SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ?

Seneque, je ne comprends pas comment un ratio ou un rapport entre deux réels strictement positifs peut être négatif… Donc il y sûrement un problème dans votre définition.
Le prix de la part actuel de Efimmo est de 230 euros et la valeur de reconstitution est de 231.86 euros dans le dernier rapport annuel donc actuellement la SCPI décote par rapport à sa valeur de reconstitution. Il me semble, si j’ai quand même compris ce qu’était votre ratio, que c’est un "ratio positif".

Sinon, je suis totalement GBL sur le choix d’Efimmo dans la liste que vous présentez. Néanmoins, en investissant au comptant, je m’étonne que vous vous restreignez à une liste aussi réduite (pourquoi pas de Corum, les autres de Sofidy, Cristal Rente, les petites à capital fixe…).

@cat Vous avez raison, il ne s’agit pas d’un ratio stricto sensu mais en effet du calcul de la sous-cote ou surcote. Quand je dis "négatif", cela signifie donc bien comme vous le supposez que la valeur de reconstitution est inférieure à la valeur d’acquisition.
Pour ce qui est des SCPI telles que Corum, etc, pouvez-vous expliquer pourquoi vous les considérez comme plus recommandables que celles de ma liste (sans perdre de vue que j’ai un critère de choix basé sur une certaine sécurité) ?
Sur Cristal rente, cela déséquilibrerait trop vers les commerces et la province.
Sur Corum, un CGP SCPI me l’a déconseillé (gouvernance risquée, jeunesse…).

@GBL Je poursuis sur le fil public puisqu’il s’agit de questions générales : si le trésor public prend 5% (à qui par défaut ?), je n’ai pas compris comment cela pouvait être avantageux pour le vendeur, à moins que cela remplace les (ici) 9% de frais de cession plutôt que de s’y ajouter ? Dans le cas contraire, en cas de partage des 5% de frais, comment l’acheteur peut-il s’y retrouver avec ces 2,5% de frais supplémentaires ?
D’ailleurs, ces 5% sont-ils propres au gré à gré ?
Enfin, ce paiement se fait-il en direct de l’acheteur au vendeur ou par l’intermédiaire de la société de gestion ?

Note : j’exclus les délai de jouissance du calcul de l’intérêt de l’opération à cause de Moniwan ("Monigo") qui "réduit" de 4 à 1 mois ce délai donc tout repose sur le prix de la part.

Seneque a écrit :

Sur Corum, un CGP SCPI me l’a déconseillé (gouvernance risquée, jeunesse…)

Mon petit doigt me dit quant à moi que ce CGP travaille pour Primaliance non ?
Ne serait-ce tout simplement pas parce qu’ils se font des procès depuis des années ?
https://www.doctrine.fr/d/CA/Paris/2017 … FB340F4E4F

Si on ne tient pas compte de le différence concernant le délai de jouissance, le vendeur récupère bien 885€ de plus (soit 2,03% de plus) mais le vendeur ne paie que 364,8€ en moins (47200-46835,20 soit 0,78% seulement d’économie…).

En effet, il semble assez fréquent de retrouver comme dirigeant d’une société de gestion de SCPI une personne qui auparavant travaillait pour, ou dirigeait, une autre société de gestion de SCPI.
Bien plus récemment que la création de CORUM (qui date de 2011), j’ai observé que le nouveau DG de Fiducial Gestion dirigeait PAREF Gestion auparavant  ou que le DG d’Amundi Immobilier venait de La Française, ou encore que l’actuel DG d’Icade dirigeait auparavant Immovalor Gestion (société de gestion de SCPI de Allianz). Il ne semble pas illogique que les dirigeants de société de gestion de SCPI aient eu auparavant une expérience dans des sociétés gérant de l’immobilier, bien au contraire.   

