pour l’économie du pays.

Vous avez raison mettons un maximum de gens en difficulté , réduisons ces allocations qui coûtent , soyons égoïste.
Vous vous êtes trompé de gouvernement , cette réduction de 30 % des allocations logements  était en prévision pour après les présidentielles par Sarkozy avec une réduction de 30 %.

Ce que certains ne comprennent pas c’est que la bulle immobilière provient du fait qu’il manque des logements en France notamment en terme de petite surface pour les jeunes et de T1 pour des divorcés mais la politique de logement en France est laissé au bailleur privé par des lois de défiscalisation bien plus coûteuse que  la construction de logement.
La construction de logement permettra de baisser la demande , de baisser les prix et de loger plus de personnes.
Le montant des allocations baissera aussi avec la baisse des loyers.

C’est une réflexion à long terme qu’il faut mener.

Philippe

Ça me fait un peu rire ceux qui parle de la loi du marché, quand on voit ce que l’ultra libéralisme nous a amené comme misère. Après vous me direz, oui mais au moins il y a une crise et le marché s’assainit de lui-même. Ridicule…entre temps vous avez oublié de parler des millions de personnes laissées sur le carreau par l’inaction politique et décisionnelle. Il est beau le libéralisme.

Pour le reste, et pour préserver nos intérêts et sans pour autant devenir inhumains, il n’y a pas de solutions miracles, il faut contrôler un minimum. J’ai vu passer sur ce post que la mesure de la ministre serait inutile parce-qu’elle ne baisserait pas le coût. Mais déjà un loyer qui n’augmente pas à chaque renouvellement, c’est plus que suffisant !

Autre solution, mais qui est un tabou en France, arrêter de faire 5 gamins par famille en haranguant la place publique des bienfaits de l’écologie. La démographie est la clé de la gestion du futur. Et faire 4, 5 gamins, c’est clairement pas être écologiste dans l’âme (d’ailleurs c’est valable pour Duflot également). D’ailleurs, on ne s’y trompe pas, l’allemagne a immobilier doux (locatif et transactionnel). Et leur absence de renouvellement générationnel favorise certainement cet état de fait.

Pour les APL je vais vous raconter mon cas actuel qui montre l’absurdité du système :

L’an dernier, moi et mon amie étant externes des hopitaux, salariés à temps plein avec 5 semaines de congés payés par an et payés la bagatelle de 200 euros par mois,nous bénéficions du magnifique statut de salarié précaire qui permettaient d’avoir des APL plus élevés. Nous touchions  les APL à hauteur de 320 euros pour un couple.

Ce statut était donc lié à notre situation salariale pour l’année en cours.
Or première incohérence je rappelle que la CAF évalue les APL selon les ressources de 2 ans avant (pour 2011 revenus 2009…)

Dans la ville où j’étais la CAF demandais tout les 1er janvier le bulletin de salaire du mois de novembre pour voir notre situation salariale actuelle (on m’a dit que normalement ils n’avaient pas le droit mais bon il fallait s’y plier et je trouvais ça logique)

Maintenant je suis interne des hopitaux, mon amie aussi et entre le salaire de base (1450) et les nombreuses gardes que nous faisons (120 euros les 12h de nuit…) on tourne à environ 4000 euros par mois à 2.

Entre temps nous avons changé de région et donc de logement

Après RDV avec la CAF de ma nouvelle région pour cloture du dossier précedent, ils me disent que j’ai toujours droit aux APL selon leurs calculs (moi j’avais fait les simulations sur internet et je n’y avais plus droit normalement, 1er mystère)
Pour eux mes revenus à considérer sont toujours ceux des 2 ans avant et malgrès notre changement de statut salarial nous avons toujours droit à 320 euros/mois  !

Je leur ai bien sur montré ma fiche de paye mais ils m’ont soutenu que j’y avais droit ! J’ai quand même demandé une justification écrite qu’ils connaissaient ma situation et que ce n’est pas moi qui essayait de les berner (au cas où que l’on me redemande cet argent dans x années)

Donc aujourd’hui mon amie et moi touchons toujours 320 euros d’APL alors que nous avons un salaire d’environ 4000 euros par mois à 2 … Et nous y aurons encore droit jusqu’à fin 2013 ! (un peu moins élevées car nos revenus 2011 aurons été plus important que 2010)
Soit sur 2 ans et 2 mois, ou nous sommes internes, environ 7500 euros.

Absurde ? je suis d’accord et à mon avis nous sommes très loin d’être les seuls dans ce cas

ça nous a posé quelques problèmes de conscience mais ayant été et étant toujours exploité par l’hopital, payés 1h de l’heure entre bac+4 et 6 puis environ 4h de l’heure maintenant à bac +7, nous nous sommes dit que nous n’allions pas cracher dessus

Pour ma part nombreux de mes anciens propriétaires fonctionnent comme MichelPlatini (le forumeur bien sur), logement dans secteur étudiant, qui sont tous censés toucher les APL (sinon c’est que leurs parents touchent des allox autres) et donc ils augmentaient le loyer de la valeur des APL.

