Portefeuille de SCPI de Malolechat

rocambole · #451

Les US de Corum sur durée courte (5,6,7 ans) sont plus interessants (selon moi) et permettent de ne pas forcément supporter le risque au renouvellement du bail. Mais peut être que dans votre projet un US de plus de 10 ans fait sens, toute facon vous n’aurez pas vraiment le choix car il y a beaucoup plus d’offre sur de l’US long (vous serez contraint par cela).

Malolechat · #452

Pas de nouvelles du cmb depuis mon mail du 29/5 suivi d’une relance le 7 juillet.

J’avoue ne pas comprendre, et ne pas savoir quelle attitude adopter.

J’ai pré mâché tout le travail.

Je suis arrivé avec un montage clé en main et un bon profil acceptant de domicilier mes revenus et mon épargne bancaire.

Il n’y a rien d’autre à faire que trouver les garanties pour les parts d’usufruit.

J’ai proposé le nantissement de mes av et PEA comme il est possible de faire et pourtant depuis 2 mois aucune nouvelle.

Je sais bien qu’en juillet août tout tourne au ralenti mais tout de même…

Lmnp75 · #453

Bonsoir Malolechat.

Ce silence n’est guère réjouissant. Ce comportement n’est pas sérieux ni professionnel.

Peut-être faudrait-il songer serieusement à prospecter ailleurs ?

Je n’ai pas de noms d’établissement bancaire à vous proposer. Pour ma part je me tourne vers la Casden qui finance toutes les scpi mais uniquement en PP et en détention directe (pas de SCI). Cela ne répond pas à votre besoin (d’autant plusqu’il faut être fonctionnaire ou conjoint de fonctionnaire) …

J’espère sincèrement que vous allez réussir à financer votre projet.

cat · #454

Bonsoir Malo,

une fois la relance par courriel faite, si j’étais à votre place, je n’hésiterais pas à relancer par téléphone jusqu’à avoir une réponse pour connaître le(s) élément(s) qui peu(ven)t éventuellement bloquer.

Bon courage,
cat

rocambole · #455

En effet c’est mauvais signe, je suivrais également le conseil de cat si vous souhaitez avancer.

Jef56 · #456

Je pense que c’est surtout un manque de professionnalisme ou de l’incompétence, c’est malheureusement fréquent. Pas forcément votre conseillère d’ailleurs mais celui qui doit répondre à la question du nantissement.

adadou70 · #457

Bonjour,

Apres la lecture de cette fille, il ne me semble pas avoir lu de montage permettant l’équilibre des flux.
Avez vous reussis a trouver le montage permettant d’arriver à un cash-flow neutre ?

Si oui pouvez vous me le re-expliquez svp?

Adadou70

Malolechat · #458

Bonjour adadou,

Désolé pour la réponse tardive, vous trouverez la réponse au message 431 (a la différence près que je vise 2/3 de scpi européennes), et le détail en amont.
Grosso modo pour des dvm de 5% :
- 300k€ d’us sur 15 ans a 1% donne un cf de 1500€/mois
- 600k€ de pp sur 25 ans a 1,5% donne un cf de 0€
Pour 600k (us+pp) on doit approcher les 1k et pour 300k les 500€.

J’ai bossé 7 jours sur 7 tout le mois d’aout, >125 heures par semaines et donc >500h dans le mois. Je n’ai pas eu le temps de faire quoique ce soit sauf épargner, j’ai ainsi gagné 85k€ depuis mai, soit >21k€/mois. C’est donc officiel, je vais pouvoir atteindre les plafonds de versement de mes PEA et PEA-pme dès que Binck m’aura communiqué le montant (c’est fait, 35k). Une fois investis (la correction actuelle semble être un bon point d’entrée), il ne me restera plus que mon épargne de sécurité en cash sur mes livrets A et DD.

Concernant madame CMB, toujours aucune nouvelle. Alors quand j’ai vu que skarklash avait réalisé avec le cmb de Quimper en 6 mois le même montage que celui que j’envisage (a là différence prêt que je souhaite emprunter l’usufruit) qui est aussi celui de cat réalisé avec le cmb de Rennes, je me suis dit qu’il fallait que je passe maintenant a la vitesse supérieure.

J’ai déjeuné ce jour avec skarklash et remotivé et libéré de mes obligations professionnelles, je suis allé directement au CMB de Brest. La dame de l’accueil était au courant de mon dossier, ma CGP était en rdv, en août un spécialiste des scpi et de ce type de montage est arrivé pour une mission ponctuelle et c’est lui qui me contactera.

Voilà, voilà.

J’ai lu que ceux qui parlaient de leur projet ne les réalisaient pas. Maintenant que j’ai pris le temps de me former et d’être rassuré / encouragé par cat, skarklash et les autres, je pense être prêt et espère aller jusqu’au bout .

