Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Observations sur les frais d’acquisition :

Données sur les valeurs d’expertise:

Voici le tableau du patrimoine que j’ai fait pour les 4 premiers pays listés dans le RA :

Surin · #601

A priori la SCPI Corum s’appelle toujours Corum et si le changement de nom effectif n’est qu’une question de mois ou semaines ça sera "Corum Origin".

Pas sûr que ce genre de message finalement n’ayant pas d’autre but que de parler de Corum n’ait un grand intérêt pour le forum si vous n’y mettez aucun commentaire.

Surin · #602

Dernièrement j’ai découvert sur Youtube LQC, des jeunes qui s’amusent à faire toutes les stations de métro de Paris en une journée (ou Madrid), vérifier ce qu’annoncent les marques en quantité/poids ou recompter les grains de couscous dans un kilo.

La lecture du dernier bulletin de Corum qui m’a fait penser à eux:

Comme je suis un peu "c", j’ai recompté. Eh bien ils se sont semble-t-il trompé quelque-part
=> 196 et 104
(désolé j’attends les qualifs de Hockenheim)

WhiteTiger · #603

C’est beau d’être rentier ! Vraiment passionnant …

maxcorporis · #604

Quand on en est là, ça fiche les jetons d’être rentier …

Surin · #605

Est-ce le recomptage qui vous fait dire cela ou le fait de regarder la F1 (Vettel en pole au fait) ? Ou les deux ?

Quand je lis un bulletin, je ne le lis pas à moitié. Ceci étant dit on fait parfois des découvertes intéressantes tout comme sur les carnets d’ordre où il se passe des choses pas toujours rationnelles.

Sinon la lecture du bulletin n’apporte pas de commentaires particuliers, ils renforcent la Finlande notamment par l’achat de 6 hôtels pour 74 millions d’euros.
Même si je raille souvent leurs achats en tôle ondulée dans des zones secondaires, ils ont régulièrement de beaux achats offrant de bons rendements. Leurs dernières acquisitions tournent à 7,5% de rendement donc on peut penser que leur objectif de distribuer 6% peut perdurer surtout tant qu’il n’y a pas de congés notoires.
La collecte reste impressionnante, malgré la concurrence interne de CorumXL.

Voyageur75 · #606

Bonjour,
Je pose une question parce que je suis un débutant.
Je suis associé Corum Origin et XL, très content pour l’instant - je me demandais quel est l’intérêt, si ce n’est communicatif de soutenir les courses à la voile de N. Troussel. Je n’ai pas le détail des coûts, mais cela coûter cher (je précise que je ne suis pas fan de voîle, si j’étais responsable des soutiens et qu’il faille donner de l’argent : j’aurais clairement proposer de soutenir une cause humanitaire).
Si qqun à l’info, cela m’intéresse.

GoodbyLenine · #607

L’intérêt est d’accroître la notoriété de la marque CORUM, à moyen/long terme.
Un des objectifs est, lorsque le marché des SCPI sera moins "a la mode" et porteur, de continuer à pouvoir collecter, afin d’être en mesure de pouvoir acheter des biens dans cette période favorable, et de continuer à assurer la liquidité des parts pour les associés qui souhaiteraient céder des parts.
Le but est de gagner la route du Rhum, dans la catégorie concernée.
C’est la société de gestion qui finance ce sponsoring, qui ne coûte rien aux SCPI.

Source : explications des dirigeants de Corum AM lors des AG.

PierreP · #608

GoodbyLenine a écrit :
C’est la société de gestion qui finance ce sponsoring, qui ne coûte rien aux SCPI.

C’est +/- vrai. On peut aussi imaginer qu’une société de gestion moins dispendieuse puisse diminuer les différents frais prélevés sur les SCPI.

Indirectement, ce sont les SCPI qui financent la communication de Corum.

