Gestion d'un locataire indélicat : dégât, troubles du voisinage, demande abusive, impayés…

rentier69 a écrit :

Bonjour

…
Cela ne lui a pas plu et il s’est rendu à la gendarmerie, comme il l’a fait à chaque fois que je le voyais ou presque.
Ces derniers m’ont appelé (le locataire était avec eux mais ne voulait pas me parler).
En fin de conversation, le locataire a dit qu’il partait finalement "de manière un peu précipitée" le 19 juin à 15h sans attendre fin septembre.

…
Merci pour vos conseils

Bonjour,

Et les gendarmes n’ont pas consigné par écrit ces paroles sur un "rôle" ?

Par cette personne intermédiaire, pouvez vous demander un écrit que le locataire quitte définitivement l’appartement? Un courrier, un mail, un sms ? Ça vous économisera un huissier.

? Je n’ai lu nulle part que l’intermédiaire est un Gendarme ; le locataire est allé se plaindre en Gendarmerie, donc il y a eu sinon dépôt de plainte du moins inscription "au rôle" et du coup peut être que quelque chose à pu être noté ?  Même si le fond de l’affaire relève du Civil, on peut imaginer que le locataire tente de faire croire à une attitude menaçante du propriétaire.
Il est donc peut être un tant soit peu procédurier…

Dans ces conditions, soit :

- vous allez voir un avocat qui lui connaîtra peut être toute l’affaire de manière plus détaillée que vous nous l’avez exposé, et vous donnera ce que l’on appelle un "angle d’attaque" juridique auquel nul ici n’aura pu penser (c’est un métier)

- vous faites dans l’illégal de bonne foi (l’avis de K16 semble très bien), vous rajoutez des verrous à minima sans changer la serrure principale, tentez de trouver des témoins de la remise des clés, préparez la relocation pour Septembre en évacuant discrètement les affaires etc

Il faut relire la loi de 1989, applicable aux meublés :
- congé donné par le propriétaire : délai de 3 mois
- congé donné par le locataire : délai de 1 mois
- forme du congé : "Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre."
- Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

Version la plus formaliste : votre locataire ne vous ayant pas donné congé dans les formes, il est réputé rester locataire jusqu’à la fin du bail ; vous devez donc engager la procédure d’abandon de domicile : Abandon de logement par le locataire (départ à la cloche de bois) | service-public.fr

Autre version formaliste :  votre locataire ne vous ayant pas donné congé dans les formes, il est réputé rester locataire jusqu’à la fin du bail ; donc, vous ne touchez pas aux clés qui restent chez l’intermédiaire et, de votre point de vue, le locataire reste locataire jusqu’à fin septembre. Sa dette de loyer augmente d’autant. Ca ne vous coûte rien en huissier, le seul inconvénient est de repousser d’autant la reprise du logement.

Version moins formaliste : vous avez deux personnes qui peuvent témoigner que le locataire est parti le 19/06 : le gendarme qui vous a dit que le locataire venait de lui dire qu’il partait le 19/06 à 15h00. Votre "intermédiaire" qui a reçu les clés le 19/06. Peut-être le locataire lui a-t-il signifié à ce moment-là, à l’oral, qu’il partait définitivement. Il faut interroger votre intermédiaire pour savoir dans quelles conditions s’est passée cette remise des clés, et ce que le locataire a dit à cette occasion.
C’est déjà pas mal car vous avez deux témoignages comme quoi le locataire a manifesté sans équivoque qu’il quitte le logement ce 19/06 ; même si votre lcoataire vous attaque au tribunal, vous avez deux témoins qui ont entendu qu’il quittait le logement le 19/06 ; il a remis ses clés le 19/06 à l’un des deux ; vous pourrez de toute bonne foi dire que le logement avait été quitté le 19/06 ; en général, quand on rend ses clés au bailleur (ou son intermédiaire), c’est qu’on n’habite plus sur place ; difficile d’habiter sans clés ! … mais il manque tout de même un écrit de votre locataire, disant qu’il quitte le logement.

