Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Voici quelques extraits de notes prises lors de l’AG statuant sur les comptes 2016 :

Une trentaine d’associés assistaient à l’AG de Novapierre Allemagne du 29/06/2017. Le quorum pour l’AGO a été atteint, mais celui pour l’AGE manqué de peu (l’AGE devant statuer sur l’augmentation du capital maximum sera reconvoquée en juillet).

En sus des informations contenues dans le Rapport Annuel 2016, j’ai noté :
     - "tous les clignotants sont au vert" a été l’une des premières phrases sur la situation de la SCPI.
     - la rapide croissance de la SCPI se poursuit en 2017 avec 40 M€ d’acquisitions déjà engagées (et d’autres envisagées), après un doublement de la capitalisation et un triplement du patrimoine en 2016, et devrait continuer au même rythme en 2017 et 2018. La SCPI pense pouvoir investir sa collecte (pas comme en T3/2016 où la collecte avait été suspendue jusqu’à ce que les acquisitions rattrapent…) sur un marché adressé de grande profondeur.
     - les avances sur dividende 2017 seront de 3x3€ (comme en 2016), avec un solde ajusté selon le résultat de la SCPI (une bonne surprise n’étant pas à exclure).

A propos de la SCPI et de son positionnement :
     - la SCPI est positionnée presque exclusivement sur un type de biens (tous en Allemagne) : des retails parks de proximité, pas dans les (5-6) plus grosses villes. A noter que la situation en Allemagne est bien différente de celle en France (où ce type de bien n’a actuellement guère la cote), même si la rentabilité de ces biens tend à diminuer (=leur prix augmente).
       (Note: les autres SCPI qui investissent en Allemagne le font sur d’autres types de biens)
     - le locataire est en général un grand groupe (Aldi, Lidl, Rewe, Edeka, etc.) et pas un franchisé (potentiellement fragile).
     - la population en Allemagne est plutôt en croissance (cf immigration) contrairement à certaines idées reçues. Idem pour le pouvoir d’achat.
     - la SCPI utilise souvent de la dette (emprunt à 1% pour financer un bien qui rapporte 6-7%) laquelle représente actuellement 25% du patrimoine.
     - les usages (et la loi) sont différents en Allemagne (vs France) au niveau des baux commerciaux : presque tout est du domaine contractuel, pas de 3/6/9, pas de droit au renouvellement (ni "fond de commerce, ni "pas de porte"), et des indexations de loyers différentes (contractuelles, souvent modérées). En conséquence le locataire trouve aussi son intérêt dans un bail à longue durée ferme, ou l’allongement d’un bail existant…

A propos de la gouvernance :
     - la SCPI est gérée par PAREF Gestion, qui s’appuie sur Intenos Global Investor pour le sourcing et la gestion des biens et des locataires en Allemagne.
     - la SCPI a éte créée en 2014, principalement par 3 acteurs : PAREF (maison mère de PAREF Gestion), Internos Global Investors, et APICIL Assurances
     - l’ensemble du Conseil de Surveillance était à renouveler. Dans le précédent (premier) CS il y avait 7 membres dont APICIL, PAREF, PARUS (une filiale de PAREF) et Internos Global Investors. Dans le nouveau CS il y aura 9 membres, et PARUS ne se représentait pas. Ceci n’a pas empêché des questions d’associés se demandant pourquoi PAREF (et Internos Global Investors) souhaitaient siéger au CS (alors qu’ils disposent déjà d’autres moyens de surveillance), et si ça ne générait pas des conflits d’intérêt (par ex: les anciens associés pourraient souhaiter une hausse du prix de la part, pour ne pas se trouver dilués, quand les "partenaires" de la société de gestion pourraient souhaiter maintenir le prix de part pour ne pas freiner la collecte). PAREF a indiqué s’absternir de tout vote en cas de conflit d’intérêt.

Bonsoir à tous, le 4e bulletin de l’année 2018 de Novapierre Allemagne (Paref gestion) vient de paraître. Je vous ai préparé une synthèse des éléments que j’ai jugé les plus marquants. Avec le report, nous sommes à quasiment 5% de rendement net (avec la convention fiscale entre la France et l’Allemagne).



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Membre actionnaire de la SCPI Novapierre Allemagne.

Franchement, je ne vois pas en quoi la communication est mauvaise et où est la surprise. Cette limite de capital est dans les statuts, accessibles pour tous les associés et pour tout le monde sur le site de la SDG.

Il y a eu précédemment 3 augmentations de limite de capital statutaire. C’est passé de 10M€ à 50M€, puis à 200M€ et enfin à 400M€. A l’époque, cela avait été annoncé et le CS avait approuvé ces augmentations. Chaque augmentation doit faire l’objet d’une résolution et être votée en AG.

Il me semble que cela avait été discuté en AG et décidé que 400M€ était déjà bien suffisant en terme de volume et de diversification de patrimoine. D’où l’opposition de principe du CS pour cette dernière augmentation.

Il faut bien que cette limite statutaire soit respectée, sinon quel serait l’intérêt d’une telle règle si elle n’était jamais respectée ?

