Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings

Macois · #176

Bonjour à tous,

Petit point suite aux résultats du Q1 2018.

Seritage est retourné sur ses plus bas de cotation depuis sa création (en 2016) malgré l’ensemble des projets de re-développement déjà réalisés ou en cours. En effet, SHLD est toujours en énorme souffrance et cela n’est pas finie… Du coup, énormément d’emplacements ont été ou vont être vont être libérées… Conclusion : les loyers baissent drastiquement… et le dividende n’est même plus couvert !

Pourtant, dans le dernier trimestre, on apprend que la relocation est toujours dynamique :

Seritage - Q1 2018 a écrit :
Signed new leases totaling 391,000 square feet at an average rent of $20.24 PSF. Since the Company’s inception in July 2015, new leasing activity has totaled over 5.2 million square feet at an average rent of $17.98 PSF.

Et toujours pour des multiples satisfaisants par rapport à SHLD :

Seritage - Q1 2018 a écrit :
Achieved releasing multiples of 4.1x for space currently or formerly occupied by Sears Holdings Corporation (“Sears Holdings”), with new rents averaging $20.29 PSF compared to $4.95 PSF paid by Sears Holdings. Since inception, releasing multiples have averaged 4.1x, with new rents at $18.17 PSF compared to $4.39 PSF paid by Sears Holdings.

Les projets de re-développements sont aussi très dynamiques : 83 à ce jour pour un montant de 1,3B.

Seritage - Q1 2018 a écrit :
Announced five new redevelopment projects and expanded three previously announced projects representing an aggregate incremental investment of $156.1 million. Total redevelopment program to date includes 83 projects completed or commenced representing $1.3 billion of estimated capital investment.

Seritage - Q1 2018 a écrit :
Formed a joint venture partnership to own The Mark 302, the 96,500 SF mixed-use redevelopment of the former Sears building in downtown Santa Monica, CA. The transaction valued the property at approximately $145.0 million, including costs remaining to complete the project.

Et qu’il y a toujours de la valeur dans les actifs de Seritage :

Seritage - Q1 2018 a écrit :
Announced an agreement with a residential developer to pursue a multi-family development on 2.5 acres of the 15-acre former Sears site owned by Seritage at Overlake Plaza in Redmond, WA. The agreement values the 2.5-acre parcel at approximately $16.0 million.

Announced an agreement with the adjacent mall owner to pursue a multi-family development on 4.5 acres of the 10-acre Sears site owned by Seritage at NewPark Mall in Newark, CA. The agreement values the 4.5-acre parcel at approximately $20.0 million.

Soit respectivement 146,92$ PSF et 114,78$ PSF.

Et que les biens vendus pour les besoins de financement le sont toujours à des prix corrects :

Seritage - Q1 2018 a écrit :
Announced an agreement to sell the Sears store and parcel at Tanforan Mall in San Bruno, CA to the adjacent mall owner for gross consideration of $42.0 million.

Soit 156$ PSF

(L’action côté à $36,45, ou à $70 si on prend l’EV)

Tous ces re-développements se feront-ils assez rapidement ? Car il ne faut pas se tromper le facteur temps joue, ils ne pourront pas tout re-développer du jour au lendemain… Leur faudra-t-il 5, 10, 15 ans ? a partir de quand seront-ils autosuffisants pour se financer ? En attendant, ils vendent des propriétés et ont fait une AK au Q4 2017 (avec les actions préférentielles), feront-ils encore appel aux marchés, aux prêteurs, aux JVs, aux ventes ?

Ce qui est sur c’est qu’aujourd’hui Seritage a
* une Capitalisation Boursière de : $2,06B
* une EV de : $2,37B (donnée de : Seritage - Financials by yahoo)
* Une Cap Boursière totale de $3.3 B (selon le Reports First Quarter 2018 Operating Results)
* un FFO par action de : $0,20 soit $0,80/an
* une dette total rapportée à la Cap B. de 39,3% mais …
* une dette nette de 7,4x l’EBITDA

Si on estime comme ici : Seritage still priced perfection qu’il faut $2,7B pour tout re-développer et que cela prend 10 ans alors il faut trouver $270M par an….

En tous cas cela déboucherait sur un FFO de 317M en appliquant un multiple de 15x on aurait une estimation de $4,755B bref face à une capitalisation boursière de $3,3B ce n’est pas si décoté que cela sachant que ça serait le scénario idéal. En prenant un multiple de 11 nous sommes à $3,487B… bref pas si cheap… surtout que s’ils financent par AK alors combien d’actions y aurait il aujourd’hui ?

A chacun ses hypothèses ! J’aime suivre l’histoire de SRG mais j’ai beaucoup d’interrogations sur le financement de cette histoire…

Cordialement,

M.

PSF = per square feet (Seritage en a encore 39M sur 249 properties, 225 en propriété exclusive, 24 en Joint Ventures et le tout répartit ainsi : 120 Malls et 129 centres commerciaux à ciel ouvert)

PS : Je suis Débutant, merci de prendre des pincettes et du recul sur mon post !

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Macois · #177

Bonjour à tous,

Seritage (SRG) a annoncé une nouvelle Joint Venture (50/50) avec First Washington Realty.

