Trix [Allier] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Trix · #1

Bonjour à tous,
j’ai mis une option sur un petit immeuble, j’ai rdv avec ma banque vendredi, je suis en lien avec une amie comptable mais je n’arrive pas à trouver une bonne combinaison (SCI IS, nom propre…)
J’explique :

PROFIL

Ouvrier
35 ans aujourd’hui en plus !
Célibataire (un enfant non déclaré avec moi sur mon imposition)
Imposable sur 23962€ l’année dernière donc TMI 30%

APTITUDES

Comptables: Moyennes, j’ai déjà eu un appartement que je louais et j’ai des amis comptables au besoin.
Fiscales: Nulles
Artisanales: Je me débrouille
Sociales: Bonnes
Temp disponible: Variable, je dois pouvoir trouver une journée par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Immeuble de 3 appartements de type F2 entre 28 et 35m²
Tous les apparts sont loués, 2 récemment car refaits très propre et un qui serait à refaire mais locataire en place depuis 11ans ne veut pas être dérangé…
Non meublé.
Tout au chauffage élec, 4 compteurs (3 apparts et un pour les communs).
Pas de place de parking attitrées mais un grand parking pas très loin.
Pas de garage.
Une cave que je n’ai pas visité.

LOCALISATION DU BIEN

Allier, ville de 13000 habitants.

RENTABILITÉ DU BIEN

- 112000€ frais de notaire inclus soit 97k€ pour le vendeur et 6500€ pour l’agence.
- 1005€/mois HC de loyers pratiqués soit 12000€/an
- 1200€/an de taxe foncière

Pas de travaux dans l’immédiat, attendons que le locataire parte ou veuille faire les travaux.
Je ne me suis pas renseigné sur l’assurance d’un tel bien.
L’immeuble est actuellement en gestion locative dans cette même agence (celle qui le vend) pour 60€/mois TTC

FINANCEMENT DU BIEN

Je pensais contracter un prêt de 100000€ tout rond en mettant 12k€ d’apport afin de financer les frais de notaire et un peu de frais d’agence.
Ce qui me donnerait du 502€/mois en terme de prêt à 1,45 ou 2,1 en TAEG (c’est un premier jet, j’en saurais plus vendredi) sur 20ans.

Dans la mécanique idéale, le prêt me paye le bien, me génère un peu de revenus.

C’est à ce niveau que je coince :
- La SCI IS me permettrait de transmettre plus facilement à mon fils et de payer moins d’impôts (donc générer plus de cash flow) tant que je ne me sers pas de dividendes. Mais qui dit SCI dit création de société et comptable etc… forte imposition sur la plue-value en cas de revente également.

- En nom propre mon amie comptable m’annonce qu’il me resterait 7602€ après impôts (on ne dépasse pas le seuil du micro foncier 15k€), en gros j’aurais un cash flow péniblement positif sur un immeuble qui avoisine pourtant les 10% de rendement et en injectant 12k€ d’apport…

Bref, je cherche encore la meilleure option.
Merci de m’avoir lu

Mots-clés : fiscalité, immeuble, immobilier, imposition

Frycek · #2

Bonsoir et BON ANNIVERSAIRE !

je vais attirer votre attention sur certains points:

PROFIL
bon surtout si vous etes en CDI et avez une épargne de précaution (cf votre présentation)

APTITUDES
faible, veillez à bien vous entourer,
comprennez BIEN chaque points auquel vous aurez affaire
et vous aviez eut une position de Bailleur qui était selon vos dires "galères"
sachez également que les conseilleurs ne sont pas les payeurs
donc potassez votre sujet jusqu’à la maitrise (sans rien oublier, meme l’imprévu)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

98m² refaits et loué
et T2 de 28 m², c’est dur pour le locataire ….. question place (sauf si T1bis ou studio)
sur l’immeuble ce point,
regardez la qualité des travaux en détail
et posez vous la question
Pourquoi vend t’il si tout est loué ?
sachant qu’il devrait bénéficier d’un déficit foncier et si bien loué, rentabilité assurée …

LOCALISATION DU BIEN
renseignez vous sur votre marché
car à Moulin, il y a beaucoup de vacance
l’emplacement du bien vous permettra t’il de relouer au meme prix avec peu de vacance locative
surtout que votre ville semble en décroissance démographique et avec pas mal de logements vacants

RENTABILITÉ DU BIEN

- 112000€ achat
- 1005€/mois HC de loyers
- 1200€/an de taxe foncière
puis environ 250 de PNO
puis prévoir travaux pour le 3e logement

si vous vous sentez pret et connaissez votre marché,
en gérant sans agence vous pourriez etre plus efficace et ainsi améliorer votre projet
mais cela nécessite d’etre un peu disponible

calculez votre rentabilité nette après impots
et votre CF
10% brut dans votre secteur semble etre un peu juste
demandez à diverses agences ce qu’un bailleur attend au niveau rendement

