Portefeuille de SCPI de Malolechat

rocambole · #701

Idem pour moi j’ai cherché après ce qui m’a même valu un gain car le mien marche en abonnement et vous ne payez pas les mois écoulés quand vous démarrez en cours d’année

Skarklash · #702

La SCI étant à l’IS, il y a une vraie contrainte suivant la date choisie pour la clôture des comptes et ensuite pour le dépôt de la 1ere liasse fiscale.
A voir selon statuts et inscription RCS de la "Bobeche & Co"

Malolechat · #703

Non non y’a pas de problème votre post est réaliste et approprié Surin.

Je suis bien conscient de saouler tout le forum avec mes interrogations et mon stress. ça va donc avec les mails présentant le projet aux comptables, effectivement je les fais sans doute fuir.

Après lisent ce qui veulent et ce que ça saoulent passent leur chemins, il y a plein de sujets qui ne m’intéressent pas sur ce forum, je ne vais pas pour autant sur leurs files pour dire que certains forumeurs sont trop lent, trop perfectionniste ou trop angoissés…j’en suis de toute façon pour ma part déjà conscient.

Cela dit ça ne m’empêche pas d’avancer car le projet est quasi bouclé (sci créée, credit bancaire trouvé, usufruit trouvé via les sdg, assurance emprunteur trouvée, etc…) et que le comptable j’en aurai seulement besoin plus tard.

Je n’ai d’ailleurs aucune exigence de la part de mon comptable a part qu’il accepte de faire le job.

Concernant l’usufruit pour le meme prix je trouvais intéressant d’avoir l’accompagnement d’un cgp qui connait le montage mais ça n’est pas indispensable car faire sans via les sdg est facile.

Pour info je recois maintenant plusieurs mail en privé de la part d’autres forumeurs voulant réaliser le meme montage me disant que ce fameux cgp qui connait parfaitement le montage refuse également de les accompagner…

cat · #704

Malo, pour l’expert-comptable, il faut juste que vous vous entraîniez à présenter le projet en quelques phrases (simples) et ne pas le noyer tout de suite dans des détails inutiles pour un premier contact.

Le seul point "un peu" complexe, c’est le traitement des revenus fonciers étrangers. Or, les sociétés de gestion peuvent répondre à l’expert-comptable à ce sujet et les conventions fiscales pour avoir un texte officiel en appui sont de façon déjà identifiées.

rocambole · #705

Très sincèrement pour les revenus étrangers c’est très simple en fait, la société de gestion donne à chaque fin d’année les instructions pour les sociétés à l’IS sur une sorte d’IFU "société", en pratique ce sont des montants à "extourner" du résultat comptable.

Normalement l’EC n’a même pas à se prendre le chou avec les convention, la SG a fait le travail en amont.

La seule "difficulté" c’est l’amortissement mais bon diviser un montant par le nombre d’années et l’impacter en charge ca reste quand même pas complexe.

cat · #706

Il faudrait encore que le courrier envoyé par la société de gestion ne prête pas à confusion (comme le courrier que j’ai reçu de Sofidy l’an dernier).
J’imagine qu’un EC consciencieux va quand même demander la référence précise des textes à la société de gestion et les regarder car il engage sa responsabilité dans l’affaire.

Pour l’amortissement, j’avoue ne pas bien voir la "difficulté" mais je suis une bille en comptabilité. Il me semblait que c’était quand même classique.

En bref, je crois que nous sommes d’accord pour affirmer que s’occuper d’un tel montage est normalement accessible à n’importe quel expert-comptable.

Malolechat · #707

J’ai transmis ce message a 2 cabinets qui ont refusés et au 3ème que je rencontre jeudi.

Bonjour,

En résumé c’est bien plus simple que ça en a l’air.

Création de sci en cogérance avec mon épouse a 50/50, emprunt de la sci pour achat de scpi, une partie en pleine propriété et une partie en usufruit qui s’amorti et convention fiscale pour les revenus étrangers.

En pratique c’est très simple.

Concernant les revenus fonciers étrangers, la société de gestion donne à chaque fin d’année les instructions pour les sociétés à l’IS sur une sorte d’IFU "société".

Ce sont des montants à "extourner" du résultat comptable.

Il n’y a même pas à s’occuper des conventions, car la société de gestion a fait le travail en amont.

Cependant, les sociétés de gestion peuvent répondre à l’expert-comptable au sujet des conventions fiscales pour avoir un texte officiel.

