Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ?

MichelPlatini a écrit :

Vous m’avez mal lu, Philippe.

J’ai écrit "diminution CIBLEE des Apl"

PS : Et vous seriez surpris par mon vote (même si cette question n’a rien à faire ici) - en tout cas bien loin de la vulgate BFM

Je me souviens de votre position sur l’héritage est-il légitime qui m’avait étonné
C’est pour cela que je ne comprend pas votre position sur une diminution des APL.

Diminution ciblé ou pas est une diminution ……
Quand vous connaissez les critères pour les bénéficiaires des APL , je pense qu’il n’est pas possible de baisser les critères d’attribution.
Voir mon message sur les montants simulés en fonction du salaire.
Si votre cible est les étudiants , je vous ai répondu également , j’estime que ce n’est pas parce que vous pensez que papa et maman ont de l’argent qu’il faut supprimer des APL pour des jeunes.

Tous ne sont pas dans la même situation familiale ( plusieurs enfants font des études , perte des allocations familiales car un jeune à 20 ans révolus , perte d’une demi part si sortie du foyer fiscal )
Un jeune qui part faire des études coute cher , très cher car hormis le prix de location il y a tous les a cotés , on arrive à 800 ou 900 € par mois hors région parisienne.
Si vous avez deux enfants qui suivent des études expliquez moi comment vous faites ?
Moi je ne peux pas , même si l’enfant trouve un petit job c’est un budget très important.
Les APL ont aussi un fonction sociale d’aide aux études.

Il y a peux être des abus  mais les règles de la CAF sont les mêmes pour tous sauf que certains je peux vous l’accorder n’en ont pas forcement besoin , ce n’est pas une raison pour les supprimer pour tous les autres.

J’apprécie la courtoisie de écrits

Philippe

lemouz a écrit :

Mettons que l’on applique une baisse assez drastique des APL, ciblée ou non.
Pour passer à la baisse des loyers, il faut attendre que le marché se crispe fortement. Cela prend du temps, beaucoup de temps avant que les bailleurs acceptent de se remettre en question et reconnaissent que le loyer n’est plus adapté, non pas au marché de l’offre (appart similaires) mais à celui de la demande.

Entièrement d’accord ce n’est pas parce que les APL pourraient baisser que je baisserais le montant de mes loyers.
Je pratique des loyers dans la moyenne correcte des prix voir légèrement en dessous pour certains.
Certains locataires n’ont pas été augmenté depuis 5 ans malgré les hausses d’IRL.

Il faut bien déconnecter les APL et les loyers car c’est un faux débat.

Je répète que les prix des loyers s’inscrivent dans un prix de marché local et lorsque l’on passe une annonce on ne spécifie pas APL ou non APL , le montant du loyer reste le même si la personne qui souhaite s’installer dans le logement peux bénéficier des APL en générale elle le sait mais pas toujours  , parfois c’est nécessaire pour elle et parfois c’est un léger bonus.

Philippe

houlà ! un concurrent pour Philippe !
:-D

Pour ma part, sur des studios dans Paris centre, j’ai environ 2% en net. Et ce sont de très bonnes affaires à l’achat. En Midi Pyrénées, je devrai arriver à 7% net sur un T1 centre ville (ville 20 000 habitants). Il faut chercher du 12% en brut minimum.

J’ai une petite question vu que je me prépare dans ce domaine.

10% bruts mini, c’est difficile quand on veut faire comme moi uniquement sur Toulouse plutôt centre (pour moi la priorité est de louer facilement et très proche de mon lieu de vie (Seysses) ) et surtout quand on a aucun réseau parallèle…

Vaut il mieux prendre 1 appart (studio/T1) a rentabilité faible brut (6-8%) voire très faible (4,5-5%) mais toujours avec pret plutot long pour autofinancement du (loyer > pret) et se faire la main avec et acquerir l’experience de la gestion en direct
Inconvenient : risque important du à l’unicité

Ou bien prendre quand meme 2 ou 3 appartements rapidement pour que le nombre lisse un peu le risque.
Bien entendu, sans aucun réseau au départ et sans experience de la gestion en direct, je ne pense pas qu’il soit ni possible (pas de reseau, frilosité banque) ni souhaitable de viser un immeuble de rapport.

Webmaster : merci de ne pas citer le msg précédent

certes, sur le papier, les avantages sont évidents.
Dans la pratique en revanche, la gestion en direct prend du temps (de l’avis de tous). Et avec un bébé en route (et même sans mais c’est encore + vrai avec), je n’ai pas envie de me retrouver vampirisé par la paperasse (ou autres) de 4-5 logements alors que je n’ai aucune expérience de la gestion en direct pour anticiper/optimiser le temps passé (mon seul bien en location aujourd’hui est mon ancienne RP qui est en gérance en région parisienne)

tant qu’on gere moins de 3 appart, c’est vraiment utile de prendre un expert comptable ?