Personnellement, j’apprécie la réponse donnée par la sdg. Ils se donnent les moyens de pérenniser la gestion des SCPI. Ils ont une vision à moyen/long terme.

Voyageur75 · #609

Oui, on se comprend bien. Si les montants engagés étaient 10 fois plus importants, les frais de la société de gestion augmenteraient d’autant… impactant la rentabilité finale d’autant.

Je comprends tout à fait le discours d’une communication à effet d’avenir. Pour autant à titre personnel ça me freine un peu pour continuer à investir dessus. Pour moi tous les bénéfices devraient revenir à l’associé, c’est de la gestion d’actifs - le rôle sociétal, il me semble que c’est vraiment autre chose.
Et puis cette action doit quand même coûter cher.

J’espère me tromper.

GoodbyLenine · #610

Je ne suis pas d’accord avec ce qu’écrivent PierreP et Voyageur75.

Les coûts du sponsoring impactent (diminuent) le résultat de la société de gestion, qui semble cependant largement pouvoir se le permettre (cf Analyse des comptes des sociétés de gestion de SCPI), et les frais des SCPI de CORUM AM n’ont pas évolué depuis l’origine (hormis un aspect de détail lié à la TVA).

WhiteTiger · #611

C’est vrai mais, depuis le début, ils sont aussi les plus élevés de toutes les SCPI.

Cela dit, ils ne feraient pas de sponsoring, ce n’est pas pour autant que les frais diminueraient … donc pourquoi pas, et c’est peut-être en parti déductible des bénéfices sur la société pour les impôts (à confirmer ?).

Il faut voir ce que cela représente dans le résultat. C’est peut-être minime ?

Voyageur75 · #612

Oui je serais intéressé pour avoir le détail des coûts.
A voir, c’est peut-être la meilleure stratégie, mais j’ai un peu de mal avec. Si le marché SCPI baissait en intensité, en tant que futur investisseur, je me dirais que cette SCPI sponsorise d’autres events, que de l’argent est donc redistribué autre part…

Je préfère une philosophie : "On est vraiment les meilleurs parce qu’on tirent les coûts au plus bas à tous les niveaux par rapport aux autres (tout en étant sur une base très réaliste)… et ça se voit (-1% par-ci et là, ayant travaillé en entreprise, j’imagine que ça se voit très très vite)."

J’espère que j’ai tort sur la stratégie.

Surin · #613

C’est la même chose que si vous reprochiez à une société de gestion d’avoir ses locaux dans les beaux quartiers de Paris (ce qui est le cas de beaucoup) ou de trop payer leur personnel.
Ca me parait anecdotique, ce qui compte c’est avant tout que la société de gestion fasse bien son travail. On peut mettre cela en corrélation avec les frais, élevés dans l’absolu pour les SCPI de Corum AM. Corum AM fait payer cher sa gestion mais la récompense c’est un rendement meilleur, avec le risque qui va avec.

La conséquence directe de l’engagement publicitaire dans la voile, c’est davantage de visibilité avec une exposition médiatique. Cela aura une influence sur la collecte, rassurant dans un sens si on apprécie voir la SCPI grandir mais avec la dilution qui va avec.
Tant que le voilier utilisé ne sert pas à transporter des tonnes de drogue après son usage en compétition, c’est probablement positif ou neutre dans le pire des cas.

maxcorporis · #614

Puisque certains s’adonnent à de multiples contorsions pourquoi m’en priver …

Beaucoup de SCPI, tout comme le voilier, sont dans le vent jusqu’à ce qu’il tourne …

Voyageur75 · #615

C’est une jolie phrase.

Mais reconnaissons que pour l’instant Corum Origin a le vent en poupe puisque la rentabilité annuelle calculée sur 9 mois de loyers perçus est de 5,61 % des montants totaux investis. Après je ne suis pas un technicien et ne connais pas le détail de l’explication de cette rentabilité : j’espère qu’elle n’est pas gonflé. Cela dit, pour avoir pratiqué l’investissement locatif, il faut reconnaître que 5,61 %, c’est beau !

