Achat de SCPI Novapierre à crédit avec une Société Civil Patrimoniale ?

Skarklash · #1

Celà fait quelques temps que je cherche à investir en SCPI pour capitaliser et profiter de l’effet de levier lié à l’endettement. J’ai eu un contact intéressant au CMB qui vient de faire une proposition de financement.

Avec un TMI de 30%, l’investissement se ferait via une société civile de patrimoine à l’IS qui, outre l’effet impôts moindre, permettra de commencer à sortir une partie de mon patrimoine au profit de mes deux enfants via une donation de la NP des parts de la SCI, d’ici deux ans soit sa majorité de ma fille. Je conserverai l’usufruit des parts de la SCP ainsi que la gérance. Je me charge de la comptabilité et de la fiscalité de la SCP.

L’investissement se fera en plusieurs fois. J’ai 50 K€ à placer maintenant et environ 100 K€ d’ici une année en fonction de la vente d’un bien immobilier dont 50K€ en SCPI (solde 50 % en PEA je pense).

La discussion initiale avec le CGP du CMB a porté sur ce 1er projet :

- un prêt amortissable de 100 K€ avec ADI externe, assortie d’une convention tripartite (la SCP emprunte, je suis garantis et mes héritiers sont bénéficiaires à charge pour eux de financer la SCP dont ils héritent si besoin)
- un choix de SCPI maison : Novapierre allemagne, Efimmo 1, Immorente, Eurofoncière 2, Primopierre, Patrimmo commerce, Primovie et PFO 2
- un apport en 50 K€ en compte courant

La proposition de financement a été la suivante :

- prêt de 100 K€ sur 15 ans au taux de 1,45%, frais de dossier de 300 €
- ADI : convention tripartite refusée car réservée à des prêts professionnels de plus de 150 K€. KO en cas de financement "habitat" de SCPI à but patrimonial. Du coup, l’ADI passerait chez Suravenir avec un taux de 0,53% -> coût important lié à l’âge (52 ans)
- garantie : contrat de capitalisation de 50 K€ + nantissement des parts de SCPI.

Proposition pas optimale au final. Le taux est dans la moyenne et pourrait être amélioré même si un impact de 0,1% est faible au final (-0.10% ne fait qu’une économie de 800 € au terme des 15 ans). L’ADI est chère sur la durée et je préfèrerai utiliser mes 50 K€ pour compléter mon investissement et avoir un cash-flow équilibré plutôt que de les bloquer sur des supports boursiers dans le contrat de capitalisation.

Mon projet serait de financer 100 K€ de Novapierre allemagne avec le prêt et investir 50 K€ dans un mix de Corum / Epargne pierre en usufruit temporaire et/ou pleine propriété afin d’avoir un cash-flow positif et diversifier un peu. Un mix Novapierre, Efimmo 1 et Immorente donnerait un résultat trop faible (rendement après IS bien moindre) pour le coût du crédit.

Novapierre allemagne : 100 K€ à 4,71% = +4 700 /an
Prêt / ADI : 646 x 12 = - 7 752 /an
Corum : 25 K€ à 5,43% = +1 275 /an (base nouveau prix)
Epargne pierre usufruit 10 ans : 25 K€ avec un cash moyen de + 3 700 sur une base de 5,66% estimé 2018 (1T18 < 1T17) pendant 10 années, soit 37 000/15 = + 2 467 € annuel si on lisse le cash-flow sur les 15 années.

Au total : +690 € de cash et - 400 € d’IS (montant faible du fait de la part étrangère forte dans les revenus de SCPI et de l’US sur EP). Avec quelques frais de la SCP, on arriverait à +250 € de cash annuel environ ce qui laisse une petite marge de sécurité pour absorber une éventuelle baisse des rendements.

Au terme des 15 ans : capital de 125 K€ de SCPI et trésorerie résiduelle de 3 000 € pour un investissement initial de 50K€, soit un gain de 78 K€.

A titre de comparaison, un investissement de 50 K€ en Corum / Epargne pierre donnerait un capital de 105 K€ environ net de fiscalité, soit un gain de 55 K€, au terme des 15 ans et en réinvestissement 100% du cash dans des nouvelles parts.

