Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings

Bonjour à tous,

Seritage (SRG) a annoncé une nouvelle Joint Venture (50/50) avec First Washington Realty.

Cette dernière est peu connu de ce forum et pour cause elle n’est pas côtée.
Rapidement, Elle possède :
* 94 centre commerciaux sur 12.8M pieds carrés le tout réparti sur 22 états,
* pour une valeur de 4,6B$,
* 2,100 locataires,
* Le portefeuille de propriétés (selon le management) est dans des zones peuplées densément,
* son histoire

La JV porte sur The Corbin Collection un centre commercial de 163,700 pieds carrés dans le Connecticut, à West Hartford. Anciennement c’est un magasin Sears avec un centre auto.

La transaction se fait à $52M soit 317.65$ par pieds carrés (Encore une fois, des gens semblent donner de la valeur à certaines propriétés de SRG). Ce montant inclus tous les frais liés au re-développement du projet. De plus, SRG récupère 23M pour se libérer d’un prêt. De plus, la JV lève un prêt de 20M (avec une rallonge de 10M possible avec une durée elle aussi extensible) qui arrive à maturité en 2020.

Comme à chaque fois… les deux partis sont très optimistes…. mais bon si eux ne l’étaient pas, on partirait en courant…

Seritage a écrit :

“The strength of our platform and high quality portfolio continue to be recognized by institutional investors who seek to partner with Seritage to participate in the value we are creating in communities across the country,” said Benjamin Schall, President and Chief Executive Officer of Seritage Growth Properties. “We are very pleased to join with First Washington Realty on the redevelopment of The Corbin Collection, where we have curated a diverse group of national, growing retailers in West Hartford, Connecticut. Further, through this transaction we were able to incrementally enhance our balance sheet, having deployed the proceeds toward the repayment of existing mortgage debt while the partnership concurrently locked in project financing.”

First Washington Realty a écrit :

“We believe The Corbin Collection is set to be a key element in the main retail hub of the West Hartford community. We are very pleased to be part of this transformative project and delighted to kick off our first partnership with the strong team at Seritage” stated Alex Nyhan, Co-President and Managing Director of First Washington Realty.

A la suite du redéveloppement, nous aurons par exemples ces locataires :

Seritage a écrit :

The Corbin Collection will be occupied by a diverse mix of leading retailers and restaurants, including REI, Saks OFF Fifth, Buy Buy Baby, Cost Plus World Market and Shake Shack, all of which are now open or under signed leases.

Cordialement,

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Macois a écrit :

Il semble que j’aurais du patienter avant de faire le message précédent. En effet, la société Seritage a annoncé une nouvelle JV à l’instant mais cette fois avec : Invesco Real Estate.

Société également peu connue sur le forum mais cette fois qui est cotée et possède des actifs un peu partout sur la planète et d’une taille très importante : $66.4B d’actifs en immobiliers.

Je pense que les actionnaires de KAZI sont familiés avec cette entreprise : Invesco Real Estate acquiert une plateforme logistique de 123 000 mètres carrés à Arras

Au passage, sur le site de seritage, la propriété La Jolla est estimée à une surface de 83 200 sf + 21 230 sf du  Sears Auto. Soit un total de 104 430 sf vs 226 200 sf annoncé dans la news. Donc un upside de 116% de la surface à louer.
Ceci témoigne encore une fois que les espaces de parking peuvent donc avoir une réelle valeur, et que l’upside peut être conséquent pour celui qui a fait l’étude des propriétés au cas par cas.

Rapport annuel 2017 a écrit :

Control of Blank Canvas of Real Estate: We own on average 13 acres on the front door of many of the country’s dominant regional malls and well-located shopping centers. Most of these 13 acres today are non-income producing parking lots. Our lease structure with Sears Holdings, and our contractual right to recapture existing buildings and land, provides Seritage with a level of control over anchor parcels that our peers do not have. This provides a clarity of execution that has allowed us, and should continue to allow us, to be a first-mover in many of our markets. The control also provides the opportunity for us to approach each site as a blank canvas, assess what we deem to be the highest and best uses, evaluate the inherent risks and rewards of the alternatives, and then execute in a timely manner.

Source :
Page 8 du rapport

Parmi les 3 joyaux de la couronne, il ne reste donc que la propriété Aventura pour une future JV.
Peut être qu’Invesco Real Estate est sur le coup pour le tiercé gagnant.

