SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ?

Merci pour votre réponse, mais je le fais bien dans la colonne "Gain annuel (SCPI 5%)" qui comprend :
les revenus de la SCPI moins les intérêts et le coût de l’assurance auquel je déduis l’IR et le remboursement du capital. Je me trompe quelque part ?

Je rejoins Kabal : pour que la comparaison soit pertinente il faudrait que le flux d’épargne investi chaque année soit le même dans les deux situations. Vous pourrez alors comparez le patrimoine final obtenu dans les deux cas.

Effectivement je n’avais pas réintégré le capital amorti, ni même réinvesti, cela change l’analyse et est assez proche de ce que je peux trouver sur le fichier de PierreP.

L’AV reste la plus intéressante avec mes calculs, mais plus dans les mêmes proportions.
On arrive à 4600€ de revenu pour chacun des cas SCPI + AV contre AV. Par contre le patrimoine de l’AV passe devant à partir de 17 années et continue sa progression.

Merci pour votre aide, faire les calculs (même s’il y a eu des oublis), permet de mieux comprendre.

Dernière modification par Martinus (03/07/2018 17h20)

Aucun souci, je pense que le rendu est perfectible, en particulier l’impact des frais d’entrée que je prends en compte à partir de la quinzième année (passage de 100 000 à 90 000€ en cas de revente à prix constant).

En espérant n’avoir rien oublié ce coup-ci.



Pour rappel TMI à 30% et la colonne SCPI comprend en outre une AV.

Martinus,

Je vois au moins deux erreurs :
Après 15 ans, vous devez continuer d’apporter 7550€ par an comme pour l’AV, sinon vous ne comparez pas la même chose
Du coup, à l’année 15, vous perdez 10k€ de frais. Admettons. Mais par contre, votre capital devrait grossier de 3150€ de loyer + 7550€ par an (si vous gardez les parts) au minimum or on voit que cela stagne pendant 10 ans. Vous ne modélisez pas du tout la même chose et c’est pour cela que vous avez des écarts aussi importants.

Vous ne pouvez comparer que des choses identiques : soit je mets 7550€/an pendant 25 ans pour les deux. Ou je mets 7550€/an pendant 15 ans puis plus rien toujours pour les deux.

A partir de la 16ème année : est-ce que vous continuez d’abonder les 7550€/an ?
En relisant votre tableau et les données fournis, je comprends que non, vous n’abondez plus ce qui explique que les SCPI stagnent plus ou moins. En revanche, dans ce scénario, je ne comprends pas comment votre AV progresse de 7000€/an (Y16 : 152000 => Y17 : 159000). Or 152k€ placé à 3%, vous rapporte 4560€. Si vous en retirer 4200€, vous devriez stagner plus ou moins. Et pas prendre 7000€/an.

On a l’impression que vous avez abondé l’AV et pas les SCPI quand on lit cela. C’est sur que cela rend l’AV très attractive.

Bonjour,

j’hésite entre l’achat de SCPI à crédit et l’achat de SCPI au fil de l’eau dans une AV.

1ère possibilité : achat à crédit
Le prêt serait de 100 000 euros, et le crédit immobilier ou à la consommation serait sur 15 ans.
Ainsi à ma retraite dans 15 ans, je toucherai les revenus de ces SCPI.
Je me suis renseigné auprès de plusieurs courtiers, mais les taux ne me semblent pas super intéressants (entre 1,6 et 2%), et sont nettement plus élevés que ceux d’un crédit immobilier classique.
2 choses m’inquiètent :
- la liquidité des SCPI dans 15 ans : pourrai-je revendre mes SCPI ? Et si je les vends, ça sera à quelle valorisation ?
- les revenus de ces SCPI dans 15 ans : s’il baissent par exemple à 2%, et que mon taux de crédit est de quasiment 2%, l’opération ne sera pas très intéressante
De plus étant bientôt dans la tranche à 30%, 47% de mes revenus seront prélevés.

D’un autre côté je vois 2 avantages :
- l’assurance décès associée au prêt est un plus,
- l’effet de levier

2ième possibilité : Achat au fil de l’eau de SCPI au sein d’une AV comme Spirica Netlife

Le gros avantage est que la liquidité est garantie par l’assureur, ce qui constitue une source de stress en moins ! Si je vois que d’ici quelques années la valorisation des SCPI et la liquidité s’effondrent, je pourrai les revendre immédiatement.

Je vois aussi comme avantage la possibilité de choisir les montants placés tous les mois dans l’AV : 1000 euros ou 500 euros ou 0.  Donc aucune contrainte.