Je vais négocier pour obtenir la possibilité d’utiliser une ADI externe si je trouve moins cher et un taux un peu meilleur. Pour la garantie qui m’obligerait à remettre plus en compte-courant chaque mois, je pense à un nantissement de 100% des parts Novapierre et une caution solidaire de ma part garantie par mon patrimoine. Je ne sais pas s’ils font du crédit logement. C’est le point le plus important pour moi car je préfère conserver ma capacité de financement.

Compte tenu de l’offre de SCPI proposée, le choix de Novapierre me semble le meilleur (rendement net de fiscalité). La répartition des 50 K€ de cash entre US et pleine propriété n’est pas arrêtée. L’US dégage un peu plus de cash au final mais est sujet à un gain plus faible si le rendement baisse sur les 10 années. Prendre de la pleine propriété permet d’avoir un revenu garanti plus important au terme de 15 ans mais est pénalisant en cas de revente des parts par rapport à de l’usufruit (perte de 10% sur prix de la part liée à la valeur de retrait).

Mots-clés : cmb, scpi, société civile

Malolechat · #2

Même analyse !

Pour optimiser le montage et arriver au cash flow positif, il faut de l’us, notamment pour amortir, de la scpi inernationale et un peu de pp classique pour la liquidité, la transmission et la diversification, le tout avec le dvm le plus élevé possible dans le temps.

Le trio corum, épargne pierre, Novapierre Allemagne peut être tentant.

Je sors de chez mon comptable et on a fait quelques analyses avec le logiciel qu’il va utiliser pour faire ma compta.

On a fait simple pour avoir un ordre de grandeur, on peaufinera quand j’aurais trouvé un accord sur les garanties avec la banque.

On a pris 1/3 US sur 15 ans a 1,4% et 2/3 pp sur 25 ans a 1,75%, dvm = 5%. Pas de scpi internationales. Ce montage suffit a l’autofinancement mais l’amortissement ne suffit pas a annuler complètement l’impôt.

Pour un dvm de 4,5%, le cash flow = 0, a 4% il faut apporter, en dessous il faut s’assurer que les associés pourront supporter l’apport en compte courant mensuel et donc adapter le montant du prêt.

Si vous faites ca avec le trio cité plus haut a mon avis, il n’y a même plus de fiscalité grâce aux scpi étrangères et l’amortissement d’us.

Skarklash · #3

Un petit retour sur mon projet après un rdv ce matin au CMB qui a permis de monter le dossier de prêt.

Par rapport au projet initial, il y a eu peu de modifications :
- La société civile IS a été créée mi-juin
- On est parti sur 100 K€ de Novapierre Allemagne à crédit sur 15 ans (avec 6 mois de différé), financement yc compris les frais de dossier de 300 €.
- Le taux a été baissé à 1,35% avec en contrepartie la souscription d’une assurance-vie pour 300 €
- En garantie, on est passé sur un nantissement des parts de SCPI et comme ce sont des SCPI vendues par le CMB, le nantissement est gratuit (sinon notification par huissier à la sdg).
- Pour assurer le cash-flow, je vais apporter 50 K€ en compte courant et investir en usufruit temporaire de parts de SCPI Corum et Epargne Pierre. Je vais tenter d’en trouver sur une durée très courte (3 ans serait top) car je trouve le rendement intéressant et le risque très limité. Je compte réinvestir le cash-flow de la même manière chaque année. Ca va peut-être être compliquer de trouver environ 40 K€ d’usufruit EP sur 3 ans mais le mix EP / Corum assure une fiscalité quasi nulle avec l’amortissement et de profiter du rendement élevé d’EP.

Maintenant il faut attendre la validation du prêt et trouver de l’usufruit Epargne Pierre.

rocambole · #4

Bravo pour la réalisation de votre montage. Le CMB a l’air pas mal, vous avez un contact la bas ? je ferais bien un prêt complémentaire à celui que j’ai à la BPE si la BPE ne me permet pas le nantissement des parts.

Malolechat · #5

Félicitations skarklash, vous n’avez pas traîné.

