Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ?

Juste une chose sur l’immobilier.

J’entends partout que les locataires sont surprotégés.
Ce n’est pas totalement faux (mon beau-père en fait actuellement l’expérience même si pour le moment, il n’y a pas de perte financière majeure).
En revanche, dire que le rapport de force est uniquement en faveur des locataires est faux.

Si le statut de bailleur était si difficile que celà, je pense que cet investissement n’intéresserait plus personne depuis des décennies (au moins). Mais bon, je constate que y’a toujours des gens qui veulent acheter pour louer, quelles que soient les époques. C’est donc que ca doit pas être si mal que ca…

Les bailleurs se plaignent tous de l’impossibilité de "virer" rapidement un mauvais payeur. Mais comme ca a été dit précédement, tout le monde n’est pas un mauvais payeur professionnel et les accidents de la vie arrivent.
Le non paiement du loyer constitue le risque majeur de ce placement. Tout le monde s’accorde pour dire que chaque placement comporte un risque +/- fort pour que le rendement soit > à celui d’un livret A. Si les expulsions se faisaient en 2 mois; la caution égale a 10x le loyers pour réparer les dégradations des horribles locataires, où serait le risque ?
Un placement garanti, qui plus est possible sans apport ? Je prends ! Et plutôt 2x qu’une !

Se plaindre constamment de sa situation de bailleur est à mes yeux facile. c’est oublier sa responsabilité propre. Car mine de rien, le pouvoir initial, c’est nous qui l’avons. Le choix du locataire, c’est nous. Si c’est un mauvais payeur professionnel, on ne peut le déceler c’est vrai. Mais Si les problèmes sont récurrents, c’est peut etre que l’on a pas choisi le bon cheval (et donc on devrait s’en prendre à nous memes avant de tirer sur l’Etat et les expulsions difficiles)
Et, contrairement aux idées reçues, ce n’est pas en augmentant le loyer que l’on effectue le meilleur tri. c’est un moyen mais pas le seul ni le meilleur.
Je part du principe que le meilleur moyen de résoudre un problème est de l’éviter AVANT qu’il arrive.
Cela a deja été dit dans les posts précédents mais l’augmentation mécanique du loyer pour gagner 3 francs 6 sous en collant en temps réel à 33% des revenus est à mon sens contre-productif car maintenir la pression sur ses locataires est le meilleur moyen de les essoufler…et de les voir partir.
Le mieux est l’ennemi du bien disait un sage ancien.

Mais bon, tout le monde se plaint d’etre bailleur mais tout le monde cherche à le devenir…

Le problème est surtout visible à Paris avec des petites surfaces qui sont vendus chères et dont les loyers sont élevés.

Mais je m’interroge pourquoi tous les logements trouvent un locataire même une petite chambre de bonne au 7 ième sans ascenseur.

Pas assez de logements étudiants  près des facs , pas de surface constructibles sur Paris , durée des transports banlieue -Paris qui incite à prendre plus cher pour rester sur Paris , certaines banlieues n’ont pas bonnes réputations.
Au vue de ces éléments sans attendre tout de l’état certains points doivent être traités pour assainir le marché et relancer les logements :
- construction de logements étudiants.
- Réhabilitation de banlieue afin de proposer du logement de qualité   

C’est un problème qui encore un fois sera solutionné quand les prix d’achat baisseront et rendront l’accession à la propriété possible et plus intéressante que la location.
Malgré ce que l’on entend , la tendance n’est pas à une baisse massive , une baisse légère des prix pourra être constaté par les notaires mais les vendeurs resteront sur leurs positions et le nombre de vente baissera.

Philippe

BorderLine a écrit :

Honnêtement, autant d’immoralité sont la genèse de mon antipathie envers la classe des privilégiés.

La vie est épanouissante en vivant à 1h30 de paris? mais c’est pas grave, qu’il crève dans sa banlieue pourrie, moi tant que j’ai mon loyer, je m’en carre…elle est belle l’humanité.

On a qu’a les parquer dans des barres de 5000 habitants tant qu’à faire. Personnellement, louer une chambre de bonne 800 euros je trouve cela immonde et anti-républicain au possible.

Pour moi, devenir riche/rentier/aisé ce n’est pas en crachant sur les gens, profitant de leur misère, et en pensant qu’à sa pomme. L’Humanité n’a pas progressé avec ce genre de pensées.

