LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Le prélèvement à la source, si c’est ce à quoi vous faites référence en évoquant le "paiement à la source", ne remet pas en cause les dispositions précédentes.

Bonjour à tous,

Je me permet de citer le message de Sonia qui date de 2015 car je souhaite acquérir un bien sur la commune du Cap d’Agde et je suis dans la même situation qu’elle, sauf pour l’aspect fiscal car je suis comptable et établi la déclaration des plusieurs LMNP.

Un projet immobilier est en train de voir le jour sur un terrain inoccupé du Cap et je pense que ce projet va donner de la valeur aux appartements des environs qui ont en moyenne une quarantaine d’années.

Si certains pouvaient me donner leurs avis et conseils, je suis preneur.

Merci par avance à ceux qui prendront le temps de me répondre.

" Bonjour à tous,

J’ai le projet d’acheter un studio au Cap d’Agde dans le but de le louer de manière saisonnière.
Les prix de locations sont d’environ de 450 euros à la semaine en saison (juillet/août) et 300 euros la semaines en hors saison (mai/juin/septembre). Je pourrai donc rembourser mon prêt en louant seulement ces 5 mois. Le reste de l’année sera "du plus". Connaissez-vous des sites ou des endroits où je peux me renseigner sur les taux d’occupations des locations saisonnière dans cette région?
Quelle stratégie de communication puis-je mettre en place pour que les annonces de location de ce logement soit le plus "visible" possible?

Je ne suis pas sur la région donc j’ai en vu d’embaucher quelqu’un pour gérer la remise des clef et l’état des lieux de l’appartement. Savez-vous par quel biais je peux embaucher cette personne et lui faire un contrat de travail pour je soit "couverte" en cas de problème et que je puisse la déclarer (CESU, autres)?

Au niveau fiscal je me suis un peu renseigner. Ce que j’ai compris c’est qu’il y avais un abattement fiscal de 50% sur les revenus de ce logement. Ai-je bien compris? De plus j’ai contacté certains propriétaires qui m’ont assurés ne pas payer la taxe d’habitation puisque ce n’étais pas leur logement principal et qu’il le louait à la saison. J’avoue ne pas être au clair avec cette question, avez vous des réponses à m’apporter?

Ce projet me parait intéressant et cela quelques mois que je me penche sur la question. Seulement, je suis assez jeune et je n’ai pas d’expérience dans l’immobilier. Je voudrais donc savoir si mon projet est viable et s’il y a des choses auxquels je devrais absolument penser avant de me lancer la dedans.

Je suis preneuse de tous vos conseils et avis. La critique constructive est aussi la bienvenue!

Merci d’avance de vos réponses,
Sonia "

Bonjour,

Je suis comptable, je consulte régulièrement le forum et m’y suis inscrit il y a quelques semaines. Je possède un appartement sur Saint-Etienne que je loue meublé. Ayant fini de rembourser le crédit sur mon 1er appartement mis en location, je souhaiterai investir à nouveau. Je m’interroge sur la possibilité d’investir sur le cap d’Agde afin de louer en meublé principalement de juin à Septembre. Merci.

Bonsoir,

J’ai une question d’ordre pratique, j’ai fait ma déclaration P0i, tout s’est bien déroulé. J’ai maintenant bien un numéro SIREN.
J’ai donc lancé la procédure pour créer mon espace sur le site des impôts (catégorie "espace pro").
Cependant il est question d’un envoi par courrier au siège sociale de l’entreprise pour la réception d’un code pour activer son espace en ligne …
Or le siège social est (comme beaucoup de monde) l’appartement en location meublé qui est bien évidemment pas à mon nom au niveau de la boite aux lettres mais au nom du locataire.

Les différents courriers reçus me sont bien parvenus jusqu’à présent à mon adresse personnelle (adresse que j’avais indiquée dans la partie "Déclaration relative à la personne" du P0i)

J’imagine que je ne dois pas être le seul dans ce cas…  Quel serait la solution ? Transfert de siège ? Attendre encore un peu, le courrier arriverait à mon domicile personnel et non mon adresse d’exploitation ?

Merci pour votre aide.

Dernière modification par Letuche57 (12/11/2018 22h10)

Du coup j’appelle qui le SIP ou service impot pro ?
Celui du département / ville du bien loué ou de ma RP ?
merci

J’ai vérifié, il est indiqué "déclaré en case numéro 2" qui correspond a mon adresse personnelle.
Je vais attendre encore un peu, je n’ai fait le processus que début de semaine dernière.

Bonsoir !

Letuche57 a écrit :

Bonsoir,
J’ai une question d’ordre pratique, j’ai fait ma déclaration P0i, tout s’est bien déroulé. J’ai maintenant bien un numéro SIREN.
J’ai donc lancé la procédure pour créer mon espace sur le site des impôts (catégorie "espace pro").
Cependant il est question d’un envoi par courrier au siège sociale de l’entreprise pour la réception d’un code pour activer son espace en ligne …
Or le siège social est (comme beaucoup de monde) l’appartement en location meublé qui est bien évidemment pas à mon nom au niveau de la boite aux lettres mais au nom du locataire.

