LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

MichMouch a écrit :

C’est faux pour du LMNP.
Il faut simplement sortir le bien immobilier de l’actif par le 108. Aucun impact sur la fiscalité. Le notaire applique le régime des particuliers.
A la limite le comptabiliser pourquoi pas mais alors il faudrait le déduire sur la liasse puisque non imposable mais c’est inutile et embrouillerait pas mal de monde.

Si vous le dîtes , je relate le fait que sur les 7 ou 8 studios revendu , j’ai en tant que LMNP eu l’inscription de produit et charges exceptionnelles sur mon bilan de l’année de la vente

Le LMNP est une activité de particuliers en terme de fiscalité de la plus value mais une activé d’entreprise en terme comptable.
Le bien est porté à l’actif de l’entreprise donc lors de sa vente il doit bien apparaitre dans le bilan en terme de sortie d’où l’inscription dans les comptes 675 et 775.

Ci dessous es liens vers la description des compte 675 et 775 produit de cessions d’actifs et valeurs comptables de cessions d’actifs
Les produits exceptionnels en comptabilité (comptes 77)
Les charges exceptionnelles en comptabilité (comptes 67)

Ci dessous le résultat comptable de 2016 décrit plus haut


Rien de plus à ajouter

Le résultat de 1296 € est passé en passif dans le bilan simplifié 2033 au niveau de la ligne 136

Bonjour à tous,

Je vois qu’on parle assez technique sur la compatibilité LMNP donc je m’aventure sur une question assez technique sur la comptabilisation des frais de notaires lors de l’achat (avec une date de début d’activité LMNP = date d’achat)

Selon diverses sources dont le bofip suivant
BIC - Plus-values et moins-values - Règles générales - Calcul des plus-values et des moins-values - Détermination du prix de revient

Il est possible de déduire ces frais de notaires en charges la première année (dans le formulaire 2033-B = compte de résultat).
Ma question est maintenant quelle type de charge est à utiliser dans le formulaire ?
244 - impots taxes ?
242 - charges externes ?
294 - charges financières avec les intérêts d’emprunts et les frais de dossier du prêt?

J’ai fait des recherches et les résultats sont assez contradictoires sur la comptabilisation de cette charge.

Merci de votre aide

Bonjour Cédric,

Pour faire du LMNP au réel, le mieux est de faire appel à un expert-comptable pour l’établissement de la liasse.

Pour l’amortissement, l’immeuble sera réparti soit :
-à la valeur réelle de chaque appartement (estimer par un professionnel),
-ou en fonction des mètres carrés (le plus couramment utilisé).

La valeur du terrain n’est pas amortissable et sera donc retiré de la valeur de l’immeuble.
Les durées d’amortissements seront différentes pour chaque composante de l’immeuble.

Si vous louez 50m² en nu et 50m² en meublé dans un immeuble, la répartition sera de 50% par exemple.

Attention en location nue en cas de déficit foncier déduit de ses revenus imposables et au passage en LMNP.

Bonjour à tous,

J’ai effectué pas mal de recherches sur la SARL de famille avec activité LMNP concernant l’assujettissement au RSI des gérants égalitaires sans trouver de texte stipulant clairement que ces derniers étant salariés sont exempts de cotisations RSI.

Le cas est le suivant :

Monsieur et madame souhaitent acquérir 3 biens et les louer sous le régime LMNP en créant une SARL de famille à l’IR où ils seront gérants égalitaires.

Loyers prévisionnels : 55 000€/ an soit plus de 46000€ pour les 2. (2x23 000€)

Revenus salariés par ailleurs de Monsieur 50 000€ et 20 000€ pour Madame.

