Investissement locatif à Roubaix

@Percastor

A Barbieux, il y a quand même le tramway. Je suppose que vous ciblez les étudiants, car le gros employeur que constitue l’hôpital est un bon fournisseur de locataires solvables dans ce joli quartier.

Qui vous dit que c’est une vente à perte ?

Un bien immobilier insalubre qui se dégrade peut avoir une valeur "négative", surtout si la mairie en est propriétaire avec de facto une absence de TH et TF (au bas mot 3-4k par an de manque a gagner)

M erci pour vos retours.

Si vous êtes propriétaire d’un des logements à valeur négative évoqués par AleaJactaEst, écrivez-moi en message privé, je suis acheteur. Je paye comptant.

Cordialement.

Merci. Quel dommage que cette maison ait déjà été vendue pour 5000 € dans les Vosges, je cherche un pied à terre dans cette jolie région. Vous aurez noté que le foncier y est au minimum 2 fois moins cher que dans mon bled.

Surtout, n’hésitez-pas en m’envoyer en MP vos maisons à 1 euro sur l’agglomération surpeuplée de Lille-Roubaix-Tourcoing. Je prend en charge la réfection de A à Z.

Je me suis toujours demandé dans quelle mesure une collectivité pouvait réserver la vente d’un bien à certains citoyens. On retrouve le même type de situation dans les ventes d’HLM, ou sur le site  de "La fabrique des quartiers". Il me semble que le refus de vente est interdit dans le code du commerce, mais je ne sais pas si cela est applicable dans ce type de situation.

Bonjour à tous,

C’est ma première contribution (je me suis présenté, vous pouvez voir mon profil).

Un petit retour d’expérience sur Roubaix où j’ai déjà investi deux fois.

1) Je rejoins ce qui a été dit quant à la géométrie très variable de Roubaix au niveau géographique.
Certains quartiers sont à éviter (Epeule, Pile (même si rénovation en cours, gros projet public pour améliorer la qualité de vie), Cartigny).
Parfois même, cela varie énormément d’une rue à l’autre.

2) Une fois le marché un peu appréhendé, on peut y réaliser d’excellents investissements. Notamment pour des jeunes travailleurs ou des étudiants avec parents garants
Mon exemple personnel:
Maison louée en colocation achetée 152k€ (prix initial de 170k€)
Emprunt à 110%
Mensualité du crédit sur 25 ans : 700€
Pas de travaux (Pardonnez-moi, j’ai pêché, mais c’était volontaire car il s’agissait de mon premier investissement !).
6 chambres meublées avec chacune sa propre salle d’eau, maison complètement rénovée il y a 3 ans.
Loyers perçus : 2200€ / mois (dont forfait de 50€ par mois par locataire, donc loyer mensuel "net" de 1900€).
Tout est occupé => très peu de vacance locative.

Je vous laisse donc apprécier le rendement.

3) Points d’attention :
- Ne pas se précipiter pour louer
- Il y a de la demande en permanence, mais il faut vraiment faire le tri, avec malheureusement beaucoup de personnes appelant et ne sachant pas s’exprimer correctement => ça ne donne pas confiance.
- Pour ma part, lorsque j’ai fait l’acquisition, seulement 4 chambres étaient louées. J’ai attendu 1 mois pour bien choisir mes 2 locataires "sûrs" pour compléter la coloc.

Quoi qu’il arrive, il existe de bons investissements dans toutes les villes. Il faut "simplement" bien cocher chaque case du cahier des charges que vous vous êtes fixé.

La maison se trouve proche de la rue de Lille, à moins de 5 minutes à pieds du métro Charles de Gaulle.
Toutes les universités de Roubaix (sauf EDHEC) ainsi que l’IFSI se situent à moins de 15 minutes de marche.
Je pense qu’il existe des lieux encore plus propices, l’idéal pour les colocations se situant probablement à proximité immédiate des universités et de la gare.
J’ajoute que le modèle de colocation peut tout à fait fonctionner vers Barbieux, soit non loin de l’EDHEC, mais avec une rentabilité (sur le papier) moindre car les prix d’achat sont bien plus élevés. En revanche, cela permet d’attirer des gens plus "solvables".

J’ai aussi l’exemple d’une connaissance qui a négocié une maison de 100m² comprenant 5 chambres, tout juste derrière Mc Arthur Glenn, pour la somme de 68k€. En y ajoutant les frais de notaire, moins de 10k€ de travaux et un peu plus de 5k€ de meubles, la maison était propre et neuve, prête à louer, pour un coût total de 90k€.
Il encaisse chaque mois 5 x 320 = 1600€, ce qui donne une rentabilité exceptionnelle en meublé. Il a évidemment dû prendre un peu de temps (2 mois) pour sélectionner les bons locataires.

Hello,

Je ne suis pas super actif en ce moment, en général je passe quelques heures sur le boncoin + autres sites d’annonces immobilières + réseau (agents avec qui j’ai fait affaire par le passé qui me remontent de temps en temps des immeubles).

Recherche leboncoin avec catégorie vente immo et chercher "immeuble" en cochant "recherche dans titre uniquement" + mettre votre fourchette de prix.