Dernière modification par Malolechat (07/09/2018 17h15)

cat · #459

Bonjour Malo,

reposez vous un peu de cet éprouvant mois d’août. J’espère que vous avez prévu un mois de septembre moins intense.
Je vous félicite par ailleurs pour la nouvelle impulsion donnée au projet : cela va finir par aboutir!

Petites précisions pour vous remonter (un peu) le moral :
1/ ce que j’ai demandé au CMB était sensiblement moins compliqué que ce que vous tentez d’obtenir (que de la PP);
2/ j’étais certainement moins exigeant que vous ne l’êtes;
3/ ma femme et moi avions déjà un historique de (bonnes) relations avec les conseillers de la banque avant le montage (et aussi l’essentiel de notre épargne au CMB).
Ces points expliquent sans doute pourquoi cela a convergé plus vite dans mon cas que dans le vôtre.

Bon courage pour la suite.
cat

MoK3t · #460

Bonjour

Bonne chose que vous arriviez à rebondir ! J’espère que vous irez au bout.
Je suis dans la phase où je n’ai aucun retour de ma Banque +banque privée (depuis 2 mois) malgré 2 coups de fil …). Je vous tiendrai au courant sur mes fils de discussion …

En attendant de vos (bonnes !) nouvelles. Bonne journée.

MoK3t

Malolechat · #461

Bonjour,

J’ai rencontré le 14/9 madame CMB et un futur monsieur CMB.

Ce dernier est un ancien CGPI en reconversion et investisseur en IDR avec sa femme agent immobilier. Il semble également investir en bourse, car il connaissait mes fonds favoris : vanguard us opp, h2o ms/mb, I&E, etc…).

Le CMB accepte actuellement 2 prêts aux conditions suivantes :
- 400k€ de scpi en pp partenaires sur 25 ans a 1,75% garantie par le nantissement des parts + une caution solidaire de 100k€
- 150k€ de scpi en us externes sur 15 ans a 1,3% garantie par le nantissement interne (cmb) de mes PEA, PEA-PME, AV, 100% actions, d’une valeur de 300k€, soit 50%.
- délégation d’assurance
- différé total du prêt de 12 mois
- frais de dossier 500€
- frais de tenue de compte annuel 30€ remboursable sur demande
- aucune contre partie demandée

Dans l’espoir d’améliorer les conditions on se propose de :
- domicilier nos revenus, comptes pro et notre épargne bancaire, comptes perso, joints, etc…
- prendre date pour 2 AV maisons
- de faire racheter notre prêt immobilier RP si on n’y perd pas
- envisager l’assurance du prêt scpi si mon courtier ne fait pas beaucoup mieux
- prendre leur assurance habitation
- prendre leur expert comptable et avocat fiscaliste partenaire s’ils sont moins chers que les miens.

J’ai dit non, à CETTE proposition pour les raisons suivantes :
- je ne souhaite pas être caution solidaire parce que si les associés se trouvaient en situation de devoir apporter au CCA des mensualités pour rembourser le prêt, si je divorce avec madame mon associée et si elle ne veut plus apporter sa part de mensualités alors je me trouverais dans l’obligation d’apporter 100k€ de mensualités, en plus des miennes, sur le CRD avant que la banque ne vende les parts de scpi de madame. En restant caution simple, si madame ne veut plus payer, la banque vendra ses parts de scpi pour se rembourser. Autant ça ne me dérange pas d’apporter la totalité au CCA si ma femme ne souhaite plus épargner de cette façon, autant il n’en est pas question si on est divorcé.
- je ne souhaite pas de nantissement interne parce que ça me coûterait un véritable millefeuille de frais annuels en droits de garde et arbitrages. 300k€ travaillant à 5% sur 25 ans ça me coûterait plusieurs dizaines de milliers d’euros, alors qu’avec mes offres parrainages chez Binck c’est quasi gratuit.
- je voudrais obtenir 200k€ de prêt pour 300k€ d’opcvm nantis, soit 66% au lieu des 50.
- je trouve les taux trop élevés, je n’accepterais pas l’offre sans un effort de leur part s’approchant de respectivement 1,5 et 1%. 0,25 points c’est au minimum 15000€ d’économie et en réalité beaucoup plus avec les intérêts composés.
- je souhaite augmenter le différé total du prêt à 2 ans pour générer le max de trésorerie a réinvestir en usufruit pour le plus vite possible assurer l’autofinancement de la société