Et il manque l’état des lieux. Le manque d’état des lieux n’est pas "dramatique" car il a "seulement" pour conséquence de présumer que le logement a été rendu en bon état ; donc de vous faire vous asseoir sur la possibilité de mettre à la charge du locataire les dégradations. Pour faire établir l’état des lieux par huissier, c’est un peu râpé : non seulement vous avez les clés donc le locataire pourra dire que vous avez modifié des choses ; de plus il faut que l’huissier convoque les parties à cet état des lieux par LRAR avec 7 jours au moins de préavis.

Donc, AMHA, le principal problème, c’est le manque d’un écrit de votre locataire disant qu’il quitte le logement le 19/06. Vous pourriez essayer d’obtenir de votre locataire, par votre intermédiaire qui semble encore lui parler, un courrier RAR ou remis en mains propres, ou au moins un courrier simple (éventuellement antidaté si remis en mains propres ou courrier simple), annonçant son départ pour le 19 juin. La façon de motiver le locataire serait de lui faire dire que, sans ce papier, sa dette de loyer va encore augmenter… Avec ce courrier, plus la remise des clés du 19 juin, il ne ferait plus de doute que le locataire est parti, et vous pourriez du coup reprendre le logement sans risquer une plainte pour violation de domicile.

Au total, c’est à vous de choisir la méthode à appliquer et d’en assumer les conséquences. Les conseils, c’est bien, mais ça ne remplace pas votre décision et vos actions.

Naturellement, il faudra aussi vous demander comment vous avez pu en arriver là, et comment éviter que cela puisse se reproduire à l’avenir !

Dernière modification par Bernard2K (20/06/2018 09h23)

On sait tous que le risque zéro existe très rarement et c’est vrai qu’il faut être prudent.

Mais à mon avis il ne faut pas recourir à l’huissier, puisque celui-ci ne pourra - soit pas pénétrer dans les lieux - soit pas faire d’état des lieux (puisque c’est le bailleur qui lui remet les clés et que le locataire est absent); si par suite l’huissier propose d’enclencher la procédure pour le locataire parti à la cloche de bois il va être bloqué car elle ne concerne pas les meublés, donc il faudra assigner en référé pour impayés de loyers, et vous êtes partis pour une procédure d’un an au bas mot et un manque à gagner très important. Et si l’huissier produit l’état des lieux, à quoi cela va-t-il servir? A rien, puisqu’il n’est pas une preuve de respect de légalité dans la reprise du logement et cela n’atteste pas non plus formellement de l’état du logement lors du départ (antérieur) du locataire.

Pour un locataire insolvable qui vous doit de l’argent, c’est vraiment perdre du temps et de l’argent pour rien. Le locataire est parti et a rendu les clés (c’est cela qui est déterminant), à un tiers (parfait!), en prévenant la police (encore mieux!) pourquoi voulez-vous qu’il fasse un procès pour attester qu’il n’est pas parti, vu qu’en plus il vous doit de l’argent ? Autant, lorsque le bailleur est de mauvaise foi (il sait que le locataire n’est pas parti mais reprend le logement), la réflexion s’impose et il faut peser les risques en fonction de la dette (et on ne peut pas conseiller à un intervenant de violer la loi), mais là la réflexion est toute faite : puisque vous ne voulez pas le poursuivre en justice ne recourez ni à l’huissier ni à l’avocat, récupérez votre logement et arrêtez les frais. C’est lui qui n’a pas respecté les formes, pas vous, mais cela ne fait pas obstacle à la résiliation, rien n’indique cela ! Un état des lieux n’est pas une condition sine qua non de la fin du bail. Il a résilié le bail puisqu’il est parti en rendant les clés(ou à tout le moins abandonné la jouissance du logement à laquelle il avait le droit jusqu’à l’expiration du préavis), et vous êtes de bonne foi. Il ne faut pas être plus légaliste que la loi. 

En tout cas, connaissant un peu la loi, le fonctionnement de la justice et la situation telle que vous la décrivez, c’est comme cela que je procèderai dans votre cas.

D’ailleurs vous pouvez toujours lui faire un LRAR pour sa dette de loyer (mais à quelle adresse ?), afin de justifier la non restitution de son DG.