Pourvu que cela continue.
A titre personnel, je m’intéresse au démembrement 5 ans sur Corum Origin et XL, mais également les autres.

Surin · #616

Voyageur75 a écrit :
Mais reconnaissons que pour l’instant Corum Origin a le vent en poupe puisque la rentabilité annuelle calculée sur 9 mois de loyers perçus est de 5,61 % des montants totaux investis.

Désolé mais je n’ai rien compris à votre phrase.

Chocinvest · #617

Bonjour, j’envisage l’achat d’un montant assez consequent de Corum Origine et XL, j’aurais aimé savoir si des détenteurs pourvaient me communiiquer le Frottement fiscal moyen qui leur reste après deduction du credit d’impot ? Ou existe t-il des explications types sur le calcul à effectuer selon les pays ?

j’ai du mal à l’estimer vu la diversité des pays engagés, beaucoup plus simple pour une SCPI comme Eurovalys qui est integralement allemande.

Merci d’avance

ArnvaldIngofson · #618

Sur la base de l’IFU 2017 pour CORUM Origin :

Revenus étrangers exonérés (8TI) : 39 %
Pays-Bas, Portugal, Belgique, Irlande, Finlande

Revenus étrangers ouvrant droit au crédit d’impôt (8TK et 4BL)  : 42 %
Crédit d’impôt sur la base du taux moyen d’imposition.
Allemagne, Espagne, Slovénie, Italie, Estonie

Revenus français (4BA) : 19 %.

Comme tenu de la collecte, notamment investie en Finlande, on devrait avoir en 2018 une hausse de 8TI et une baisse de 4BA.

Pour CORUM XL je ne sais pas, ils ont maintenant des immeubles UK.

yademo · #619

une notice PDF d’aide à la déclaration fiscale est disponible sur le site de Corum à l’adresse suivante
https://files.corum.fr/download?fn=NOTI … 817c011236

J’ajoute que l’IFU fourni pour la déclaration offre des explications très claires sur les différentes cases à renseigner dans ses déclarations 2044, 2047 et 2042.

Chocinvest · #620

Merci pour ces precieuses infos,

Comme simuler les "revenus exonérés non retenus pour le calcul du taux effectif"

Dois je calculer mon Taux moyen comme si ces revenus etaient imposes en France, ensuite les retirer et appliquer ce taux a mes autres revenus ?

Exemple :

Revenu 148k, taux moyen 22,5%, impot 33k

Revenu 8ti : 20,5k -> Revenu Theroique total 168,5k, Impot theorique Supp 8,4k, Taux moyen 25%

J’applique donc le taux moyen de 25% a mon revenu de 148k ? -> 37k, donc 4k d’impots supplementaires ?

Est ce que le raisonnement est juste ?

Faut il calculer le taux moyen avant ou apres la reduction d’impots Scellier ? (pour un autre invest bien sur)

GoodbyLenine · #621

Pour faire le calcul, ajoutez le montant en 8TK à vos autres revenus imposables, calculez l’impôt à payer selon le barème, puis retirer un crédit d’impôt égal à 8TK * "impôt à payer selon le barème" / "revenu imposé au barème".

Dans votre exemple, avec 148k de revenus autres, et 20.5k en 8TK, l’IR supplémentaire du aux 20.5 serait : 8.4k - 20.5k * 25% = 3 275

Dernière modification par GoodbyLenine (23/08/2018 13h07)

Chocinvest · #622

Mon postulat du message 620 est il juste alors ?

Canyonneur75 · #623

Bonsoir,

Je recommande l’article de Stephane.

En pratique :

Ligne TK - Allemagne, Royaume-Unis, Espagne, Slovénie…

Intégration du revenu étranger brut dans le revenu imposable et crédit d’impôt égal au revenu brut par le taux moyen d’imposition. Le frottement est égal au revenu brut par la différence entre le taux marginal et le taux moyen.