Cette dernière est peu connu de ce forum et pour cause elle n’est pas côtée.
Rapidement, Elle possède :
* 94 centre commerciaux sur 12.8M pieds carrés le tout réparti sur 22 états,
* pour une valeur de 4,6B$,
* 2,100 locataires,
* Le portefeuille de propriétés (selon le management) est dans des zones peuplées densément,
* son histoire

La JV porte sur The Corbin Collection un centre commercial de 163,700 pieds carrés dans le Connecticut, à West Hartford. Anciennement c’est un magasin Sears avec un centre auto.

La transaction se fait à $52M soit 317.65$ par pieds carrés (Encore une fois, des gens semblent donner de la valeur à certaines propriétés de SRG). Ce montant inclus tous les frais liés au re-développement du projet. De plus, SRG récupère 23M pour se libérer d’un prêt. De plus, la JV lève un prêt de 20M (avec une rallonge de 10M possible avec une durée elle aussi extensible) qui arrive à maturité en 2020.

Comme à chaque fois… les deux partis sont très optimistes…. mais bon si eux ne l’étaient pas, on partirait en courant…

Seritage a écrit :
“The strength of our platform and high quality portfolio continue to be recognized by institutional investors who seek to partner with Seritage to participate in the value we are creating in communities across the country,” said Benjamin Schall, President and Chief Executive Officer of Seritage Growth Properties. “We are very pleased to join with First Washington Realty on the redevelopment of The Corbin Collection, where we have curated a diverse group of national, growing retailers in West Hartford, Connecticut. Further, through this transaction we were able to incrementally enhance our balance sheet, having deployed the proceeds toward the repayment of existing mortgage debt while the partnership concurrently locked in project financing.”

First Washington Realty a écrit :
“We believe The Corbin Collection is set to be a key element in the main retail hub of the West Hartford community. We are very pleased to be part of this transformative project and delighted to kick off our first partnership with the strong team at Seritage” stated Alex Nyhan, Co-President and Managing Director of First Washington Realty.

A la suite du redéveloppement, nous aurons par exemples ces locataires :

Seritage a écrit :
The Corbin Collection will be occupied by a diverse mix of leading retailers and restaurants, including REI, Saks OFF Fifth, Buy Buy Baby, Cost Plus World Market and Shake Shack, all of which are now open or under signed leases.

Cordialement,

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Macois · #178

(Re) Bonjour à tous,

Il semble que j’aurais du patienter avant de faire le message précédent. En effet, la société Seritage a annoncé une nouvelle JV à l’instant mais cette fois avec : Invesco Real Estate.

Société également peu connue sur le forum mais cette fois qui est cotée et possède des actifs un peu partout sur la planète et d’une taille très importante : $66.4B d’actifs en immobiliers.

Attention, Invesco est une société de gestions d’actifs dont les actifs sont bien plus large que l’immobilier.
Mais bon bref, tout le monde veut travailler avec Seritage semble-t-il (GGP, Macerich, Invesco, Washington, etc.)

Dans cette nouvelle JV 50/50, on découvre qu’il s’agit de revendre des parts dans : The Collection at UTC un centre commercial en Californie cette fois, au nord de San Diego.
(On note que nous sommes toujours dans des zones fortement peuplées et actives/attrayante)

Attention, cette fois la transaction se fait à un prix assez élevé par rapport à d’habitude : $729.44 PSF (un des joyaux de la société vu le prix) :

Seritage via Benjamin Schall a écrit :
The transaction values The Collection at UTC at approximately $165 million, including costs remaining to complete the project. Seritage sold a 50% interest in the project to a separate account managed by Invesco and received proceeds of approximately $44 million at closing, which it utilized primarily to repay existing mortgage debt associated with the property. The partnership will invest, or pursue construction financing to fund, the additional capital required to convert the Sears store and auto center into 226,200 square feet of premium space leased to a collection of growing retailers and leading dining, entertainment and fitness concepts.

Comme on peut le voir et comme le dit management, l’idée derrière toutes ces JVs est de rapidement levé du capital pour accélérer le re-développement du portfolio, baisser l’endettement de la société et faire réaliser au marché la valeur des actifs de Seritage.

Je vous laisse sur ces mots enthousiastes du CEO et Président de Seritage, Benjamin Schall, qui décrit l’objectif de ce re-développement :

Seritage via Benjamin Schall a écrit :
“We are excited to expand our valued partnership with Invesco to create an upscale shopping, entertainment and dining experience at one of our premier assets, The Collection at UTC, located in La Jolla, California"

Au revoir.

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Zera · #179

Macois a écrit :
Il semble que j’aurais du patienter avant de faire le message précédent. En effet, la société Seritage a annoncé une nouvelle JV à l’instant mais cette fois avec : Invesco Real Estate.

Société également peu connue sur le forum mais cette fois qui est cotée et possède des actifs un peu partout sur la planète et d’une taille très importante : $66.4B d’actifs en immobiliers.

Je pense que les actionnaires de KAZI sont familiés avec cette entreprise : Invesco Real Estate acquiert une plateforme logistique de 123 000 mètres carrés à Arras

Au passage, sur le site de seritage, la propriété La Jolla est estimée à une surface de 83 200 sf + 21 230 sf du Sears Auto. Soit un total de 104 430 sf vs 226 200 sf annoncé dans la news. Donc un upside de 116% de la surface à louer.
Ceci témoigne encore une fois que les espaces de parking peuvent donc avoir une réelle valeur, et que l’upside peut être conséquent pour celui qui a fait l’étude des propriétés au cas par cas.

