Rastafary [50] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour,

Dentiste salarié, 25ans PACS avec 1 enfant, TMI 30%, revenus 7000euros/mois net

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : compagne possède une licence d’économie et gestion ( comptabilité et fiscalité y sont abordées)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : membres de ma famille maçon, peintre, électricien.
- Sociales : très bonne
- Temps disponible : important ( ma conjointe s’occupe du foyer, elle s’occuperai de la partie immoblière locative).

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport résidentiel avec 5 appartements (4T1 et 1T3)
- Année de construction : Maison des années 1930, rénovée entièrement dans les années 2000
- Immeuble sur 2 étages, 150m²
- les 5 logements sont actuellement loués
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels, relevés manuels
- Décoration : classique

LOCALISATION DU BIEN

- Département : Manche (50)
- Centre-ville d’un petit village de 3000 habitants ( population stable).
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : présence d’usines laitières à proximité.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Dans une hypothèse réaliste, non, une stagnation de la valeur voir une baisse semble réaliste.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 220 000euros (205 000 net vendeur + frais de notaire)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : actuellemet 1800euros/mois.
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les ans
- Travaux immédiats : aucun

- Taxe foncière hors TEOM : 1000euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 560euros/an
La propriétaire m’a montré les factures des différentes charges (taxe foncière, assurance, ordures ménagères) : 3000euros/an soit 250euros/mois

- Rentabilité brute : 9,82%
- Rendement opérationnel brut : 7,64% ( 1800*11-3000/220000)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,8%
- Durée du crédit : 20ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue

Cash Flow : positif

Objectif de ce post :
Issu d’une famille ouvrière, mes proches ne possèdent pas de connaissances dans le secteur de l’immobilier locatif. Cependant, je nourris un désir d’investissement dans l’immobilier afin de pouvoir cesser mon activité professionnelle avant l’âge légale (67ans…).
J’essaye de me former par divers supports (internet, rencontre avec des experts comptables, investisseurs plus chevronés).
Ma réflexion me pousse à considérer une SCI à l’IS afin de réaliser cette investissement, qu’en pensez-vous? Cet investissement vous parait-il rentable(premier achat)?
Les investisseurs que j’ai rencontré ont investi en SCI à l’IR et ne voit pas l’intérêt de faire une SCI à l’IS.
Je suis donc dans le doute, en me disant qu’avec un revenu confortable, un train de vie modeste, on peut faire quelque chose… Quelles stratégies vous semblent adaptées à ma situation afin de constituer un patrimoine immobilier?

Bien à vous, dans l’attente de vos conseils éclairés.

Dernière modification par Rastafary (14/06/2018 20h04)

Mots-clés : immeuble, immobilier, sci