A ces demandes, ils ont répondu :
- qu’ils avaient déjà fait des nantissement externe et que c’était possible mais que cette décision relevait de la direction des engagements.
- qu’ils n’auraient pas les taux demandés
- que la caution solidaire c’était mieux pour faire accepter mon dossier
- que ça serait bien d’ailleurs de le signer avant la fin de l’année, sous prétexte que la valeur de part de novapierre Allemagne allait augmenter. Moi, je comprends la que le projet les intéresse parce qu’il leur permettrait d’améliorer leurs objectifs annuels, ce qui signifie qu’il est réalisable en l’état, que par conséquent il y a une marge d’amélioration des conditions et qu’il faut donc continuer à tirer la couette de son côté surtout s’ils sont plus pressés que moi. Ça reste une interprétation personnelle et je peux évidemment me tromper.
- ils m’ont d’ailleurs dit que c’était un beau projet/montage/investissement mais demandé pourquoi ne pas avoir choisis un IDR pour générer plus de CF ? J’ai répondu que je ne me sentais pas compétent malgré m’être un minimum formé et que ca n’était pas assez lazy.

Je devrais avoir une réponse la semaine prochaine, pendant que je serais au WOP à Dublin.

J’ai trouvé madame CMB très enthousiaste et futur monsieur CMB très compétent, sur tous les types d’investissements. Quand il a cité kyosaki, je me suis demandé s’il n’était pas un des membres du forum, ce qui me semble être fort probable .

J’ai dû quitter l’entretien au bout de 2h30 car j’avais déjà 30 min de retard a mon rdv suivant avec mon comptable.

Dans la foulée, j’ai pris rdv avec mon expert comptable et mon avocat fiscaliste fin septembre pour faire le point sur le projet et notamment la comptabilité et la création/gestion de la sci, mais aussi sur le détail de leurs missions et des tarifs.

Voilà, vous savez à peu prêt tout.

Dernière modification par Malolechat (17/09/2018 12h58)

rocambole · #462

Bonjour,

Les garanties et taux demandées/offerts me paraissent tout à fait en phase voire très correctes. Aucune banque ne vous fera un prêt via la SCI sans que vous soyez caution solidaire, c’est le minimum.

Le fait qu’ils acceptent de passer par un nantissement est une fantastique opportunité de rendre votre dossier réalisable.

Vous devriez abandonner la part usufruit avec le nantissement de votre PEA (c’était évident qu’ils allaient demander une contrepartie)

Pour le différé de 2 ans n’y pensez pas, c’est énorme j’ai obtenu 6 mois et encore l’analyste en charge du dossier a tiqué.

Par contre ils vous demandent énormément d’autre contreparties sur la domiciliation, les assurances, ouverture d’AVs et j’en passe que je n’aurais pas acceptées (on ne m’a même pas demandé une domiciliation de revenus, ni une ouverture d’AV).

Je ne veux pas être pessimiste mais je pense que vous n’êtes pas prêt et/ou que votre dossier n’aboutira surement jamais, du moins dans ces conditions si vous continuez à vouloir trop de choses (non réalistes)

Regardez, vous avez déjà perdu depuis 1 an :

1) une année de remboursement
2) diverses augmentations de prix de la part
3) un temps incroyable sur ce dossier qui n’est même pas de l’analyse des SCPI sous jacentes

Mon conseil serait donc vraiment de réfléchir à si vous ne demandez pas trop le beurre, l’argent du beurre et la fille de la crémière.

Bon courage à vous

Dernière modification par roudoudou (16/09/2018 21h43)

Skarklash · #463

Ça avance !

Le dossier est bien je trouve. Il faut peut-être un ou deux réglages mais la proposition est pas mal.

Pour la caution solidaire, je comprends le pb. Vous pouvez proposer deux cautions individuelles de 100 K€ peut-être.
Le nantissement externe est possible pour les scpi maison. Pour les autres, je ne sais pas.
Pour les 66% en nantissement interne de produits d’épargne, ça serait mieux en effet mais l’intérêt n’est que de +10% (+50K€) sur 550 K€ de projet global. A demander mais pas primordial.
Et pour les taux, ils sont pas mal du tout. Avec un différé de 12 mois, vous êtes déjà bien coté rentrée d’argent avec un US temporaire.

Globalement, leur proposition est bien. Vouloir gratter un max est très bien mais il faut que ça aboutisse. Ne pas vouloir aller chercher le top est aussi un moyen d’avancer rapidement. Les seules hausses du prix des parts de 2-3% sur un temps de construction d’un projet peut déjà enlever autant en rentabilité. Il faut mieux prendre date et y aller !

Et penser au prochain montage d’ici 2 ans quand celui-ci tournera bien !

cat · #464

Bonsoir Malo,

pour ma part je trouve la proposition plus que raisonnable.

Pour les petites contreparties cités (domiciliation, les assurances, ouverture d’AVs), à mon avis, il n’y aura jamais rien d’écrit, donc vous ferez probablement à peu près ce que vous voulez (vous ferez un petit effort sur 2/3 points et le reste vous pourrez laisser tomber).