FINANCEMENT DU BIEN
si vous trouvez un crédit sur 20 ans cela va dans le bon sens
mais en locatif, les banques préfèrent sur 15 ans
calculez le CF avec un crédit sur 15 ans pour vous faire une idée

FISCALITE
SCI IS ou Nom Propre
tout dépend de votre objectif
créer une rente, transmettre, …..
mais pour ce budget, votre fils hériterai sans Impots (150 k€/enfant libre de succession de mémoire)
à titre personnel,
sur ce projet il est plus simple de partir en nom propre
et voir en SCI si d’autres projets ensuite

mais AVANT TOUT
potassez votre sujet pour valider/invalider
demande locative (calculer/définir la demande)
prix du M² (patrim)
offre de logement et type (votre concurence)
budgettez en AMONT la rénovation du dernier logement (investissement à prévoir)
calculer votre CF selon divers options (crédit 15 ou 20 ans, vacance locative, GALERES pouvant survenir, ….)
meme si votre projet semble correct sur le papier, la vie peut en décider autrement
donc potassez et n’hésitez pas à ecrire des pages pour mettre vos idées/options au clair
et ainsi avoir une meilleure vision

bien à vous

Trix · #3

Merci pour votre réponse.
Alors pour le 28m2 pour l’avoir visité il est plutôt bien pensé et ne paraît pas si petit…
L’immeuble n’est pas à moulins, moulins ne m’intéresse pas.
Le nombre de logements vacants de ce type est d’environ 6 ou 7 et d’après les photos ils sont en mauvais état.
J’ai visité une dizaine d’immeubles sur la région la région. C’est assez difficile d’atteindre les 10% de rendement brut ici et même avec travaux ! (sur Moulins/Montluçon je suis d’accord pas de soucis).
Le seul autre immeuble qui se rapprochait de celui-ci était entièrement refait (surfaces plus petites) pour 112k€ hors fdn et seulement 990€/mois hc (espérés car pas loué) mais le vendeur souhaitait être payé en cash !

Autre point, je ne suis plus en CDI depuis 1 mois, j’ai toujours eu des CDI auparavant, je suis actuellement en intérim, je pensais que mon épargne suffirait à rassurer le banquier, j’en saurais plus vendredi…

Pour ce qui est de m’entourer de personnes compétentes je ne demande pas mieux, d’où ma venue ici

Dernière modification par Trix (15/11/2018 13h41)

Frycek · #4

Modifiez votre post précédent, car ICI aussi il y a de la forte concurence !

Trix a écrit :
L’immeuble est à XXXXXXXXXXXXX,

j’avais trouver votre localisation et les infos de mon post ci-dessus concerne justement votre ville !

en cherchant davantage,
vous pourriez répondre à toutes les questions en suspend

avant de valider un financement,
valider votre projet …….. (pour éviter d’arriver dans des Galères)

Bernard2K · #5

Je ne pense pas que vous aurez un emprunt en étant en intérim. Si vous voulez investir dans l’immobilier, votre première préoccupation devrait donc être de retrouver un CDI et de sortir de sa période d’essai ; à partir de là vous redevenez solvable pour les banques.

Oubliez pour l’instant la SCI IS : les banques sont encore plus exigeantes sur les SCI qu’en nom propre ; ou en tout cas, pas moins. A moins que vous ne trouviez un associé très solvable, vous n’arriverez pas à emprunter au nom de la SCI.

Quand même quelques mots sur le projet (même s’il me semble impossible à réaliser actuellement) :

La première remarque est celle de frycek "Pourquoi vend t’il si tout est loué ?" Une personne vend rarement spontanément une "cash machine" qui rapporte 10 % ou plus, si tout roule. N’y a-t-il pas quelques gros travaux qui s’annonce ? Un locataire en cessation de paiement ? Il faut creuser.

Sur la rentabilité : elle est élevée en brut, mais avec 47,2 % d’imposition (IR + prélèvements sociaux), il n’est pas étonnant qu’il n’en reste plus beaucoup à la sortie. C’est parfaitement normal que vous ayiez un cashflow tout juste positif. En revenus fonciers, avec un emprunt sur 20 ans, 10 à 12 % de rentabilité brute = cashflow à peu près nul. Ca se calcule facilement et c’est bien connu.

Cela dit, c’est déjà bien, car vous êtes relativement nouveau dans l’investissement immo et vous pouvez atteindre directement du 10-12 % brut, et vous pouvez avoir un cahsflow nul, ce qui est déjà bien puisque ça veut dire que vos locataires paient votre constitution de patrimoine. Ce n’est pas bête du tout de faire cela. Dans ce cas, essayez de faire régulièrement de petits travaux éligibles en charges. Cela permet d’améliorer l’immeuble (effet bénéfique sur les locataires, conservation voire augmentation de la valeur en vue d’une éventuelle revente…), tout en faisant subventionner ces travaux à 47 % grâce à la déductibilité des factures (ce qui est vrai en revenus fonciers au réel bien sûr).

