Achat de 50 000 € de Novapierre Allemagne en tant que résident allemand ?

jimbow · #1

Bonjour,

j’aimerais vous soumettre mes calculs pour m’assurer qu’il n’y a pas (trop?) d’erreurs:

Situation:
Pays de Résidence: Allemagne.

Achat de 50.000€ de SCPI Novapierre,
Particularités de Novapierre Allemagne:
- 100% des investissements en Allemagne
- Imposition sur les sociétés déjà prélevée à la source donc rendement de 4,70% net.
- Frais de souscription = 12%

Financement Crédit sur 10 ans à 1,16% + 0,36% Assurance.
- Annuité = -5.478 €

Pour faire simple, je suppose aucune réévaluation de part en 10 ans et le rendement reste constant à 4,70%
- revenus SCPI = 2.350 €
- Pas d’impôts à la revente car pas de gain des parts.

J’obtiens un TRI de 4,81%, net d’impôt. (En prenant en compte les 6 mois de délai avant d’obtenir les intérêts, le taux tombe à 4,03%)
De la même manière, en simulant un crédit sur 12 ans, toutes choses égales par ailleurs, j’obtiens un TRI de 5,99% (5,20% avec les 6 mois de délais)
Cela vous semble-t-il correct?

Bonne journée

Mots-clés : crédit, novapierre, scpi (société civile de placement immobilier)

cat · #2

Je n’ai pas vérifié mais cela n’a pas l’air trop incohérent.
Pour information, pourquoi ne souhaitez-vous pas opter pour des durées d’emprunt plus longues?

jimbow · #3

Bonjour Cat,

Ma banque ne prête pour les SCPI que sur 12 ans
Et le crédit foncier, quand on est expat avec aucun bien en France, prêtent sur 20 ans mais à environ 3% il me semble.

cat · #4

Je comprends. Je serais vous, je profiterais néanmoins au maximum des 12 ans proposés.
Le résultat net avec Novapierre Allemagne est quand même (fort) intéressant. Pas d’investissement équivalent (foncière non cotée) possible côté allemand?

jimbow · #5

Non je n’ai pas connaissance de produits similaires aux SCPI.
Pour avoir des foncières, il faut aller en bourse.

Je viens d’étendre la comparaison avec: achat en usufruit, en nue propriété. en faisant un bilan sur 15 ans.

Ca donne ca

J’ai un doute sur le rendement de l’usufruit. Le rendement est quasiment le même que j’arrête la simulation à 10 ans ou à 15 ans. Il doit y avoir une erreur dans la formule.

ArnvaldIngofson · #6

Pourquoi les frais de souscription sont-ils à la fin, et pas au début ?

La société de gestion anticipe une performance entre 4,40 et 4,60% pour 2018 :
SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE PAREF GESTION ©Primaliance

jimbow a écrit :
Pour avoir des foncières, il faut aller en bourse.

Ce qui n’est pas un problème et vous évitera les frais de gestion et le délai de jouissance qui plombent la rentabilité.
Par contre plus difficile à crédit.

yademo · #7

Une autre astuce pour allonger les durées d’emprunt est de moduler les mensualités à la baisse après 1 an de remboursement. C’est une option généralement gratuite et souvent limitée à +2 ans vs la durée initiale. Cela permet de limiter l’effort d’épargne et de garder une meilleure capacité d’emprunt.

cat · #8

@ ArnvaldIngofson
Les frais de souscription sont bien entendu acquis à la société de gestion dès la souscription mais pour le calcul du TRI, cela n’a de toute façon d’impact qu’à la revente.

@ jimbow
Si vous en trouvez (pas évident il me semble sur Novapierre) et que vous avez un peu de liquidités à placer, l’US semble vraiment être intéressant dans votre cas.
Vous pourriez par exemple coupler l’achat d’un peu d’US au comptant avec l’achat en PP à crédit pour obtenir un cash flow neutre sur la durée du prêt.

Skarklash · #9

L’usufruit Novapierre Allemagne est plus rentable sur 15 ans (taux de 40%). C’est long mais la SCPI est intéressante.

