Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

rocambole · #151

Bonjour,

En PP pas d’amortissement des parts (du tout)

cat · #152

La réponse est, il me semble, dans mon message un peu avant #147 : aucune possibilité d’amortir comptablement des parts de SCPI acquises en PP.

EDIT : désolé roudoudou, je n’avais pas vu votre réponse.

Lmnp75 · #153

Bonjour à tous.

Le financement à crédit de parts de SCPI (choisies à "la carte") n’est pas chose aisée. Une file de discussion est d’ailleurs consacrée à ce sujet.

Je m’intéresse à nouveau à un montage en SCI pour acquérir des SCPI à crédit. Mon intérêt est renouvelé en raison de la doctrine récente de la commission de déontologie de la fonction publique qui estime qu’un fonctionnaire peut être gérant d’une SCI (voir sur ce point son dernier rapport - une file de discussion aborde ce sujet).

J’ai une question qui peut sembler "simple" (mais je la pose quand même) à l’intention des forumistes qui ont créé une SCI en vue de l’acquisition de parts de SCPI.

Avant de constituer votre SCI, vous êtes vous rapprochés d’établissements de crédits, pour vous assurer d’obtenir un prêt (ou au moins recueillir un accord de principe sur le financement) ? Autrement dit, le financement futur de la SCI était-il "bouclé" avant la constitution de celle-ci ?

Ou alors, d’autres ont-ils constitué leur SCI et ont par la suite démarché les banques pour essayer d’obtenir un crédit ?

Le retour d’expérience de chacun serait intéressant.

Synoxis · #154

Hello,

J’ai réussi à concrétiser mon projet de SCI IS avec lignes choisies par moi même à la fin de l’année dernière. C’était une première mais la démarche m’a pris 18 mois avec plusieurs stop and go. Je pense avoir démarché l’essentiel des banques de la place (je suis à Paris). Mon feedback en qques points:

- Les grandes enseignes nationales (BNP / SG / etc) sont les moins intéressées, elles refusent souvent de financer les SCPI externes.

- Si vous ne possédez pas d’immo vous serez systématiquement refusés par Crédit Logement ce qui sera rédhibitoire pour la plupart des banques.

- J’ai essayé pendant longtemps de faire passer mes demandes de financement sans avoir créé la SCI (je ne voulais pas me retrouver avec une coquille vide sur les bras ni engager des frais sans certitude) mais c’est en fait une erreur: la plupart des banques n’étudieront pas le dossier ’officiellement’ sans avoir un SIREN et toute réponse que vous obtiendriez n’aura que peu de valeur. De plus cela vous enlève de la crédibilité, et l’opération est déjà tellement complexe qu’il est important que le conseiller puisse juger de votre niveau de motivation. Si vous le faites en ligne en customisant un modèle existant ça vous reviendra à 500e, c’est acceptable.

- La clef se situe selon moi hors de Paris dans des agences mutualistes (Crédit Mutuel / Banques Pop) en amenant un dossier ultra ficelé: Preuve de vos revenus et surface financière, Excel analysant les cash flow du projet et votre besoin d’apport mensuel, choix des SCPIs et des montants, etc. Il faut d’entrée se montrer ferme sur ce qui est important (taux bas, choix SCPI, nantissement des parts, délégation d’assurance) et ouvert à des contreparties: bizarrement c’est la promesse de domiciliation et de banque principale qui marche le mieux, plus qu’un engagement de transfert d’épargne. Et s’il y a transfert d’épargne mes interlocuteurs n’insistaient pas vraiment pour que ce soit placé sur des contrats qui leur apportent des commissions (type assurance vie) et se contentaient en général d’un livret. Ils sont avant tout intéressés par les dépôts en fait.

- Sur tout ce qui concerne les contreparties, soyez assez arrangeants sur le côté bancaire, dans mon cas ce n’est pas le même conseiller qui a repris la relation une fois le dossier monté, celui avec qui j’avais négocié ne s’occupait que de l’entrée en relation et du montage. Et la nouvelle ne m’a jamais rien demandé de précis. J’ai progressivement fait de moi-même plus ou moins ce que j’avais promis mais je suis à peu près certain qu’elle s’en fout royalement.

Voilà!

Doc94 · #155

Merci pour ce retour peut on vous demander ce que vous avez obtenu :
Quelle banque ?
Quel montage ?
Quelle contrepartie ?
Quel taux ?
Quelles Scpi ?
Merci pour ces précisons qui intéresserons beaucoup de monde .