Pour rappel :

Rapport annuel 2017 a écrit :

Premier Projects Generating Outsized Value: As part of our announced redevelopment activity, we are now under construction on three of our premier redevelopments in Santa Monica and San Diego (La Jolla), CA and in Aventura, FL. The cumulative first phases of these three projects total over 500,000 square feet, with an expected incremental investment of approximately $300 million. These three projects generate minimal income today and are expected to generate north of $40 million of income upon stabilization – real needle movers for the Company. It is worth noting that we expect these projects, and others like them, to have future phases of development as we further activate these spectacular parcels of land.

Affaire à suivre

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Bonjour à tous,

Seritage a publié une nouvelle information via un 8K, ils vont exercer leur droit à mettre fin aux baux de 9 propriétés. On s’éloigne de plus en plus de SHLD locataire…

Pour rappel, au démarrage, SHLD était absent que de 11 propriété de SRG, en mai 2018 nous étions à 126 propriétés sans SHLD… et du fait de cette nouvelle nous serons bientôt à 135…

Seirtage a écrit :

Pursuant to the terms of the master lease (the “Master Lease”) between subsidiaries of Seritage Growth Properties (“Seritage”) and subsidiaries of Sears Holdings Corp. (“Sears Holdings”), Sears Holdings recently exercised its right under the Master Lease to terminate the Master Lease with respect to nine unprofitable stores totaling approximately 1.0 million square feet of gross leasable area. The aggregate annual base rent at these stores is approximately $4.3 million, or 2.0% of the Company’s total annual base rent as of March 31, 2018, including all signed leases….

Quand on sait que Seritage loue à 17,4$ le sqft contre 4,5$ à SHLD on sait que l’on va accroitre les loyers de 12,9M$… environ….

Mais attendez je vais bien trop vite, et le risque est bien là, comment vont-ils remettre ces magasins à neuf…. ils vont devoir encore une fois trouver des solutions pour financer ces neufs chantiers…

L’histoire de SRG s’éloigne de plus en plus de SHLD mais ce n’est pas pour autant que le chemin n’est pas pavé de difficultés…

A bientôt,

M.

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Bonjour à tous !

Et bon anniversaire Seritage.
Afin de fêter son anniversaire, la société a souhaité communiquer quelques informations.

Nous sommes toujours sur un rythme de relocation élevée, en particulier avec une belle performance sur ce Q2 2018 avec 853,000 square feet reloués. Bon, il convient d’ajouter que cela s’est fait à des loyers moyens plus bas : $14.19 per SQFT.

Pour rappel, nous étions au Q1 2018 sur 391,000 square feet at an average rent of $20.24 PSF.

Plus de SQFT loués mais pour moins de dollars…  Cela ne chiffonne pas Benjamin Schall et d’ailleurs le multiple de relocation reste à un très bon 4.1x ($17.30 PSF):

Benjamin Schall a écrit :

Based on the strength of our national platform and dedicated team members, we have now executed 6.1 million square feet of new leasing at average rents of approximately $17.50 PSF and a 4.1x re-leasing multiple, and completed or commenced 88 redevelopment projects totaling $1.3 billion of estimated capital investment at unlevered returns on cost of approximately 11%.”

Cette nouvelle manque vraiment de chiffres (bilan/états des travaux) pour se faire une idée sur notre principale question : la société aura-t-elle assez de financement pour aller jusqu’au bout des remises en états/relocations ?

Toujours est-il, voici quelques autres informations que l’on peut lire la nouvelle :

* 120 locataires uniques,
* 231 nouveaux baux depuis la création de SRG,
* Les activités de loisirs et de restauration représentent 35% des baux signés
* Les activés de sports et d’épicerie représentent 20% des baux signés,
* La restauration représentent 20% des baux signés
* Les magasin à "bas prix" 15% des baux signés
* Les biens d’équipements >10% des baux signés
* Les locataires non SHLD représentent 57% des loyers (22% au début)
* Les loyers des locataires non SHLD ont augmentés de 190% à plus de $127 million
* ET que SHLD n’est plus le plus locataires avec le plus de baux….

SRG a écrit :

Including recently submitted recapture and termination notices, Sears Holdings is no longer the primary tenant at 129 of the Company’s properties, up from 19 properties at formation.

* … plus d’informations ici : SRG MAI 2018

On en sera plus aux résultats trimestriels dans une quinzaine…

A bientôt,

F.

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Bonjour à tous,

Hier Fairholme, le fond de Bruce Berkowitz a publié sa lettre de mi année : Funds2018SemiAnnual.pdf et on y apprend qu’il lâche sa position SRG, à un moment ou beaucoup se pose la question du financement… Son prétexte est le non financement du dividende par les cash flows…

Dans le même temps, SRG publié hier une nouvelle au sujet de ses financements :

SRG a écrit :

the Company has entered into a $2.0 billion term loan facility (the “Term Loan Facility”) with Berkshire Hathaway Life Insurance Company of Nebraska.

