Novapierre Résidentiel (ex Pierre 48) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Ce qui laisse penser que la valeur de réalisation va augmenter et parallèlement la valeur de reconstitution.
D’ après mes calculs basés sur les précédents ratios (Prix de retrait sur fond de remboursement/valeur de réalisation/valeur de reconstitution), il ne serait pas étonnant que la valeur de reconstitution avoisine les 1420 euros.
Je mise sur une augmentation exceptionnelle du prix de la part ou une distribution de plus value importante.

Bonjour,

Une notice du BOFIP détaille les conditions de déductibilité des intérêts et frais d’emprunt des revenus fonciers dans des cas particuliers :

- cote 130 : Intérêts supportés par les porteurs de parts de certaines sociétés immobilières.
- cote 170 : Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire d’immeuble loué
- cotes 171 et 172 : Intérêts d’emprunts contractés par les nus-propriétaires de logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social (ce passage traite explicitement de la détention directe et indirecte)

Pour ces 3 cas, les intérêts et frais sont déductibles.

- cote 160 : Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts de sociétés

Pour ce cas, les intérêts et frais ne sont pas déductibles.

Cela semblait indiquer que les intérêts étaient déductibles dans le cas exposé.

Il m’a néanmoins semblé qu’il existait une contradiction entre le contenu des cotes 170 et 171, la cote 171 (dans la partie de la notice consacrée aux logements dont l’usufruit est détenu temporairement par une bailleur social) restreignant la déductibilité des intérêts d’emprunt pour le nu-propriétaire aux logements loués et imposés entre les mains de l’usufruitier à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Après quelques recherches, il s’avère qu’une réponse ministérielle Warsmann du 11 décembre 2007, précise que la déductibilité n’est possible que si l’immeuble est loué et que les revenus soient imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi il n’y aura pas de déductibilité possible lorsqu’ils sont soumis à l’IS.

Il conviendrait donc que la société de gestion distingue dans le cas d’une SCPI, d’une part la part du patrimoine démembré non louée à un bailleur social et non imposée dans la catégorie des revenus fonciers au niveau de l’usufruitier et, d’autre part, le reste du patrimoine pour déterminer la fraction des intérêts déductibles…
De qui enrichir l’imprimé fiscal unique, si tenté qu’un nu-propriétaire puisse exiger d’être informé des modalités d’imposition de l’usufruitier…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (22/06/2019 13h31)

Pierre 48 qui devient Novapierre Résidentiel
Pierre 48 devient Novapierre Résidentiel, la 1ère SCPI 100 % résidentielle du marché - Paref Gestion

Le montant distribué qui figure dans le rapport annuel 2018 a été distribué en 2018.
Celui distribué en 2019 figurera dans le rapport annuel 2019, qui devrait paraître dans quelques jours.

Le tableau page 28 du Rapport Annuel 2018 confirme que 5 604 183€ de plus-values ont bien été distribuées en 2018 (ils ne sont plus "en réserve" à la fin de l’exercice, le 31/12/2018), et diminue d’autant le montant de la réserve de plus-value à fin 2018 (qui est le montant de cette réserve fin 2017 (13 840 793€), plus les plus-values réalisées en 2018, moins les frais sur cession, moins la distribution réalisée, soit 15 129 157€).

On retrouve ces montants dans le tableau de variation des capitaux propres (ligne avec la Note 3) en page 21 :

Oui, la société de gestion a vendu des immeubles et a gardé (une partie de) la PV dans les comptes, comme elle le fait depuis des années (sans que ça ait rien d’anormal), comme vous pouvez le constater dans le 1er tableau que j’ai mentionné dans le message #81.