J’obtiens les rendements suivant selon les durées avec la formule : (montant investi / %US * RdT) - (prix US / durée)
Pour 1 000 € investis au taux de 4,70%, voici le gain annuel :
3 ans -> 11.50 % = 76 €
5 ans -> 20 % => 35 €
7 ans -> 26 % =>38 €
10 ans -> 33 % => 43 €
15 ans -> 37 % => 61 €

(taux issu de ce post : https://www.investisseurs-heureux.fr/t17879 )

Je ne sais pas s’il est facile de trouver de l’usufruit Novapierre.

Le prix de retrait de cette SCPI est de 90% de la valeur, soit 5 000 € dans votre cas (au lieu des 6 000 €).

Dans vos tableaux, les TRI calculés peuvent paraître faibles mais les revenus annuels ne sont pas réinvestis mais consommés. Pour avoir un TRI réel, il faudrait réinvestir les revenus en SCPI en PP par exemple.

leo92 · #10

Si vous souhaitez diversifier votre investissement toujours 100% Allemagne mais avec diversification sur bureaux ou hôtel voir résidentiel vous avez également la Scpi Opus Real, jeune Scpi mais 100% Allemande.

jimbow · #11

cat a écrit :
@ jimbow
Si vous en trouvez (pas évident il me semble sur Novapierre) et que vous avez un peu de liquidités à placer, l’US semble vraiment être intéressant dans votre cas.
Vous pourriez par exemple coupler l’achat d’un peu d’US au comptant avec l’achat en PP à crédit pour obtenir un cash flow neutre sur la durée du prêt.

oui c’est une des options envisagées. (avec Crowdfunding par exemple).
Pour l’instant c’est pas un problème d’avoir un cash flow negatif de 200 € /mois environ.

@leo92
merci pour l’information. J’envisage d’y aller étape par étape pour m’assurer de la fiscalité (qui semble avantageuse dans mon cas).

@Arnvald, dans une autre discussion il y a un an, j’avais cru comprendre que les frais de souscription se paient d’une certaine manière à la sortie. Merci pour les taux anticipés pour Novapierre.
Apparemment, ils sont de 10%. Je mets mon tableau à jour.

Surin · #12

Skarklash a écrit :
Le prix de retrait de cette SCPI est de 90% de la valeur, soit 5 000 € dans votre cas (au lieu des 6 000 €).

Je confirme que les frais sont de 10% du prix de souscription et non pas 12%
Prenez toujours les informations à la source:
D’après le dernier BT, prix de souscription=255€, valeur de retrait=229,5€

jimbow · #13

Je suis en quête d’information fiscale car j’ai un gros doute sur le fait que les 4,7% de Novapierre Allemagne ne soient pas imposés en Allemagne.
Ce qui grêverait fortement le rendement final…

GoodbyLenine · #14

C’est à PAREF (ou/et au fisc allemand) que vous devriez poser la question (puis poster leurs réponses dans cette discussion).

A mon avis, la SCPI étant fiscalement transparente, vous n’aurez rien à payer sur les revenus foncier qu’elle aura faits en Allemagne et sur lesquels elle aura déjà payer l’impôt foncier à la source.
Dans tous les cas, je ne pense pas que vous ayez quoi que soit à payer sur les dividendes distribués par une société fiscalement transparente (En France ce’st comme ça, et je serais surpris que le fisc allemand ait un autre avis).

jimbow · #15

Oui, j’ai essayé 5 fois d’appeler PAREF aujourd’hui, sans succès.
Je ne suis même pas sûr qu’ ils auront la réponse sur mon cas.
J’aimerais au moins qu’ils me montrent le flux d’argent entre les entités allemandes et françaises pour mieux comprendre.
Il y a bien une taxe de 15,825% sur les loyers dans le cas où l’investissement est effectué par une société.
Par contre j’ai aussi lu que si la société redistribue les loyers vers un actionnaire, ceux-ci sont prélevés de ~26%.
Si les loyers restent dans la société pour être réinvestis, l’impôt reste à 15.825%.

matt64 · #16

Bonjour à tous,

Je suis également résident allemand, j’aurais vous savoir Jimbow dans quelle banque/organisme vous avez eu accès à ce taux de 1.16% sur 10ans? Merci !

J’ai également les mêmes questions que vous mais sans réponse:
- imposition des loyers SCPI 100% allemagne pour un résident allemand..?
- possibilité de déduire les interets d’emprunt des revenus de loyer (si emprunt en allemagne ou en france) ?

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