Si cette population cible ne touche plus les aides bien entendus qu’ils réfléchiront différemment dans la recherche d’un logement, les autres logements seront vide et les prix baisseront mécaniquement. Donc à mon sens ces aides participent pleinement à la bulle locative.
Je parle de ville de province, celle ou quelqu’un gagnant un SMIC n’est pas obligé de vivre dans un 10m² (cf Paris)…

Philippe30 a écrit :

MichelPlatini a écrit :

J’ai une lecture totalement inverse que vous, Philippe, concernant les aides au logement.

Je prends le cas de F1/F2 que je possède dans une ville universitaire. Les étudiants ont le choix entre une chambre Cité U - prix 180  € - ou un peu mieux, des studios dans le privé. (prix normal par analogie : 250 €)
Et comme ils ont droit à l’APL de l’ordre de 150 € - même si Papa / Maman ont des sous - c’est simple, je fixe le prix des loyers à 400 € - dont 150 financés par l’Etat.

Hors APL, je serais contraint de mettre un loyer de 250 € pour ne pas être "hors marché".

Donc baisser - par étapes - sensiblement ces APL - serait AMHA une très bonne mesure.

Quel est le prix de location d’un F1/F2 dans votre secteur 400 € ou 250 € ?
Si la personne ne touchais l’APL alors vous loueriez à 250 e prix du marché mais comme la personne dispose de l’APL vous louez alors à 400 € au dessus  du prix du marché , ce que vous avez écris ne veux rien dire.

Le prix de location d’un F1/F2 est de 400 € dans votre secteur point barre.
Ne mélangez pas le prix d’une location et l’aide dont peux disposer une personne du fait de sa situation financière.
Sachez que l’APL est accordé à des personnes disposant de peu de revenus mais très vite l’aide disparaît , faites une simulation sur la caf.fr.

Concernant votre problématique de fils à papa qui peuvent toucher la caf , cela peux être discutable je le conçois mais ils ne sont peux être plus rattaché au foyer fiscal de leur parent donc sans ressource "officiel" et ces jeunes font des études donc plus tard ils cotiseront aussi à hauteur de leur revenu donc le système leur permet de toucher les apl tant mieux.

Philippe

En deux mots, l’APL gonfle le prix des loyers de 250 € (prix normal du marché hors APL) à 400 € (prix du marché du fait des APL)

Il faudrait donc réduire ces APL - de façon ciblée - ce qui aurait pour effet d’améliorer le pouvoir d’achat des locataires et les finances de l’état.

Je me souviens d’un forumeur lynché ici pour avoir évoqué le cas des foncières dans un PEA - véritable niche fiscale injustifiée - quelques mois avant un "correctif" fiscal. Cela pourrait aussi toucher bientôt les APL.

pour info

Le dispositif de défiscalisation Scellier vit ses derniers mois. Il disparaîtra au plus tard le 31 décembre 2012. Le gouvernement pourrait même décider de le supprimer plus tôt.

Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement l’a confirmé, le Scellier ne sera pas reconduit en 2013. Selon le quotidien Le Figaro, le gouvernement envisagerait même d’arrêter le dispositif avant la date fatidique du 31 décembre 2012. Mais face à une chute spectaculaire des mises en chantiers de logements neufs au début de l’année (-14,5%), l’Etat aura du mal à tenir sa promesse de construire 500 000 nouveaux logements par an s’il ne propose pas un nouveau système pour soutenir l’investissement locatif. D’autant plus que le futur encadrement des loyers sur lequel planche actuellement le gouvernement a de quoi refroidir les ardeurs des investisseurs.

Le sénateur de la Savoie et président de l’Union Social pour l’Habitat, Thierry Repentin, le « Monsieur Logement » de la campagne de François Hollande, propose donc de mettre en place une « déduction fiscale incitative » pour les investisseurs. A l’image du dispositif Scellier, cette nouvelle mesure permettrait à l’acheteur de bénéficier d’une déduction fiscale, courant sur neuf ou douze ans, s’il loue son appartement à des ménages dont les revenus seraient inférieurs à 2,5 smic. Le loyer de ce bien serait plafonné et se rapprocherait davantage de ce qui se pratique dans le parc HLM. Le président de l’Union Social pour l’Habitat indique que ce dispositif pourrait voir le jour en 2013.

Toujours pour relancer la construction de logements, Thierry Repentin propose également d’inciter les institutionnels à investir dans le logement. Compagnies d’assurances et foncières pourraient, lorsqu’ils créent de nouveaux bureaux ou commerces, être obligées de construire des logements, sous peine de ne plus être exemptées d’impôt sur les sociétés. D’autres mesures sont également étudiées par le gouvernement pour mettre un terme à la pénurie de logements et enfin faire baisser durablement les prix.