Une compagnie d’assurance bien connue ici dont un des actionnaires et aussi actionnaire de SRG va également financer la société. Il faut noter qu’une amie de M. Buffett a rejoint le board il y a peu et a également acheté des actions (Sharon Osberg) *1

Comme à son habitude, Benjamin Schall est ultra optimiste :

Benjamin Schall a écrit :

“This new financing is a transformational step in the evolution of our Company, which we started three years ago, and positions us to further accelerate our role as a leading retail and mixed-use developer across the country,” said Benjamin Schall, President and Chief Executive Officer. “We very much appreciate Berkshire Hathaway’s confidence in our team and platform, and are energized by our growing opportunities to create lasting value for our shareholders, partners and local communities.”

Plus sérieusement, le montant est énorme $2.0 billion et la maturité éloignée July 31, 2023 enfin en espérant que d’ici la les relocations se passent bien.

Le prêt se décompose en deux parties :
* $1.6 billion dès maintenant qui va servir à rembourser les prêts à échéances proches et  à apporter du cash pour les redéveloppements à un taux fixe de 7.00% par an,
* $400 million à 1% de taux d’intérêt fixe puis à  7.00% si utilisation,
Les conditions ont l’air correct sir les ROIs sont bien entre 11 et 13% et les 400M à potentiellement 1% sont très arrangeants…

En tous cas, en post market, l’action prend 8%,

A bientôt,

*1 : Merci à Zera pour cette petite note

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Dernière modification par Macois (01/08/2018 08h25)

Nicoz : Comment pouvez vous déclarer une telle affirmation avec des propos aussi erronés? (Cf post #157 de cette même file).

Il est évident que c’est comme du ’’corporate bullshit’’, comment peut il justifier le fait ’’J’ai soldé une position à cause du besoin de liquidité puisque vous (mes clients), vous m’avez mis la corde au cou avec vos rédemptions funds au milieu de mes positions illiquides’’

Il y a encore un an et quelques, il achetait massivement du Seritage avec un horizon de placement 2025 en tant que asset play où la valeur serait débloqué à coup de redéveloppements.

On l’a vu avec Lands End, il a liquidé la position, créant également la chute du cours et le point le plus bas. Ça a été rebelote avec Seritage.
On est presque à +50% sur SRG en 3 mois, mais l’action est majoritairement shorté donc ce n’est pas toujours  significatif au niveau de la volatilité.

Si Berkowitz veut maintenir son business, il doit s’adapter à ses clients qui n’ont probablement pas la même vision ou horizon de placement que lui.
Il s’est cramé les ailes sur le dossier Sears, et sa crédibilité s’est sévèrement émoussée. Vu l’entêtement qu’il a eu sur la holding SHLD et sans doute à l’encontre de ses clients, il présente aujourd’hui d’autres thèses d’investissement pour pouvoir les appaiser un peu.

L’argent de sa famille est investi dans Fairholme, s’il doit à chaque fois vendre des positions à des cours plus faible que ses PRU (et donc de ses estimés de valeurs) pour des raisons de liquidités, ce n’est pas comme ça qu’il pourra fructifier ou préserver son propre argent.

(Peu ou pas de mise en forme car je suis sur téléphone)

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Bonjour à tous,

Seritage continue à relouer et le fait savoir. Aujourd’hui, on nous informe que Seritage feat Invesco aurait trouvé un locataire pour une partie (33,000 square foot) d’une propriété prenium The Collection at UTC in La Jolla, California. Le locataire sera Equinox, une chaîne de salle de sport très haut de gamme (quelques photos de la salle de Beverly Hills par exemple ou d’une des salles de NY)

Pour ceux qui auraient râté la JV avec Invesco…) :

Benjamin Schall a écrit :

The Partnership commenced construction in May 2018 to convert the former Sears store and auto center at Westfield UTC into a diverse collection of growing retailers and leading dining, entertainment and fitness concepts, totaling over 225,000 square feet.

Sinon, citons le CEO de Seritage sur cette nouvelle :

Seritage a écrit :

We look forward to welcoming Equinox at The Collection at UTC, which we are in the process of converting into an upscale fitness, shopping, entertainment and dining destination,” said Benjamin Schall, President and Chief Executive Officer of Seritage Growth Properties. “We are excited to grow our relationship with Equinox as we advance our broader redevelopment and leasing initiatives across the portfolio.

…qui nous permet de souligner l’approche moins retail de ces centres mais vraiment destination d’expériences (cinéma, sports, soins etc..). Ce qui est intéressant également est la confirmation de la valeur de cette propriété.