Concernant l’amortissement il suffit de diviser le montant par le nombre d’années et de l’impacter en charge.

Voilà, j’espère avoir pu vous éclairer et vous rassurer sur l’accompagnement recherché.

Bonne journée,

Malo

cat · #708

Malo, c’est nettement plus digeste que la version initiale et cela sera certainement mieux compris.

Skarklash · #709

Promets leur de leur offrir des ChatMalo à Noël !

Noyl · #710

Malolechat a écrit :
J’ai transmis ce message a 2 cabinets qui ont refusés et au 3ème que je rencontre jeudi.

Bonjour,

En résumé c’est bien plus simple que ça en a l’air.

Création de sci en cogérance avec mon épouse a 50/50, emprunt de la sci pour achat de scpi, une partie en pleine propriété et une partie en usufruit qui s’amorti et convention fiscale pour les revenus étrangers.

En pratique c’est très simple.

Concernant les revenus fonciers étrangers, la société de gestion donne à chaque fin d’année les instructions pour les sociétés à l’IS sur une sorte d’IFU "société".

Ce sont des montants à "extourner" du résultat comptable.

Il n’y a même pas à s’occuper des conventions, car la société de gestion a fait le travail en amont.

Cependant, les sociétés de gestion peuvent répondre à l’expert-comptable au sujet des conventions fiscales pour avoir un texte officiel.

Concernant l’amortissement il suffit de diviser le montant par le nombre d’années et de l’impacter en charge.

Voilà, j’espère avoir pu vous éclairer et vous rassurer sur l’accompagnement recherché.

Bonne journée,

Malo

Bonjour connaissant les experts comptables , il faut éviter de leur dire comment traiter comptablement un amortissement… Leur égo pourrait mal le prendre.

Je peux vous conseiller 2 Experts comptables avec qui j’ai l’habitude de travailler sur Paris et qui ont un pôle fiscal pouvant traiter les conventions étrangères , normalement pour pas trop cher.

Dites moi.

Malolechat · #711

Bonjour noyl,

J’ai présenté un projet très simple de façon très détaillé à des professionnels dont c’est le métier. Et j’ai comme réponse nous ne savons pas faire. Je leur ai fait un résumé et leur propose le côté pratique pour leur montrer que c’est simple et les encourager à m’accompagner.

Autant vous dire que moi aussi ça me gêne d’en arriver la.

Cela dit c’est mon quotidien, je suis médecin généraliste et tous les jours j’ai des patients qui arrivent avec des listes de courses, qui ont fait eux même leur diagnostic sur internet et vont à la pharmacie se faire prescrire ce qu’ils demandent. Si le pharmacien est sérieux il les réorientent vers un médecin sinon il leur délivre leurs huiles essentielles, homéopathies et autres placébo en plus d’un Antibio en signalant qu’il faudra une ordonnance du médecin. Bref je ne me braque pas pour autant, je leur explique, s’ils comprennent tant mieux, s’ils ne comprennent pas tant pis, ils iront voir un confrère moins consciencieux.

Ce que je voulais dire c’est que moi même on me dit ce que je dois faire dans mon métier et cest pas si grave. Il suffit de discuter, de comprendre et d’expliquer.

Que si je ne sais pas faire je délègue et trouve un spécialiste plus compétent que moi pour s’occuper de mon patient au lieu de le laisser dans la galère.

Que si je ne veux pas ou plus le suivre je le lui dis sincèrement en le réorientant au mieux également.

Mais la y’a personne, les cgp et les EC vous ferment la porte sans explication.

Merci pour votre proposition mais j’en ai déjà reçu plein dont des sérieuses qui s’occupent de ce type de montage mais ce que je cherche c’est le contact et la proximité pour établir un lien de confiance à Brest même.

Dernière modification par Malolechat (29/11/2018 13h00)

Cedeka · #712

Bonjour Malo,

"Brest même"…Il faut donc exclure recouvrance et toute la rive droite ainsi que les quartiers périphériques!
C’est très ciblé géographiquement!

Blague à part, je suis en train de me renseigner depuis plusieurs semaines sur un achat de SCPI via crédit (en plus simple…PP et volume moins important!).

Je suis avec beaucoup d’attention votre file, votre aventure et les rebondissements.

Merci pour le travail de défrichage pour ceux qui ont ce type de projet à monter… maintenant on a le cas Nard et le cas Malo!