Néanmoins, pour avoir un régime d’imposition encore bien plus favorable, il faudrait passer en LMNP au réel. Ce qui veut dire passer en meublé. Certains réussissent à le faire en convaincant les locataires de résilier leur bail nu et re-signer un bail meublé.

L’idéal pour faire ce plan serait de trouver un immeuble similaire à celui-là, mais vide. Comme ça vous louez directement meublé. Cela dit, 3 appartements identiques (F2) et meublés, dans une zone rurale, ce n’est pas facile à louer : on provoque un excès d’offre. En zone très rurale, les gens ont leurs meubles et préfèrent souvent louer nu.

Trix · #6

Frycek, je vous remercie de votre réponse, j’ai modifié pour la ville.

Pour les questions en suspens ce sont justement celles de la fiscalité que je n’ai pas pu trouver sur le net, je vais en rediscuter avec ma comptable.
Mais votre retour est interressant, effectivement au vu du montant la sci n’est certainement pas justifiée.

Pour la banque j’ai déjà eu une simulation sur 20ans il y a quelques semaines. Ça n’est qu’une simulation je suis d’accord.

Les galères en locatif c’était il y a plus de 10ans, cela dit c’est un peu pour ça que je souhaitais conserver la gestion en agence mais effectivement la rentabilité en prend un coup !

Reste la question de savoir pourquoi le vendeur vend cet immeuble, aucune idée… L’argument qui revient souvent quand je visite c’est le changement de région.

[Merci pour le retour Bernard, interressant.
Pour le côté rural ça ne m’inquiète pas trop, la ville est collé à une autre de taille plus importante, beaucoup d’étudiants…

Pour un emprunt sans CDI il y a de tout sur le net et chaque cas et différent, j’ai un peu d’épargne de côté et c’est un immeuble qui s’autofinnance (en principe) et non une rp, je vous ferais un retour de la discussion avec ma banque vendredi, cela pourra servir à d’autres qui serait dans mon cas.

LMNP, ça fait changer le fusil d’épaule par contre et très probablement abandonner ce bien.

Dernière modification par Trix (15/11/2018 14h16)

cricri77700 · #7

"Autre point, je ne suis plus en CDI depuis 1 mois, j’ai toujours eu des CDI auparavant, je suis actuellement en intérim, je pensais que mon épargne suffirait à rassurer le banquier, j’en saurais plus vendredi…"

J’avais 120 000 euros d’épargne, propriétaire de ma RP et pas de crédit.

Pour un emprunt de 48000 euros , j’ai eu un refus , en 2014 , infirmier en intérim.

Si vous rentrez pas dans les cases c’est compliqué.
J’avais payer cash du coup mais j’avais fait du meublé direct.

J’ai réussi à avoir un crédit de 190k en sept .. mes revenus issus de l’immobilier ont rassurer le banquier + Mon épargne et surtout des documents montrant l’évolution de mon patrimoine …

Sinon pour le fait de vendre le parc immobilier , je pense à 2 choses : soit il y a un loup , soit le proprietaire bailleur en a marre de l’immobilier ( gestion locataire , entretient , fiscalité confiscatoire après les déficits fonciers/amortissement, charge, augmentation de la TF ect )

Dans tout les cas c’est des éléments de négociations… surtout avec travaux.

Trix · #8

Retour très intéressant Cricri, je ne pensais pas que c’était à ce point (120k€ d’épargne pour un crédit de moins de 50k€…)
C’est un peu dans ce but que je voulais voir ma banque avant de signer un compromis qui risque de faire perdre du temps à tout le monde…

Pour le fait de vendre évidemment je me suis posé la question mais pour connaître le vrai du faux c’est autre chose (on ne vous dira jamais où est le loup) la plupart du temps les vendeurs pretextent un changement de région, j’ai également eu des indécis qui se sont finalement rétracté après réflexion pour garder leur bien (merci la perte de temps)

Pour la négociation cet immeuble était affiché à 118k€ hors fdn à la base soit presque 15000€ de négo.

Acheter cash j’ai failli une fois mais le vendeur s’est rétracté après signature du compromis (jackpot) mais ça n’est plus à l’ordre du jour, les taux étant bas en ce moment… Cela dit ça finira sûrement de cette façon à moins que je ne choisisse l’option des SCPI mais c’est un autre sujet…

Dans tous les cas merci à vous tous pour vos retours c’était très instructif !

Trix · #9

J’avais dis que je ferais un retour là-dessus,
Donc vu avec mon conseiller financier pour lui mon dossier ne pose aucun soucis à l’obtention d’un crédit pour ce montage, j’ai voulu en avoir le cœur net malgré tout avant d’aller plus loin et j’ai donc obtenu l’accord du directeur de la banque pour ce projet.
Comme quoi, soit les temps ont changés, soit certaines banques privilégient le "cas par cas" et c’est bien agréable.
Cela dit ça reste un accord de principe je suis bien d’accord.

En revanche, sur le bien en lui-même je n’ai toujours pas réussi à visiter l’appartement du 1er étage, et ça me gêne un peu… On peut quand même pas acheter un bien sans l’avoir visité intégralement !

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