Je souhaite faire un montage très proche avec le cmb et les meme scpi, du coup j’ai quelques questions :

- pourquoi ne pas avoir emprunté pour l’usufruit ?

- pourquoi n’avoir sélectionné que nova pierre Allemagne ?

- le cmb m’a dit que pour novapierre le nantissement était impossible, mais qu’il fallait des garanties 1 pour 1 comme du fonds euro en assurance vie, comment avez vous fait ?

- avez vous du domicilier votre épargne et vos revenus ?

- je note que vous avez choisi 1/3 us 2/3 pp, 80% étrangère 20% fr, y’a t’il une explication pour ces ratios ?

- galerant pour l’emprunt d’us j’avais également envisagé l’achat après apport en compte courant. Mais comme je veux faire 50/50 avec madame et si elle n’a pas d’apport j’ai laissé tomber. Par contre je découvre la sasu, savez vous si elle a un avantage par rapport à la sci quand on est seul ?

Encore bravo

Dernière modification par Malolechat (12/08/2018 00h35)

Patrimvest · #6

Malolechat a écrit :
Félicitations skarklash, vous n’avez pas traîné.
- galerant pour l’emprunt d’us j’avais également envisagé l’achat après apport en compte courant. Mais comme je veux faire 50/50 avec madame et si elle n’a pas d’apport j’ai laissé tomber. Par contre je découvre la sasu, savez vous si elle a un avantage par rapport à la sci quand on est seul ?
Encore bravo

Non, la SASU n’a pas "d’avantage".

Concernant la structure la plus adaptée pour investir seul, je passe la main à plus compétent que moi.

Dernière modification par Patrimvest (12/08/2018 21h50)

Skarklash · #7

@Malolechat : La SCI est plus souple que la SASU et la limite de distribution en franchise de ~~prélèvements sociaux~~ charges sociales dans une EURL peut vite devenir un frein. Rien ne vous empêche de faire une SCI avec madame et qu’elle n’ai que 1% du capital à titre de deuxième associé si elle ne souhaite pas investir en cash. Sinon vous faites deux SCI : une pour un projet commun et une autre pour vous en solo et apport en CCA.

Dans mon montage, la SCI est destinée à être donnée en NP à mes enfants dès leur majorité d’ici deux ans. Je garderai la gestion et l’usufruit des biens. La rédaction des statuts a été faite dans cette optique là. Je ne souhaite donc ne pas avoir de soucis de cashflow pour sécuriser l’investissement pour eux. D’où l’apport en CCA pour faire de l’usufruit temporaire. Cela va apporter un rendement intéressant et gros avantage, l’usufruit se termine en cash et évite les 10% d’écart de prix de la valeur de retrait. Le remboursement du CCA en devient facilité.

Le choix du support a été dicté par le choix de SCPI à capital variable proposé [Novapierre allemagne, Efimmo 1, Immorente, Eurofoncière 2, Primopierre, Patrimmo commerce, Primovie et PFO 2]. Novapierre Allemagne cumule un rendement interessant et une fiscalité nulle dans le cadre d’une SCI IS => rendement net d’impôt ! De plus ses 2 premiers trimestres sont dans la lignée de 2017 coté rendement et TOF. Les autres SCPI étaient trop en retrait pour faire un panachage aussi rentable après impôt, le rendement de Novapierre permet une prise de risques. Comme je souhaite recommencer un autre investissement d’ici 18 mois, la diversification pourra se faire à ce moment là.
De plus, les supports usufruit seront différents et apporteront un dose de diversification.

Le CMB n’a pas fait de difficultés pour le nantissement. Ce n’est pas leur choix premier car les CGP ne savent pas remplir les formulaires (dixit le mien) et que très souvent, le client apporte déjà une garantie autre (ass-vie dans la même banque,…). Par contre, le CGP a eu le back office crédit qui lui a expliqué comment faire le nantissement et prévenu de la gratuité :-)

Pas de domiciliation des revenus et une ass-vie de 300 € en contrepartie. Je conserve ma banque pour mon perso et la SCI sera au CMB.