Skarklash · #156

Banque : CMB (quimper)
Montage : prêt 100 K€ à crédit + 50 K€ d’usufruit temporaire en cash, le projet s’autofinançant
Contrepartie : Nantissement des parts acquises à crédit + assurance-vie 300 €
Taux : 1,35% sur 15 ans hors assurance
SCPI : Novapierre Allemagne à crédit, Corum et Epargne Pierre en usufruit temporaire en cash

Pour ma part, j’ai monter mon projet avant toute démarche afin d’avoir des informations quasi définitives à communiquer sur le montant du prêt souhaité et le déroulement du montage (cash-flow, imposition,..).

Après j’ai été voir le Crédit Agricole Finistère (ne finance que les scpi maison -> KO), puis le CMB. Dans le choix de SCPI à capital variable que cette banque distribue, j’ai pu trouver mon bonheur et le CGP était ok sur le principe pour le montage envisagé.

J’ai monté ensuite la SCI (en une semaine avec publication annonce en ligne, demande et dépôt en ligne des documents sur le site du greffe - 300 €) et monté le prêt avec le CGP. Je suis en attente de validation par le siège.

Lien vers le projet

Lmnp75 · #157

Mer ci Synoxis pour votre retour d’expérience très intéressant.

Félicitations pour avoir mené à terme votre projet. Si ce n’est pas trop indiscret, je rejoins Doc94, peut-être pourriez-vous nous en dire un peu plus sur le montage ?

Synoxis a écrit :
Hello,

- J’ai essayé pendant longtemps de faire passer mes demandes de financement sans avoir créé la SCI (je ne voulais pas me retrouver avec une coquille vide sur les bras ni engager des frais sans certitude) mais c’est en fait une erreur: la plupart des banques n’étudieront pas le dossier ’officiellement’ sans avoir un SIREN et toute réponse que vous obtiendriez n’aura que peu de valeur.

Voilà!

J’ai lancé ce sujet car c’est justement ma crainte. Créer la structure sans savoir si elle sera au final opérationnelle. Votre réponse est très instructive. Lors de mes précédents investissements (LMNP "packagés"), j’ai pris l’habitude de demander systématiquement à ma banque un accord de principe avant de signer le compromis de vente.
Pour un investissement en SCI, même si, de prime abord, cela peut sembler contre-intuitif, on peut comprendre qu’un banquier ait du mal à se positionner sur un projet qui repose sur une structure qui n’existe pas encore.
En tous cas je prends bonne note de vos conseils en la matière !
Au plaisir de vous lire …

Skarklash a écrit :
Banque : CMB (quimper)

J’ai monté ensuite la SCI (en une semaine avec publication annonce en ligne, demande et dépôt en ligne des documents sur le site du greffe - 300 €) et monté le prêt avec le CGP. Je suis en attente de validation par le siège.

Lien vers le projet

Bravo pour votre montage Skarklash. Le panachage PP et US permettant d’avoir un CF = 0 est très pertinent.

Donc à la différence de Synoxis, montage effectif de la SCI après avoir recueilli l’accord préalable de la banque pour le financement du projet.

Dernière modification par Lmnp75 (14/08/2018 15h09)

Malolechat · #158

A Quimper ? Mais nous sommes voisins de 45 min de route, j’habite Brest et travaille même qqes jours par mois à Quimper.
Je cherche a réaliser quasi le même montage dans la même banque même scpi…mais à Brest mon dossier patauge dans la semoule depuis plus de 6 mois.

Seules différences :

- je souhaite faire un emprunt pour l’usufruit et ça bloque à ce niveau, pas de réponse…depuis 3 mois!

- Ils m’ont dit que pour novapierre Allemagne le nantissement des parts était impossible et que je devais nantir une assurance vie 1€ en fonds euro pour 1€ de scpi.

Dernière modification par Malolechat (14/08/2018 18h08)

cat · #159

Lmnp75 a écrit :
Avant de constituer votre SCI, vous êtes vous rapprochés d’établissements de crédits, pour vous assurer d’obtenir un prêt (ou au moins recueillir un accord de principe sur le financement) ? Autrement dit, le financement futur de la SCI était-il "bouclé" avant la constitution de celle-ci ?

Ou alors, d’autres ont-ils constitué leur SCI et ont par la suite démarché les banques pour essayer d’obtenir un crédit ?