Rapport annuel 2017 a écrit :
Control of Blank Canvas of Real Estate: We own on average 13 acres on the front door of many of the country’s dominant regional malls and well-located shopping centers. Most of these 13 acres today are non-income producing parking lots. Our lease structure with Sears Holdings, and our contractual right to recapture existing buildings and land, provides Seritage with a level of control over anchor parcels that our peers do not have. This provides a clarity of execution that has allowed us, and should continue to allow us, to be a first-mover in many of our markets. The control also provides the opportunity for us to approach each site as a blank canvas, assess what we deem to be the highest and best uses, evaluate the inherent risks and rewards of the alternatives, and then execute in a timely manner.

Source :
Page 8 du rapport

Parmi les 3 joyaux de la couronne, il ne reste donc que la propriété Aventura pour une future JV.
Peut être qu’Invesco Real Estate est sur le coup pour le tiercé gagnant.

Pour rappel :

Rapport annuel 2017 a écrit :
Premier Projects Generating Outsized Value: As part of our announced redevelopment activity, we are now under construction on three of our premier redevelopments in Santa Monica and San Diego (La Jolla), CA and in Aventura, FL. The cumulative first phases of these three projects total over 500,000 square feet, with an expected incremental investment of approximately $300 million. These three projects generate minimal income today and are expected to generate north of $40 million of income upon stabilization – real needle movers for the Company. It is worth noting that we expect these projects, and others like them, to have future phases of development as we further activate these spectacular parcels of land.

Affaire à suivre

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Macois · #180

Bonjour à tous,

Je ne compte pas faire un post à chaque relocation mais pour le coup, cette dernière va dans le sens du vent.

Ici près de New York 195 N Broadway, Hicksville, NY 11801 va être réloué pour des activités de loisir à la société iPic.

Hamid Hashemi, CEO and founder of iPic Entertainment. a écrit :
“We’ve been evaluating opportunities for iPic for several years and found the perfect location in a former Sears store on Long Island that is being redeveloped into a mixed-use project with iPic as an anchor,” Cohen said. “We’re actively engaged in identifying additional locations for iPic in the New York metro area.”

“We are excited to bring a new experience to Nassau County residents and become a significant part of Seritage’s development project, which will add enduring value to the community. As one of the top-ranked communities in the country, our new theatrical escape will be able to provide even more high-quality dining and entertainment options to residents and visitors. Our cornerstone presence will provide the area with a quality experiential destination for arts and culture under one roof,” Hamid Hashemi, CEO and founder of iPic Entertainment.

Et ce projet me semble-t-il a l’air conséquent :

http://nyrej.com/ a écrit :
The new iPic® at Heritage Village will bring a luxurious theatrical escape with eight auditoriums and seating between 32 and 60 in an intimate setting. In addition to viewing the latest Hollywood blockbusters, members and guests will be able to enjoy alternative content such as live shows including magic, comedy, along with gaming competitions and other iPic® experiential ticketed events. Guests will enjoy their experience in ultimate style in the comfort of iPic®’s patent-pending Premium Plus fully reclining leather seating Pods that include courtesy personal pillows and blankets. At the touch of a button, guests can summon ninja-like servers to deliver a signature dine in the dark menu by Sherry Yard in addition to a farm to glass beverage menu by iPic® Master Bartender and Advanced Sommelier Adam Seger. iPic®’s auditoriums will be equipped with 4K digital cinema technology and all seats may be reserved ahead of time on iPic®’s proprietary reservation system by visiting iPic.com or downloading the iPic® app.

Cette propriété fait partie des meilleurs emplacements de SRG.

Source

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Macois · #181

Bonjour à tous,

Seritage a publié une nouvelle information via un 8K, ils vont exercer leur droit à mettre fin aux baux de 9 propriétés. On s’éloigne de plus en plus de SHLD locataire…

Pour rappel, au démarrage, SHLD était absent que de 11 propriété de SRG, en mai 2018 nous étions à 126 propriétés sans SHLD… et du fait de cette nouvelle nous serons bientôt à 135…

Seirtage a écrit :
Pursuant to the terms of the master lease (the “Master Lease”) between subsidiaries of Seritage Growth Properties (“Seritage”) and subsidiaries of Sears Holdings Corp. (“Sears Holdings”), Sears Holdings recently exercised its right under the Master Lease to terminate the Master Lease with respect to nine unprofitable stores totaling approximately 1.0 million square feet of gross leasable area. The aggregate annual base rent at these stores is approximately $4.3 million, or 2.0% of the Company’s total annual base rent as of March 31, 2018, including all signed leases….

Quand on sait que Seritage loue à 17,4$ le sqft contre 4,5$ à SHLD on sait que l’on va accroitre les loyers de 12,9M$… environ….

Mais attendez je vais bien trop vite, et le risque est bien là, comment vont-ils remettre ces magasins à neuf…. ils vont devoir encore une fois trouver des solutions pour financer ces neufs chantiers…

L’histoire de SRG s’éloigne de plus en plus de SHLD mais ce n’est pas pour autant que le chemin n’est pas pavé de difficultés…

A bientôt,

M.