Pour l’histoire de la caution solidaire, je ne vois pas bien où est le problème :
* vous n’aurez très probablement quasiment pas besoin du CCA;
* et même en cas de divorce, je ne vois bien pourquoi votre femme refuserait catégoriquement de participer à la vie de la société.
Après, on peut tout imaginer effectivement.

Je trouve juste le montant exigé pour le nantissement un peu élevé. A votre place, je ne nantirai que le PEA et le PEA-PME, quitte à réduire le montant d’US. Pour les frais de garde, cela reste à mon avis un problème mineur. Pour les frais de courtage, cela dépend de l’activité que vous avez mais cela peut être très faible si vous êtes vraiment passif. Comment arrivez-vous à plusieurs dizaines de ke de frais en plus?

Bien à vous,
cat

rocambole · #465

cat a écrit :
Pour les petites contreparties cités (domiciliation, les assurances, ouverture d’AVs), à mon avis, il n’y aura jamais rien d’écrit, donc vous ferez probablement à peu près ce que vous voulez (vous ferez un petit effort sur 2/3 points et le reste vous pourrez laisser tomber).

Bonsoir,

Je ne suis pas d’accord avec vous, en général vous signez les papiers avant ou simultanément et pas après surtout pour les ouvertures d’AV, les assurances et la domiciliation (qui se fait à l’ouverture de compte) donc vous ne pourrez pas "truffer" la banque. D’autre part s’il fait cela il va aller s’asseoir pour se faire rembourser les frais. Je conseille donc de plutôt négocier en amont et être (quasi totalement) clair.

bref juste mon point de vue ;-)

cat · #466

Roudoudou, vous avez sans doute raison, il faut négocier ces points en amont, mais cela serait quand même dommage que le projet bute sur ce qui me semble être des détails.

rocambole · #467

A mon avis cela bute car Malo est bien trop exigeant, regardez cela fait 1 an qu’il parle avec le CMB c’est énorme

cat · #468

Il est clair qu’à la place de Malo, je signerai cette proposition sans vraiment hésiter, mais je ne suis pas à sa place.

Malolechat · #469

Je me suis mal exprimé, j’ai donc fait un édit de mon message.

Rien ne bute car le projet serait accepté aux conditions sus citées si je disais oui.

C’est moi qui ai fait ces propositions de contre parties dans l’espoir d’avoir de meilleures conditions, la banque, elle ne demande rien.

Merci en tout cas pour vos réflexions.

Dernière modification par Malolechat (17/09/2018 14h51)

yademo · #470

Donc vous avez accepté les conditions pour l’emprunt en us SCPI externes ?
Que donne le cash flow avec uniquement l’emprunt 400k en pp sur 25 ans ?

Skarklash · #471

Génial !

Que donne le cashflow du tout et le rendement prévu ?

Malolechat · #472

@yademo :

- non je n’ai rien accepté car je souhaite de meilleurs conditions comme sus cité notamment concernant le nantissement externe des parts d’usufruits.

- 400k€ en pp 50% épargne pierre et 50% novapierre Allemagne, a 1,75% + 0,1% d’assurance sur 25 ans avec un différé total de 12 mois devrait donner un CF proche de -100€/mois.

@skarklash :

- le tout devrait donner un CF = +1000€/mois

- Je ne sais pas calculer le rendement. Pas d’apport et cf+ = rendement infini ?

Skarklash · #473

Malolechat a écrit :
- Je ne sais pas calculer le rendement. Pas d’apport et cf+ = rendement infini ?

Que du bonheur !

cat · #474

@Malo
Ne vous inquiétez pas, j’avais parfaitement compris votre message.

Je signalais juste que la proposition me paraissait très satisfaisante.
Avis que vous ne partagez visiblement pas.
Bon courage.

ÉDIT: une petite question : pourquoi si peu de diversification au final dans le choix des SCPI?

Malolechat · #475

Bonsoir cat,

je connais votre bienveillance et ne m’inquiétais pas.

J’ai oublié de répondre à vos questions.

Concernant le transfert de mes PEA et AV au cmb il y aurai les frais suivant :
- garde 330€/an
- arbitrages (rien que pour rééquilibrages annuels) 27,5€ + 0,65% de 300k€ (+ intérêts composés) => 2000€/an pendant 25 ans >50k€, sauf erreur de ma part…

https://www.cmb.fr/banque/assurance/cre … 18_cmb.pdf

Concernant le portefeuille de scpi, le but est de dégager tout de suite le Max de trésorerie avec dvm élevés, prêt différé, apport en cca pour justement réinvestir régulièrement dans des part d’usufruit des meilleures scpi du moment permettant a ce moment la diversification en société et type de scpi.

Les montants moins important permettront de choisir des clés plus courtes et donc moins risquées.

Voilà, après je ne suis pas fermé à faire 6 fois 100k€.

Dernière modification par Malolechat (18/09/2018 01h29)

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