Bonsoir Lmnp75

voici ma propre (petite) expérience à ce sujet :
1/ j’ai eu un accord oral (quasi-immédiat) de notre banque principale (CMB) pour un emprunt de 200ke sur 20 ans pour l’achat en PP de SCPI partenaires de la banque fin 2016 et cela avant de monter la SC.
2/ je n’ai reçu l’offre de prêt concrète qu’une fois la SC créée (la banque voulait le Kbis pour lancer réellement la procédure).

Note : le CMB a été "quasiment" l’unique banque consultée donc je ne peux dire ce qui se passe ailleurs. J’ai quand même appelé la BNP pour me donner bonne conscience mais leur proposition me concernant était nettement moins intéressante.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (15/08/2018 21h01)

Skarklash · #160

@Malolechat

Emprunter pour de l’usufruit n’est pas possible sans garantie externe (l’usufruit ne peut servir de garantie).

Concernant le nantissement, le CMB ne me l’a pas proposé à la base. J’ai apporté mes prévisions de cashflow positif et fait valoir mon patrimoine immobilier comme assise financière durable. Et quand le CGP s’est renseigné, on lui a expliqué comment le formaliser (valeur des parts hors prime d’émission par exemple).

Chtirentier · #161

@skarklach

Quel est l’intérêt de la banque dans une assurance vie de 300 euros ?

Chtirentier

Synoxis · #162

Doc94 a écrit :
Merci pour ce retour peut on vous demander ce que vous avez obtenu :
Quelle banque ?
Quel montage ?
Quelle contrepartie ?
Quel taux ?
Quelles Scpi ?
Merci pour ces précisons qui intéresserons beaucoup de monde .

Au final j’ai trouvé mon bonheur chez une agence dédiée aux expats d’une banque populaire régionale, sur conseil d’un CGP du forum avec qui j’ai décidé de travailler après avoir eu un bon contact (merci Stéphane). Il ne s’est pas occupé du montage, il m’a ’juste’ mis en relation et j’ai ensuite échangé directement avec la banque. Mais du coup je suis passé par lui pour la souscription. Si votre projet est déjà clair contactez le il est très pro.

J’ai acheté 7 lignes de grosses SCPI de rendement parmi les plus connues pour 500k. Le taux etait à 1.7% sur 15 ans ce qui est pas mal sans être incroyable mais je n’avais pas d’alternative. Ils demandaient la domiciliation de salaire, la place de banque principale avec les flux et les prélèvements et 10% du montant du prêt en épargne. Je compte au final aussi les utiliser pour du PEA non côté car bizarrement les banques tradi sont plus accommodantes que les banques en ligne sur ce produit.

J’ai délégué l’assurance chez April en prenant le truc le plus discounté que j’ai trouvé, ça doit me couper 5bps par an (!), la création de la SCI avec une agence en ligne était autour de 500e et le comptable, relation perso, sera autour de 500e par an.

Au final, impôt déduit, mon Excel me dit que je devrai faire des apports en CC de 1300e par moi a peu près pour couvrir le differentiel entre dividendes et remboursements du crédit.

Voilà, c’est peut être possible d’avoir un taux un peu meilleur mais j’en avais marre de chercher. J’aurais bien aimé 20 ans mais c’était niet. Au final je me dis vraiment que le mieux est l’ennemi du bien dans ce genre de projet. A un moment j’étais même sur le point de le faire à 2.90% au crédit foncier, heureusement que j’ai cherché encore un peu.

Gardez quand même en tête que pour un conseiller qui va accepter de monter un financement de SCI sur ce genre de produits avec plusieurs lignes ce n’est que des emmerdes avec un reward très faible pour lui a la clef, des tonnes de papier a faire signer (contrat de prêt de 200p pour chaque ligne de SCPI…) donc soyez sympa, pas trop gourmands et facilitez lui la vie autant que possible.

Skarklash · #163

@Chtirentier

Je ne sais pas trop pour l’assurance-vie. Ça permet au CGP de vendre le PNB potentiel et parfois une offre tarifaire demande une compensation de la part du client. Si le produit supprt UC est performant, je serai peut-être enclin à faire des versements. …

Dans les chiffres, le CMB empoche la commission sur Novapierre Allemagne et les intérêts du crédit. C’est déjà un bon PNB sur l’opération. Peut-être que le CGP était en retard sur ses objectifs ass-vie …

rocambole · #164

Synoxis a écrit :
Au final, impôt déduit, mon Excel me dit que je devrai faire des apports en CC de 1300e par moi a peu près pour couvrir le differentiel entre dividendes et remboursements du crédit.