Les différents courriers reçus me sont bien parvenus jusqu’à présent à mon adresse personnelle (adresse que j’avais indiquée dans la partie "Déclaration relative à la personne" du P0i)

J’imagine que je ne dois pas être le seul dans ce cas…  Quel serait la solution ? Transfert de siège ? Attendre encore un peu, le courrier arriverait à mon domicile personnel et non mon adresse d’exploitation ?

Merci pour votre aide.

Bien qu’il s’agisse d’une activité domestique, le LMNP est géré par le "Service de la Fiscalité des Entreprises" (et soumise au C.F.E. = Cotisation Foncière des Entreprises). Du coup, sur Internet, il faut passer par un accès professionnel, différent de l’accès personnel.
Les services des impôts ne savent pas faire la différence entre "Siège Social" et "Adresse". C’est le cas pour le LMNP, mais aussi pour les travailleurs indépendants, les commerçants, etc.
Au pire, vous pouvez, par téléphone, vérifier et éventuellement faire modifier, l’adresse de correspondance.

Autre cas tordu les impôts utilisent l’adresse cadastrale du bien, qui (dans mon cas) n’est pas la même (rue) que l’adresse postale (aucune porte, aucun accès, à l’adresse cadastrale). Là encore, la notion d’adresse de correspondance a permis de contourner le problème.

Bonsoir cricri77000.

Selon le livre Les nouvelles règles de la location meublée pour augmenter son patrimoine et réduire ses impôts :

Maître Jean-Louis Le Boulc’h a écrit :

Le régime de taxation des plus-values des particuliers ne porte que sur la vente des locaux d’habitation. […] La cession des autres éléments de l’actif immobilisé, tels que les agencements et équipements à caractère mobilier, relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux, selon la distinction traditionnelle court terme / moyen terme, étant précisé que la plus-value est toujours imposant à court terme à concurrence des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

Votre notaire est donc dans le vrai.

Maintenant ma notaire me répond ça :

"Si vous êtes loueur meublé non professionnel, pour l’immeuble c’est la PVI des particuliers qui s’applique ( ce qui a été fait ) et pour les meubles meublant vous bénéficiez de l’exonération art 150 UA CGI"

Elle me dit qu’elle croyais que j’étais LMP super la notaire qui me suis depuis mes débuts.

Mais d’après votre dernier message elle se trompe ?

En effet , les notaires + expert comptable sont perdu à ce sujet … il est vrai que le statut LMNP est assez compliqué à comprendre.

Pour la vente également de mon parc immobilier , j’ai déjà payer l’impôt sur la PV des particuliers mais j’ai des amortissements déjà déduis ect.. et bien sûr je ne vais pas payer de PV professionnelle la dessus…

Niveau comptable , il faut le sortir sur le compte 108 pas d’autre choix.

Hello Phillipe.

En LMNP nous sommes sur la PV des particuliers donc après avoir payer la PV, le reste est net sans imposition supplémentaire sur la partie immobilier. ( on ne déduit pas les amortissements passés sur le prix de revient Et la PV est calculé sous le régime des particuliers ) les meubles vendu sont différent ? Si oui pourquoi ? Se n’est pas logique.

Pour la partie mobilier , l’article 150 UA du Code Général des Impôts montre qu’on peux être exonéré mais j’ai du mal à l’interpréter correctement comme ma notaire ainsi que un expert comptable… et avec tout ça, je souhaite faire les choses honnêtement.

Philippe30 a écrit :

Suite à plusieurs ventes de biens meublés dont assujetti au LMNP avec amortissement , mon comptable à procéder en inscrivant le montant de la vente en produit exceptionnel et le montant de la valeur net comptable en charges.

Ce qui permet de faire ressortir un produit exceptionnel imposable sauf si le déficit acquis en revenu BIC est suffisant pour annuler ce produit.

Ce fût mon cas  surtout que j’ai procédé à des reventes progressive en ayant des achats à coté avec des travaux.

Dans votre cas cricri , ça risquer de pincer un peu

C’est faux pour du LMNP.
Il faut simplement sortir le bien immobilier de l’actif par le 108. Aucun impact sur la fiscalité. Le notaire applique le régime des particuliers.

A la limite le comptabiliser pourquoi pas mais alors il faudrait le déduire sur la liasse puisque non imposable mais c’est inutile et embrouillerait pas mal de monde.

Vous avez payé IR + prélèvements sociaux sur votre PV comptable ?

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3788-PGP a écrit :

2. Biens exonérés
80
Les exonérations applicables aux plus-values immobilières ne sont pas applicables aux plus-values réalisées lors de la cession d’un bien meuble, sous réserve de la précision apportée au III-F § 320 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10 relative aux péniches ou bateaux à usage d’habitation principale.
En revanche, trois exonérations spécifiques sont applicables.
a. Meubles meublants, appareils ménagers et automobiles
90
Les meubles meublants, les appareils ménagers et les automobiles sont expressément exonérés (CGI, art. 150 UA, II-1°). Toutefois, l’exonération ne s’applique pas à ces biens lorsqu’ils constituent des objets d’art, de collection ou d’antiquité pour lesquels l’option prévue à l’article 150 VL du CGI a été exercée.

Pour moi, vous êtes exonéré.