Ligne TI - Pays-Bas, Portugal, Belgique

Calcul du taux d’imposition à partir du revenu intégrant les revenus nets étrangers et application de ce taux d’imposition au revenu hors revenus étrangers

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (24/08/2018 06h56)

Surin · #624

J’ai procédé à une analyse du patrimoine de la SCPI Corum Origin.

Dans le dernier rapport annuel, si l’on prend le total en dernière page du tableau du patrimoine (P40), on trouve 42 441k€ pour l’ensemble des droits, taxes et frais d’acquisition pour un prix de revient de 1 057 650k€ soit ~~4,01%~~ de frais en moyenne pour les achats de la SCPI.
=> Edit 5 octobre : Il y a une erreur dans le RA2017, les frais de tous les achats de 2017 sont sous-estimés, il y manque les droits d’enregistrement.

Je suis le premier à égratigner la société de gestion pour ses frais importants en général, s’ils restent élevé dans l’absolu et notamment pour la gestion, les frais de souscription de 13,59% sont largement compensés par le fait que les achats soient soumis à moins de frais en moyenne que pour les autres SCPI.
C’est donc un des avantages d’aller investir à l’étranger même s’il n’a rien de décisif.

Globalement, si l’on compare la valeur totale des estimations à fin 2017 avec le total des prix d’acquisition AEM, on arrive à une progression de 0,76% donc Corum Origin a vu la valeur de son patrimoine éponger les frais qu’elle a subi à l’acquisition, elle peut revendre la plupart de ses biens en plus-value et même si certains sont en moins-value notable, ils restent des cas isolées.

Oui, complètement (avis positif)

Oui, avec des réserves (avis assez positif)

Je ne sais pas (avis neutre)

Non, probablement pas (avis assez négatif)

Non, certainement pas (avis négatif)

Nombre de recommandations : 96 Recommandation moyenne : 3,3/4

Tous les chiffres sont en k€, j’ai ajouté dans la colonne "frais" le pourcentage en rouge que cela représente par rapport au prix hors-droits (HD).
Pour chaque pays j’ai ajouté une ligne avec le total et en orange le pourcentage que représentent les frais par pays.
Dans la colonne de droite de chaque ligne "total par pays", j’ai ajouté en rouge le pourcentage d’évolution des valeurs d’expertise par rapport au prix HD, cela permet de mieux voir pour chaque pays si les achats paraissent judicieux.

Si cela vous intéresse, je pourrai poursuivre et faire l’analyse pour les autres pays de la SCPI.

Edit : petit récapitulatif des frais par pays et évolutions valeurs d’expertise/prix de revient HD car le tableau est petit.
France : 5,46% de frais en moyenne et +4,78% évolution patrimoine
Portugal : 8,50% de frais en moyenne et +14,16% évolution patrimoine
Canaries: 3,06% de frais en moyenne et +18,57% évolution patrimoine
Pays-Bas: 3,90% de frais en moyenne et +4,64% évolution patrimoine

=> A noter : Il y a une erreur dans le RA2017, les frais de tous les achats de 2017 sont sous-estimés (ainsi que d’autres sans qu’un raison m’ait été donnée), il y manque les droits d’enregistrement. Corum n’a pas l’intention de le modifier…

Dernière modification par kc44 (14/11/2018 04h58)

cat · #625

Surin, je ne m’explique pas bien comment Corum fait pour avoir des frais d’acquisition aussi faibles en France (rien que les droits de mutation dans l’ancien sont sensiblement plus élevés que la plupart des chiffres annoncés).
Corum a-t-il acheté beaucoup de biens neufs? Ou y-a-t-il d’autres éléments pour l’expliquer?

Pour les autres pays, je ne connais pas la législation donc je n’ai pas trop d’avis.

Mer.ci pour le partage en tout cas.

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