N’y a - il pas une erreur ? car 1300 euros par mois de differentiel c’est juste énorme et très peu rentable en TRI. A titre d’info pour 250k d’emprunt sur une durée moyenne de l’ordre de 23 ans j’ai a peine 100 euros de differentiel par mois (et encore on tombe presque à 0 si j’arrive par ailleurs a faire descendre mon IS à 0)

cat · #165

Synoxis a écrit :
Gardez quand même en tête que pour un conseiller qui va accepter de monter un financement de SCI sur ce genre de produits avec plusieurs lignes ce n’est que des emmerdes avec un reward très faible pour lui a la clef, des tonnes de papier a faire signer (contrat de prêt de 200p pour chaque ligne de SCPI…) donc soyez sympa, pas trop gourmands et facilitez lui la vie autant que possible.

Pour ma part, je n’ai qu’un seul prêt pour toutes les lignes de SCPI (5 lignes mais en prendre plus n’aurait rien changé) et le contrat est bien loin de faire 200p (ce serait plutôt moins de 50).
En outre, comme je n’ai souscrit que des SCPI partenaires de la banque, la conseillère a été, de mon point de vue, largement récompensée pour le travail fourni.

Synoxis · #166

roudoudou a écrit :
Synoxis a écrit :
Au final, impôt déduit, mon Excel me dit que je devrai faire des apports en CC de 1300e par moi a peu près pour couvrir le differentiel entre dividendes et remboursements du crédit.
N’y a - il pas une erreur ? car 1300 euros par mois de differentiel c’est juste énorme et très peu rentable en TRI. A titre d’info pour 250k d’emprunt sur une durée moyenne de l’ordre de 23 ans j’ai a peine 100 euros de differentiel par mois (et encore on tombe presque à 0 si j’arrive par ailleurs a faire descendre mon IS à 0)

Faites le calcul, 500ke sur 15 ans à 1.7% ça fait 3150e par mois. Les SCPI doivent rapporter un peu plus de 2000e par mois. Avec les impôts et les frais divers ça fait bien 1300e a sortir tous les mois.

Et pour les contrats de prêts, toutes les banques que j’ai vu faisaient un prêt par ligne de SCPI, même si je trouvais ça absurde…

Lmnp75 · #167

cat a écrit :
Bonsoir Lmnp75

voici ma propre (petite) expérience à ce sujet :
1/ j’ai eu un accord oral (quasi-immédiat) de notre banque principale (CMB) pour un emprunt de 200ke sur 20 ans pour l’achat en PP de SCPI partenaires de la banque fin 2016 et cela avant de monter la SC.
2/ je n’ai reçu l’offre de prêt concrète qu’une fois la SC créée (la banque voulait le Kbis pour lancer réellement la procédure).

Note : le CMB a été "quasiment" l’unique banque consultée donc je ne peux dire ce qui se passe ailleurs. J’ai quand même appelé la BNP pour me donner bonne conscience mais leur proposition me concernant était nettement moins intéressante.

Bien à vous,
cat

Mer ci cat pour votre retour d’expérience.
Visiblement le CMB est assez "arrangeant" en matière de financement de parts de SCPI.
Dommage que la Casden qui finance toutes les SCPI ne finance pas les SCI .
J’ai été assez binaire dans ma question. Mais si je me décide de créer une SCI, je me renseignerai quand même avant sur les conditions exigées par les banques (sans chercher à obtenir absolument un accord de principe). J’ai d’ailleurs déjà commencé il y a plusieurs semaines avec la BPE. Je vais peut-être me rapprocher des banques populaires car celles -ci travaillent avec la Casden (organisme de cautionnement me semble t-il). On verra bien cela ne mange pas de pain …

cat · #168

Lmnp75, je peux difficilement vous répondre concernant les "exigences" du CMB car ayant déjà l’essentiel de notre épargne/crédits/revenus chez eux, je ne voyais pas bien ce que la banque pouvait nous demander de plus (d’ailleurs rien de plus ne nous a été demandé).

Si le CMB vous intéresse éventuellement, au moins pour une prise d’informations, je peux vous donner un contact.