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okavongo · #182

Macois a écrit :
Seritage a publié une nouvelle information via un 8K, ils vont exercer leur droit à mettre fin aux baux de 9 propriétés. On s’éloigne de plus en plus de SHLD locataire…

Si je lis bien le communiqué c’est Sears qui met fin aux baux. Pour Seritage, comme pour CBL ou WPG par exemple. Avec la même situation pour tous que vous avez bien résumée : opportunité de relouer plus cher vs risque de ne pas relouer (+ frais de redéploiement + risque de perte d’un anchor qui peut entraîner un effet domino sur les autres locataires).

Les différences c’est que Seritage (dont je ne suis pas actionnaire et que je n’ai pas étudier en détail) semble avoir des malls de meilleure qualité que CBL et WPG, et aussi que la thèse de base était la fermeture des Sears alors que la situation semble plus subie du coté des 2 autres.

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Macois · #183

Bonjour à tous !

Et bon anniversaire Seritage.
Afin de fêter son anniversaire, la société a souhaité communiquer quelques informations.

Nous sommes toujours sur un rythme de relocation élevée, en particulier avec une belle performance sur ce Q2 2018 avec 853,000 square feet reloués. Bon, il convient d’ajouter que cela s’est fait à des loyers moyens plus bas : $14.19 per SQFT.

Pour rappel, nous étions au Q1 2018 sur 391,000 square feet at an average rent of $20.24 PSF.

Plus de SQFT loués mais pour moins de dollars… Cela ne chiffonne pas Benjamin Schall et d’ailleurs le multiple de relocation reste à un très bon 4.1x ($17.30 PSF):

Benjamin Schall a écrit :
Based on the strength of our national platform and dedicated team members, we have now executed 6.1 million square feet of new leasing at average rents of approximately $17.50 PSF and a 4.1x re-leasing multiple, and completed or commenced 88 redevelopment projects totaling $1.3 billion of estimated capital investment at unlevered returns on cost of approximately 11%.”

Cette nouvelle manque vraiment de chiffres (bilan/états des travaux) pour se faire une idée sur notre principale question : la société aura-t-elle assez de financement pour aller jusqu’au bout des remises en états/relocations ?

Toujours est-il, voici quelques autres informations que l’on peut lire la nouvelle :

* 120 locataires uniques,
* 231 nouveaux baux depuis la création de SRG,
* Les activités de loisirs et de restauration représentent 35% des baux signés
* Les activés de sports et d’épicerie représentent 20% des baux signés,
* La restauration représentent 20% des baux signés
* Les magasin à "bas prix" 15% des baux signés
* Les biens d’équipements >10% des baux signés
* Les locataires non SHLD représentent 57% des loyers (22% au début)
* Les loyers des locataires non SHLD ont augmentés de 190% à plus de $127 million
* ET que SHLD n’est plus le plus locataires avec le plus de baux….

SRG a écrit :
Including recently submitted recapture and termination notices, Sears Holdings is no longer the primary tenant at 129 of the Company’s properties, up from 19 properties at formation.

* … plus d’informations ici : SRG MAI 2018

On en sera plus aux résultats trimestriels dans une quinzaine…

A bientôt,

F.

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Macois · #184

Bonjour,

Via cet article nous apprenons qur SRG reloue des espaces KMART à ALDI

et donc nous détenons peut-être un début d’explications aux loyers plus bas :

Macois a écrit :
Nous sommes toujours sur un rythme de relocation élevée, en particulier avec une belle performance sur ce Q2 2018 avec 853,000 square feet reloués. Bon, il convient d’ajouter que cela s’est fait à des loyers moyens plus bas : $14.19 per SQFT.

Pour informations, ce magasin se situe ici : PENNSYLVANIE, près de Pittsburgh à East Huntingdon

On peut trouver également plus d’informations directement sur le site de Seritage : AT COUNTRYSIDE SHOPPING CENTER, 100 Crossroads Plaza,
Mount Pleasant, PA 15666

M

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Macois · #185

Bonjour à tous,

Hier Fairholme, le fond de Bruce Berkowitz a publié sa lettre de mi année : Funds2018SemiAnnual.pdf et on y apprend qu’il lâche sa position SRG, à un moment ou beaucoup se pose la question du financement… Son prétexte est le non financement du dividende par les cash flows…

Dans le même temps, SRG publié hier une nouvelle au sujet de ses financements :

SRG a écrit :
the Company has entered into a $2.0 billion term loan facility (the “Term Loan Facility”) with Berkshire Hathaway Life Insurance Company of Nebraska.

Une compagnie d’assurance bien connue ici dont un des actionnaires et aussi actionnaire de SRG va également financer la société. Il faut noter qu’une amie de M. Buffett a rejoint le board il y a peu et a également acheté des actions (Sharon Osberg) *1

Comme à son habitude, Benjamin Schall est ultra optimiste :

Benjamin Schall a écrit :
“This new financing is a transformational step in the evolution of our Company, which we started three years ago, and positions us to further accelerate our role as a leading retail and mixed-use developer across the country,” said Benjamin Schall, President and Chief Executive Officer. “We very much appreciate Berkshire Hathaway’s confidence in our team and platform, and are energized by our growing opportunities to create lasting value for our shareholders, partners and local communities.”