Vous vous égarez là cher ami.

Laissez moi vous préciser au cas où vous ne connaitriez pas Paris.

Le premier arrondissement est tout petit. C’est le Louvre en gros. C’est très très cher car recherché.
Courbevoie, c’est 2 fois moins cher, et c’est à 10 minutes du premier arrondissement. Juste à côté de La Défense. Entre les 2 il y a Levallois, où c’est aussi moins cher que le premier.

Je reprécise donc mon point de vue : il n’est pas question de parquer les gens dans des HLM en banlieue s’ils n’ont pas les moyens de vivre dans le 1er ou le 7e. Mais il y a un juste milieu. Tout le monde ne peut pas vivre à St Germain des pres, sur l’ile de la cité… Il y a des endroits très chers, d’autres simplement chers, et d’autres pas cher. Si vous voulez absolument vivre là où c’est très cher, payez en le prix. Sinon, allez là où vous avez les moyens de vivre. Qu’est ce qui est anti républicain là dedans?

lemouz a écrit :

ZX-6R a écrit :

lemouz a écrit :

@ZX-6R
L’encadrement des biens inférieurs à 14m² me semble juste. C’est contraire à la loi du marché, certes, mais je pense que la loi du marché ne doit s’appliquer que quand les conditions minimums de moralité sont respectées.
Or vivre dans 14m² (souvent moins), n’est pas un choix de vie. Cela rend l’épanouissement impossible (et je parle pas d’éducation si 1 enfant). Le logement fait partie des quelques besoins primaires de l’homme (cf pyramide de Maslow, Pyramide des besoins ? Wikipédia). Je suis contre le logement gratuit. Mais aussi contre l’exploitation de l’homme par l’homme. Or fournir un toit a prix d’or pour une chambre de bonne me semble, selon les niveaux, rentrer dans ce cas.
On parle souvent sur ce forum de diversification des investissements afin de pouvoir "dormir sur ses 2 oreilles". Si je prends 45% du salaire de qq un pour lui fournir un 9m² dans Paris… personnellement, je ne peux pas dormir !

Si vous ne pouvez pas loger dans 40m² dans le premier arrondissement de Paris, allez vous loger ailleurs! Allez à Courbevoie, ça sera déjà 2 fois moins cher!

On devrait instaurer un revenu minimum pour pouvoir habiter dans certains arrondissements ou villes non ?

Ironie à part (j’espère que vous aurez saisi l’exagération de mon propos…je viens pas de Marseille mais quand même du Sud ;-D ), je pense que les décennies précédentes ont démontré que grouper (parquer ?) les gens en fonction de leurs revenus était source de très nombreux dysfonctionnements au sein de la société. Et ce quels que soient les pays et continents.

Je suis d’accord avec vous, mais il y a plus de riches dans le 7e que dans le 20e non? Alors n’est il pas normal que les loyers dans le 7 soient supérieurs à ceux du 20e?

Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit!

PS : je sens que je vais encore perdre 10 points de réput avec ce fil

lemouz a écrit :

ZX-6R a écrit :

lemouz a écrit :

@ZX-6R
L’encadrement des biens inférieurs à 14m² me semble juste. C’est contraire à la loi du marché, certes, mais je pense que la loi du marché ne doit s’appliquer que quand les conditions minimums de moralité sont respectées.
Or vivre dans 14m² (souvent moins), n’est pas un choix de vie. Cela rend l’épanouissement impossible (et je parle pas d’éducation si 1 enfant). Le logement fait partie des quelques besoins primaires de l’homme (cf pyramide de Maslow, Pyramide des besoins ? Wikipédia). Je suis contre le logement gratuit. Mais aussi contre l’exploitation de l’homme par l’homme. Or fournir un toit a prix d’or pour une chambre de bonne me semble, selon les niveaux, rentrer dans ce cas.
On parle souvent sur ce forum de diversification des investissements afin de pouvoir "dormir sur ses 2 oreilles". Si je prends 45% du salaire de qq un pour lui fournir un 9m² dans Paris… personnellement, je ne peux pas dormir !