Une partie des fondateurs de CORUM a effectivement travaillé dans le passé pour une société de gestion qui a été rachetée (vers 2012) par Fiducial Gérance, et qui gérait Atlantique Pierre 1, et certains dirigeants de CORUM ont quitté la société en 2017 (ça a été évoqué sur le forum ici) et il ne semble pas non plus illégitime pour se lancer dans d’autres projets, après 6 ans et un tel succès (si l’on regarde Analyse des comptes des sociétés de gestion de SCPI (Primonial, Sofidy, Fiducial…)).

@ Seneque
Je n’ai rien spécialement pour Corum (et surtout rien spécialement contre en fait). Je me contente de constater que la société semble pour l’instant mener convenablement sa barque.

Par contre, je ne suis pas franchement convaincu par vos 4 finalistes. J’ai un a priori plutôt négatif sur les société de gestion La Française (mais c’est un avis extérieur même si j’ai failli m’engager sur LF Opportunité Immo il y a un peu plus d’un an… heureusement cela n’a pas été le cas) et Primonial (là je suis dans la barque en direct et en assurance-vie mais je n’en reprendrai pas sauf changement visible de politique).
Je suis plus positif sur Sofidy (je ne plains pas du tout de mes investissements dans Immorente ou Efimmo) et Foncia (un avis extérieur encore ici).

maxcorporis a écrit :

Des décisions prises en assemblée générale à laquelle assiste quelques associés mais l’on n’a jamais vu une organisation des associés donnant pouvoir à un représentant d’une quasi majorité des associés permettant de faire plier la société de gestion sur des décisions ne garantissant par leurs intérêts !

Je ne suis pas sur de bien comprendre cette phrase un peu complexe et avec plusieurs négations.

Cependant, on a déjà vu des votes en AG qui allaient contre ce que souhaitait la société de gestion, par exemple pour ne pas renouveler le mandat d’une société de gestion. Ceci se réalise généralement en 3 temps et au moins 2 AG (donc 2 années) : il faut d’abord modifier les statuts pour pouvoir désigner une société de gestion et ne plus l’avoir nommée ad vitam eternam dans les statuts, puis décider de voter pour une autre société de gestion… Et auparavant (le 3ème temps), il faut avoir des informations (les adresses des associés) pour pouvoir communiquer avec les associés et leur expliquer les enjeux (et ainsi avoir une chance de faire voter le changement de statut , puis le changement de gérant), ce qui nécessite soit une année de plus en récupérant leurs coordonnées lors d’une scrutation, soit de lancer une procédure en justice pour les obtenir, dès lors que la société de gestion fait de l’obstruction.

On a déjà vu d’autres votes qui allait dans le sens des intérêts des associés et pas dans le sens des intérêts de la société de gestion, ne serait-ce que des votes pour intégrer dans les statut des dispositions qui faciliteraient une actions d’associés mécontents (plutôt que de multiplier les obstacles) sans que ça ne débouche nécessairement sur un changement de société de gestion (on peut être satisfait de sa société de gestion, mais conserver le moyen d’en changer sans un maximum d’obstacles, si jamais à l’avenir on devait en être moins satisfait). Quelques exemples :
  - mieux vaut éviter que la société de gestion soit nommé à vie dans les statuts;
  - mieux vaut éviter que le mandat de la société de gestion porte sur plusieurs exercices;
  - mieux vaut éviter que le président de l’AG (qui disposera de votes donnés "au Président") soit, de par les statuts, la société de gestion;
  - mieux vaut éviter que le président de l’AG soit désigné par les statuts (mieux vaut que l’AG élise son président, et de préférence pas au nombre de parts, mais à 1 voix par associé)