Je compte utiliser la SCI pour peut-être arrêter de travailler d’ici 2-3 ans et devenir rentier. Pour éviter de perdre tout le bénéfice de ma retraire, je deviendrai salarié de ma SCI avec un salaire faible (500-600 €) afin de valider mes trimestres de retraite et avoir une sécu / mutuelle. Le reste de mes revenus sera tiré de PEA, CTO, ass-vie et SCPI en direct.
Pour tout ça, j’ai besoin de revenus qui excèdent le montant du prêt. D’où le ratio 2/3 emprunt - 1/3 US. Il faut assez d’US pour générer du rendement excédentaire. Sinon un ratio de 20-25% aurait été suffisant je pense. De plus, si je veux refaire un deuxième deal d’ici 18 mois, une gestion excédentaire du premier investissement sera un avantage en négociation.
Après comme Novapierre ne générera aucune fiscalité, je fais un mix d’US qui me donne une fiscalité quasi nulle. L’amortissement de l’US couvre les revenus de la SCPI française et du peu de Corum qui l’est aussi. Mes choix et ratios viennent de là.

J’ai posé les bases de mes choix. Après la réalité sera surement un peu différente au final selon les rendements réels au fil du temps. L’optimisation sur le papier ne sera pas aussi forte après coup mais je serai dans un schéma assez optimisé. Rien ne sert d’aller chercher l’optimum car on est sur des hypothèses de rendement sur plusieurs années et ce schéma me semble assez rassurant pour y aller.

Dernière modification par Skarklash (13/08/2018 14h19)

Chtirentier · #8

Bonjour

De quelle manière avez vous intégré vos enfants ?
Assurance vie de 300 euros mensuels je suppose ?

Je ne comprends pas votre phrase "l’usufruit se termine en cash ? "

Chtirentier

Skarklash · #9

@Chtirentier

Les enfants seront intégrés via une donation de la NP des parts de la société civile. Les statuts intègrent déjà les modalités de répartition des résultats et de droits de vote :
- nu-propriétaires : remboursement des réserves et du capital / votent pour les décisions extra-ordinaires en résumé
- usufruitiers : distribution des résultats annuels / à eux les décisions courantes de gestion, le gérant étant nommé par les usufruitiers
Comme la valeur de la société n’aura pas beaucoup bougé en deux ans, l’impact sera très faible sur abattement de 100 K€ disponible tous les 15 ans et de la seule valeur de la NP fonction de l’âge (50% dans mon cas).

Pour l’ass-vie, l’ouverture n’est qu’à 300 €. Rien d’autre d’écrit. Juste la possibilité de compléter si l’UC choisie est performante.

A la fin d’un usufruit temporaire, on ne possède que du cash car l’usufruit est retourné au détenteur de la nue-propriété. D’où ce raccourci de dire que l’US se termine en cash.
Un investissement en usufruit intègre automatiquement la revente des parts. Le rendement est donc net du coût de revente, différence entre la valeur de la part et la valeur de retrait de la SCPI à capital variable (10% en moyenne).
C’est un outil intéressant de ce fait pour combler un déficit de cash-flow dans un montage à crédit ou financé par un compte-courant.

pierrejacques11 · #10

Skarklash a écrit :
@Malolechat : La SCI est plus souple que la SASU et la limite de distribution en franchise de prélèvements sociaux peut vite devenir un frein.
(…)
Après comme Novapierre ne générera aucune fiscalité, je fais un mix d’US qui me donne une fiscalité quasi nulle. L’amortissement de l’US couvre les revenus de la SCPI française et du peu de Corum qui l’est aussi. Mes choix et ratios viennent de là.

Pourriez-vous svp développer ce que vous entendez par "distribution en franchise de prélèvements sociaux" et expliquer comment vous pouvez déduire fiscalement l’usufruit de Novapierre puisque comme vous le dîtes vous-même ces revenus ne génèreront aucune fiscalité (en France) ?

Skarklash · #11

Novapierre Allemagne est achetée en pleine propriété et à crédit. Les intérêts ne seront pas déductibles car les revenus ne sont pas fiscalisés (100% Allemagne).