Plus sérieusement, le montant est énorme $2.0 billion et la maturité éloignée July 31, 2023 enfin en espérant que d’ici la les relocations se passent bien.

Le prêt se décompose en deux parties :
* $1.6 billion dès maintenant qui va servir à rembourser les prêts à échéances proches et à apporter du cash pour les redéveloppements à un taux fixe de 7.00% par an,
* $400 million à 1% de taux d’intérêt fixe puis à 7.00% si utilisation,
Les conditions ont l’air correct sir les ROIs sont bien entre 11 et 13% et les 400M à potentiellement 1% sont très arrangeants…

En tous cas, en post market, l’action prend 8%,

A bientôt,

*1 : Merci à Zera pour cette petite note

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Dernière modification par Macois (01/08/2018 08h25)

NicoZ · #186

Bruce Berkowitz disait à l’époque que Seritage allait doubler son dividende tous les deux ans je crois.
Avec du recul c’était assez faux.

Je ne comprends pas la posture affichée "non financement du dividende par les cash flows".

SRG, aujoud’hui, n’est pas un REIT normal, au sens base établie + Pipeline de projets.
SRG est un Pipeline de projets avec ROI. Le principal point d’inquiétude étant le financement des projets.
Une façon de financer les projets, est de vendre les développements terminés par exemple, ce qui dégrade le FFO.

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Zera · #187

Nicoz : Comment pouvez vous déclarer une telle affirmation avec des propos aussi erronés? (Cf post #157 de cette même file).

Il est évident que c’est comme du ’’corporate bullshit’’, comment peut il justifier le fait ’’J’ai soldé une position à cause du besoin de liquidité puisque vous (mes clients), vous m’avez mis la corde au cou avec vos rédemptions funds au milieu de mes positions illiquides’’

Il y a encore un an et quelques, il achetait massivement du Seritage avec un horizon de placement 2025 en tant que asset play où la valeur serait débloqué à coup de redéveloppements.

On l’a vu avec Lands End, il a liquidé la position, créant également la chute du cours et le point le plus bas. Ça a été rebelote avec Seritage.
On est presque à +50% sur SRG en 3 mois, mais l’action est majoritairement shorté donc ce n’est pas toujours significatif au niveau de la volatilité.

Si Berkowitz veut maintenir son business, il doit s’adapter à ses clients qui n’ont probablement pas la même vision ou horizon de placement que lui.
Il s’est cramé les ailes sur le dossier Sears, et sa crédibilité s’est sévèrement émoussée. Vu l’entêtement qu’il a eu sur la holding SHLD et sans doute à l’encontre de ses clients, il présente aujourd’hui d’autres thèses d’investissement pour pouvoir les appaiser un peu.

L’argent de sa famille est investi dans Fairholme, s’il doit à chaque fois vendre des positions à des cours plus faible que ses PRU (et donc de ses estimés de valeurs) pour des raisons de liquidités, ce n’est pas comme ça qu’il pourra fructifier ou préserver son propre argent.

(Peu ou pas de mise en forme car je suis sur téléphone)

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Macois · #188

Bonjour à tous,

Début août, nous avons eu la publication des chiffres du Q2 mais bon si vous suivez ce fil, vous en savez déjà beaucoup. En effet, beaucoup d’éléments ont été cités ici et ici

Benjamin Schall résume très bien cela :

Benjamin Schall / CEO a écrit :
We are pleased with our strong second quarter highlighted by 853,000 square feet of newly signed leases and the commencement of five new redevelopment projects and one expansion project for a total investment of $58.2 million. Our annual base rent from diversified, non-Sears tenants is now approximately $127.3 million, or 57% of total rent, including all signed leases, and a 190% increase since our inception three years ago

et

Benjamin Schall / CEO a écrit :
Additionally, as we continue to position Seritage as a preferred partner for institutional capital providers, we were pleased to form two new joint ventures with equity partners this quarter to own and redevelop our properties in La Jolla, California and West Hartford, Connecticut. And, subsequent to the quarter end, we announced a new $2.0 billion term loan with Berkshire Hathaway, a transformational step for the company and one that provides our platform with enhanced liquidity and flexibility to further capitalize on our pipeline of opportunities.

En résumé, les projets continuent, les relocations également, et les financements semblent sécurisés (pour le moment…). Après, à charge de chacun d’apprécier le taux d’emprunt auprès de SRG.. Pour ma part et comme je le disais plus haut, ces taux seront corrects si les ROIs sont bien entre 11 et 13%.

Il convient aussi de rappeler qu’entre Q1 et Q2 nous avons eu deux activités de relocation différente. Au Q1 peu d’espace mais à des loyers élevés et au Q2 de grands espaces à loyers plus réduits. Bref c’est l’ensemble du portefeuille de SRG qui a l’air de plaire.

En parallèle de cela, il convient de noter c’est que l’amie de WB s’est renforcé ces derniers temps et notamment après avoir rejoint le board des administrateurs.

Enfin, on rappelle que même si SRG fait énormément d’effort, ils sont encore liés à SHLD pour 43,1% de leurs revenus (71.9% en SQFT, 90,7% au moment de la création de SRG). Les nombreux projets en cours et qui finissent cette année aideront à baisser ces pourcentages.

A+

M.