Force est de constater que ça n’est arrivé, à ma connaissance, que dans des SCPI de taille modeste, à capital fixe, sans trop d’associés (un peu plus de 1000 au max) et pas d’institutionnel détenant un pourcentage significatif des parts (20%, voire 10%, suffisent déjà à empêcher ce genre d’action), et avec aussi un certain nombre d’associés volontaristes, compétents, et disposés à "mouiller le maillot" et à s’engager (y compris financièrement) pour le bien de tous, et en dépit de tous les obstacles mis sur leur chemin.
A noter qu’il n’est pas aisé pour ces lanceurs d’alerte à se faire entendre. Même quand ils ont des arguments solides, ils sont souvent mal accueillis, d’autant plus que la société de gestion (et parfois le Conseil de Surveillance) en place disposent de pas mal de moyens (souvent financés par la SCPI) pour résister, parfois avec beaucoup de mauvaise foi en désinformant ou/et en faisant peur aux associés trop naïfs, et que pas mal d’associés ont un préjugé défavorable pour ceux qu’ils perçoivent comme des "perturbateurs".

Dans le passé, il y a même eu une "association d’associés" (une forme d’ "une organisation des associés") qui a agit de manière efficace en ce sens, avant de devenir ce qu’elle est hélas devenue… (cf ici).

@GBL Merci pour ces détails. Sachant que si jamais j’acquiers des parts de Epargne foncière, ce sera sans doute par Moniwan (délais de jouissance compensés) et que par ailleurs, ce serait pour significativement moins que 47 000 euros, je crains que toute l’opération ne se résume qu’à un gain compris entre 100 et 150€…

Concernant les commissions, le CGP m’a affirmé à ma grande surprise ne pas savoir quels étaient leur montant et ne conseiller donc que dans l’absolu (en fonction des profils des clients).

@Surin Votre petit doigt ne vous a pas trompé. Cela dit, l’argument de la sécurité ne me parait pas forcé sachant que j’avais précisé chercher des placements sûrs sur le long terme. Par ailleurs, en reprenant mes notes, je vois aussi que Corum aurait voulu fixer des objectifs de vente minimum à Primaliance, ce que ces derniers auraient refusé.

@Cat et Petitproprio
* Vous mentionnez tous deux Corum et Immorente. Sur la première, ôtez-moi tout de même d’un doute : pour servir du 6,45%, nous sommes bien sur une SCPI plus risquée que d’autres avec notamment, une grande partie à l’étranger et des réserves réduites (parce que jeune ?) ? Dans ma logique financière primaire, le risque étant proportionnel au rendement, cela ferait sens (et sans cela, tout le monde achèterait Corum, non ?).

* Immorente : pour une raison qui m’échappe, je suis passé à travers. Je vois qu’il s’agit d’une dominante commerce et que les indicateurs sont bons : rendement, réserves, TOF, peut-être pourrait-on souhaiter davantage de biens à Paris et RP… Pour la partie commerce, j’étais plutôt resté sur Foncia Pierre malgré sa surcote et en particulier en raison de ses 66% Paris+RP. Je m’interroge à présent…

* Pour finir, sur les "paquebots", oui, j’étais un peu parti sur ce principe après Novapierre et Pierval Santé qui n’en sont pas, d’où Epargne Foncière. En revanche, Edissimmo que vous suggérez me parait moins intéressant (rendement et TOF faibles, surcote forte) que Genepierre (89% de TOF mais des réserves énormes et un rendement à 4,46%).
Et bien sûr, moins intéressant que Efimmo ou Primopierre, même si elles pêchent toutes deux par des réserves réduites (27 et 9 jours respectivement - mais est-ce bloquant ?).

Ton histoire sur Corum ça m’a refroidi pour investir dans leur plan épargne immobilier … malheureusement ils sont les seuls à proposer ce genre de “montage”

Je rejoins totalement petitproprio dans sa dernière phrase : le risque n’est à mon sens pas le même entre Corum comme investissement unique et Corum intégrée dans un portefeuille avec d’autres SCPI (à cause de la diversification supplémentaire qu’elle peut apporter).