Vous avez raison, ma phrase n’est pas correcte, ni complète. Il s’agit des distributions de dividendes d’une EURL (autre forme de société à associé unique avec la sasu) sont soumises aux PS si < à 10% du capital social + compte courant mais aux charges sociales (assimilées à un salaire en fait) au-delà. Ce qui peut être pénalisant.
regime social des dividendes

pierrejacques11 · #12

Ok merci, donc si je comprends bien pas d’amortissement de Novapierre car acquisition en PP et pas d’imposition;

par contre amortissement de l’usufruit d’Epargne Pierre et déductibilité des intérêts car SCPI investie en France;

mais quid de Corum qui est sauf erreur investie hors France et pour laquelle vous achetez de l’usufruit si j’ai bien suivi?

rocambole · #13

Skarklash a écrit :
Novapierre Allemagne est achetée en pleine propriété et à crédit. Les intérêts ne seront pas déductibles car les revenus ne sont pas fiscalisés (100% Allemagne).

Vous avez raison, ma phrase n’est pas correcte, ni complète. Il s’agit des distributions de dividendes d’une EURL (autre forme de société à associé unique avec la sasu) sont soumises aux PS si < à 10% du capital social + compte courant mais aux charges sociales (assimilées à un salaire en fait) au-delà. Ce qui peut être pénalisant.
regime social des dividendes

les interêts sont déductibles au sein d’une SCI IS ou SASU ou tout autre société à l’IS

Skarklash · #14

Lorsque le CGP m’a remis le bulletin trimestriel Novapierre Allemagne, il y avait joint une notice d’avril 2014 de Paref Gestion sur les modalités d’imposition qui détaille pour les revendeurs les modalités d’imposition des revenus de la SCPI pour un personne physique et une société IS. Pour les personnes physiques, il était mentionné que les intérêts n’étaient pas déductibles. Pour la société IS, pas de mention des intérêts, en déductible ou non.

Le débat a déjà été ouvert sur d’autres files de ce forum. Pour ma part, j’ai pris comme hypothèse que comme les revenus n’étaient pas imposables, les charges correspondantes qui y sont facilement rattachées ne devaient pas être déductibles (ou déductibles que pour la quote-part de revenus français dans le cadre de Corum par exemple). Cela m’a été confirmé par un CGP d’Euodia qui a eu des clients redressés dans leur structure IS.

Je n’ai rien trouver chez Paref.

rocambole · #15

Mon commentaire ne porte pas sur un personne physique.

Je n’ai pas confiance dans les CGP pour donner des conseils comptables et fiscaux, en revanche je vous confirme que mon expert comptable déduit bien les interêts, ainsi que d’autres sur le forum. Cela me semble être une source plus fiable, bien que non infaillible.

Je serais très curieux de savoir pourquoi et comment ces clients ont été redressés (si c’est bien cela dont il s’agit et si c’est vrai…)

Je n’ai rien vu coté bofip qui confirme que l’on devrait faire une correction extra fiscale (car c’est bien de cela qu’il s’agit) pour réintégrer les interêts.

Votre affirmation me semble donc peu fiable, voire erronée.

Dernière modification par roudoudou (13/08/2018 23h06)

GoodbyLenine · #16

Peut-être qu’une piste d’explication (même si j’en doute) serait dans le "les charges correspondantes qui y sont facilement rattachées ne devaient pas être déductibles".
Si la SCI IS investi sur sa propre trésorerie (par ex. les dividendes qu’elle a perçu d’autres investissements, comme d’autres usufruits) , et pas uniquement de l’argent emprunté et qui sert uniquement à acheter des SCPI ne possédant que des biens à l’étranger.

De manière pratique, même à supposer que l’emprunt soit fléché (on crée la SCI, elle emprunte et achète de l’usufruit Corum), qui a investi des parts de Corum quand elle n’était que très marginalement investi à l’étranger, il devrait déduire quel pourcentage de ses intérêts d’emprunt ? (Note : la même question se pose pour une personne physique d’ailleurs…)

Moi aussi je serais curieux de lire l’argumentation du fisc pour justifier les redressements évoqués (et ne serais pas surpris qu’ils n’aient pas grand chose à vois avec ce qu’on évoque).

cedREIM · #17

Moi aussi je serais également curieux de connaitre précisément l’argumentaire du fisc.