Ced a très bien expliqué ci-dessus une des raisons pour laquelle cette limite est intéressante. J’ajouterais que, si ce n’est pas applicable aux associés de la première heure, cette limite est une garantie pour un acheteur, que ce qu’il achète ne soit pas fondamentalement "chamboulé" par une montagne d’investissement futur.

Par exemple, un investisseur qui s’intéresse à une SCPI au capital déjà constitué de 200M€, avec une limite statutaire à 400M€, est certain que la part d’immeuble déjà investi et pour laquelle il a basé sa décision d’achat de part, va représenter au final environ 50% du volume global de l’investissement.

En d’autre terme, plus le capital déjà constitué se rapproche de la limite statutaire, plus vous savez ce que vous achetez. Et, réciproquement, plus le capital constitué est éloigné de la limite statutaire, moins vous savez ce que vous achetez… concrètement puisque cela dépendra beaucoup plus des apports en capital et investissements futurs.

C’est un élément fondamental à prendre en considération lors d’un investissement en SCPI. Et, toute décision d’augmentation de capital statutaire max devrait faire l’objet de la plus grande des prudences et être voté au moins à la majorité des 2/3 ou des 3/4 des associés.

Bonjour

Il y a quelques jours, j’ai contacté Paref par téléphone en signalant ne pas avoir reçu mon IFU (Interpierre, Nov 1 et Nov All)
La personne contactée m’a envoyé par mail dans la minute cet IFU en me précisant que ceux que j’allais recevoir par la poste était faux.
J’ai reçu le lendemain le courrier de Paref

La différence se fait sur Nov All (90 parts)
Dans le doc faux reçu par courrier
Revenu brut (492) - frais et charges (14) - Intérêts payés (27) - revenus net (451)
Dans l’IFU reçu par mail
Revenu brut (849) - frais et charges (371) - Intérêts payés (27) - revenus net (451)

Il y a également quelques différences de montant sur la 2042 (case 4XA, 4XB et 4 XC)
Je n’ai pas encore fait ma déclaration et donc pas encore regarder dans le détail

Ceux qui ont reçu par courrier peuvent éventuellement s’inquiéter pour savoir si le leur est correct
Cdt

Bonjour,
Ma réponse sera générale et ne porte pas sur Novapierre Allemagne en particulier (que je ne connais pas suffisamment).

La société de gestion va faire son travail (enfin, nous l’espérons tous). Le patrimoine de la SCPI devrait être arbitré en fonction du marché, entretenu et rénové en fonction du besoin,…
Si vous êtes satisfait de la politique le gestion de PAREF, vous n’avez certainement aucune bonne raison de vendre.
Vous avez eu des frais à l’acquisition de vos parts en 2016. Il est recommandé de les conserver au minimum 8 ans (voire 15 ans) pour amortir ces frais.

Nora a écrit :

Toujours rien reçu ici, aucune réponse ni à mes emails ni à mes appels, leur répondeur est saturé. Je dois valider ma déclaration avant le 4/06. Entre tout, ça devient préoccupant…

Au pire on valide avant le 04/06 sans Paref, et on fait un rectificatif 15 jours après en l’ajoutant. C’est légal et on sera de bonne foi.

Mais c’est pénible en effet. On est quand même le 20 mai.

Le rapport annuel 2019 est arrivé :

https://paref-gestion.com/wp-content/up … emagne.pdf

On va arrêter le hors-sujet et se recentrer sur Novapierre Allemagne. On ne peut pas m’accuser de défendre les mecs qui ont 1000+ de réputation ici, je n’hésite pas à contredire Gbl (ou tout autre membre) lorsqu’il a tort ou que ses messages me semblent orientés de telle ou telle façon critiquable.

Il se trouve que pour NA, nous avons des opinions et intérêts similaires.
Opinions sur la gestion historique de ces SCPI, sur le gestionnaire Paref Gestion que j’ai probablement plus critiqué que tout autre par le passé mais contre qui je n’ai pas (plus) grand chose à dire à ce jour, ça concernait surtout leurs publications (mais pas que …), notamment bulletins truffés d’erreurs - ce n’est plus le cas et je salue leur rigueur.
Intérêts similaires car nous ne sommes pas concernés par les conséquences du vote à venir, nous donnons un avis en toute indépendance, qui vaut ce qu’il vaut (et n’a sûrement pas plus d’importance au prétexte que l’on est sur ce forum depuis longtemps).

Simplement je dis aussi que Gbl fait des efforts pour ramener cette discussion en particulier sur le factuel, sans affect, je suis navré Jackpearson que mon message ait pu vous contrarier, ça n’était pas le but et je ne voyais pas l’intérêt d’épiloguer - même au conditionnel - sur les conséquence d’une truc qu’on ne connaîtra jamais.

Dernière modification par Surin (02/06/2024 14h31)

Réponse : la notice publiée par PAREF (et diffusée aux associés, y compris aux usufruitiers comme mes SCI qui l’ont toutes deux reçu) me semble limpide sur ce point (voir extrait ci-bas), et la NP appartient à celui qui était nu-propriétaire des parts NA2 auparavant.