Ça avance! c’est bien. Bon courage!

cat · #713

Cedeka, en même temps, en ville, il y a une bonne densité d’experts comptables : il y a donc moyen d’être sélectif et de trouver près de chez soi.

Pour ma part, je travaille avec le plus proche (à pied) de chez moi. Outre la proximité, il est bien entendu compétent (et sympathique).

Pour le cas Malo, il faudra peut-être songer à une version synthétique des 29 pages de discussion actuelles pour ne décourager personne!

Malolechat · #714

Bonjour,

Merc.i cedeka pour vos encouragements ça motive à continuer à mettre en lumière ce montage et sa mise en oeuvre étape par étape de façon transparente et concrète.

Au final c’est beaucoup plus simple que ça en a l’air. Je suis juste comme on dit paralysis analytis et passe plus de temps à peaufiner qu’a passer à l’action.

Concernant mes recherches je n’excluais pas rive droite car j’y habite .

Je viens de lire votre file et je vois que vous vous posez les mêmes questions que moi il y a maintenant 12 mois. J’espere que ma file pourra vous être utile et peut être même arriverez vous à faire un résumé de la mienne sur la vôtre.

Enfin BINGO, je viens de trouver un EC (rive gauche) enthousiasmé par mon projet et semblant compétent et même habitué à gérer la compta et le juridique de ce type de montage.

Il est lui même investisseur ce qui aide.

Il n’est pas effrayé par les conventions fiscales ni l’usufruit.

Il s’est même projeté dans le futur et à évoqué la transmission, l’augmentation de capital, la holding, etc…

Pour les prix il a annoncé 800 pour la compta + 400 pour le juridique.

Je lui ai dit que j’étais dans l’attente de 2 autres devis et que j’avais eu une offre de 700 + 300 avec fiducial ttc.

Il m’a dit qu’il me ferait un geste et m’envoit la lettre de mission la semaine prochaine.

Voilà, c’est fini.

J’ai relancé le cmb pour finir au plus vite les dernières formalités.

cat · #715

Parfait. Une bonne nouvelle pour vous. Est-ce encore possible de boucler pour votre anniversaire? ;-)

Noyl · #716

Bravo à vous!

Également intéressé par votre vision du secteur Brest pour un investissement locatif.
J’ai déjà sondé et simulé plusieurs biens, T2 meublé et colocation T3 en LMNP.
Brest est assez particulier car pas trop de revalorisation annuelle du bien à priori et loyers assez bas. J’arrive toutefois à de belles rentabilités de 7 à 9% net mais mon intuition me dit de ne pas me fier aux chiffres.

Malolechat · #717

@ cat : Pour mon anniversaire le 11/12 ça va être compliqué à cause du kbis mais si l’offre de prêt est signée alors ça sera vraiment un beau cadeau .

@ noyl: je n’ai pas d’expérience dans le locatif. Ce que je peux en dire c’est que :
- Brest n’est pas cher
- il y a de quoi rénover
- il y a une fac de medecine et donc des étudiants externe qui cherchent pas cher près de la fac et des interne qui cherchent plus qualitatif dans le centre près de l’hopital Morvan, les 2 étants ouvert à la coloc ce qui me semble intéressant en terme de rentabilité.
- l’ecole d’infirmières près de l’hôpital la cavale blanche
- il y a des militaires, des marins, le technopole les écoles d’ingénieurs, yfremer, thales
- je pense que les quartier saint Martin et des capucins peuvent se gentrifier.
- des petites maisons années 30 avec jardin à retaper pour les jeunes familles
- enfin de l’anah et du pinel et du airbnb pour les fêtes maritimes, les plages, donc les touristes qui aiment de plus en plus notre belle Bretagne.
- etc…

Bref je pense qu’il y a de quoi faire

cat · #718

Malolechat a écrit :
J’ai relancé le cmb pour finir au plus vite les dernières formalités.

S’ils ont le dossier avec "tous" les papiers, cela peut être vraiment très rapide (1 semaine?) pour voir l’offre éditée. Les fonds sont libérables dans la foulée de la signature.
Néanmoins, sans le Kbis vous ne pourrez pas souscrire les parts auprès des sociétés de gestion…
Avez-vous déjà signé les statuts et lancé l’enregistrement au greffe du tribunal de commerce?

EDIT : nos réponses se sont croisées. Pour l’offre de prêt, cela peut être bon mais je ne pense pas que vous ayez souscrit les parts avant l’anniversaire (Noël?).