Ensuite, ma position est en effet de regarder le marché et de saisir eventuellement une opportunité… mais déjà que tout le monde dit que les opportunités ne passent que très rarement sur leboncoin (ou vivastreet), quasi jamais sur seloger (pas étonnant) mais uniquement par le bouche à oreilles de ses contacts… je pense que je vais pas trouver qq chose d’intéressant de sitot (pas de réseau)

lemouz a écrit :

tant qu’on gere moins de 3 appart, c’est vraiment utile de prendre un expert comptable ?

Tout dépend du régime fiscal adopté et de la diversité des modes de locations nue ou meublée et aussi si vous avez des travaux importants en foncier à étaler sur plusieurs années.

Pour des déclarations simples allez voir les services des impôts en prenant la peine de de vous renseignez de votre coté , utilisez les services fiscaux pour validez votre déclaration.

lemouz a écrit :

Ensuite, ma position est en effet de regarder le marché et de saisir eventuellement une opportunité… mais déjà que tout le monde dit que les opportunités ne passent que très rarement sur leboncoin (ou vivastreet), quasi jamais sur seloger (pas étonnant) mais uniquement par le bouche à oreilles de ses contacts… je pense que je vais pas trouver qq chose d’intéressant de sitot (pas de réseau)

Ne croyez pas que seloger soit mauvais en terme de prix car ce sont des annonces d’agences qui pratiquent des prix normaux à la différence des annonceurs particuliers qui cherchent à maximiser les prix.

Philippe

Guère d’influence à mon avis, avec le décret envisagé :
     - pas de baisse des loyers (juste frein à la hausse là où le marché tendu pourrait le permettre)
     - éviction (ou passage hors la loi) de certains acteurs "malsains" du marché (plutôt positif)   

Par contre, une hausse des taux, ou d’autres obligations réglementaires (diagnostics en plus, obligation de mettre aux normes, etc.), ou blocage des loyers (plus d’indexation sur IRL) auraient sans doute de l’effet… Idem sans doute si "aides" pour mettre les logements existants aux normes "économes en énergie".

GoodbyLenine a écrit :

Idem sans doute si "aides" pour mettre les logements existants aux normes "économes en énergie".

Je ne comprends pas très bien : voulez-vous dire que cela ferait baisser le rendement des autres logements?

Plus globalement, ce "blocage réel" des loyers (car cela revient bien à cela, non?) ne peut-il être le déclencheur attendu de la baisse des prix? Laquelle met en danger la rentabilité LT de l’investissement immobilier (enfin, sauf si bien sûr comme je le disais concernant une rente issue de dividendes dans le sujet sur l’inflation, on ne s’occupe que de la seule valeur réelle des loyers encaissés, pas de la valeur de revente des biens).

(je précise que je n’attends ni ne souhaite la baisse, j’essaye d’être neutre sur l’immobilier pour l’instant, je trouve certes que les prix sont incroyablement élevés, mais je pense aussi que cela n’est pas sans raisons valables)

jeamb a écrit :

Cependant, le fait de faire un credit sur 25 ans fait certes reduire les mensualités (tout comme un apport) mais ne change pas en soi le rendement (n’y voyez pas de critique de ma part).

C’est sûr que cela ne change pas le rendement mais réduit les mensualités donc augmente la trésorerie.
Pour avoir fait plusieurs simulations , un crédit sur 25 ans génèrent trop d’intérêts bancaires , une durée entre 18 et 21 ans est le meilleur compromis à mon sens.

Philippe

lemouz a écrit :

d’un autre coté, les interets sont payés par les locataires et sont également utile pour diminuer le bénéfice foncier et donc l’imposition

Oui mais financièrement et psychologiquement ,c’est un investissement sur du TRÈS long terme dont il faut être sûr car on cas de revente au bout de 10 ans le gain sera faible du fait de la part importante des intérêts sur le première période.
Faites des simulations d’emprunt sur des durées de 18 à 25 ans , vous verrez la part croissante des intérêts après 20 ans , je ne dis pas qu’il ne faut pas prendre des crédits long mais cela dépend de l’age de l’investisseur et il ne faut pas prendre que des crédits trop long.

Exemple :
Pour 100.000 emprunté
sur 20 ans 48.000 d’intérêt.
sur 25 ans 67.000 d’intérêt
Les taux sont plus élevés , l’assurance plus élevé, le remboursement du capital plus long du fait des intérêts.
En 5 ans on prend presque l’équivalent de 9 ans d’intérêt du prêt sur 20 ans

Investir à 20 ans ou à 45 ans n’est pas la même chose , je suis dans le deuxième créneau je veux bien investir pas trop attendre la fin du crédit.

Philippe

Je connais bien  la courbe exponentielle des interets a partir d’emprunts a 25ans.
Quand j’ai acheté mon ancienne RP ca me faisait froid dans le dos… du coup merci papa pour l’apport qui m’a permis de passer sur un emprunt à 15 ans ! Mais bon, c’est pas pareil car pour une RP, on regarde vraiment la case "cout total du credit"

Pour la location en revanche, la theorie milite pour une mensualité minimisée mais il est vrai que l’age joue (j’ai 32ans donc 25ans c’est pas la mort) mais la barriere des 30ans est psychologiquement difficile a passer. De plus, ma banquiere m’a confirmé il y a 2 mois environ que les prets a 30ans etaient inexistants dorenavant chez eux.