PassMoiLeSel [83] : Etude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Que dit votre banquier?

Pour moi le rendement est trop faible. Si modif lmnp vous etes en cashflow négatif.

Tous d’abord merci pour votre réponse très complète qui apporte plein de questionnement très très interessant.

Bernard2K a écrit :

pour passer de l’immeuble actuel à un immeuble qui rapporte, il faut faire quoi ? Pourquoi les 4 appartements sont-ils vides ? Combien de temps pour faire les travaux et relouer ?

Il ya visiblement plusieurs facteur à ça : Il s’agit d’une succession, les nouveau proprio sont a 200km. Ils sont visiblement très mauvais gestionnaire (Au point de laisser une Mr de 80 ans avec la fenêtre de la cuisine sans carreau). Pour le reste l’ancienne agence leur a visiblement conseiller de le vendre "vide". Ce qui n’a visiblement pas était une grande réussite 6 mois qu’il est à vendre.

Concernant les travaux, 1 des T2 est à faire complet (Celui que je voudrais habiter en RP, il y a d’ailleurs peut-être moyen de demander un différer de remboursement du crédit d’ailleurs ?))

Bernard2k a écrit :

- quelle certitudes avez-vous sur l’état de l’immeuble et sur le montant des travaux ? Avez-vous fait appel à un pro du bâtiment pour visiter avec vous ? Quand je lis construction 1900 + 4 logements non loués, je pense tout de suite à un immeuble délabré (sans que ça saute forcément aux yeux) dans lequel on n’en finira pas de faire des travaux, mais peut-être que je me trompe. Mon père disait : "dans une vieille maison, il y a toujours quelque chose à faire". Et c’est vrai, on n’en a juste jamais fini.

En effet je ne suis pas ouvrier du bâtiment … J’ai estimer les travaux "A la louche". Ce montant me sembler raisonnable pour les travaux à réaliser. Dans l’avancement actuelle de mon projet je suis en recherche d’un partenaire financier avant d’amorcer une visite avec un artisan et la signature d’un compromis (Ne voulant faire perdre de temps à personne. J’ai peut être tord ?)
Les logement sont vraiment propre je trouve car en partie rénover. Je souhaite juste y poser un sol PVC ou un parquet flottant ainsi que des cuisines. (Dans 3 appartements, le dernier étant à refaire "complet")

Bernard2K a écrit :

si vous ne relouez pas tout de suite les logements, vos revenus seront 1500 +500 environ net sur local commercial + T3 ; vous avez 1700 € de remboursement -> taux d’endettement réel 85 % !

Je ne peux vous donner que raison. Je me dit cependant qu’avec des appartements "très" propre cette vacances locative sera peut etre moindre. Mais il y à en effet ici un point faible. Ma maigre épargne ne pourra faire éponge que 2-3 mois.

Bernard2K a écrit :

- si vous dépassez votre budget travaux, et que cela retarde d’autant la mise en location, avec vos seulement 5 k€ d’épargne, vous allez exploser en vol.

Si le devis de l’artisan est fixé sur un montant, c’est de sa responsabilité de faire en sorte que les coup soit respecter non ?

Bernard2K a écrit :

- 4 logements meublés dans un VILLAGE ? A louer au même moment tous les 4 ? Vous êtes sûr qu’il y a une telle demande pour des meublés dans ce village ?

C’est un de mes plus gros défault : Estimer la demande. En effet nous somme sur une commune de 4 000 habitants. Une choses est sûr (Et je sais pas trop quoi en penser d’ailleur) : Il y a peux d’annonce sur LBC, et les quelque annonces ne sont pas d’une qualité folle. Souvent de vieux appartement un peux usé par le temps. (Ce qui n’est pas le cas des appartements de l’immeuble)

Bernard2K a écrit :

[qupar ailleurs, il y a au moins le local commercial qui restera imposé en revenus fonciers ; et le T3, tant que le bail reste le même. Avoir du meublé au réel et des revenus fonciers dans le même immeuble, ça oblige à faire des calculs d’apothicaire pour répartir les dépenses entre les deux régimes ; et à être particulièrement rigoureux.