Pour rappel l’assujettissement aux cotisations sociales peut être souligné en présence d’une SARL (SARL de famille
ou à l’IS d’ailleurs).
L’article L311-3 du Code de la sécurité sociale (CSS) prévoit un assujettissement aux charges sociales
des salariés :
« 11° Les gérants de sociétés à responsabilité limitée et de sociétés d’exercice libéral à responsabilité
limitée à condition que lesdits gérants ne possèdent pas ensemble plus de la moitié du capital social,
étant entendu que les parts appartenant, en toute propriété ou en usufruit, au conjoint, au partenaire
lié par un pacte civil de solidarité et aux enfants mineurs non émancipés d’un gérant sont considérées
comme possédées par ce dernier ; »
L’article D632-1 du même code prévoit un assujettissement aux charges sociales des non-salariés non
agricoles :
« 2°) les gérants de sociétés à responsabilité limitée qui ne sont pas assimilés aux salariés pour
l’application de la législation sur la sécurité sociale »;
« 3°) les associés majoritaires non gérants d’une SARL exerçant une activité rémunérée au sein de
l’entreprise et qui ne sont pas assimilés aux salariés pour l’application de la législation sur la sécurité
sociale. »
Attention, cet article ne concerne que « les sociétés dont l’activité est industrielle ou commerciale »
au sens social et non fiscal.
Enfin, l’article L613-1 du CSS assujetti obligatoirement aux charges sociales des non-salariés non
agricoles
« 1° b. le groupe des professions industrielles et commerciales, y compris les débitants de tabacs ; »
« 8° Les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés
ou destinés à être loués meublés à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155 du code général
des impôts, à l’exclusion de celles relevant de l’article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime. »

En pratique, le caractère professionnel donc le passage au LMP n’est pas uniquement conditionné au dépassement du seuil de 23 000€ et de la proportion des revenus LMNP par rapport aux revenus salariés mais en dernier lieu à l’inscription au RCS.

De ce que j’ai lu  il y a des cas où le RSI appelle les gérants égalitaires à payer des cotisations alors qu’ils sont considérés comme salariés et non redevables de ces dernières.

Quels sont vos avis sur le sujet ? Les Expert comptables semblent botter en touche et traîter cela au cas par cas si le RSI demande de payer des cotisations.

Pourriez vous partager les découvertes des inconvénients et la disparition des avantages qui vous avaient séduit ?

Comment pratiquement partager le BIC LMNP sans SARL ?
Le fait de passer par la SARL permet justement de partager le BIC.

Le fait d’être mariés en séparation des biens et d’acheter ensemble un bien et de faire du LMNP valide l’indivision mais il faut demander aux impôts une indivision par ailleurs pour la liasse fiscale ?

Le statut LMP change quand même la donne au niveau de l’assujettissement au RSI de la Plus value et du champ de plus value professionnelle.
Quelle est votre expérience avec le LMP versus le LMNP ?

Bonjour,
je me joins à la discussion à propos de 2 chambres d’EHPAD que je désire revendre.

J’ai signé un mandat en Août dernier avec une société de revente de bien en LMNP d’occasion.

Le prix  qui m’était proposé  est de 134000 euros net vendeur par chambre.
Sur leur site cette même chambre est mise en vente 160589.45 euros HT.

Bien sûr, il faut que tout le monde vive(!) mais je m’interroge sur les possibilités de revendre ces biens par mes propres moyens?
Surtout qu’ils affichent un rendement de 3.90% pour mes chambres et de 4.5% pour d’autres chambres, vendues plus cher, dans les mêmes locaux, ayant la même superficie, situées au même étage. De plus, ces "rendements" sont calculés sur la base d’un nouveau bail commercial de 9 ans qui serait signé avec l’acquéreur, les loyers revus nettement à la baisse (-20%), alors que le bail commercial en vigueur court encore pour une période de 2 ans. De plus, le mobilier sera entièrement renouvelé à mes frais (accord donné il y a 10 jours)

Quelles sont les démarches administratives et fiscales qui s’imposent? La simple aide de mon notaire sera-t-elle suffisante?
Je l’ai questionné à ce propos et il n’a pas l’air ni très au courant ni très chaud.
En ce qui me concerne, je suis loin d’être un spécialiste.
Merci de votre concours,
cordialement,
rentierpeutetre (peut-être devrais-je changer de pseudo un jour, à 64 ans passés, la rente s’appelle une retraite!)

PS: la question qui fâche: Au cas ou une initiative personnelle de ma part serait quasi-suicidaire, connaitriez vous un site de revente digne de confiance (ça ne coute rien de demander !)