@ Seneque
Concernant les critères de choix, pour ma part (je crois vous l’avoir déjà indiqué à un autre endroit du forum), je n’accorde aucune importance au RAN (qui pour moi ne devrait pas exister).
Une chose que je ne regardais pas au début et que j’aurais tendance à vérifier c’est la granularité du patrimoine : je préfère de loin un patrimoine constitué de nombreux "petits" actifs car je considère que la diversification est meilleure et le risque de voir le TOF se prendre une bonne claque régulièrement est moindre.
Sur ce critère j’aime donc Immorente, Efimmo, Epargne Pierre ou Corum mais je n’aime pas Primopierre, Primovie, RAP, + de nombreuses SCPI bancaires avec toujours quelques immeubles dans Paris QCA vacants et dont le TOF ne franchit jamais 90%.

Dernière modification par cat (03/07/2018 19h44)

Vous rentrez dans le vif du sujet. Par avance, je vous présente mes excuses pour ne pas faire une réponse à toutes vos questions. Je tente d’apporter quelques éléments…

Les pays étrangers : pour certaines SCPI qui investissent de façon importante à l’étranger, je regrette comme vous que cette information ne soit pas plus détaillée. Cela nous oblige à faire "nos devoirs". Pour celle qui investissent plus modérément, cela n’a pas d’importance car je le vois comme une diversification.

Corum et le prélèvement à la source étranger : à ma connaissance, ce sont les seuls. En mode "mauvaise langue", je dis que c’est de la malhonnêteté intellectuelle. Corum est une sdg innovante, y compris dans le discours dont il faut se méfier (ce qui ne m’empêche dans avoir un peu plus de 2% dans mon portefeuille SCPI).

Foncia Pierre Rendement : c’est une SCPI à capital fixe. Cependant les augmentations de capital s’enchaînent les unes après les autres et la sdg revalorise le prix de la part à chaque augmentation. Elle est légèrement surcoté et, en tant qu’actuel associé, je le vois d’un bon œil et constate que cela n’empêche pas d’attirer de nouveaux associés. Moi aussi, je pense que son rendement en terme de dividende est faible du fait que 37% du patrimoine est situé dans Paris.

Je préfère regarder le TRI des SCPI plutôt que le taux de distribution car le TRI intègre la valorisation de la part. Sur 5 ans (2012-2017), Foncia est à 5,42% et Immorente à 4,73%.
Sinon, je calcule le « Taux résultat courant par rapport à valeur de reconstitution ». Sur 2017, Foncia est à 4,77% et Immorente à 4,54%. Ce calcul me permet de ne pas tenir compte des dividendes qui sont versés en puisant dans les réserves et de ne pas tenir compte de la surcote (ou l’inverse) de la SCPI.

Épargne Pierre : très séduisante. Le « résultat courrant sur la valeur de reconstitution » donne 6,41%. J’en ai un peu plus de 3% dans mon portefeuille.

Je distingue
+ les SCPI « bon père de famille » : je suis un associé de Foncia Pierre Rendement, Épargne Foncière et Rivoli Avenir Patrimoine et vais bientôt m’associer à Immorente. Si c’était à refaire, je ne sais pas si je sélectionnerai EF. Chacune de ces SCPI représentent plus de 20% de mon portefeuille.
+ les SCPI « diversification/dynamisme » : je suis un associé de Primovie, Épargne Pierre, InterPierre et Corum. Si c’était à refaire, je prendrai Pierval Santé à la place de Primovie. Ces SCPI sont plus jeunes et j’ai tendance à limiter leur part dans mon portefeuille à 5%.
Je ne sais pas où classer PFO2. Vu mon portefeuille, je l’ai classé dans la première catégorie mais c’est peut être une erreur.

Ce dernier paragraphe illustre mon message du 29/06 : « la diversification est une règle que je m’impose à tout niveau. » En allant prochainement vers Immorente, je sélectionne une nouvelle société de gestion : Sofidy.
D’ailleurs, actuellement, j’ai le "sentiment" que Sofidy et Foncia sont les Sdg les plus prudentes. Celles qui tiennent compte au mieux des intérêts des associés. Ainsi si je devais refaire mes premiers investissements, je prendrai Efimmo (pour les bureaux) et Foncia Pierre Rendement (pour les commerces).