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Macois · #189

Bonjour à tous,

Seritage continue à relouer et le fait savoir. Aujourd’hui, on nous informe que Seritage feat Invesco aurait trouvé un locataire pour une partie (33,000 square foot) d’une propriété prenium The Collection at UTC in La Jolla, California. Le locataire sera Equinox, une chaîne de salle de sport très haut de gamme (quelques photos de la salle de Beverly Hills par exemple ou d’une des salles de NY)

Pour ceux qui auraient râté la JV avec Invesco…) :

Benjamin Schall a écrit :
The Partnership commenced construction in May 2018 to convert the former Sears store and auto center at Westfield UTC into a diverse collection of growing retailers and leading dining, entertainment and fitness concepts, totaling over 225,000 square feet.

Sinon, citons le CEO de Seritage sur cette nouvelle :

Seritage a écrit :
We look forward to welcoming Equinox at The Collection at UTC, which we are in the process of converting into an upscale fitness, shopping, entertainment and dining destination,” said Benjamin Schall, President and Chief Executive Officer of Seritage Growth Properties. “We are excited to grow our relationship with Equinox as we advance our broader redevelopment and leasing initiatives across the portfolio.

…qui nous permet de souligner l’approche moins retail de ces centres mais vraiment destination d’expériences (cinéma, sports, soins etc..). Ce qui est intéressant également est la confirmation de la valeur de cette propriété.

A bientôt,

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BriochePainPerdu · #190

Mauvaise nouvelle pour les REITs exposé à Sears, il semblerait que la faillite soit en cours.

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M07 · #191

Bonjour !

@BriochePainPerdu, si la faillite se confirme dans les jours qui viennent, je crains que cela n’entraine une baisse sur toutes les REIT commerciales.

En tout cas, merc.i pour l’info.

Macois · #192

BriochePainPerdu a écrit :
Mauvaise nouvelle pour les REITs exposé à Sears, il semblerait que la faillite soit en cours.

Bonjour,

Effectivement, d’ailleurs le cours de bourse de Seritage a bien baissé ces derniers jours.

Pour informations, un 8-K a été publié ce jour dans lequel le CEO Benjamin Schall tient à rassurer les actionnaires.

Plus que des paroles, il faudra surtout surveiller les résultats et les actions de SRG qui seront tout de même affectés par la banqueroute de SHLD. Une autre manière de voir les choses serait de se dire que cela va forcer SRG a reloué plus vite (en espérant à bon prix) les futurs ex-emplacements SHLD.

Dans ce 8-K, on apprend (en avance de phase) et/ou on redécouvre quelques points intéressants :
(Je me permets de citer Benjamin Schall qui un anglais accessible et propre)

Benjamin Schall a écrit :
Over the last three plus years, our consistent track record of re-leasing space at an average of four times prior rents and deploying over $1.4 billion of capital at targeted returns of 11 percent is unlocking substantial value for shareholders. Another and important output of this leasing and redevelopment activity has been the substantial diversification of our income stream away from Sears Holdings. Our goal for the end of 2018 was to have Sears Holdings at less than 35 percent of our income on a signed lease basis (we started at 80 percent in July 2015). We have achieved that goal with Sears Holdings at 31 percent of our signed lease income as of September 30, 2018, after taking into account all previously exercised terminations and recaptures.

- L’argent investit serait bien utilisé : 11% de ROI
- SHLD ne représenterait plus que 31% des loyers

Benjamin Schall a écrit :
With our new $2 billion term loan facility from Berkshire Hathaway, which matures in 2023, we have approximately $1 billion of cash on hand and committed capital, which provides the necessary funds to complete all of our projects underway and to cover any cash flow shortfall we may incur in the near term were Sears Holdings to stop paying rent.

- Merci M. Warren Buffett, grâce à votre super prêt en théorie gagnant/gagnant, on ne craint pas les impayés de loyers de SHLD…

Plus loins M. Schall rappelle aussi que juridiquement SHLD et SRG n’ont rien à voir entre eux… (comme le JAVA et le JAVASCRIPT ou le Hamster et le jambon….)

Le reste du 8-K balaie pas mal de réussite de l’équipe de SRG (qui a accompli de belles choses) et le management nous assure de sa capacité à finir les projets déjà en cours et à dérouler son plan.

Bon, ils glissent tout de même une éventuelle? baisse du dividende au cas où

Benjamin Schall a écrit :
With respect to our common dividend, the Company expects to maintain its current dividend policy of making distributions that approximate taxable income so as to retain as much free cash flow as possible for reinvestment back into the portfolio. To the extent estimated taxable income falls meaningfully below current distribution levels (approximately $55 million annually), the Board of Trustees may consider adjustments to common stock dividend amounts. Any reduction of the common dividend would be made to allow the Company to reinvest the capital retained into future redevelopment projects at accretive returns.

Sinon vers la fin du document, le CEO donne quelques biscuits sur la valeur de SRG…

Benjamin Schall a écrit :
We believe we are well positioned for various potential outcomes related to Sears Holdings, and importantly our business strategy remains consistent. We will execute the projects we have underway. We estimate that the 79 projects that we’ve completed or commenced solely on the Seritage platform will be worth upwards of $3.4 billion ($3.1 billion at share) once the remaining $940 million ($880 million at share) of investment capital has been deployed and the projects have been stabilized. We have 23 assets in joint ventures with the three largest mall owners with a basis of $370 million at our share. Just with those 102 assets, our portfolio would be worth almost $3.8 billion. The remainder of the portfolio provides meaningful value creation opportunity, including some of our top locations and at least three dozen sites with potential for significant densification.