Thierry Repentin propose un remplaçant au dispositif Scellier

+1 C’était tout à fait ma pensée également.

lemouz a écrit :

Si je suis bien votre raisonnement, sans APL, le marché est de 250. OK
Les APL sont mises en place. Elles ont pour but d’aider les personnes à se loger en diminuant la pression du loyer dans leur budget mensuel.
Si el marché passe à 400, ce la veut dire quoi ? Que les propriétaires se sont dit : "on va laisser les gens avec la même pression mais empocher pour nous les aides de l’état"
Résultat, les locataires ne vivent pas mieux (leur revenu a augmenté de 150 mais leur dépenses aussi) mais les proprios récupèrent les sous de l’Etat alors qu’ils en ont pas ou peu besoin.
Après, faut pas s’étonner si les bailleurs sont pris pour des salauds !

Platini n’a rien compris car dire que les loyers serait à 250 dans les APL , il prend son petit exemple de fils à papa qui touche des APL d’un montant de 150 € mais avec un autre locataire le montant des APL serait différent donc son loyer en serait alors changé …..
Dire que la valeur locative d’un bien est  obtenu en soustrayant le montant de APL est totalement infondé ,le versement des APL est fonction de la situation de chaque personne et certain n’en touche pas.
J’ai pas voulu insister sur le sujet avec lui.

Philippe

@jeamb
Je suis d’accord avec votre image de 1,5 chez Total ou Esso..c’est pareil.
En soit la mesure prise (limitation de l’augmentation des loyers) ne garantit aucunement le résultat escompté (loyers acceptables par rapport aux revenus des personnes qui ont du mal pour louer). Ca peut marcher si les revenus progressent un peu plus vite que les loyers et, sur le même principe qu’une inflation grignotant un capital, le temps peut permettre un (petit) ré-équilibrage des choses.
Donc OK avec vous pour dire que la mesure ne garantit pas l’objectif affiché par les paroles.
En résumé, si mesure : peut être qu’un résultat positif sera atteint
Si pas de mesure, il est certain qu’il n’y aura pas de résultat positif et que la difficulté pour se loger continuera.

@ZX-6R
L’encadrement des biens inférieurs à 14m² me semble juste. C’est contraire à la loi du marché, certes, mais je pense que la loi du marché ne doit s’appliquer que quand les conditions minimums de moralité sont respectées.
Or vivre dans 14m² (souvent moins), n’est pas un choix de vie. Cela rend l’épanouissement impossible (et je parle pas d’éducation si 1 enfant). Le logement fait partie des quelques besoins primaires de l’homme (cf pyramide de Maslow, Pyramide des besoins ? Wikipédia). Je suis contre le logement gratuit. Mais aussi contre l’exploitation de l’homme par l’homme. Or fournir un toit a prix d’or pour une chambre de bonne me semble, selon les niveaux, rentrer dans ce cas.
On parle souvent sur ce forum de diversification des investissements afin de pouvoir "dormir sur ses 2 oreilles". Si je prends 45% du salaire de qq un pour lui fournir un 9m² dans Paris… personnellement, je ne peux pas dormir !

Bien entendu, je précise que, ne connaissant pas la situation particulière de chacun ici, je ne me permets pas de jugements sur les personnes et ne cherche pas à accuser qui que ce soit.

jeamb a écrit :

Je (re)cite ses propos:
Ce décret doit «permettre que, dans les agglomérations et les zones où les loyers ont atteint des niveaux insupportables, l’accès à la location redevienne possible

La question n’est pas de savoir si on aime la ministre le PS ou autre, mais de savoir si les reformes engagées sont intelligentes et au service de tous… pour ma part je pense que non, et on privilegie encore les locataires.

A t-on fait ou va t-on faire quelque chose pour des gens qui ne veulent pas etre locataire toute leur vie et qui veulent devenir proprietaire de leur chez soi? non. Au nom de quoi les locataires serait-il plus aider que les proprio? J’en connais pas mal qui loue, et avec toutes les aides, vivent bien mieux que moi (resto, voitures, fringues, etc…). Il n’y a pas de jalousie de ma part, juste une certaine incomprehension de ce qu’on veut pour la France et les Francais..

Attendons de voir comment concrètement cela mis en oeuvre

Comment cela se passe si je fais des travaux d’embellissement  ?
comment cela se passe si le bien est détérioré et que je dois reloué vite donc moins cher et si ensuite je l’embellie de nouveau est-ce que je pourrais ré-augmenter ?
J’ai lu des remarques très juste indiquant que les loyers hauts seront pas touchés mais les loyers bas seront "bloqués" .
Comment je dois déclarer le loyer ancien et le nouveau pour que le contrôle soit fait ?
Cela ressemble à une grosse machine qui va vite s’essouffler ….

Il est certain que les locataires sont protégés , trop même car cela incite à la malhonnête vis à vis du propriétaire et cela incite du coté des bailleurs à être très sélectif.
aujourd’hui quand je dois choisir un locataire hormis les pièces habituelles et le salaire minimum requis , je regarde le métier exercé , le profil de la personne , je le fais parler afin de mieux le cerner.

Hélas c’est la société de consommation mais vous avez fait le choix de la bonne route car vous investissez et un jour vous en toucherez les bénéfices.

Philippe