Il y avait 13 840 793€ de réserve de plus-value début 2019   (soit 65.85€/part, avec 210 172 parts à fin 2018)
En 2019, les ventes ont généré 6 974 826€ (=20 815 619 - 13 840 793 = 12 038 166 - 5 063 340) de plus-values.
En 2019, il y a eu 5 604 183€ de plus-values distribuées (et 82 279€ en frais sur cession)
Il y avait 15 129 157€ de réserve de plus-value fin 2019   (soit 78.62€/parts, avec 192 442 parts à fin 2019)

Mais attention : ceci ne signifie pas que 15 M€ de cash dormaient sur les comptes de la SCPI à fin 2019. Ces 15 M€ sont juste un montant en comptabilité. Le cash disponible fin 2019 était bien moindre (3.12 M€ affectés au fond de remboursement -pour racheter des parts-, et 0.06 M€ de valeurs mobilières de placement, si on en crois le tableau de la page 18 du Rapport Annuel 2019, qui précise aussi en page 24 que "Le solde des comptes bancaires au 31 décembre 2019 est nul contre 1 564 K€ au 31 décembre 2018."). Pour distribuer la réserve de plus-value, il va d’abord falloir vendre des biens, et ne pas utiliser le produit de ces ventes pour autre chose (par ex des acquisisions) !

Apparemment, le nombre de parts en attente au prix de retrait compensé va fortement diminuer, après une forte souscription de parts sur le 1er trimestre, la souscription du 2 ème trimestre serait tout aussi importante voir plus importante.
Source société de gestion par téléphone.

Bonjour,
Revalorisation du prix de la part de 6% au 1 avril 2021, le prix passe de 1467 euros à 1555 euros.
De plus, dans le communiqué de presse, on peut y lire "A la revalorisation du prix de la part, pourrait venir s’ajouter courant 2021 une distribution potentielle de plus-value de cessions. " voir ici  PAREF Gestion revalorise la part de la SCPI Novapierre Résidentiel de 1 467? à 1 555?, soit une progression de +6,0 % - Paref Gestion
J’ ai été un peu optimiste dans mon message plus haut mais la revalorisation est quand même importante, reste à voir le montant de versement de la plus value.
Je pense qu’ ils en gardent un peu sous le pied car dans le résidentiel, l’ année  2021 ne sera probablement pas comme l’ année 2020 en terme de revalorisation.
Je continue de croire que le prix de la part devrait augmenter ou au versement de plus-value car le prix de la part est à 90 % de la valeur de reconstitution, à suivre…

Bonjour,

Une distribution de PV est bien prévue cette année.
Montant similaire aux années précédentes.

Source : la SG

Pour être factuel : 5,81% des parts en attente de retrait au 30 juin 2023.
Il n’est pas communiqué le montant dédié au fonds de remboursement, permettant de sortir plus vite, à un prix inférieur à la valeur de retrait.

chatgpt a écrit :

Dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), la variabilité du capital signifie que le capital de la société peut augmenter ou diminuer en fonction des souscriptions ou des retraits d’associés.

Absolument pas !
Moralité, ne jamais croire la dite "intelligence" artificielle, qui raconte des sornettes.

chatgpt a écrit :

Protéger les investisseurs : En cas de marché immobilier défavorable ou de baisse de la valeur des actifs, la SCPI peut suspendre les souscriptions et rachats pour éviter de brader ses biens ou d’affaiblir la rentabilité des placements restants.

Faux, une SCPI dans une telle situation doit vendre via un fonds de remboursement ou repasser à capital fixe ce qui aura pour conséquence une chute (libre) du prix de part.
La rentabilité des placements restants n’est nullement impactée.

chatgpt a écrit :

Adapter la stratégie d’investissement : La SCPI peut décider de suspendre la variabilité pour réajuster son portefeuille d’actifs ou revoir ses orientations de placement sans pression de flux entrants ou sortants.

Faux : c’est mort, dans une telle situation, les biens restent, sont vendus éventuellement pour nourrir le fonds de remboursement, il ne faut surtout pas espérer de nouveaux investissements ou réajustement du portefeuille.

chatgpt a écrit :

La suspension des effets de la variabilité du capital est temporaire et doit être communiquée aux associés. Elle vise à protéger la valeur des parts et la stabilité de la SCPI en période de marché instable.

Faux : elle fera tout sauf "protéger la valeur des parts" et rendra la SCPI tout sauf "stable", quelque soit le marché.

Moralité :

L’IA fait gagner du temps à ceux qui n’ont ni les compétences, ni le temps, mais elle en fait perdre à ceux qui en ont et ont les compétences (ou la prétention d’en avoir à leur modeste niveau …).