A titre indicatif j’avais fait une liste excel d’une cinquantaine de biens (liens vers l’annonce, description technique, prix etc) pour la dernière recherche.

Sur les cinquante seule une vingtaine était encore d’actualité et avec un contact sérieux, pour une fine moins de dix biens à visiter.

Je ne sais pas si c’est bon signe mais certains immeubles sont encore en vente à ce jour… (ma recherche s’est arrêtée en janvier) tel que celui ci

Il était affiché 199.000e fin 2017, puis baisse à 189.000e, selon l’agence il est possible de l’acheter à 169.000e.

A ce prix pour moi c’est encore trop cher => 17.160e de loyers annuels HC / 180.000e (169.000e+frais notaire) = 9.5% pas top top

Localisation:
métro alsace, 29 rue des vosges à roubaix, donc selon moi (très subjectif) c’est pas trop mal pour la ville. A proximité on a Ankama, la plaine image, l’institut du marketing, et la gare.

Ce genre de bien est somme toute assez courant dans le coin même si dans un certain nombre de cas on trouve un commerce au rdc.
J’aime bien aussi le quartier "nouveau roubaix" loin des transports en commun mais près de l’edhec et des sièges sociaux (Okaidi, Damart), dans ce quartier prendre avec parking.

Attention au profil locataires…

Et dernière question, je compte monter sur Roubaix bientot en semaine (soit celle qui arrive soit la prochaine) si jamais des investirs sont intéressés pour prendre un verre entre 2 visites et parler d’investissement je suis preneur

Avec plaisir mais je ne suis pas expert Roubaix (j’ai des biens à Tourcoing et loin d’être un expert)

@tonyhr : concernant votre venue prochaine sur Lille et votre souhait de rencontrer des investisseurs locaux, je vous laisse prendre connaissance de la prochaine rencontre dans la section dédiée du forum. La prochaine date est le 16/05 à 19h.

@tonyhr : ce serait avec plaisir de rencontrer un investisseur parisien intéressé par un achat sur Roubaix-Tourcoing : tous les agents locaux nous en parlent, mais jusqu’à présent, je n’en ai rencontré aucun

Blague à part, il semblerait qu’il y ait de plus en plus d’immeubles de rapport qui sont achetés par des investisseurs basés à Paris (ainsi que sur Bordeaux, m’a-t-on également dit). Parfois en direct, parfois via des "mini-foncières", regroupant plusieurs investisseurs. Et plutôt des immeubles "clé en main" déjà refaits et avec les meilleurs emplacements. L’idée étant d’aller chercher de biens meilleurs rendements qu’en région parisienne.

Evidemment les agents immobiliers le font (lourdement) savoir afin de créer un climat de concurrence et tenter de faire monter les prix. Sur un précédent projet, un immeuble nécessitant de lourds travaux de rénovation et la reprise de locataires au profil très moyen, l’agent m’avait explicitement indiqué "cela va se jouer entre vous et le Parisien". Je n’ai pas donné suite, et à ma connaissance, le bien est toujours en vente…

Bonjour la communauté,

Je viens vers vous car je me suis rendu à Roubaix cette semaine pour chercher un investissement colocatif étudiant. J’ai 2 biens qui m’ont tapés à l’oeil mais n’étant pas de la région j’aurai aimé avoir des avis des personnes ayant déjà investis sur Roubaix ou même habitant le secteur.

1er bien : maison de 150m² sur 2 niveaux avec possibilité d’aménager le grenier, 4 chambres d’environ 20m² + 1 possible grenier, localisation : Rue d’Espagne

2ème bien : maison de 130m² sur 2 niveaux se situant dans un angle, divisé en 4 studios entre 25 et 35m² donc possibilité de faire 5 belles chambres, localisation Rue d’Italie (bizarre coïncidence pour le nom des rues)

Au niveau de la localisation j’ai une préférence pour le 2eme car situé juste à côté des écoles et de la gare de Roubaix et aussi car si jamais le projet ne marche pas je pourrais toujours en faire des studios comme c’était le cas au début.
Le 1er est aussi pas mal car on a des grands espaces (maison large et non longue comme j’ai pu en voir)

Si jamais des investisseurs ont déjà visités ces biens je suis preneur de toute information

Merci pour votre aide

Merci de votre reponse.

Pour l’instant c’est surtout sur le secteur que je m’interesse, sachant que le 2eme bien est vraiment tres proche des etudiants ce qui s’avere etre un point non negligeable.
Ce sont des biens qui viennent d’etre mis recemment mais je me suis posée cette question aussi. Les bonnes affaires se font prendre avant meme d’etre sur le marché.

Je vais suivre votre conseil et faire une etude de cas dans la partie appropriée. Les chiffres en diront plus.

Bonjour Tony,

Je ne comprends pas pourquoi vous posez encore des questions sur le secteur alors que je vous ai fait un topo intégral sur le sujet quand on s’est vu au dernier repas sur Lille.

En ce qui concerne les locations, il ne faut pas oublier que :
- sur de la colocation, les locataires sont généralement composés de 70 à 80% de jeunes actifs et non pas d’étudiants
- pareil, les jeunes actifs sont aussi en recherche de studios tout au long de l’année.

Oui, la demande va chuter en octobre mais ne sera pas inexistante pour autant