Dernière modification par cat (30/11/2018 01h03)

Malolechat · #719

Il manque quelques papiers et les statuts ne sont pas signés, ça sera donc plutôt mon cadeau de noel

Dernière modification par Malolechat (29/11/2018 23h01)

Surin · #720

Noyl a écrit :
Brest est assez particulier car pas trop de revalorisation annuelle du bien à priori

Soyons précis :
Ce n’est pas à priori, c’est une certitude, d’ailleurs on ne parle pas de "pas (trop) de revalorisation" mais bien de baisse du prix de l’immobilier à Brest et ce, depuis 10 ans. Les prix aujourd’hui sont ceux de 2005 :

Source : Prix immobilier Brest (29200)

Brest n’est pas particulier mais voit son marché de l’immobilier ne pas se remettre de la crise de 2008 comme l’immense majorité des villes et communes de France, les cas particuliers étant ceux dont on parle le plus à savoir les grandes métropoles que sont Paris, Lyon et Bordeaux.

Le marché de l’immobilier en France est très disparate et complètement chamboulé depuis 10 ans alors que sur les 10 années précédentes, il avait augmenté un peu partout.
En moyenne il diminue depuis 2008.
Le graphique de cet excellent message explique tout :
(2/2) Tirer des revenus d’un capital, sans immobilier ni placements boursiers ?

Noyl · #721

Super analyses et sources Surin ,

Surin · #722

Merci, en fait je n’ai pas beaucoup de mérite, à chaque fois que l’on cite une ville pour y investir, je regarde l’évolution sur 10 ans et à tous les coup ça marche : les prix baissent.
Sorti des 10 plus grandes villes de France, il y a peu d’exemples de prix en hausse hormis petite couronne de Paris.

Malolechat · #723

Bonjour,

Le projet scpi sci is avance, doucement mais sûrement.

La sci est crée, a un capital social, un siret et l’attestation Kbis devrait être dispo demain.

Il est donc prevu de remplir les bulletins de souscription avec mon banquier demain.

Concernant l’usufruit 15 ans j’ai choisi de demander directement aux sdg :
- 50k vendome région clé 40% au lieu de 42
- 50k pierval santé clé 37% au lieu de 39
- 100k corum

Pour corum les clés non négociables sont les suivantes :
- Xl 39% objectif revalorisation des parts plutôt que dvm élevé, dvm 2018 7,5%, 100% étranger
- Origin 42% objectif dvm élevé plutôt que revalorisation des parts, dvm 2018 6,5%, 87% étranger

Xl a l’avantage d’avoir une clé et une fiscalité plus favorable mais l’inconvenient d’un objectif tdvm inférieur à origin qui devrait passer en dessous les 6% en 2019 et le risque lié au change.

Du coup j’hésite entre prendre 100k d’origin ou faire 50/50 avec xl…qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Malolechat (19/12/2018 00h09)

Skarklash · #724

Si on raisonne facilité : 100 % Corum Origin

Si on aime la diversité, 50% de chaque

Si on aime les maths, XL est axé revalorisation avec un objectif de rendement de 5% et une revalorisation meilleure des actifs axés sur plus de premium. Origin est plus axé rendement.
Sur un objectif US, je prendrai 70% Origin et 30% XL. Origin est axé rendement donc logiquement on devrait le préférer dans une stratégie usufruit mais la clé est moins favorable.
Cet écart de 3% représente 7,7% de parts en plus. Sur une base de 6% de rendement pour Origin, XL sera aussi rentable avec un rendement facial de 5,60%, soit 0,4% en-dessous. Donc si on anticipe un rendement moyen sur 15 ans de XL supérieur en incluant l’écart de 0,4%, XL est gagnant.
Le rendement actuel de XL est supérieur à Origin mais celà ne va pas durer. En attendant je pense que c’est écart favorable sur les premières années est un bon moteur pour tenter un peu de diversification géographique.
(j’ai négligé le léger impact fiscal en faveur d’XL qui ne possède aucun actif en France contre 12% pour Origin)

cat · #725

Bonsoir Malo,

vous devriez être bon pour Noël finalement.
Les clés que vous indiquez pour l’US de vendôme région et pierval santé sont-elles celles que les sociétés de gestion vous ont proposées?

Pour ce qui est de l’US Corum, inutile que je vous donne à nouveau mon avis .

Bien à vous,
cat

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