Sur le fond cela ne m’étonne pas non plus énormément. J’avais en effet émis des doutes sur cette déductibilité dans une société IS suite à une conversation avec un expert-comptable. J’avais développé le propos ici https://www.investisseurs-heureux.fr/p294689#p294689 (2ème partie du post)

Cette question est un des rares sujets qui ne fait donc pas consensus sur le forum et pour le moment aucun argument convaincant ni aucune source fiable n’est avancée.

Si un CGP qui le confirme c’est plutôt "anti-business" pour lui, cela apporte un peu de crédibilité au propos, mais ne constitue pas un argument non plus.

Je ne serais pas surpris que l’argumentaire du fisc soit tout bête :
- revenu imposable : déductibilité OK
- revenu non imposable : déductibilité KO

A suivre…

Skarklash · #18

Bonjour,

Première acquisition d’usufruit temporaire : 543 parts d’US 4 ans d’Epargne Pierre au taux de 18% soit un total de 20K€.

Pour mémoire, Epargne Pierre : prix de la part PP à 205 €, rendement des 4 derniers trimestres de 5,80% et un TOF de 98,8%.

Ça avance !

rocambole · #19

Bonjour,

Epargne Pierre ou Novapierre car la on est sur le fil de Novapierre

Skarklash · #20

Usufruit temporaire pour compléter le cashflow sur l’achat de Novapierre Allemagne à crédit

Skarklash · #21

Souscription pour 16 K€ d’usufruit Corum Origin et XL pour 2/3 à 5 ans et 1/3 à 10 ans. J’ai pas trouvé plus de courte durée sur le mois de septembre chez Corum.

Chtirentier · #22

De quelle manière avez vous procédé ? Avez vous un intermediaire ? Ou avez vous contacté directement les sociétés ?

Chtirentier

Skarklash · #23

Pour Corum, c’est du direct car ils gèrent toute la vente, démembrée ou non. Pour les autres scpi, il faut passer par un intermédiaire (primalliance, cgp, …) ou trouver la contrepartie soi-même.

loulou75015 · #24

Skarklash a écrit :
Souscription pour 16 K€ d’usufruit Corum Origin et XL pour 2/3 à 5 ans et 1/3 à 10 ans. J’ai pas trouvé plus de courte durée sur le mois de septembre chez Corum.

Bonjour, et désolé pour le hors sujet.

Je me souviens très bien d’une réunion avec Amundi immobilier l’année dernière du temps où je travaillais dans le groupe Crédit Agricole, où le gérant nous présentait la composition et l’évolution du patrimoine de Rivoli Avenir Patrimoine et de la belle évolution du prix de la part depuis 5 ans mais de la faiblesse du rendement qui est en plus à la baisse. J’avais alors rétorqué que l’investissement idéal (si la clef de réparation est juste) d’investir en nue propriété de Rivoli Avenir Patrimoine et en usufruit de Corum 😉. Amundi m’avait alors rétorqué : qui voudrait de la NP de Corum … Et moi en rigolant de dire : " et qui voudrait de l’usufruit de RAP …

Bref, tous ceci pour avoir une réponse à ma question, qui peut bien vouloir acheter de la NP de Corum ? Vu que c’est eux qui le gèrent, pensez vous qu’ils ont un fond interne qui l’achète ?

rocambole · #25

La NP de Corum est achetée par des personnes physiques (et/ou peut être morales d’ailleurs parfois), pas par un fonds à ma connaissance

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Malolechat a écrit :

2 #7 12/08/2018 20h54

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1 #9 13/08/2018 09h41

#10 13/08/2018 09h54

Skarklash a écrit :

#11 13/08/2018 14h18

#12 13/08/2018 16h11

#13 13/08/2018 16h49

Skarklash a écrit :

#14 13/08/2018 19h04

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Skarklash a écrit :

#25 30/09/2018 08h26

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