(L’entreprise a 253 propriété, attention toutes les propriétés ne valent pas la même chose et ne rapportent pas la même chose en termes de revenues)

Et vous, avez-vous vu des points intéressants dans ce 8-K ?

Merci,

(Nous rappellerons que des déclarations, des 8-K… ne garantissent en rien l’avenir de SRG…)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Macois · #193

(Re) Bonjour à tous,

J’ai encore relu la lettre et finalement quelques informations/interprétations peuvent être apportées ici.

En effet, Benjamin Schall a indiqué que Seritage a loué plus de 7M sqft depuis sa création à la mi-2015. Il s’agit d’une hausse par rapport aux 6,1M sqft au 30 juin, ce qui signifie que le troisième trimestre a été très productif sur le plan des activités de location.

Seritage s’est également montrée plus agressive dans la revente des biens immobiliers non essentiels de son portefeuille. Benjamin Schall explique que la société a vendu 10 des 74 magasins qui ont été résiliés du bail principal par Sears Holdings. Au 30 juin, seulement cinq de ces magasins avaient été vendus. Il a également fait remarquer que Seritage est sous contrat pour vendre quatre autres propriétés. On peut donc penser que ces décisions permettent d’avoir des liquidités de suite.

Et en parlant de cela, id est, des grandes opportunités, rappelons que Seritage commence tout juste à louer ses trois propriétés phares à Santa Monica et La Jolla, en Californie, et à Aventura, en Floride. Plus tôt cette année, l’entreprise a estimé que ces actifs de premier plan pourraient rapporter plus de 40 millions de dollars en loyers annuels. (Le total pour Seritage sera un peu plus bas maintenant, puisqu’elle a vendu 50 % des participations lors de JVs).

Et pour finir, rappelons que l’entreprise travaille d’arrache pieds pour re développer en mixte certaines propriétés et qu’ils ont obtenu certaines autorisation récemment.

Ce coup ci, je pense que l’on a fait le tour de la lettre. Attention, il ne faut pas s’y tromper le sujet est complexe et la situation de Seritage difficile… SHLD compte encore beaucoup dans ses revenus et du coup l’entreprise est sous pression. Arriveront-ils à sortir suffisamment rapidement de cette dépendance à SHLD ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

bonel · #194

Je me rappelle que Pabrai avait dit qu’il se repencherait sur une analyse profonde de Seritage lorsque Sears ne sera plus de la partie. Peut-être que ça va être le cas dans les mois qui viennent. Merc.i en tout cas pour votre suivi

Macois · #195

Bonjour à tous,

De rien pour le suivi,

Pour informations, SRG a sorti ses résultats de Q3.

Honnêtement, avec la précédente communication du CEO il y a quelques semaines, rien de neuf à se mettre sous la dent. Par contre, la baisse du FFO est confirmée (sans surprise?) pendant que SRG enfonce le seuil des 40$. Nous sommes même proches des 37$. Ce niveau de prix rappellera des souvenirs à certains…

Pour ma part, je le trouve plutôt légitime. En effet :
* Baisse des loyers : Q3 2018 = $41,152 vs Q3 2017 = $48,167,
* Baisse du FFO : Q3 2018 = $(774) vs Q3 2017 = $17,591,
* Baisse du NOI : Q3 2018 = $35,713 vs Q3 2017 = $43,586,

Par contre, comme tient à le rappeler le CEO, un travail titanesque est entrain d’avoir lieu :

Benjamin Schall, President and Chief Executive Officer a écrit :
Our strong execution this quarter demonstrates the power of our platform to substantially increase rents upon re-leasing and deploy significant capital at industry leading returns. Since inception, we have now leased 7 million square feet at 4 times the prior rents paid by Sears Holdings, and have completed or commenced 79 projects, with total capital of $1.4 billion at targeted unlevered returns of approximately 11 percent on an incremental basis

* Enormément de relocations à des loyers largement supérieurs…
* Enormément de réaménagement de propriétés (avec énormément de capitaux engagés) des ROIs avoisinant les 11% (SELON le management…)

Bref, et particulièrement sur le trimestre :

Benjamin Schall, President and Chief Executive Officer a écrit :
We have a diversified roster of growing tenants, now with 70 percent of our income, on a signed lease basis, coming from non-Sears tenants after our highest quarterly leasing volume to date, with over 930,000 square feet leased in the third quarter. We closed a $2 billion term loan this quarter and now stand with access to $1 billion of cash on hand and committed capital. We feel well positioned to drive substantial future growth from our next pipeline of projects, which include many of our larger scale and mixed-use development opportunities, where we expect to meaningfully densify sites by integrating retail with multi-family, office and hotels. Our go-forward strategy remains consistent – to unlock substantial value through the investment of capital and the intensive leasing and redevelopment of our national portfolio of well-located buildings and land.

Pour ma part, j’attribue pas mal d’importance au planning de re-développement des propriétés. On peut y voir que plus de 25 propriétés seront prêts en location fin 2019. 2019, l’année du renouveau pour SRG ? A chacun de se faire une opinion car le dossier est loin d’être évident et de nombreux risques sont présents.