Vos questions me semblent très étonnantes. Vous cherchez à vendre quoi, un bien immobilier, non ?

Alors comme toute vente d’un bien immobilier :
- on regarde le montant de la commission et on calcule son pourcentage (ici quasi 20 %) AVANT de signer le mandat. On met en concurrence 3 agences au moins, ce qui évite de se retrouver avec des commissions aussi élevées.
- il y a 3 types de mandat à donner à un AI : exclusif, semi exclusif et simple. Les AI préfèrent les mandats exclusifs bien sûr. Si mandat exclusif, vous pouvez chercher un acheteur mais vous devrez quand même payer la commission. Vérifiez quel type de mandat vous avez signé, au bout de combien de temps vous pouvez le rompre, et avec quel préavis. Si c’est un mandat exclusif, la période d’engagement stricte ne peut excéder 3 mois, donc il doit être possible de le rompre.
- pour vendre en direct, un site de petites annonces immobilières me semble indiqué, à commencer par le bon coin. Les gens qui investissent dans l’immobilier locatif regardent les petites annonces, or il semble que vous avez un bien locatif à vendre…

PS : 5 mois sans l’ombre d’un acheteur et vous commencez seulement à vous poser des questions… Il faut prendre vos affaires en main !

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2019 00h00)

Bernard2K a écrit :

Il faut prendre vos affaires en main !

Vous êtes donc d’accord avec lui.
Vous vous êtes probablement fait berner par cette agence à cause de l’appât du meilleur prix vendeur mais si c’est impossible de vendre ensuite, cela n’a d’intérêt ni pour vous, ni pour l’agence.
Puisque l’agence est incompétence, à vous de vous retrousser les manches et évaluer avec réalisme quel serait un prix de vente crédible FAI pour un tel appartement.

Personnellement je n’ai rien compris à :

rentierpeutetre a écrit :

Surtout qu’ils affichent un rendement de 3.90% pour mes chambres et de 4.5% pour d’autres chambres, vendues plus cher, dans les mêmes locaux, ayant la même superficie, situées au même étage.

Est-ce à dire que les autres trichent sur le loyer (rendement) affiché ?
Rassurez-vous, ils ne vendront pas mieux.

Bon, on va faire simple, pour vendre un bien, il faut qu’il soit au prix.
Rien d’autre, si vous ne le vendez pas, c’est qu’il est trop cher, inutile d’épiloguer ou chercher d’autres raisons style annonce mal diffusée. C’est la triste réalité à laquelle bien des acheteurs de ce type de bien doivent se rendre compte.

rentierpeutetre a écrit :

la période d’exclusivité du mandat est arrivée à expiration (3 mois effectivement) ce qui fait que je cherche maintenant,sans être tenu par cette clause d’exclusivité, un autre moyen de revendre ces biens.

Cette phrase indique que vous pensez que vous êtes désormais libéré de la clause d’exclusivité et que vous pouvez donc vendre librement sans passer par l’agence.

Je vous signale que, la plupart du temps, un mandat exclusif a une durée de trois mois, et ensuite, une période de tacite reconduction de 9 à 12 mois. Au-delà des 3 mois initiaux, le mandat est toujours actif, et il est toujours exclusif, mais il peut désormais être dénoncé par LRAR avec 15 jours de préavis.

Je souligne donc que, très probablement, si vous trouviez aujourd’hui un acheteur par vos propres moyens, vous devriez tout de même payer la commission de l’agence !

Je ne peux que vous encourager, à nouveau, à lire très attentivement le mandat pour prendre connaissance de ses modalités précises, et si nécessaire, à le rompre par envoi d’une LRAR.

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2019 11h07)

rentierpeutetre a écrit :

Ma question concerne essentiellement les difficultés à prendre en charge toutes les démarches: est-ce raisonnablement faisable par un non professionnel qui a par ailleurs une charge de travail conséquente (et pas de compétences très marquées en la matière!)?

Est-ce faisable ? oui. Est-ce raisonnable : dans votre cas sans doute pas
Je vous conseillerais de tout reprendre à zéro et suivre la démarche indiquée par Bernard2K : mettre 3 agences en concurrence, signer le mandat qui va bien, et c’est tout.