Novapierre Allemagne 2 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Sur 10 ans 70/30

fabulon a écrit :

- Vendome régions (NP à 37%)
- Kyaneos (NP à 37%)
- Novapierre Allemagne 2 (NP à 30%)

Cela serait trop beau. Lire plutôt
- Vendome régions (NP à 63%)
- Kyaneos (NP à 63%)
- Novapierre Allemagne 2 (NP à 70%)

Le BTI T2/2020, disponible sur le site de la société de gestion, indique une distribution de 0.12€/part pour T1/2020 (vers fin avril/début mai), et de 1.35€/part pour T2/2020 (fin juillet/début août), en plus de pas mal d’autres informations sur cette SCPI.

NB: 0.12€/part pour le trimestre, c’est bien 0.04€/part par mois….

Tiama a écrit :

Avez vous une idée du temps nécessaire pour qu’une Scpi atteigne sa "maturité" ?

Ce temps s’avère extremmement variable d’une SCPI à l’autre et dépend très fortement de la gestion, par la société de gestion, du couple volume de souscriptions / volume d’investissements, ou, autrement dit, si la société de gestion parvient à sélectionner des investissements toujours en avance de phase par rapport à l’entrée en jouissance des parts souscrites.

Il suffit de consulter l’historique des SCPI récentes pour mettre en évidence des différences importantes :
- My share SCPI - création fin 2017 - rendement 2018 : 5,25 % - rendement 2019 : 5% ==> "maturité" atteinte très rapidement
- Opus Real - création début 2017 - rendement 2017 : 0 % - rendement 2018 : 1,59 % - rendement 2019 : 2,88 % ==> la "maturité" n’est pas encore atteinte…

On peut affiner en analysant le % du capital investi trimestre après trimestre pour les différentes SCPI. Plus il est important, plus la maturité est rapide.

Il convient toutefois de garder à l’esprit que rapidité d’investissement ne rime pas forcément avec taux d’occupation élevé à long terme et valorisation des biens… L’investissement dans des SCPI "jeunes" comporte des risques complémentaires liés à cette phase de constitution du portefeuille…

Par ailleurs, Novapierre Allemagne 2 étant la réplique de Novapierre Allemagne suite au refus des associés de cette dernière d’augmenter le capital, on peut imaginer que la société de gestion connait maintenant bien le marché allemand et a dans le pipe des investissements originalement prévus pour Novapierre Alemagne 1…

Canyonneur

Tom24 a écrit :

Reste la question de la relation avec N.A.1, qui me paraît en perte de vitesse (l’amortissement de la dette est un vrai sujet).

Plus précisément, Novapierre Allemagne 1 doit sortir :
- 18 ME au 30/6/23 c’est pour bientôt
- 40 ME au 30/8/25
- 81 ME fin 26/début 27

Même si les circonstances peuvent évoluer, on voit mal comment refinancer 18ME en juin 2023 vu les taux actuels. Reste la possibilité de vendre un actif (à N.A.2 ?) ou de faire une petite augmentation de capital.

Le problème est que le CS de cette SCPI a bourré le mou des associés en leur expliquant que la meilleure façon de protéger leur capital était de fermer la SCPI ce qui est entendable sur une SCPI non endettée mais un peu plus complexe sur une SCPI chargée à 23% de dette… On voit une augmentation des retraits sur cette SCPI peut être certains associés ont, eux, compris que la situation était un peu plus complexe.

Quelques remarques sur l’activité de Novapierre allemagne II au T1 (je suis associé depuis fin 2022) :

- le dividende est bon à 2,79 e. Les locataires paient leurs loyers. Si ce montant était maintenu sur les 3 prochains trimestres, on serait sur du 4,29% net pour l’année. Ce serait (très) satisfaisant.

mais ….

- valeurs de réalisation et de reconstitution ont baissé en 2022 (-5,5% pour cette dernière). Le marché immo allemand est sous pression (fort recul des transactions, baisse des prix), même si le segment du commerce résiste mieux. La conséquence pour NA II est que sa décote se réduit. Un nouveau relèvement de prix de part apparaît très peu probable cette année. Il faudrait pas que la récession s’installe pour plusieurs années outre-rhin…

sinon :

- niveau de collecte assez soutenu au T1 : 23,3 millions d’e. Montant proche du T4 2022.

- pas de nouveaux investissements. Les indicateurs patrimoniaux sont très stables en séquentiel. La vacance augmente un peu (de 1050 mètres carrés) mais le TOF reste à près de 99%.

- Endettement un peu élevé, à 26,6%. La dette a été levée l’an dernier à des taux a a priori plus bas mais je connais pas sa structure.

- la directrice générale fait miroiter 3 nouveaux investissements (pour 50 millions d’euros) en phase d’exclusivité, dit-elle. Je suis prudent car Paref a tardé à finaliser ses investissements l’an dernier, ce qui a pesé sur le dividende du T4.  Comme pour les autres SCPI, le  succès de NA II viendra de sa capacité à réussir sa montée en puissance, c’est-à-dire acheter des biens de qualité dans des bonnes de conditions de prix.