Afin d’avoir un suivi complet, je me permets de rappeler les éléments importants suivants du Q3 notamment sur le prêt par BRK présenté au dessus qui en théorie sécurise l’avenir de SRG… (ou celui de BRK?) :

Q3 a écrit :
– 7.0 million SF of new leasing at 4x prior rents, including 933,000 SF in the third quarter
– Diversified, non-Sears tenants represent approximately 70% of signed lease income
– $2.0 billion term loan facility provides nearly $1.0 billion of cash on hand and committed capital

A bientôt,

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #196

Macois a écrit :
* Enormément de relocations à des loyers largement supérieurs…
* Enormément de réaménagement de propriétés (avec énormément de capitaux engagés) des ROIs avoisinant les 11% (SELON le management…)

C’est ce que j’ai pu lire aussi avec les autres foncières.

En fait, historiquement Sears avait souvent de bons emplacements dans les centres commerciaux, avec une surface énorme et un loyer très faible.

Donc quand l’espace est redécoupé, avec des enseignes modernes (H&M, restauration, etc.), non seulement cela améliore la dynamique du centre commercial, mais en plus cela augmente les loyers.

Par contre, les travaux sont coûteux et prennent un à trois ans.

Dans le cas de Seritage, le prêt de Berkshire Hattaway de $2 Md à échéance 2023, accordé en juillet a été un changement majeur, puisque sinon, je ne vois vraiment pas où la société aurait pu trouver les fonds pour les rédéveloppements, spécialement avec ce qui se passe sur Sears (Sears Liquidation Would Cost Landlord Half Its Rent Income).

Mais en l’état, la situation me semble assez proche de Howard Hughes, avec une grosse valorisation patrimoniale à horizon trois ans : il "suffit" d’attendre.

lesson1 · #197

IH a écrit :
Mais en l’état, la situation me semble assez proche de Howard Hughes, avec une grosse valorisation patrimoniale à horizon trois ans : il "suffit" d’attendre.

Une différence importante est le coût de financement: 4,6% pour HHC pour le prêt bancaire de septembre 2018 contre 7% pour le prêt de Berkshire Hathaway avec la même échéance (2023). Cela joue sur les cash-flows et la réalisation de la NAV. Et le dividende de Seritage, qui limite le réinvestissement à des taux intéressants même si d’après le message #198, il pourrait y avoir du changement.

Actionnaire HHC; non actionnaire SRG

NicoZ · #198

lesson1 a écrit :
Une différence importante est le coût de financement: 4,6% pour HHC pour le prêt bancaire de septembre 2018 contre 7% pour le prêt de Berkshire Hathaway avec la même échéance (2023).

Il faut comparer ces taux aux spreads. Seritage dit avoir un ROI de 11% sur ces investissements.
Si le capital coute 7, il lui reste 4.

De toute façon, je ne pense pas que ce soit le sujet. En 2023 - en fait avant - Seritage aura un FFO conséquent des investissements aujourd’hui en cours. Son profil de risque sera différent, et il pourra renégocier le prêt à des taux plus intéressants.
Le prêt de BRK va leur permettre de réaliser la vision 2023.

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Macois · #199

Merci à tous pour vos contributions très intéressantes.

Et oui le prêt de BRK est surtout avantageux à BRK… Pour SRG, cela permet de sécuriser les re développements malgré la tempête sur SHLD et ne sera intéressant que pour SRG si effectivement le taux de ROI de 11% est réel… nous verrons.

Pour informations, le sublime Zera () m’a fait remarquer que j’avais oublié un point important pour ce Q3. Merci à lui ! Des propriétés ont été vendues :

Q3 SRG a écrit :
Sold eleven properties in three transactions that generated gross proceeds of $42.2 million. The properties were generally located in smaller markets and five of the properties were vacant at the time of sale.

Croyez-vous que ces propriétés sont celles identifiées en SOLD dans le finn data supp :
Property - Square Feet - Notice Termination - Announced Redevelopment
* Hagerstown, MD - 107,300 - June 2017 - October 2017 - Q1 2016 / Sold
* Elkins, WV - 94,885 - January 2017 - April 2017 - Sold
* Muskogee, OK - 87,500 - January 2017 - April 2017 - Sold
* Owensboro, KY - 68,334 - January 2017 - April 2017 - Sold
* Platteville, WI - 94,841 - January 2017 - April 2017 - Sold
* Sioux Falls, SD - 72,511 - January 2017 - April 2017 - Sold
* Harlingen, TX - 91,700 - September 2016 - January 2017 - Sold
* Houma, LA - 96,700 - September 2016 - January 2017 - SoldKearney,
* Sierra Vista, AZ - 86,100 - September 2016 - January 2017 - Sold
* Yakima, WA - 97,300 - September 2016 - January 2017 - Sold

?

(J’aurais tendance à dire que non car je n’en vois que 10 contre 11 annoncés.

Je m’intéresse à cela car j’aimerais rapporter ce montant de vente aux sqft que ça représente pour voir si les ventes sont fair ou non .

Merci,

M

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Macois · #200

Bonjour,

Pas d’idées ?

Sinon Seritage a mis à jour sa présentation.

Il y a des graphiques intéressants sur les activités de relocation (ROI déjà constatés, multiples de relocations, etc…)

Bonne lecture,

M.

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