Le simple fait qu’il soit allé "perdre du temps" pour déposer plainte en gendarmerie (et ce, en ce déplaçant au moins 2 fois si j’ai bien compris) bat un peu en brèche ce raisonnement, pourtant plein de très bon sens.

Si on connaît un peu la loi, on doit se douter que nous n’avons pas forcément tous les éléments ; le nombre de fois ou j’ai cru que l’affaire était évidente et que mon employeur allait avoir gain de cause pour au final se faire planter sur des points qui nous avait échappé (et pourtant il y a un bon juriste chez nous !)…

Et s’il n’est pas solvable ?
Et si quand bien même une juridiction lui collait les loyers en retards à payer + frais de justice, croyez vous que c’est le bureau d’exécution des peines qui va se bouger pour que Rentier69 soit réglé si le locataire ne paye pas même en étant solvable ? Non, il faudra refaire une procédure (je suppose et j’espère ne jamais avoir à savoir, la dernière fois nous avons abandonné malgré 50 000 Francs de dommage : trop coûteux).

Bref s’il a décidé de continuer de faire ch… peut être qu’il peut et qu’il est prudent d’attendre Septembre, histoire de bien dormir ?

Vous pouvez aussi ouvrir l’appartement afin de voir si il a pris ses affaires.
Si il a déménagé, il est peu probable qu’il continue des démarches sur ce logement, surtout au vu de l’ardoise d’impayé qu’il vous laisse.
Je pense que l’appartement va etre en piteux état, prenez des photos avec date avant de commencer la remise en état.
Le plus important c’est qu’il soit parti et qu’il ai remis les clefs (preuve de son départ volontaire).

rentier69 a écrit :

Bonjour

Un locataire ne paye pas ses loyers depuis plusieurs mois.
Il a signé un bail meublé fin septembre 2017.

Comme il refusait de m’ouvrir, de se confronter à moi, de répondre à mes sollicitations, je lui ai adressé un RAR le 2 juin pour un congé fin septembre (donc avec plus que les 3 mois de délais légaux).
Il a bien reçu ce courrier puisque j’ai le récépissé.

…

PierreJacques : j’avais pourtant bien lu et compris que cela menait à Septembre ?
NB : je ne suis pas forcément opposé à votre avis ; dans la pratique j’ai fait bien pire dernièrement (le locataire d’un garage - nuance - étant parti sans rien dire ni payer depuis 1 an j’ai fracturé la serrure !). Je tente de rester factuel sur la base des données disponible pour aider le demandeur à se déterminer.

Bonjour,

j’ai relu la discussion, j’ai du mal à me représenter la situation.

J’ai l’impression que des éléments manquent ou qu’ils ont été discuté sans avoir été formalisé à l’écrit, par vous-même ou un professionnel (diag, huissier, électricien, service de mairie…)

En tous cas, je vous souhaite de trouver des éclaircissements demain.

Cordialement.

A la vue de vos 1001 tergiversations, votre mauvais payeur ne serait-il pas en train de gagner son pari !

Agissez dans le seul but de préserver vos intérêts et votre bien. Si vous attendez de l’aide de bons conseillers, de la justice ou du législateur vous n’encaisserez pas de loyers de sitôt.

Mauvaise méthode mais excellent résultat.

A votre place:
-Envoi d’un courrier AR au locataire à l’adresse de votre bien mentionnant que vous avez reçu par l’intermédiaire les clé suite à sa volonté de quitter votre appartement
-Envoi d’un courrier AR à l’intermédiaire où vous le remerciez pour les informations qu’il vous a transmis (locataire voulant partir) et les clé qu’il vous a remis.

La seule contrainte est de dégrader un peu les relations avec l’intermédiaire.

Le locataire ne signant pas le recommandé, vous aurez une preuve qu’il n’habite plus là depuis 15J donc qu’il est effectivement parti.

Je conçois que ce n’est pas une preuve irréfutable loin de là.
Mais avec les courriers + les clés que l’on vous a remis + courrier envoyer à l’intermédiaire pour le remercier d’avoir récupérer les clés et échanger avec le locataire, on ne pourra pas invoquer une mauvaise fois contre vous.