Si vous ne pouvez pas loger dans 40m² dans le premier arrondissement de Paris, allez vous loger ailleurs! Allez à Courbevoie, ça sera déjà 2 fois moins cher!

On devrait instaurer un revenu minimum pour pouvoir habiter dans certains arrondissements ou villes non ?

Ironie à part (j’espère que vous aurez saisi l’exagération de mon propos…je viens pas de Marseille mais quand même du Sud ;-D ), je pense que les décennies précédentes ont démontré que grouper (parquer ?) les gens en fonction de leurs revenus était source de très nombreux dysfonctionnements au sein de la société. Et ce quels que soient les pays et continents.

Une petite évocation du Luberon - charmant coin du Vaucluse - où les locaux ont vendu à prix d’or leur maison à de riches propriétaires parisien ou anglais (cf P. MAYLE) qui y passent au grand maximum deux mois dans l’année - et les mêmes locaux se plaignent ensuite d’avoir des villages morts et sans commerce - puisque la mise de fond pour un jeune afin d’ y créer une boulangerie est devenue prohibitive.

Bref, de jolis villages musée.

BorderLine a écrit :

Honnêtement, autant d’immoralité sont la genèse de mon antipathie envers la classe des privilégiés.

La vie est épanouissante en vivant à 1h30 de paris? mais c’est pas grave, qu’il crève dans sa banlieue pourrie, moi tant que j’ai mon loyer, je m’en carre…elle est belle l’humanité.

On a qu’a les parquer dans des barres de 5000 habitants tant qu’à faire. Personnellement, louer une chambre de bonne 800 euros je trouve cela immonde et anti-républicain au possible.

Pour moi, devenir riche/rentier/aisé ce n’est pas en crachant sur les gens, profitant de leur misère, et en pensant qu’à sa pomme. L’Humanité n’a pas progressé avec ce genre de pensées.

ça fait du bien de lire ce genre de post, cette conversation devenait malsaine…

De plus, je pose la question (vraiment car je n’ai pas idée de la réponse et y’a aucun sous-entendu…) :
est ce que fixer le loyer en fonction des APL ne revient pas à le fixer en fonction du locataire et donc s’apparenter à une discrimination au sens de la HALDE ?
(encore faut il le prouver mais je pose la question de manière théorique pure)

Le premier arrondissement est tout petit. C’est le Louvre en gros. C’est très très cher car recherché.
Courbevoie, c’est 2 fois moins cher, et c’est à 10 minutes du premier arrondissement. Juste à côté de La Défense. Entre les 2 il y a Levallois, où c’est aussi moins cher que le premier.

Vraiment? Deux fois moins chère? Je suis dans le premier arrondissement de Paris dans un 20 m2 (neuf). Je pais 620 euros/mois.

Quand bien même je loue en dessous du marché (ce qui est fort probable), pouriez vous me trouvais des exemples de 20 m2 pour 400 euros à courbevoie (à coté des transport évident)?

Sur seloger.com :

Courbevoie :

Location appartement ou maison Courbevoie (92) | Location appartements ou maisons Courbevoie

75001 :

Location appartement ou maison Courbevoie (92) | Location appartements ou maisons Courbevoie

Edit : Ou alors, vous parlez de vente. A ce moment là, vous ne répondez pas à votre interlocuteur.

Bizarre quand même votre théorie..
Moi aussi j’aimerais bien habiter paris centre mais c’est très demandé… comme mon salaire le permet pas ben j’habite en banlieue plus loin c’est normal.
Je vais pas demandé à l’État de pondre une loi pour que le propriétaire fixe un loyer accessible pour moi…si il fixe trop cher il louera pas, s’il à dès demandes et bien c’est que je n’en ai pas les moyens…
Soit je regarde autre chose, soit je cherche à augmenter mes moyens…je vois pas de quel droit l’état vient y mettre son nez…

On peut tout légiférer aussi…j’ai une corsa mais je voudrais une grosse Mercedes…pourquoi devrai je me contenter d’une petite voiture alors que certains achètent et vendent de superbes voiture…
Je caricature mais le principe est le même

La loi sur l’encadrement des loyers existait sur les baux 89 et a été modifié en 97. Ce n’est pas une nouveauté.

Il ne s’agit pas de faire du communiste. Ceci dit, le logement et la nourriture sont des besoin vitaux. Rien à voir avec une voiture. Ca ne me choquent pas qu’ils soit régulés un minimum.

