Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ?

ZX-6R a écrit :

A ce niveau là ma barrière psychologique est un peu plus éloignée. Je prends systématiquement sur 25 ans pour dégager une trésorerie mensuelle positive. Je me moque du total des intérêts car je ne pense pas garder mes biens jusqu’au remboursement complet des crédits. Et puis je veux dégager un flux de trésorerie immédiatement positif.

Par contre 30 ans jamais fait, c’est psychologiquement inacceptable pour moi, trop cher.

Chacun fixe sa barrière psychologique en fonction de ses critères personnels ( age , apport , perspective ).

Le problème ZX-6R dans votre remarque 

ZX-6R a écrit :

Je me moque du total des intérêts car je ne pense pas garder mes biens jusqu’au remboursement complet des crédits.

Si vous revendez vos biens avant la fin du crédit , vous allez soit devoir continuer à payer cet emprunt , soit rembourser le crédit par obligation envers la banque ou par choix de votre part.
Sans vous vouloir vous apprendre une évidence au début vous remboursez beaucoup d’intérêts et en fin de crédit vous remboursez de plus en plus de capital.

En cas de revente en milieu de crédit par exemple , vous aurez payer beaucoup d’intérêts et rembourser une partie du capital seulement quand il faudra rembourser votre crédit hormis les frais de remboursement ( sacrés voleurs de banquiers …..)     la part de capital sera important de fait entre les frais de notaire , une éventuelle plus value et le remboursement du prêt….
Que vous restera t’il ?

Bien sûr vous allez évoquer une revente avec gain entre le prix d’achat et suite aux travaux effectués mais il est possible de procéder de cette manière sur un bien où l’on s’est raté mais pas comme démarche globale , c’est mon avis.

Philippe

ZX-6R a écrit :

Pour le remboursement des crédits suite à revente, je vais tirer ça au clair ce WE avec mon banquier. J’ai cru comprendre que légalement, on doit rembourser un crédit après avoir vendu un bien.

Légalement cela dépend
-du contenu du contrat de d’emprunt signé car sur un de mes contrats il est stipulé qu’en cas de vente d’un lot je dois rembourser le crédit.
- Si il y a une hypothèque sur le bien , à mon sens la banque verra d’un mauvais oeil que vous continuiez à rembourser alors qu’elle n’a plus de garantie sur le bien…..

Par contre si vous n’avez pas d’hypothèque , c’est effectivement une bonne chose de récupérer l’argent pour réinvestir MAIS vous vous retrouvez avec un remboursement sans pouvoir déduire les intérêts et sans rentrer locative pour couvrir ce crédit sauf si vous utilisez l’argent pour une résidence principale.

Philippe

Si je prend cette offre par exemple, il s’agit de 5% brut.

Après impot (24% de PFL+15,5% de prélévement sociaux) ca donne :

5*(1-(0.24+0.155)=3.0255% => Vous perdez donc de l’argent si vous emprintez à 3,5% et que vous gagnez 5% brut.

De plus, ces offres sont valable que 3 mois. Si vous voulez faire tourner votre argent sur ces différents taux exeptionnel, vous perdrez surement quelque quizaine deci delà. Ce qui rongera un peu plus le rendement déjà négative.

Par finir, quand on vous dit 5%, il faut savoir si c’est un taux actuariel ou pas (c’est pas souvent le cas).

ZX-6R a écrit :

Oui j’ai eu des crédits au bon moment.

Je sais pas quel était le montant emprunté mais clairement, 3,5% ass inc sur 25 ans ca me semble pas un bon taux….mais un taux canon !