A bientôt,

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Bonjour !

@BriochePainPerdu, si la faillite se confirme dans les jours qui viennent, je crains que cela n’entraine une baisse sur toutes les REIT commerciales.

En tout cas, merc.i pour l’info.

(Re) Bonjour à tous,

J’ai encore relu la lettre et finalement quelques informations/interprétations peuvent être apportées ici.

En effet, Benjamin Schall a indiqué que Seritage a loué plus de 7M sqft depuis sa création à la mi-2015. Il s’agit d’une hausse par rapport aux 6,1M sqft au 30 juin, ce qui signifie que le troisième trimestre a été très productif sur le plan des activités de location.

Seritage s’est également montrée plus agressive dans la revente des biens immobiliers non essentiels de son portefeuille. Benjamin Schall explique que la société a vendu 10 des 74 magasins qui ont été résiliés du bail principal par Sears Holdings. Au 30 juin, seulement cinq de ces magasins avaient été vendus. Il a également fait remarquer que Seritage est sous contrat pour vendre quatre autres propriétés.  On peut donc penser que ces décisions permettent d’avoir des liquidités de suite.

Et en parlant de cela, id est, des grandes opportunités, rappelons que Seritage commence tout juste à louer ses trois propriétés phares à Santa Monica et La Jolla, en Californie, et à Aventura, en Floride. Plus tôt cette année, l’entreprise a estimé que ces actifs de premier plan pourraient rapporter plus de 40 millions de dollars en loyers annuels. (Le total pour Seritage sera un peu plus bas maintenant, puisqu’elle a vendu 50 % des participations lors de JVs).

Et pour finir, rappelons que l’entreprise travaille d’arrache pieds pour re développer en mixte certaines propriétés et qu’ils ont obtenu certaines autorisation récemment.

Ce coup ci, je pense que l’on a fait le tour de la lettre. Attention, il ne faut pas s’y tromper le sujet est complexe et la situation de Seritage difficile… SHLD compte encore beaucoup dans ses revenus et du coup l’entreprise est sous pression. Arriveront-ils à sortir suffisamment rapidement de cette dépendance à SHLD ?

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IH a écrit :

Mais en l’état, la situation me semble assez proche de Howard Hughes, avec une grosse valorisation patrimoniale à horizon trois ans : il "suffit" d’attendre.

Une différence importante est le coût de financement: 4,6% pour HHC pour le prêt bancaire de septembre 2018 contre 7% pour le prêt de Berkshire Hathaway avec la même échéance (2023). Cela joue sur les cash-flows et la réalisation de la NAV. Et le dividende de Seritage, qui limite le réinvestissement à des taux intéressants même si d’après le message #198, il pourrait y avoir du changement.

Actionnaire HHC; non actionnaire SRG

Merci à tous pour vos contributions très intéressantes.

Et oui le prêt de BRK est surtout avantageux à BRK… Pour SRG, cela permet de sécuriser les re développements malgré la tempête sur SHLD et ne sera intéressant que pour SRG si effectivement le taux de ROI de 11% est réel… nous verrons.

Pour informations, le sublime Zera () m’a fait remarquer que j’avais oublié un point important pour ce Q3. Merci à lui ! Des propriétés ont été vendues :

Q3 SRG a écrit :

Sold eleven properties in three transactions that generated gross proceeds of $42.2 million.  The properties were generally located in smaller markets and five of the properties were vacant at the time of sale.

Croyez-vous que ces propriétés sont celles identifiées en SOLD dans le finn data supp :
Property - Square Feet - Notice Termination  - Announced Redevelopment
* Hagerstown, MD - 107,300 - June 2017 - October 2017 - Q1 2016 / Sold
* Elkins, WV - 94,885 - January 2017 - April 2017 - Sold
* Muskogee, OK - 87,500 - January 2017 - April 2017 - Sold
* Owensboro, KY - 68,334 - January 2017 - April 2017 - Sold
* Platteville, WI - 94,841 - January 2017 - April 2017 - Sold
* Sioux Falls, SD - 72,511 - January 2017 - April 2017 - Sold
* Harlingen, TX - 91,700 - September 2016 - January 2017 - Sold
* Houma, LA - 96,700 - September 2016 - January 2017 - SoldKearney,
* Sierra Vista, AZ - 86,100 - September 2016 - January 2017 - Sold
* Yakima, WA - 97,300 - September 2016 - January 2017 - Sold

?

(J’aurais tendance à dire que non car je n’en vois que 10 contre 11 annoncés.

Je m’intéresse à cela car j’aimerais rapporter ce montant de vente aux sqft que ça représente pour voir si les ventes sont fair ou non .

Merci,

M

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