Je pense  pouvoir arriver à un investissement de 100 000 euros beaucoup plus rapidement que 15 ans (durée du prêt).

L’inconvénient est que pour placer 100 000 euros en SCPI, je devrai placer également 100 000 euros en SCI ou OPCI ou fonds euros. Mais sachant qu’une SCI comme CAPIMMO a un  rendement (4% actuellement) proche de celui des SCPI, est-ce grave ?

D’autres inconvénients :
- frais de gestion 0,7% qui amputent le rendement.
- pas d’effet de levier du crédit

Voilà la façon dont je vois les choses. J’ai quand même une préférence pour l’investissement au fil de l’eau, beaucoup plus souple et moins risqué, mais sûrement avec un rendement un peu moins intéressant.

Aussi je serais très intéressé d’avoir votre avis.
Merci de m’avoir lu !

Cordialement

Corum n’est pas une SCPI, vous pouvez dire : les SCPI gérées par Corum AM (Corum Origin et Corum XL).
On ne choisit pas une SCPI avec son patrimoine immobilier sur le critère de sa possibilité d’achats en fractions de parts.

jeanphi31 a écrit :

Le gros avantage est que la liquidité est garantie par l’assureur, ce qui constitue une source de stress en moins ! Si je vois que d’ici quelques années la valorisation des SCPI et la liquidité s’effondrent, je pourrai les revendre immédiatement.

Ca fait débat, vous ne pouvez pas être aussi affirmatif, rien n’est garanti et surtout pas un prix donc si ça s’effondre, vous vendez au prix "effondré", que ce soit en direct comme en AV.
A ce jour aucun retour d’expérience ne permet de dire si posséder des SCPI en assurance-vie serait plus facile de les revendre si jamais elles sont bloquées à la vente via le gérant.

@ Surin oui j’ai voulu aller trop vite et j’ai oublié « XL ou Origin »

Je vais donc éditer pour que ce soit plus clair.

Je vous remercie pour toutes vos réponses.
J’ai oublié d’expliquer mon choix de prendre des SCPI.
Je viens d’acheter un appartement en VEFA, et je ne souhaite pas pour l’instant investir dans un autre appartement,  car je sais que c’est chronophage et je n’ai pas envie de me prendre la tête. C’est pourquoi les SCPI me semblent une bonne solution.

L’AV Spirica Netlife a retenu mon attention car c’est l’une des rares AV qui reversent 100% des loyers (qui d’ailleurs sont recapitalisés dans la SCPI) et qui permettent d’investir à 100% dans l’immobilier (50% maximum en SCPI + 50% SCI ou OPCI ou fonds euros).

S’il n’y avait pas la question de la liquidité, j’aurais déjà signé pour l’achat en direct en crédit car j’ai effectué des calculs de rendement et la solution de l’achat à crédit est la plus intéressante. Mais il subsiste une inconnue, à savoir cette liquidité qui n’est pas garantie.

Autres aspects à prendre en compte :
   - dans un achat de SCPI à crédit on fige le prix d’achat de la part et le taux du crédit (sauf si on renégocie ensuite), ce qui s’avère plus favorable (qu’un achat de SCPI au fil de l’eau) si le prix des parts augmente ensuite (ou même -par rapport à un achat à crédit plus tard- si les taux d’emprunt augmentent), et vice-versa. Donc le choix dépend aussi des anticipations qu’on fait (en particulier sur l’évolution du prix de l’immobilier, qui impacte le prix des parts).
   - dans un achat de SCPI à crédt, on fait une fois pour toute l’ensemble des acquisitions, qu’on devrait faire maintes fois au fil de l’eau sinon (la papperasse une fois ça va, la refaire chaque mois ou chaque trimestre c’est plus contraingnant) (et le suivi se complique aussi un peu si on ajoute régulièrement des parts).

Sauf que

meilleurescpi.com a écrit :

"En pratique, l’impôt final reste inchangé pour des revenus de source étrangère quelle que soit la méthode utilisée. Sur 10 000 euros de revenus tirés d’une SCPI, l’impôt sur les revenus est de 5,88 %, peu importe le pays source du revenu, au lieu de 14 % pour des revenus de source française."

est complètement faux (aussi bien pour des revenus de source étrangère que française).

Pour les revenus immobiliers de source étrangère, lisez plutôt SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ? qui est moins fantaisiste.

Sinon, sur la fiscalité des SCPI en général, il y a Exclusif : le guide pour tout savoir sur la fiscalité des SCPI  (un ebook de 156 pages, d’une source à priori fiable….).