Deb67 a écrit :

- vos raisons de préférer aujourd’hui Pierval santé à Primovie ?

Elle est bonne cette question ! Et, je réalise que mes principaux arguments sont liés au discours commercial d’Euryale. (Une Sdg doit avant tout, donner l’impression qu’ils sont les meilleurs).

Pierval Santé a écrit :

La santé étant un secteur en évolution permanente, Euryale AM appuie sa réflexion en matière d’évolution des besoins de santé, traduite au travers de sa politique d’investissement et de gestion, sur son comité scientifique

Je me suis laissé convaincre que le secteur de la santé était bien connu d’Euryale et qu’ils ont un partenariat solide avec les acteurs du marché.
Pierval Santé a fait de nombreuses acquisition en Allemagne et, ainsi, est diversifié d’un point de vue géographique.
Pierval Santé a beaucoup moins collecté que sa consœur (en 2017 : 165,1 M€ contre 818,2 M€), et je me dis que cette collecte est peut être mieux investi car il est plus facile de gérer une collecte plus modérée.

De plus, Primonial (pour Primovie), a il y qqs mois fait plusieurs acquisitions de bureaux en marge de sa politique initiale. Mais, au fond, si ce sont des investissement de qualité, c’est sans importance.

Si je reprends mon calcul du « Taux résultat courant par rapport à valeur de reconstitution », Pierval offre 5,17% et Primovie 4,67%.

Pour autant, je ne regrette pas d’avoir investi sur Primovie mais, aujourd’hui, mon choix porterai sur Pierval Santé.

N’ayant pas vos connaissances (mais déjà quelques livres de chevet à lire) je suis avec beaucoup d’intérêt vos interventions. Vous dévoilez ici plus clairement votre méfiance de la province de l’étranger (dans une autre discussion) et des scpi “innovantes”. Geek de service et tdah vos propos m’aident fortement à calmer mon ardeur. Néanmoins puis je me permettre de vous demander comment sont pondérées vos décisions sur ces scpi ? Pleine connaissance du sujet ? Mauvaise expérience? Revues de mauvaises expériences? Frilosité ?

@ Seneque
Pour moi le RAN (ou l’équivalent PPB pour les fonds euro) ne devrait pas exister. On devrait distribuer l’intégralité du résultat courant et je m’occuperais moi-même de faire le lissage si les résultats varient.
Une SCPI bien gérée ne devrait pas avoir de "grosses" difficultés locatives (ou si elle flanche c’est que tous les concurrents sont dans la panade) et n’a aucune raison de maintenir autre chose qu’un RAN minimaliste.

Par ailleurs, pour ce qui concerne Epargne Pierre (je ne suis pas associé), je ne considère pas spécialement comme une tare de ne pas avoir d’actifs à Paris, il y a aussi de très bonnes affaires en province (et pas que des bonnes à Paris). Bien entendu, il ne faut pas avoir uniquement Epargne Pierre en portefeuille.
Je considère par contre que vu leur vitesse d’investissement de la collecte et le rendement des investissements récents, je doute qu’ils arrivent à tenir le rendement actuel. Après, il faut voir ce qui va se passer après le recul du délai de jouissance à 6 mois.

@ PierreP, Deb67
Concernant Pierval/Primovie, je ne sais franchement pas qui entre Euryale ou Primonial REIM connaît le mieux le secteur de la santé (je parierai d’ailleurs plus sur le second que sur le premier).
Néanmoins, je juge que la gestion 2017 de Primovie a été suffisamment calamiteuse pour s’en tenir éloigner quelque temps et voir comment la situation évolue. En outre, j’espère qu’Euryale apprendra des erreurs de sa consoeur pour ne pas les reproduire.