Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Vos réponses (GLB et IH) sont cohérentes et se veulent rassurantes.

La baisse (chute) des cours de certaines foncières (URW et Klépierre notamment) alors qu’il n’y a aucune information publiée qui paraisse remettre en cause une évolution raisonnablement favorable des résultats et dividendes, met en évidence la difficulté (pour moi en tous cas) de gérer psychologiquement la volatilité des marchés.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Mais le Loan To Value est également sur un plus haut historique pour URW, ou pas loin.

Il ne faut pas oublier que vous n’achetez pas un actif à 7.5% de rendement mais plutôt 200% d’actifs à   ~3.75%. Ce qui fera une différence notable en cas de remontée des taux..

Pour ceux qui ne l’ont pas remarqué, pendant la baisse récente des marchés, les taux d’intérêts en EUR sont bien repartis à la baisse (de 0.15 / 0.20 point) .. mais ça ne semble pas avoir d’effet sur le cours d’URW.

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Pour avoir une idée des taux auxquels URW emprunte, voir URW emprunte 3 Mds€ en mais 2018 (même si ces fonds ont surtout servi à payer le rachat de Westfield) : la durée moyenne du stock de dettes d’URW était alors de 9.8 années, et le taux moyen de 1.27%.

A noter que URW a procédé à des cessions significatives récemment (dans le cadre du programme de cession de 3 Md€ de biens européens annoné en dec 2017) :  489 M€ pour 4 centres commerciaux en Espagne jen juillet, 465 M€ pour la tour Ariane (La Défense) et 190 M€ pour un immeuble à Varsovie en octobre (promesses), 789 M€ en novembre 2018 pour l’immeuble Capital8 (Paris). Ceci devrait faire diminuer le LTV…

Quelles seraient les conséquences d’une poursuite de la baisse ?
Quel pourrait être le scénario catastrophe ?

Et qu’est ce que ça impliquerait ?

lopazz a écrit :

Emprunter à taux fixe pour racheter des actions serait effectivement une superbe preuve de confiance du CA envers l’avenir du groupe et la pérennité de la NAV. Je suis sûr que le cours bondirait. Mais pas sûr qu’ils aient la possibilité de le faire, je ne connais pas leur statut en détail.

Après une opération de la ampleur du rachat de WF, pas sur que ce soit leur priorité.

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L’intérêt de détenir l’action dans une AV permet de réinvestir le dividende sans être taxé.

Bluegrass a écrit :

L’intérêt de détenir l’action dans une AV permet de réinvestir le dividende sans être taxé.

Je n’utilise pas les UC en AV mais sauf erreur vous payez les prélèvements sociaux lors de la perception des dividendes.

Donc dividende bel et bien taxé pour plus de la moitié de la flat tax, à laquelle s’ajouteront les frais de gestion et frais d’arbitrages qui sont souvent plus élevés que chez un bon courtier. Et avec un choix d’UC pour réinvestir votre dividende limité à la liste des UC proposés par votre assureur.

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Vu le LoanToValue, avant de s’amuser à racheter leurs actions, il va falloir qu’ils vendent des actifs plus vite que prévu.

Ça m’irait très bien, en particulier s’ils en vendent aux US et UK et au-dessus de leur book value, histoire de mettre tout le monde d’accord.

Dans les scénarios catastrophes, on peut imaginer :
1. une hausse des taux de genre 2 points sans vrai changement d’anticipations d’inflation. On se retrouverait avec les prix de leurs actifs (qui yieldent actuellement ~3.75 net) qui s’ajusteraient pour rapporter plutôt 5.25 net (en supposant que la prime de risque se tasse un peu dans la hausse des taux). Ça représenterait une baisse de la NAV d’environ 30% de la Gross Asset Value, soit environ 100€ par action (la NAV serait donc ~30€ plus basse que les cours actuels).
Bon ça ne devrait pas arriver en 1 jour, et ils sont partiellement couverts contre cela..
2. frottement de l’intégration de Westfield. Pourquoi pas carrément un "trou" à la Aricent.. probabilité proche de zéro à ce stade..
3. le retail continue de galérer et affecte taux de remplissages et niveaux des loyers.. ça n’arrivera pas en un jour non plus, et ils ne seront pas les premiers affectés, mais ça peut finir par arriver..

Au final, comme stress test réaliste, il faut surement retenir un scénario à base de 1 et 3 mélangés je pense.. il est très possible que ça arrive partiellement mais c’est déjà à peu près pricé aussi..

Je trouve que la sous-performance des indices pour un (ex) chouchou des marchés comme URW est quand même telle qu’il y a de quoi devenir parano et se demander qui sort et ce qu’il sait (ou anticipe)..

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eg972 a écrit :

Vous êtes sûr qu’on paye les prélèvements sociaux lors de la perception des dividendes.
   
Mais je peux me tromper

Non je ne suis pas sûr.

Une rapide recherche Google me donne ce lien, datant de 2016.

parentier a écrit :

WhiteTiger a écrit :

Renforcer URW aux cours actuels me semble tout à fait logique lorsque l’on en possède déjà et que l’on souhaite moyenner à la baisse.

Lorsque l’on ne possède ni URW, ni COV, la question se pose en d’autres termes. 

Alors ça, j’aimerais bien savoir quelle est la différence. S’il vous plait. Moyenner à la baisse n’étant pas un objectif en soi.

La différence est surtout d’ordre psychologique… Lorsque l’on a estimé un moment donné qu’une valeur était le meilleur cheval à jouer, et plus le temps passe, les dividendes tombent et les cours montent, plus cela vient renforcer cette conviction initiale. Difficile ensuite de changer d’avis, même si tous les faits devraient le permettre. Ce forum regorge d’exemples de ce type.

Pour ma part, la question était la suivante: je viens de vendre Selectirente suite à une OPA de Tikehau, avec une superbe PV . Cette valeur représentait la seule foncière "commerce" de mon enveloppe "foncières". (Je l’avais préférée à l’époque pour son caractère plus "prime" que URW.) Et je regarde à réinvestir ce montant dans une autre foncière.

Maintenant, si je devais réinvestir ce montant dans une foncière "commerce", assurément, j’irais vers URW, avec sa belle décote actuelle. Mais COV a bien perdu aussi, sans que là non plus, cela soit justifié par des mauvais résultats. Et COV est une valeur que je connais bien depuis des années et qui m’a toujours réussie. Elle distribue bien et son ANR est toujours en forte croissance (contrairement à URW).

L’un dans l’autre, et avec les incertitudes actuelles liées aux centres commerciaux, j’ai préféré rester sur des foncières classiques de bureaux qui sont naturellement plus résilientes, et me passer des foncières de commerces.

Cette descente devient indécente. On est sous les 140€.