Lmnp75 · #169

Cat
C’est très aimable à vous. Dans un premier temps je prospecterai à la rentrée plusieurs établissements pour prendre la température….
Je retiens votre proposition de contact au CMB.
Je vous en remercie.
Je pars en vacances samedi pour 2 semaines pour rejoindre la grande bleue. En famille c’est toujours des bons moments (plage, masque et tuba, canoe, pedalo, piscine, randos, excursions, jeux et sieste !). Je serai donc moins présent sur le forum. A bientôt.

cat · #170

Profitez bien des vacances en famille et n’hésitez pas à venir partager votre avancée dans le projet de SCI une fois que vous aurez sondé le terrain auprès des premières banques.

Paf151 · #171

Pour apporter ma petite pierre à l’édifice, il faut également se soucier du type de SCPI détenu sur une société IS.

Je m’explique.

Dans le cas d’une SCPI ayant une partie ou la totalité de ses biens dans des pays tiers (Corum par exemple), vous recevez des loyers nets d’impôts étrangers, ce qui représente pas loin de 80% de l’assiette de couverte.
L’IR et la CSG CRDS en sont donc diminués fortement.

En passant par l’IS, vous ne payerez pas grand chose non plus (l’assiette est égale à la part des revenus venant de France).
Par contre, si vous voulez vous rémunérer derrière, c’est à dire sortir des dividendes de la SC, vous allez payer des taxes (30% pour simplifier) sur la totalité de la sortie, et non pas sur le prorata de la part Française.
Ceci alourdit fortement la fiscalité, dans le cas de SCPI mixtes ou étrangères.

N’hésitez pas à me dire si vous avez des avis divergents, mais c’est les dernières infos que je tire de mon comptable…

cat · #172

Je suis assez d’accord : les SCPI avec des revenus fonciers étrangers permettent une diversification intéressante du patrimoine immobilier mais n’ont pas d’avantages fiscaux fondamentaux dans le cas d’une société à l’IS (l’exonération d’IS correspondant au fait que l’IS a déjà été réglé à l’etranger).

Chtirentier · #173

Bonjour

L’avantage que je perçois dans la sci IS est ,outre son côté tirelire qui capitalise avec récupération du CCA au moment opportun,mais c’est surtout aussi dans la transmission via le demembrement précoce.
Après oui, il y a double imposition donc la sci est inutile (ou peu ) si l’on veut profiter directement des dividendes.

Chtirentier

Lmnp75 · #174

cat a écrit :
Lmnp75, je peux difficilement vous répondre concernant les "exigences" du CMB car ayant déjà l’essentiel de notre épargne/crédits/revenus chez eux, je ne voyais pas bien ce que la banque pouvait nous demander de plus (d’ailleurs rien de plus ne nous a été demandé).

Si le CMB vous intéresse éventuellement, au moins pour une prise d’informations, je peux vous donner un contact.

Bonjour Cat,

A ce sujet, je vous ai envoyé récemment un message sur votre mail perso.

Bien à vous.

LMNP75

myred · #175

Bonsoir,

Je me posais la question de créer une SAS à l’IS plutôt qu’une SCI à l’IS ?
Une SAS ne semble pas avoir d’obligation comptable plus importante qu’une SCI.
La fiscalité y est la même et une SAS peut-être stockée dans un PEA, donc plus facile de rappatiré l’argent non ?

Je dois louper quelque chose non ? …

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#151 27/07/2018 14h50

#152 27/07/2018 14h51

#153 14/08/2018 11h35

1 5 #154 14/08/2018 12h41

#155 14/08/2018 12h58

1 #156 14/08/2018 14h10

#157 14/08/2018 14h38

Synoxis a écrit :

Skarklash a écrit :

#158 14/08/2018 16h07

#159 15/08/2018 00h16

Lmnp75 a écrit :

#160 15/08/2018 10h56

#161 15/08/2018 18h12

#162 15/08/2018 19h41

Doc94 a écrit :

#163 15/08/2018 20h34

#164 15/08/2018 21h27

Synoxis a écrit :

1 #165 15/08/2018 23h27

Synoxis a écrit :

#166 16/08/2018 01h26

roudoudou a écrit :

Synoxis a écrit :

#167 16/08/2018 11h10

cat a écrit :

#168 16/08/2018 15h57

#169 17/08/2018 00h11

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#174 13/09/2018 16h10

cat a écrit :

#175 18/11/2018 23h14

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