Rendement Locatif, qui est l’outils que j’utilise beaucoup prend en compte dans le régime LMNP les coup d’un comptable (Chose que je compter prendre). Je pense que je pourrais alors lui laisser le soins de cette tâche qui en effet semble vu d’ici être un cauchemar.

J’ajoute par ailleurs que j’avais prit en compte dans les donner cité en début de page une gestion locative à 6% (Chose que je n’est pas préciser). Si je me garde cette tâche le cashflow remonte à environ 700 euros (Ce qui devient plus interessant)

J’en profite pour ajouter une question :

Et t’il possible acheter un immeuble en RP y vivre et louer l’autre/les autres appartements ?

Merci pour toute vos réponses qui sont parfois pas facile à avaler car elle montre une réalité. Et pour cela je vous en remercie.

Valentin,

L’artisan doit respecter les coûts :
- à condition déjà qu’il vous ait fait un devis en bonne et due forme, et que vous l’ayez signé "bon pour accord" ce qui forme un contrat. On a vu sur ce forum certains valider des devis de 30 k€ à l’oral, et s’étonner quand ça tourne mal.
- que vous n’ayez rien oublié dans vos demandes. Si vous ajoutez des trucs en cours de chantier, ça se rajoute.
- sauf mauvaise surprise. Un mur fendu, de la mérule sur du bois caché…
- sauf s’il vous plante au milieu. Un artisan qui arrête un chantier parce qu’il se rend compte qu’il perd de l’argent, ou parce qu’on lui a mal parlé, ou parce qu’il a mieux à faire ailleurs, ça s’est déjà vu.

Je vous suggère une alternative : chercher une RP qui n’est actuellement qu’un seul lot, mais qui peut facilement être partagée en plusieurs appartements. Une maison ou un petit immeuble, où l’on peut délimiter des studios ou petits appartements, de manière réversible. Ce qui implique généralement de rajouter des salles d’eau avec WC, donc attention à ce que ces salles d’eau soient proches physiquement, pour la longueur des tuyaux ; idéalement, les unes contre les autres ou au-dessus des autres.

Vous louez ces appartements en meublé, soit à l’année, soit en saisonnier. Ca vous apporte un complément de revenu.

Avantages du meublé dans ce cas :
- déjà, les raisons fiscales : 50 % d’abattement au micro, ou bien le réel qui est très avantageux fiscalement (mais qui nécessite un expert-comptable et le paiement de la CFE).
- le meublé ne nécessite pas de scinder en lots au cadastre, puisque même en cas de reprise pour vente, le locataire n’a pas de droit de préférence.
- si un jour vous agrandissez la famille, vous pouvez récupérer tout ou partie des appartements pour adapter votre logement à la taille grandissante de la famille.

Je me permet de faire un double post. Car la situation à "évoluer"

Savez vous si il est possible de faire 2 financement "simultanément" pour deux projets?

Je m’explique au vu de ma situation et de mes rendez-vous bancaire il est ressortie qu’il était fortement conseiller d’acheter ma RP pour me libérer de mon loyer plutôt élevé.

Et voici la situation dans la quel je suis :

J’ai trouver un appartement affiché 49 000 euros pour un T2 qui me correspondrais pour ma RP. Soit une mensualité sur 25 ans (durer que ma banquière accorderais) je suis à 350 de crédit avec 15k de travaux. Financer à 110%, ce qui ne semble pas non plus déranger. (Peut etre moins avec un PTZ ?)

Cependant j’avais un autre coup en vu : Une division d’un appartement en 2 T1. C’est un projet à 150k tout inclus (Pareil 110%). 1100 euro de loyer cible après division en LMNP. Et une mensualité sur 25 ans à 660 euros.

Côté financement, il semblerait que ça passe d’près les calculs que j’applique avec la méthode de la Gestionnaire Clientèle rencontrer à la Caisse d’Epargne.

Des avis ? Des conseils ?

Merci à vous par avance