MPAss : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour,

Vous parlez bien au pluriel pour les compteurs j’imagine, mais y en t’il aussi pour les parties communes ?
Pour la toiture en fait je ne comprends pas où est le soucis (je suis sérieux) : pourquoi voulez vous avoir des obligations d’intervenir sur l’amiante ? Elle n’est pas fixée ? Que dit le diag ?
Comme vous avez vu le service urba, je ne saisis pas ; il n’est pas possible de vous faire faire des travaux "parce que c’est moche" si tel est le soucis, sauf si les dits travaux font l’objet d’un contentieux car réalisés sans permis et que vous acceptez le bien en tant que tel par acte notarié. Le fait d’être en secteur MH avec ABF est effectivement un stress…Le jour ou il faudra intervenir car la conjonction immeuble à étage en centre urbain dense (?) historique + amiante + ABF va faire peut être mal au portefeuille. Mais à un moment donné s’inquiéter c’est souffrir deux fois paraît il.

Sinon, belle rentabilité, bravo.

Bonjour Icqe, Bonjour lachignolecorse,

Un grand merci pour vos réponses !

Icqe, effectivement nous avons également un compteur pour les parties communes

Sur l’intervention de la toiture c’est plus une précaution de notre part qu’un devoir d’agir dans l’immédiat, car dans le diag amiante je cite la conclusion de l’expert :

« Du fait de mon devoir de conseil et du principe de précaution, au cours de ce repérage, d’autres matériaux contenant ou pouvant contenir de l’amiante, mais non visés par les listes A et B de l’annexe 13-9 ont pu être repéré. Ces listes de
matériaux n’étant pas exhaustives, des investigations et/ou analyses ultérieures devront être réalisées en cas de travaux ou de démolition»

Il n’y a pour nous et pour les différentes personnes que nous avons consulté pas de quoi s’alarmer.

Mais nous allons quand même pousser pour voir le chiffrage que cela représenterait à minima dans les éventuelles dizaines d’année à venir si des travaux de remplacement devait être effectués.

Du côté de l’urbanisme et de l’ancien propriétaire pas de points relevés sur des éventuels travaux effectués sans permis.

On se fait peut être trop de nœuds au cerveaux, on essaie de calibrer le tout du mieux possible 

lachignolecorse, effectivement nous avons déjà récupéré les baux et anciens baux sur les appartements libre pour le dossier bancaire.

Pour la comptabilité de l’ancienne SCI cela nous paraissait logique que cela ne doivent pas nous toucher. Mais la réflexion que nous avions eu, est que nous sommes au courant de ce fait et nous avons pensé que cela pourrait nous impacter si nous n’avions gardé cette information pour nous…, mais après dans l’idée chacun fait ce qu’il veut et c’est en soit pas nos affaires.

Encore une fois, peut-être trop d’interrogations de notre côté, mais les situations sont toutes différentes et il y a toujours un cas particulier ce qui fait le charme de chaque projet.

Les prochaines semaines vont être calmes sur ce dossier, les vacances arrivant à grand pas, en tout cas nous avons hâte d’aller au bout de ce projet ! Encore merci pour vos encouragements!

Bonjour,

Belle rentabilité, beau projet.

Vous voulez refaire le F3 occupé, mais avoir un chantier chez soi, c’est beaucoup d’inconvénients pour le locataire (devoir ranger et protéger ses affaires, supporter la poussière et les odeurs de peinture…) ; d’autant plus quand c’est le proprio qui fait les travaux (l’intrusion du proprio dans son domicile, avec ce qu’il ne manquera pas de penser sur la façon dont vit le locataire, est gênante). Je vous suggère plutôt de vous contenter de lui demander s’il y a des choses à réparer dans son appartement. Il vous pointera peut-être quelques trucs bénins mais chiants au quotidien (porte qui coince, robinet qui fuit…). Si vous réparez ces trucs, vous lui rendez service et il vous en sera reconnaissant.

Donc, voilà, je préconise plutôt de faire les grands travaux au départ des locataires ; pendant que les logements sont loués, être plutôt sur une logique d’être réactif pour réparer tout problème pointé par le locataire, mais d’éviter d’engager des grands travaux.

Sinon, belle rentabilité… Mais les travaux en refaisant progressivement les appartements vont créer de la vacance locative. Planifiez bien les travaux (pas toujours facile avec la disponibilité des artisans) de façon à raccourcir cette vacance locative.

Sur les loyers hors compta, vous n’en avez rien à faire, tant que les baux sont en règle et que les loyers sont payés. Vous achetez bien l’immeuble et pas la SCI ? Donc, ce n’est pas vos oignons. Je ne comprends pas la phrase "si nous n’avions gardé l’information pour nous", où il semble y avoir une négation de trop. Etes-vous en train de vous demander si vous devriez le dénoncer aux autorités ? Si c’est bien cela, je vous rassure : l’obligation de dénonciation ne concerne que les crimes (= puni de plus de 10 ans) et les atteintes sur personne vulnérable. S’agissant d’une éventuelle infraction de type "revenus non déclarés", vous n’avez aucune obligation de la dénoncer.

Dernière modification par Bernard2K (10/08/2018 09h04)

Dans votre cas particulier (deux amis investissant conjointement) je pense qu’il faudra veiller à avoir une belle trésorerie de sécurité, pour ne pas vous mettre en difficulté et ne pas risquer de mettre en danger votre amitié. En effet en investissant à deux, vous risquez de devoir remettre de l’argent frais en cas de coup dur (chaudière qui lâche, gros pépin sur la toiture, etc) à un moment qui pour une raison X ou Y ne sera pas le bon pour l’un des deux (naissance, déménagement, perte d’emploi, etc) et qui ne pourra pas forcement être anticipé.

Je pense que vous pouvez tout à fait tenter le 12 mois de différé de prêt, en expliquant à la banque que vous ferez une partie des travaux vous même sur votre temps libre. Je connais plusieurs banques qui le font sans soucis.

Six mois peut être un peu court si jamais vous mettez plus de temps que prévu pour vos travaux et que vous ne parvenez pas à louer immédiatement (le temps que l’achat se fasse et que les travaux se terminent, vous serez sans doute sur une mise en location en décembre/janvier qui n’est pas forcément une période très favorable). Car vous risquez également, sur huit logements, d’avoir du turn over non prévu alors que vous serez en train de rénover un autre appartement, ce qui peut mettre temporairement en défaut votre business plan et vous obliger à réinjecter de l’argent frais en trésorerie le temps que tout soit loué.
Vous ne risquez rien car vous pouvez tout à fait décider de rembourser le capital avant la fin des 12 mois si vous le souhaitez et ainsi mettre un terme au différé.