Cette loi n’interdit pas l’augmentation des loyers. Elle interdit à un propriétaire de relouer le prix qu’il veut lorsque quelqu’un locataire part de son logement.

Skype, Je rejoins votre avis sur le fait que nourriture et logement soit dès biens vitaux. Mais autant je trouve ça scandaleux que tout le monde ne puisse pas manger à sa faim autant je trouve ça normal que tout le monde ne mange pas du caviar ou foie gras…
Un peu pareil pour le logement…dormir dehors une honte mais tout le monde ne peut pas habiter à paris ou en centre ville…ce qui est demandé est cher

Peu à peu, on s’éloigne du sujet initial…

Dire que des 50m² face a la Tour Eiffel ou place du Capitole doivent se louer au même prix que des 50m² à LaCourneuve ou au Mirail est bien entendu débile. Je ne pense pas avoir eu de tels propos.

J’ai dit que la loi du marché n’était pas mauvaise en dehors des cas extrêmes comme les chambre de bonne qui sont, amha et au moins sur Paris, loués à des tarifs indécents avec comme seule option la rentabilité.
Pour le reste, la loi de l’offre et de la demande s’équilibre souvent (trop cher je loue pas).

Le propos initial était de dire si la mesure de limitation de hausse des loyers est bonne ou pas.

Si je raisonne contre ceux qui sont (farouchement) contre cette mesure, cela donne :
- je loue actuellement à 1000. Le prix du marché est 900-1000. Je suis dans la fourchette haute mais qd meme dans la fourchette afin de pouvoir louer.
- j’applique une révision annuelle de 2%. Au bout d’1 an 1020€, 2ans = 1040€
- Au bout de 2ans, mon locataire donne congé. J’ai le choix du nouveau loyer. Comme je suis un peu gourmand, au lieu de mettre 1061 (1040*1.02), je mets 1100 ou 1150. La question est, est ce que je suis toujours dans les prix du marché ? Si oui, je trouverai un locataire et, sur le principe mathématique, les "anti" mesure ont pas faux. Si non, je ne trouverai pas et baisserait mon prix.

Perso, je pars du principe que le prix du marché est défini par les biens +/- identiques et loués au moment de l’analyse. S’ils sont loués, le loyer aura suivi pendant ces 2 dernières années l’IRL, soir les 2% précédents.
Donc le prix du marché devient 955 (900 * 1.02^3) à 1061€.

Pour relouer dans les prix du marché, il faudra donc respecter un peu le principe de cette loi.

Bien entendu, le marché peut evoluer suite a de nouvelles constructions, une destruction de tour, une réhabilitation de quartier… mais ces élements ne sont pas a mon sens une généralité.
Au final, on est en train de crier sur une loi qui n fera perdre qu’un pouillème de rendement aux bailleurs qui continueront a vouloir louer au prix du marché.
Mais elle a au moins le mérite de dissuader ceux qui profitent de la vulnérabilité de certains pour augmenter les loyers au delà des prix du marché. Même s’ils trouvent preneurs (pigeons diraient certains), cela n’est pas forcement bon.
Les investisseurs "classiques" (ceux qui louent au prix du marché) ne devraient pas être lésés.

Pour illustrer ou démonter mon propos, j’encourage tous les investisseurs immobiliers de ce forum à publier une comparaison sur les dernieres années des loyers qu’ils pratiquent et ont pratiqués depuis x années avec les loyers tels qu’ils auraient été s’ils avaient suivi l’IRL.
Bien entendu, il ne faudrait pas qu’il y ait de travaux entre temps car sinon, l’augmentation se justifie pleinement (et ne sera pas interdite par une eventuelle loi)
Qu’en pensez-vous ?

(Edit : waou ! le temps d’écrire mon post, y’a plein de réponses qui s’intercalent ! Ca passionne dites moi !)

Dans Paris intra-muros, on peut imaginer que beaucoup d’appartements vont passer en location saisonnière, qu’en pensez-vous ?

Je suppose que la loi ne s’applique pas en cas de location à la semaine aux touristes de passage.

Remarque, c’est bien pour les touristes, ça va tirer les prix vers le bas. Les hotels ne vont pas aimer.